Koliko košta kupovina nekretnine u Turskoj?

Kao stručnjaci za nekretnine koji rade na kupovini nekretnina u Turskoj, jedno od pitanja koje najčešće čujemo jednostavno je: koliko zaista košta kupovina doma u Turskoj, izvan oglašene cijene?

Konačni iznos razlikuje se zavisno od nekretnine, lokacije i pojedinosti kupoprodaje. Kako bismo osigurali nesmetan i predvidljiv proces, klijentima pružamo finansijski plan čim odaberu nekretninu. Ovaj individualni pregled jasno navodi svaki trošak, tačne rokove plaćanja i precizne iznose, bez prostora za skrivena iznenađenja.

Kao opće pravilo, izdvajanje oko 6% do 8% kupovne cijene daje sigurniju početnu osnovu za troškove kupovine nekretnine u Turskoj. Konačni iznos može biti niži ili viši zavisno od kupoprodaje, ali je važno vidjeti cijeli plan plaćanja prije bilo kakvog potpisivanja ili prijenosa sredstava.

Turska i dalje može nuditi pristupačnije cijene nekretnina od mnogih evropskih tržišta, ali sigurna kupovina nikada se ne svodi samo na prodajnu cijenu. Razumijevanje svakog troška unaprijed pomaže vam da jasnije uporedite nekretnine i izbjegnete iznenađenja u fazi prijenosa vlasništva.

Troškovi kupovine nekretnine u Turskoj

1. Porez na prijenos vlasništva

Porez na prijenos vlasništva je službena naknada koja se plaća kada se vlasništvo nad nekretninom prenosi s prodavca na kupca u zemljišnoknjižnom uredu u Turskoj. Na turskom se naziva tapu harcı.

Porez se primjenjuje na prijenos nekretnina kao što su stanovi, vile, poslovni prostori, zemljište i poljoprivredno zemljište. Obračunava se na prijavljenu prodajnu vrijednost, pod uslovom da ona nije niža od općinske porezne vrijednosti nekretnine.

U standardnoj prodaji ukupni porez na prijenos vlasništva iznosi 4% prijavljene prodajne vrijednosti. Prema zakonu, uobičajeno se dijeli na 2% za kupca i 2% za prodavca. U praksi kupac može pristati platiti cijeli iznos ako je to navedeno u kupoprodajnom ugovoru.

Porez na prijenos vlasništva mora se platiti prije završetka prijenosa. Bez plaćanja propisane naknade zemljišnoknjižni ured neće završiti prijenos vlasništva.

2. Izvještaj o procjeni vrijednosti nekretnine

Izvještaj o procjeni vrijednosti nekretnine službeni je dokument koji prikazuje tržišnu vrijednost nekretnine u Turskoj. Na turskom se obično naziva „gayrimenkul değerleme raporu“ ili „emlak ekspertiz raporu“.

Izvještaj priprema ovlaštena i nezavisna procjeniteljska kompanija. Prije utvrđivanja službene tržišne vrijednosti pregledava lokaciju nekretnine, površinu, starost zgrade, fizičko stanje, pravni status, podatke u vlasničkom listu, urbanistički status i uporedive tržišne cijene.

Za strane kupce izvještaj o procjeni važna je zaštita. Pomaže kupcu da razumije je li tražena cijena realna i daje nezavisan uvid u nekretninu prije završetka kupoprodaje. Također pomaže nadležnim organima da transparentnije evidentiraju transakcije stranaca s nekretninama.

Izvještaj je posebno važan ako se nekretnina kupuje radi turskog državljanstva. Kod zahtjeva za državljanstvo nekretnina mora ispuniti propisani prag ulaganja ne samo na papiru nego i kroz službenu procjenu, vrijednost u vlasničkom listu, evidencije bankovnih transfera i potvrde o otkupu deviza. Ako je priznata službena vrijednost ispod propisanog praga, nekretnina možda neće biti prikladna za državljanstvo čak i ako je kupac platio više.

Za standardnu kupovinu stranog kupca koja nije povezana s turskim državljanstvom zemljišnoknjižni ured više ne zahtijeva redovno izvještaj o procjeni. Međutim, kupci i dalje mogu zatražiti nezavisnu procjenu radi vlastite zaštite, a izvještaj može biti potreban za tursko državljanstvo, određene slučajeve finansiranja ili kada nadležni organi traže dodatnu potvrdu vrijednosti.

3. Naknada obrtnog fonda zemljišnoknjižnog ureda

Naknada obrtnog fonda zemljišnoknjižnog ureda administrativna je naknada za usluge koja se plaća tokom određenih postupaka prijenosa vlasništva i registracije u Turskoj. Na turskom je poznata kao tapu döner sermaye bedeli.

Ova naknada odvojena je od poreza na prijenos vlasništva. Porez na prijenos obračunava se kao postotak prijavljene prodajne vrijednosti, dok je naknada obrtnog fonda uslužna naknada utvrđena godišnjom tarifom zemljišnoknjižnog ureda.

Iznos se ažurira svake godine i može varirati zavisno od vrste transakcije, lokacije, broja obuhvaćenih nekretnina ili samostalnih jedinica te učestvuje li u transakciji strana osoba. Za 2026. godinu transakcije u kojima učestvuju strane osobe podliježu dodatnoj fiksnoj naknadi obrtnog fonda po nekretnini ili samostalnoj jedinici, povrh standardne transakcijske naknade.

Ovaj trošak obično plaća strana koja traži postupak u zemljišnoknjižnom uredu. U mnogim kupovinama nekretnina plaća ga kupac, osim ako se strane drugačije dogovore u okviru prodajnog aranžmana.

4. Advokat ili pravno savjetovanje

Advokat nije zakonski obavezan za svaku kupovinu nekretnine u Turskoj, ali se stranim kupcima snažno preporučuje nezavisna pravna podrška. Advokat može provjeriti vlasnički list, ovlaštenje prodavca, dugove, hipoteke, ograničenja, urbanistički status, dokumente zgrade, kupoprodajni ugovor, način plaćanja i svako pitanje koje može utjecati na prijenos.

Pravna podrška posebno je važna ako kupac kupuje na daljinu, koristi punomoć, podnosi zahtjev za tursko državljanstvo, kupuje nekretninu u fazi planiranja ili sklapa ugovor s investitorom. U tim slučajevima uloga advokata nije samo pregled dokumenata nego i smanjenje rizika od potpisivanja ili plaćanja prije nego što je nekretnina pravilno provjerena.

Po potrebi možemo pružiti spisak advokata koji govore engleski i imaju iskustvo u kupovini nekretnina u Turskoj, kako bi kupci mogli odabrati i angažovati vlastitog nezavisnog pravnog savjetnika.

Advokatske naknade nisu fiksna državna naknada. Za jednostavnu kupovinu nekretnine mnogi strani kupci trebaju očekivati fiksnu pravnu naknadu ili naknadu zasnovanu na postotku, zavisno od advokata i obima posla. Raspon od oko €1,500 do €2,000 može biti realan za standardnu kupovinu s osnovnim pravnim provjerama, ali složeniji posao može koštati više. Punomoć, notarski ovjereni dokumenti, ovjereni prijevodi, pomoć oko državljanstva, provjere sporova ili produženi pregovori o ugovoru mogu se naplaćivati zasebno.

5. Troškovi notara, ovjerenog prijevoda i sudskog tumača

Strani kupci u Turskoj možda trebaju predvidjeti troškove notara, ovjerenog prijevoda i sudskog tumača tokom postupka kupovine. Oni su obično mali u odnosu na cijenu nekretnine, ali su važni jer se službeni dokumenti i postupci prijenosa vlasništva moraju obavljati na turskom jeziku.

Ako se dokument na stranom jeziku koristi u službenom postupku u Turskoj, možda će ga trebati prevesti na turski kod ovlaštenog sudskog tumača i, gdje je potrebno, notarski ovjeriti. To se najčešće odnosi na prijevode pasoša, punomoći izdate u inostranstvu, vjenčane listove, rodne listove ili druge prateće dokumente koji se koriste za državljanstvo, boravak ili zastupanje.

Notar može biti potreban i ako kupac daje punomoć advokatu ili zastupniku, potpisuje notarski ovjeren predugovor o prodaji ili treba službene kopije i ovjerene prijevode. Troškovi notara zasnivaju se na tarifi, ali konačni iznos zavisi od vrste dokumenta, broja stranica, potrebe za prijevodom i toga sadrži li dokument prijavljenu vrijednost.

U zemljišnoknjižnom uredu sudski tumač je obavezan ako jedna od strana ne govori turski. Tumač objašnjava službeni postupak prijenosa vlasništva, sadržaj isprave, izjavu kupca i pravno značenje transakcije na jeziku koji kupac razumije. Tumač također potpisuje službenu ispravu ili dokument zahtjeva.

Za jednostavnu kupovinu troškovi notara, prijevoda i tumača mogu biti relativno skromni. Jednostavan prijevod pasoša i notarska ovjera obično koštaju mnogo manje od potpune punomoći ili predmeta za državljanstvo s nekoliko porodičnih dokumenata. Kao okvirnu radnu procjenu, mnogi strani kupci trebaju predvidjeti nekoliko stotina eura za ove troškove kod standardne kupovine, dok složeniji predmeti mogu koštati više.

Tačan trošak zavisi od jezika, grada, broja dokumenata, notarskog ureda, toga priprema li se punomoć i treba li kupcu dodatna prevodilačka podrška za dokumente za državljanstvo ili dozvolu boravka.

6. DASK obavezno osiguranje od zemljotresa

DASK je turski sistem obaveznog osiguranja stambenih zgrada od zemljotresa. Na turskom se naziva Zorunlu Deprem Sigortası i pruža se putem Institucije za osiguranje od prirodnih katastrofa.

Ovo osiguranje pokriva direktnu materijalnu štetu na zgradi uzrokovanu zemljotresom i požarom, eksplozijom, cunamijem ili klizištem povezanim sa zemljotresom, u granicama police. Ne osigurava punu tržišnu vrijednost nekretnine i ne pokriva namještaj, lične stvari, gubitak najamnine, privremeni smještaj, tjelesne povrede ili druge indirektne gubitke.

Za strane kupce DASK je važan jer se provjerava tokom postupka prijenosa vlasništva za stambene nekretnine obuhvaćene osiguranjem. Potreban je i za postupke ugovaranja električne energije i vode za stambene jedinice na koje se obaveza odnosi. Bez važeće police DASK ovi službeni koraci možda neće biti završeni.

Polica DASK vrijedi godinu dana i treba se obnavljati godišnje. Ako polica istekne, postojeći ugovori za komunalne usluge obično se ne otkazuju automatski, ali vlasnik gubi zaštitu DASK za svaku štetu od zemljotresa nastalu nakon isteka.

Premija se obračunava u turskim lirama, a ne u eurima ili funtama. Konačni iznos zavisi od provincije, okruga, naselja, vrste zgrade, godine izgradnje, broja spratova, površine stana, sprata na kojem se nalazi i grupe rizika od zemljotresa. Zbog toga tačnu premiju treba provjeriti za konkretnu nekretninu.

Od juna 2026. DASK koristi jediničnu vrijednost armiranobetonske gradnje od 11,053 TL po kvadratnom metru, a maksimalno pokriće za jednu stambenu jedinicu iznosi 2,343,283 TL. Zakonska minimalna godišnja premija kreće se od 565 TL u grupi najnižeg rizika do 2,182 TL u grupi najvišeg rizika. Za prosječan stan godišnji trošak DASK često je relativno skroman, ali i dalje zavisi od službenih podataka i lokacije nekretnine.

Ključno za strane kupce jeste da DASK nije potpuna polica osiguranja doma. Ako je stan u stambenom kompleksu veće vrijednosti, ako je vrijednost ponovne izgradnje iznad limita DASK ili ako vlasnik želi pokriće za namještaj, krađu, požar koji nije povezan sa zemljotresom, štetu od vode, odgovornost ili druge rizike, treba razmotriti privatno osiguranje doma uz DASK.

7. Prijenos komunalnih ugovora ili novi priključak

Nakon prijenosa vlasništva ugovore za komunalne usluge treba prebaciti na ime novog vlasnika. Za nekretninu na sekundarnom tržištu to obično znači promjenu postojećih ugovora za električnu energiju, vodu, prirodni gas i internet tamo gdje su ove usluge već priključene.

Za novoizgrađeni dom postupak može biti drugačiji. Ako nekretnina ranije nije imala aktivne ugovore, možda će po prvi put trebati otvoriti nove komunalne priključke. To može uključivati dodatne troškove priključenja, depozita, brojila, aktivacije i instalacije, zavisno od zgrade, općine, distributivne kompanije i pružaoca usluge.

Od juna 2026. praktična radna procjena prijenosa glavnih komunalnih usluga u nekretnini na sekundarnom tržištu iznosi ukupno oko 5,000 TL do 9,000 TL, pod pretpostavkom da postojeća brojila i infrastruktura već postoje. Za novu nekretninu kojoj su potrebni prvi priključci ukupni trošak može porasti na oko 15,000 TL do 25,000 TL, posebno kada su uključeni prirodni gas, postupci za nova brojila ili dodatni instalacijski radovi.

Ove iznose treba smatrati općim procjenama, a ne fiksnim državnim naknadama. Naknade za električnu energiju, vodu, gas i internet razlikuju se prema gradu, pružaocu usluge, vrsti ugovora, statusu brojila, ugovorenoj snazi i tome priključuje li se nekretnina prvi put ili se samo prenosi na novog vlasnika.

8. Naknada agencije za nekretnine

U Turskoj je provizija agencije za nekretnine naknada za uslugu koja se plaća licenciranoj agenciji za organizaciju prodaje nekretnine. Agencija treba imati važeću potvrdu o ovlaštenju za trgovinu nekretninama, poznatu na turskom kao „Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi“.

Još jedan pojam koji strani kupci trebaju razumjeti je PDV, skraćenica za porez na dodanu vrijednost. Na turskom se naziva KDV, odnosno „Katma Değer Vergisi“.

PDV je porez na potrošnju koji se dodaje prodaji robe ili usluga. Može se primjenjivati na sve, od svakodnevne kupovine do prodaje novoizgrađene nekretnine. Pri kupovini nekretnine PDV nije zasebna naknada za prijenos vlasništva; obično je povezan s računom koji izdaje prodavac, najčešće kod prodaje novogradnje koju obavlja investitor ili građevinska kompanija.

Za prodaju nekretnina ukupna naknada agencije za uslugu ne može premašiti 4% prodajne cijene, bez PDV-a. Osim ako je drugačije dogovoreno u ugovoru o posredovanju, ova naknada obično se dijeli jednako između kupca i prodavca. U praksi to znači da kupčev dio obično iznosi 2% prodajne cijene, plus PDV.

Naprimjer, ako kupujete nekretninu za €100,000, kupčeva agencijska naknada obično se obračunava ovako:

Agencijska naknada od 2%: €2,000

PDV od 20%: €400

Ukupna agencijska naknada kupca: €2,400

Prodavac također može platiti vlastitu agencijsku naknadu, obično dodatnih 2% plus PDV, osim ako su se strane pismeno drugačije dogovorile. Važno je da ukupna naknada agencije za uslugu prodaje ne prelazi zakonsku gornju granicu.

Savjet Luxury Estate Turkey: prije plaćanja bilo kakve agencijske provizije zatražite na uvid potvrdu agencije o ovlaštenju za trgovinu nekretninama i provjerite je li provizija jasno navedena u pisanom ugovoru. Također trebate dobiti službeni račun za svaku proviziju koju platite. Čuvajte ga na sigurnom jer kasnije može biti potreban kao dokaz za porezne obračune ili obračune troškova ako u budućnosti prodate nekretninu.

Oslobađanje stranih kupaca od PDV-a u Turskoj

Od 2017. godine određeni strani kupci mogu kupiti novoizgrađeni dom ili komercijalnu nekretninu u Turskoj bez plaćanja PDV-a, pod uslovom da su ispunjeni zakonski uslovi. Ovo oslobađanje uređeno je članom 13/i turskog Zakona o PDV-u.

Važno je razumjeti šta ovo oslobađanje zaista znači. Ne primjenjuje se na svaku kupovinu nekretnine u Turskoj i ne treba ga jednostavno opisivati kao oslobađanje za „prvi dom“. Pravilo se primjenjuje na prvu isporuku nekretnine izgrađene kao stambeni ili poslovni prostor, obično novogradnje koju prodaje investitor ili građevinska kompanija. Nekretnine na sekundarnom tržištu kupljene od privatnog vlasnika ne tretiraju se na isti način.

I kupac mora ispunjavati uslove. Za stranog kupca kao fizičku osobu to znači da se ne smije smatrati rezidentom Turske za porezne svrhe. U praksi ovaj status treba provjeriti prije kupovine, a prodavac mora pribaviti potrebne dokumente, uključujući kopiju pasoša kupca i dokument nadležnog poreznog ureda koji potvrđuje da kupac nije rezident Turske.

Kupovna cijena mora se unijeti u Tursku u stranoj valuti. Najmanje 50% cijene mora se unijeti u Tursku i platiti prodavcu prije izdavanja prodajnog računa. Preostali dio mora se unijeti u Tursku i platiti prodavcu u roku od godinu dana. Evidencije bankovnih transfera, potvrde o plaćanju i, gdje je relevantno, carinski dokumenti moraju se čuvati kao dokaz. Ako se strana valuta kasnije isplati prodavcu u turskim lirama, to se i dalje može prihvatiti pod uslovom da je novac pravilno unesen u Tursku i da je plaćanje dokumentovano kroz bankarski sistem.

Staro pravilo zadržavanja nekretnine u vlasništvu 12 mjeseci više nije tačno. Od zakonske izmjene koja je stupila na snagu 1. maja 2022. nekretnina kupljena uz ovo oslobađanje od PDV-a ne smije se prodati tri godine. Zemljišnoknjižni ured upisuje zabilježbu u vlasnički list da je nekretnina kupljena uz oslobađanje od PDV-a i da će porez dospjeti na plaćanje ako se proda unutar trogodišnjeg perioda.

Ako se nekretnina proda prije isteka trogodišnjeg perioda, PDV koji nije plaćen pri kupovini mora se naknadno platiti uz kamatu za odgodu prije nego što se novi prijenos vlasništva može završiti. Nakon isteka trogodišnjeg perioda nekretnina se može prodati bez obaveze naknadnog plaćanja ovog PDV-a i kamate za odgodu.

Zbog toga strani kupci ne trebaju pretpostavljati da je svaka nova nekretnina u Turskoj automatski oslobođena PDV-a. Prije potpisivanja ugovora kupac treba potvrditi ispunjava li nekretnina uslove prve isporuke, može li prodavac pravilno primijeniti oslobađanje, ispunjava li kupac uslov nerezidentnosti i može li se plaćanje dokumentovati u skladu s pravilima PDV-a.

Redovni troškovi nekretnine nakon kupovine

Nakon kupovine nekretnine u Turskoj troškovi vlasništva ne završavaju u fazi prijenosa vlasništva. Vlasnik treba predvidjeti i godišnji porez na nekretninu, obnavljanje osiguranja i svaki porez koji može nastati ako se nekretnina iznajmljuje.

Godišnji porez na nekretninu plaća se lokalnoj općini, obično u dvije rate. Za stambene nekretnine stopa uglavnom iznosi 0.1% u općinama izvan metropolitanskih područja i 0.2% u metropolitanskim općinama. Obračunava se na općinsku poreznu vrijednost nekretnine, a ne direktno na punu tržišnu cijenu.

Stambene nekretnine visoke vrijednosti mogu također potpadati pod porez na stanovanje visoke vrijednosti, zavisno od službeno procijenjene vrijednosti. To se ne odnosi na svaku nekretninu u Turskoj, ali ga treba provjeriti za skuplje domove.

Ako se nekretnina iznajmljuje, prihod od najma možda će trebati prijaviti u Turskoj. Za prihode od stambenog najma godišnji iznos oslobađanja mijenja se prema poreznoj godini. Prihod iznad oslobođenog iznosa prijavljuje se prema turskom progresivnom sistemu poreza na dohodak, nakon primjene odgovarajuće metode odbitka. Porezni tretman može se razlikovati i zavisno od toga je li najmoprimac fizička osoba ili kompanija te koristi li se nekretnina za dugoročni ili kratkoročni najam.

Cijene nekretnina u Turskoj znatno variraju zavisno od lokacije i vrste nekretnine, pa je gotovo nemoguće dati jedinstven trošak koji vrijedi za sve. Međutim, kako bismo osigurali potpuni mir, svakom klijentu pružamo transparentan finansijski plan čim odabere nekretninu. Ako još niste pronašli idealan dom, obratite se našem timu danas kako bismo pripremili potragu prilagođenu vama. Također možete istražiti naše vodiče za dodatne informacije.