Скільки коштує купівля нерухомості в Туреччині?

Як фахівці з нерухомості, які супроводжують купівлю житла в Туреччині, ми найчастіше чуємо одне просте запитання: скільки насправді коштує купити житло в Туреччині, окрім заявленої ціни?

Підсумкова сума залежить від об’єкта, його розташування та деталей угоди. Щоб зробити процес зрозумілим і передбачуваним, ми надаємо клієнтам фінансову дорожню карту одразу після вибору нерухомості. У цьому персоналізованому розрахунку чітко зазначені всі витрати, точні строки платежів і конкретні суми, без прихованих витрат і неприємних сюрпризів.

Як загальне правило, безпечним стартовим орієнтиром для витрат на купівлю нерухомості в Туреччині є резерв у межах приблизно 6%–8% від ціни покупки. Остаточна сума може бути нижчою або вищою залежно від конкретної угоди, але найважливіше — побачити повний план платежів до підписання будь-яких документів або переказу коштів.

Туреччина й надалі може пропонувати доступніші ціни на нерухомість, ніж багато європейських ринків, однак безпечна покупка ніколи не зводиться лише до ціни продажу. Розуміння всіх витрат заздалегідь допомагає об’єктивніше порівнювати об’єкти та уникати сюрпризів на етапі оформлення тапу.

Вартість купівлі нерухомості в Туреччині

1.Податок на переоформлення права власності

Податок на переоформлення права власності — це офіційний збір, який сплачується під час переходу права власності на нерухомість від продавця до покупця в Земельному кадастрі Туреччини. Турецькою мовою він називається tapu harcı.

Цей податок застосовується до передачі квартир, вілл, комерційних приміщень, земельних ділянок і сільськогосподарських земель. Він розраховується від заявленої вартості продажу за умови, що вона не нижча за муніципальну податкову вартість об’єкта.

У стандартній угоді загальний податок на переоформлення права власності становить 4% від заявленої вартості продажу. За законом він зазвичай ділиться як 2% для покупця і 2% для продавця. На практиці покупець може погодитися сплатити всю суму, якщо це зазначено в договорі купівлі-продажу.

Податок на переоформлення права власності має бути сплачений до завершення переоформлення. Без сплати необхідного збору Земельний кадастр не завершить реєстрацію переходу права власності.

2.Звіт про оцінку нерухомості

Звіт про оцінку нерухомості — це офіційний документ, який підтверджує ринкову вартість об’єкта в Туреччині. Турецькою його часто називають "gayrimenkul değerleme raporu" або "emlak ekspertiz raporu".

Звіт готує уповноважена незалежна оціночна компанія. Під час оцінки враховуються розташування об’єкта, площа, вік будівлі, фізичний стан, юридичний статус, дані тапу, містобудівний статус і порівнювані ринкові ціни, після чого визначається офіційна ринкова вартість.

Для іноземних покупців звіт про оцінку є важливим інструментом захисту. Він допомагає зрозуміти, чи відповідає запитувана ціна реальній ринковій вартості, і дає незалежне уявлення про об’єкт до завершення угоди. Крім того, він допомагає державним органам прозоріше фіксувати угоди з іноземними покупцями.

Звіт особливо важливий, якщо нерухомість купується для отримання турецького громадянства. У межах подання на громадянство об’єкт має відповідати необхідному інвестиційному порогу не лише на папері, а й за офіційною оцінкою, вартістю в тапу, банківськими переказами та документами про купівлю іноземної валюти. Якщо офіційно визнана вартість виявиться нижчою за необхідний поріг, об’єкт може не підходити для цілей громадянства, навіть якщо покупець фактично заплатив більше.

Для стандартної покупки іноземним покупцем, не пов’язаної з турецьким громадянством, звіт про оцінку більше не вимагається Земельним кадастром у звичайному порядку. Водночас покупці й надалі можуть замовляти незалежну оцінку для власного захисту, а сам звіт усе ще може знадобитися для турецького громадянства, у деяких випадках фінансування або коли органи вимагають додаткового підтвердження вартості.

3.Адміністративний збір оборотного фонду Земельного кадастру

Збір оборотного фонду Земельного кадастру — це адміністративний сервісний платіж, який сплачується під час окремих реєстраційних операцій із тапу в Туреччині. Турецькою він називається tapu döner sermaye bedeli.

Цей збір відрізняється від податку на переоформлення права власності. Податок розраховується як відсоток від заявленої вартості продажу, тоді як збір оборотного фонду є сервісним платежем, установленим щорічним тарифом Земельного кадастру.

Сума оновлюється щороку і може залежати від типу угоди, місця розташування, кількості об’єктів або самостійних одиниць, а також від того, чи бере участь в угоді іноземна сторона. У 2026 році угоди за участю іноземних осіб підлягають додатковому фіксованому збору оборотного фонду за кожен об’єкт або самостійну одиницю понад стандартний сервісний платіж.

Ці витрати зазвичай сплачує сторона, яка ініціює операцію в Земельному кадастрі. У багатьох угодах із купівлі нерухомості їх сплачує покупець, якщо сторони не домовилися інакше.

4.Послуги адвоката або юридичного консультанта

Адвокат не є обов’язковим за законом для кожної угоди з купівлі нерухомості в Туреччині, однак незалежна юридична перевірка настійно рекомендується іноземним покупцям. Юрист може перевірити тапу, повноваження продавця, борги, іпотеки, обмеження, статус зонування, будівельні документи, договір купівлі-продажу, порядок платежів та будь-які інші питання, що можуть вплинути на угоду.

Юридична підтримка особливо важлива, якщо покупець купує нерухомість дистанційно, використовує довіреність, подає на турецьке громадянство, купує об’єкт на стадії будівництва або має справу з договором забудовника. У таких випадках роль юриста полягає не лише в перевірці документів, а й у зниженні ризику підписання або оплати до того, як об’єкт буде належним чином перевірений.

За потреби ми можемо надати список англомовних юристів, які мають досвід супроводу угод із купівлі нерухомості в Туреччині, щоб покупець міг самостійно обрати й призначити незалежного юридичного радника.

Юридичні послуги не є фіксованим державним збором. Для стандартної покупки нерухомості багато іноземних покупців можуть розраховувати на фіксований гонорар або оплату у вигляді відсотка — залежно від юриста та обсягу роботи. Для простої угоди з базовою юридичною перевіркою реалістичним орієнтиром може бути сума близько €1,500–€2,000, однак складніша робота коштуватиме більше. Довіреність, нотаріальні документи, присяжний переклад, допомога з громадянством, перевірка спорів або розширені переговори за договором можуть оплачуватися окремо.

5.Витрати на нотаріуса, присяжний переклад і присяжного перекладача

Іноземним покупцям у Туреччині слід закласти в бюджет витрати на нотаріуса, присяжний переклад і присяжного перекладача під час процесу купівлі. Зазвичай ці суми є невеликими порівняно з вартістю нерухомості, але вони важливі, оскільки офіційні документи та процедури оформлення тапу проводяться турецькою мовою.

Якщо документ іноземною мовою використовується в офіційній процедурі в Туреччині, може знадобитися його переклад турецькою мовою присяжним перекладачем і, за потреби, нотаріальне засвідчення. Найчастіше це стосується перекладів паспортів, довіреностей, виданих за кордоном, свідоцтв про шлюб, свідоцтв про народження та інших підтвердних документів, що використовуються для громадянства, посвідки на проживання або представництва.

Нотаріус також може знадобитися, якщо покупець видає довіреність юристу або представнику, підписує нотаріально засвідчений попередній договір купівлі-продажу або потребує офіційних копій і засвідчених перекладів. Нотаріальні витрати розраховуються за тарифом, але підсумкова сума залежить від типу документа, кількості сторінок, необхідності перекладу та наявності заявленої вартості в документі.

У Земельному кадастрі присяжний усний перекладач є обов’язковим, якщо одна зі сторін не володіє турецькою мовою. Перекладач пояснює офіційний процес оформлення тапу, зміст документа, заяву покупця та юридичне значення угоди мовою, зрозумілою покупцеві. Перекладач також підписує офіційний акт або заяву.

Для стандартної покупки витрати на нотаріуса, переклад і перекладача можуть бути відносно помірними. Звичайний переклад паспорта з нотаріальним засвідченням зазвичай коштує значно менше, ніж повна довіреність або пакет документів на громадянство з кількома сімейними документами. Як широкий робочий орієнтир, багатьом іноземним покупцям варто закладати кілька сотень євро на ці витрати в межах стандартної угоди, тоді як складніші досьє можуть коштувати дорожче.

Точна сума залежить від мови, міста, кількості документів, нотаріальної контори, необхідності оформлення довіреності, а також від того, чи потрібна додаткова перекладацька підтримка для документів на громадянство або посвідку на проживання.

6.Обов’язкове страхування від землетрусу DASK

DASK — це обов’язкова система страхування від землетрусу для житлових будівель у Туреччині. Турецькою вона називається Zorunlu Deprem Sigortası і надається через державну систему страхування від стихійних лих.

Це страхування покриває прямі матеріальні збитки будівлі, спричинені землетрусом, а також пожежею, вибухом, цунамі або зсувом, пов’язаними із землетрусом, у межах лімітів полісу. Воно не страхує повну ринкову вартість об’єкта і не покриває меблі, особисті речі, втрату орендного доходу, тимчасове проживання, тілесні ушкодження або інші непрямі збитки.

Для іноземних покупців DASK є важливою, оскільки наявність чинного полісу перевіряється під час оформлення тапу на житлову нерухомість, що підпадає під страхове покриття. Вона також потрібна для оформлення підключень електроенергії та води для відповідних житлових об’єктів. Без чинного полісу DASK ці офіційні кроки зазвичай неможливо завершити.

Поліс DASK діє один рік і має поновлюватися щороку. Якщо строк дії спливає, чинні комунальні підключення зазвичай не анулюються автоматично, але власник втрачає страхове покриття DASK щодо будь-якої шкоди від землетрусу, яка сталася після закінчення строку дії полісу.

Страхова премія розраховується в турецьких лірах, а не в євро чи фунтах. Підсумкова сума залежить від провінції, району, кварталу, типу будівлі, року будівництва, кількості поверхів, площі квартири, рівня поверху та групи сейсмічного ризику. Тому точний розмір премії слід перевіряти для кожного конкретного об’єкта.

Станом на червень 2026 року DASK використовує вартість залізобетонної конструкції у розмірі 11,053 TL за квадратний метр, а максимальне покриття для однієї житлової одиниці становить 2,343,283 TL. Законодавчо встановлений мінімальний річний страховий внесок коливається від 565 TL у зоні з найнижчим ризиком до 2,182 TL у зоні з найвищим ризиком. Для середньої квартири річна вартість DASK часто залишається відносно помірною, однак усе одно залежить від офіційних характеристик об’єкта та його розташування.

Важливо розуміти, що DASK не є повноцінним страхуванням житла. Якщо квартира розташована в дорожчому комплексі, якщо відновлювальна вартість перевищує ліміт DASK або якщо власник хоче застрахувати меблі, крадіжку, пожежу, не пов’язану із землетрусом, пошкодження водою, цивільну відповідальність чи інші ризики, варто розглянути додаткове приватне страхування житла поряд із DASK.

7.Переоформлення комунальних послуг або нове підключення

Після переоформлення тапу договори на комунальні послуги мають бути переведені на ім’я нового власника. Для вторинної нерухомості це зазвичай означає переоформлення чинних договорів на електроенергію, воду, природний газ та інтернет, якщо ці послуги вже підключені до об’єкта.

Для нового житла процес може бути іншим. Якщо щодо об’єкта раніше не було активних підключень, може знадобитися первинне відкриття нових комунальних підключень. Це може спричинити додаткові витрати на підключення, депозит, лічильники, активацію та монтаж — залежно від будівлі, муніципалітету, розподільчої компанії та постачальника послуг.

Станом на червень 2026 року практичний орієнтовний розрахунок для переоформлення основних комунальних послуг у вторинному житлі становить приблизно 5,000–9,000 TL загалом, якщо наявні лічильники та інфраструктура вже існують. Для нового об’єкта, де потрібне первинне підключення, загальна сума може зрости приблизно до 15,000–25,000 TL, особливо якщо потрібен природний газ, оформлення нових лічильників або додаткові монтажні роботи.

Ці цифри слід розглядати як загальні орієнтири, а не як фіксовані державні збори. Витрати на електроенергію, воду, газ та інтернет залежать від міста, постачальника, типу підключення, стану лічильників, договірної потужності та від того, чи об’єкт підключається вперше, чи просто переоформлюється на нового власника.

8.Комісія агентства нерухомості

У Туреччині комісія агентства нерухомості — це плата за послуги ліцензованого агентства з організації угоди купівлі-продажу. Агентство повинно мати чинний дозвіл на здійснення діяльності у сфері торгівлі нерухомістю, відомий турецькою як "Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi".

Ще один термін, який важливо розуміти іноземним покупцям, — це VAT, тобто податок на додану вартість. Турецькою він називається KDV.

VAT — це податок на споживання, який додається до продажу товарів або послуг. Він може застосовуватися як до звичайних покупок, так і до продажу нової нерухомості. Під час купівлі нерухомості VAT не є окремим збором за тапу; зазвичай він пов’язаний із рахунком-фактурою, який виставляє продавець, найчастіше під час продажу новобудови забудовником або будівельною компанією.

Під час продажу нерухомості загальний розмір комісії агентства не може перевищувати 4% від ціни продажу без урахування VAT. Якщо в брокерському договорі не погоджено інше, цей збір зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем. На практиці це означає, що сторона покупця зазвичай сплачує 2% від ціни продажу плюс VAT.

Наприклад, якщо ви купуєте нерухомість за €100,000, комісія агентства з боку покупця зазвичай розраховується так:

Комісія агентства 2%: €2,000

VAT 20%: €400

Загальна комісія агентства з боку покупця: €2,400

Продавець також може сплачувати свою комісію агентству, зазвичай ще 2% плюс VAT, якщо сторони письмово не погодили іншу схему. Важливо пам’ятати, що загальний розмір сервісної комісії агентства за угоду не повинен перевищувати встановлену законом межу.

Порада від Luxury Estate Turkey: перш ніж сплачувати агентську комісію, попросіть показати дозвіл агентства на торгівлю нерухомістю та переконайтеся, що розмір комісії чітко зазначений у письмовій угоді. Ви також повинні отримати офіційний рахунок-фактуру на будь-яку сплачену комісію. Збережіть цей документ, оскільки в майбутньому він може знадобитися як підтвердження для податкових розрахунків або розрахунку витрат у разі продажу нерухомості.

Звільнення від VAT для іноземних покупців у Туреччині

З 2017 року деякі іноземні покупці можуть купувати нову житлову або комерційну нерухомість у Туреччині без сплати VAT за умови виконання встановлених законом вимог. Це звільнення регулюється статтею 13/i Закону Туреччини про VAT.

Важливо розуміти, що саме означає це звільнення. Воно не застосовується до всіх угод із нерухомістю в Туреччині і не повинно описуватися просто як пільга для "першого житла". Правило поширюється на первинний продаж об’єкта, збудованого як житло або комерційне приміщення, як правило, це новобудова, що продається забудовником або будівельною компанією. Об’єкти вторинного ринку, придбані у приватного власника, не розглядаються так само.

Покупець також має відповідати умовам. Для іноземної фізичної особи це означає, що вона не повинна вважатися податковим резидентом Туреччини. На практиці цей статус потрібно перевірити до покупки, а продавець має отримати необхідні документи, включно з копією паспорта покупця та документом із відповідного податкового органу, який підтверджує, що покупець не є резидентом Туреччини.

Ціна покупки має надійти до Туреччини в іноземній валюті. Не менше 50% ціни має бути переведено до Туреччини та сплачено продавцю до виставлення рахунку-фактури. Решта має бути переведена до Туреччини та сплачена продавцю протягом одного року. Банківські перекази, платіжні квитанції та, за потреби, митні документи слід зберігати як підтвердження. Якщо іноземна валюта пізніше виплачується продавцю в турецьких лірах, це все одно може бути прийнято за умови, що кошти були належним чином заведені до Туреччини, а платіж документально підтверджений через банківську систему.

Старе правило про 12-місячний строк володіння більше не є актуальним. Після законодавчої зміни, що набула чинності 1 травня 2022 року, нерухомість, придбану з використанням цього звільнення від VAT, не можна продавати протягом трьох років. У Земельному кадастрі в тапу вноситься відмітка про те, що об’єкт був придбаний зі звільненням від VAT і що податок підлягатиме сплаті, якщо нерухомість буде продана до завершення трирічного строку.

Якщо об’єкт продається до закінчення трирічного періоду, VAT, який не був сплачений під час покупки, має бути повернений разом із нарахованими відсотками за відстрочку до того, як може бути завершене нове переоформлення тапу. Після завершення трирічного строку нерухомість можна продати без цього обов’язку щодо повернення VAT і сплати відсотків.

Тому іноземним покупцям не варто виходити з того, що будь-яка нова нерухомість у Туреччині автоматично звільняється від VAT. До підписання договору покупцеві слід підтвердити, чи є об’єкт відповідним первинним продажем, чи може продавець правильно застосувати звільнення, чи відповідає покупець вимозі статусу нерезидента і чи можна документально оформити оплату відповідно до правил VAT.

Постійні витрати після купівлі нерухомості

Після купівлі нерухомості в Туреччині витрати власника не закінчуються на етапі оформлення тапу. Власнику також слід передбачити в бюджеті щорічний податок на нерухомість, поновлення страхування та будь-які податки, які можуть виникнути у разі здавання об’єкта в оренду.

Щорічний податок на нерухомість сплачується до місцевого муніципалітету, зазвичай двома частинами. Для житлової нерухомості ставка, як правило, становить 0.1% у неметропольних муніципалітетах і 0.2% у метропольних муніципалітетах. Податок розраховується на основі муніципальної податкової вартості об’єкта, а не безпосередньо від повної ринкової ціни.

Дорога житлова нерухомість також може підпадати під податок на цінне житло залежно від її офіційної оціночної вартості. Це стосується не всіх об’єктів у Туреччині, але для дорожчого житла це питання слід перевіряти окремо.

Якщо нерухомість здається в оренду, дохід від оренди може підлягати декларуванню в Туреччині. Для доходу від оренди житлової нерухомості щорічна неоподатковувана сума змінюється залежно від податкового року. Дохід понад цю суму декларується в межах прогресивної системи податку на доходи Туреччини після застосування відповідного методу вирахування. Податковий режим також може відрізнятися залежно від того, чи є орендар фізичною особою або компанією, а також чи використовується об’єкт для довгострокової чи короткострокової оренди.

Ціни на нерухомість у Туреччині суттєво відрізняються залежно від розташування та типу об’єкта, тому дати універсальний розрахунок витрат майже неможливо. Однак для повного спокою ми надаємо кожному клієнту прозорий фінансовий план одразу після вибору нерухомості. Якщо ви ще не знайшли своє ідеальне житло, зв’яжіться з нашою командою вже сьогодні, і ми підберемо для вас індивідуальний пошук нерухомості. Або ж ви можете ознайомитися з нашими корисними матеріалами нижче, щоб отримати більше інформації.