Zašto kupiti nekretninu u Turskoj prije mogućeg rasta cijena?

Tržište nekretnina u Turskoj se stalno mijenja, a jedan od ključnih faktora koji utiču na cijene jesu kamatne stope. S obzirom na to da su kamate u Turskoj trenutno na historijski visokim nivoima, mnogi potencijalni kupci čekaju njihov pad prije nego što kupe nekretninu. Međutim, historijski primjeri pokazuju da su na tržištu nekretnina u Turskoj često najbolje prolazili investitori koji su djelovali dok su drugi oklijevali. U ovom članku razmatramo zašto bi kupovina nekretnine u Turskoj sada, u periodu visokih kamata, mogla biti promišljen potez prije mogućeg rasta cijena, ali i koje rizike treba uzeti u obzir.

Kako kamatne stope utiču na cijene nekretnina

Kamatne stope i cijene nekretnina usko su povezane. Evo kako to funkcioniše:

• Visoke kamatne stope = manja potražnja: Kada su troškovi zaduživanja visoki, manje ljudi može priuštiti stambeni kredit. Potražnja se smanjuje, što može dovesti do nižih cijena nekretnina.

• Niske kamatne stope = veća potražnja: Kada kamate padnu, krediti postaju pristupačniji, potražnja raste i to može podići cijene nekretnina.

Kamatne stope u Turskoj trenutno su visoke, a referentna stopa Centralne bankeiznosi 47,5 % početkom 2025. godine. To poskupljuje finansiranje kupcima koji koriste stambene kredite, ali istovremeno može otvoriti prostor za pregovore o cijeni i povoljnije uslove za kupce koji plaćaju gotovinom ili mogu osigurati finansiranje po stabilnim uslovima.

Šta nas uči historija

Ako pogledamo prethodne tržišne cikluse, cijene nekretnina često počnu rasti nakon smanjenja kamata. Ovo su neki od primjera:

Turska (period 2019–2021):

Sredinom 2019. godine referentna kamatna stopa Centralne banke Republike Turske iznosila je 24 %. Do 2020. postepeno je smanjena na 8,25 %. Smanjenje referentne stope dovelo je do nižih kamata na stambene kredite, što je podstaklo potražnju za stanovima i znatan rast cijena nekretnina. Ipak, intenzitet rasta razlikovao se zavisno od regije i posmatranog perioda.

Sjedinjene Američke Države (nakon finansijske krize 2008):

Nakon finansijske krize 2008. američke Federalne rezerve (Fed) znatno su snizile kamatne stope kako bi podstakle privredu. Zbog niskih referentnih kamata smanjile su se i kamate na stambene kredite, što je povećalo potražnju. Cijene nekretnina počele su se oporavljati nakon krize, a od 2012. bilježile su snažan uzlazni trend. Između 2012. i 2020. američko tržište stambenih nekretnina ostvarivalo je postojan rast.

Evropsko tržište:

U evropskim državama poput Njemačke i Španije historijski niske kamatne stope Evropske centralne banke održavale su niske kamate na stambene kredite. Time je rasla potražnja, a potom i cijene nekretnina. U Njemačkoj su posebno snažno porasle cijene u velikim gradovima. U Španiji je tržište nakon finansijske krize 2008. stagniralo, ali su niske kamate doprinijele njegovom oporavku i novom rastu cijena.

Zašto pojedini investitori kupuju već sada

• Povoljnije cijene:

• Prodavači su tokom perioda visokih kamata često spremniji na pregovore, pa je ovo razdoblje pogodno za pokušaj postizanja bolje cijene. To se posebno odnosi na gradove kao što su Istanbul, Alanja i Antalija, gdje prodavači zbog slabije potražnje mogu biti otvoreniji za popuste.

• Manja konkurencija:

• Mnogi kupci čekaju, što investitorima koji ranije donesu odluku pruža veću mogućnost izbora. Takva situacija može biti prilika za ulaganje u nekretnine u Alanji ili luksuzne stanove u Istanbulu prije mogućeg rasta cijena.

• Mogućnost budućeg rasta vrijednosti:

• Ako kamatne stope počnu padati, potražnja bi mogla porasti i dovesti do znatnijeg povećanja cijena. Gradovi kao što su Izmir, Bodrum i Fethiye u prethodnim ciklusima bilježili su snažan rast vrijednosti, zbog čega mogu biti zanimljivi dugoročnim investitorima.

Mogući rizici i nedostaci

• Kratkoročne oscilacije cijena:

• Vrijednost nekretnina može varirati i prije nego što smanjenje kamata dovede do trajnijeg rasta cijena.

• Troškovi finansiranja:

• Kupcima koji se oslanjaju na stambene kredite trenutne kamatne stope mogu biti previsoke, što povećava ukupni trošak kupovine.

• Ekonomska neizvjesnost:

• Promjene državne politike, inflacija ili vanjski ekonomski faktori mogu nepredvidivo uticati na kretanja na tržištu nekretnina.

Mišljenja stručnjaka i tržišne prognoze

Ekonomisti i analitičari tržišta nekretnina predviđaju da će Centralna banka Turske postepeno smanjivati kamatne stope u narednim mjesecima. Prema tadašnjim prognozama, kamate bi mogle pasti na 30 % do kraja 2025. godine, što bi vjerovatno povećalo potražnju za nekretninama i podstaklo rast cijena. Tržišni stručnjaci očekuju snažan rast vrijednosti kuća za odmor u Alanji, novih projekata u Istanbulu i luksuznih nekretnina u Antaliji kako potražnja bude rasla.

Ekonomista specijalizovan za nekretnine Ahmet Büyükduman napominje da je prodaja stambenih nekretnina u porastu od drugog tromjesečja 2024. godine te očekuje nastavak tog trenda i tokom 2025. Naglašava da bi očekivano smanjenje kamata moglo dodatno podstaći tržište, jer bi jeftinije zaduživanje povećalo potražnju.

Također, predsjednik Udruženja investicionih fondova za nekretnine (GYODER) predviđa da će prodaja stambenih jedinica u Turskoj premašiti 1,4 miliona u 2025. godini. Prema toj procjeni, stabilizacija realnih cijena stanova i mogući pad kamata ubrzat će prodaju.

Ovakva mišljenja stručnjaka uklapaju se u širu analizu i ukazuju i na prilike i na rizike ulaganja u turske nekretnine u vrijeme promjenjivih kamatnih stopa.

Zaključak: odmjeravanje prednosti i nedostataka

Dok mnogi čekaju pad kamatnih stopa, dio investitora već kupuje. Ako razmišljate o kupovini nekretnine u Turskoj, period visokih kamata može otvoriti mogućnost kupovine po povoljnijoj cijeni prije eventualnog rasta potražnje. Ipak, prije odluke važno je pažljivo procijeniti vlastite finansije, tržišna kretanja i ekonomske prognoze.

Biste li kupili nekretninu sada ili biste čekali? Podijelite s nama svoje mišljenje!