Zakon o nekretninama u Turskoj 2026: kraj plaćanja gotovinom?

Vrijeme nošenja kofera punih gotovine i dileme „prvo novac ili prvo tapija“ pri kupovini nekretnina u Turskoj zvanično se bliži kraju. Prema novim propisima Ministarstva trgovine, Sistem sigurnog plaćanja postat će obavezan za sve prodaje nekretnina od 1. maja 2026.. Ali šta ova digitalna promjena znači za međunarodne investitore i kako će zaštititi njihov novac na dan prijenosa vlasništva?

Prema izvještavanju Agencije Anadolu , Ministarstvo trgovine priprema izmjenu propisa kojom bi „Sistem sigurnog plaćanja“ postao obavezan pri prodaji nekretnina od 1. maja 2026., s ciljem smanjenja prevara, rizika od krađe i neprijavljenih transakcija, tako što bi se osiguralo da kupoprodajna cijena bude isplaćena istovremeno s prijenosom vlasništva. 

Šta se tačno mijenja?

Glavna promjena nije u načinu pregovaranja, nego u tome kako se prenosi novac.

Agencija Anadolu navodi da bi nacrt izmjene propisa zahtijevao da pri prodaji nekretnina, akođer kada je plaćanje predviđeno gotovinom, bankovnom doznakom (havale) ili EFT-om, iznos bude uplaćen putem sistema namijenjenog tome da se plaćanje i prijenos vlasništva izvrše istovremeno. 

Jednostavno rečeno: tržište prelazi s pristupa „vjerujte mi, platio sam“ na sistem u kojem postoji dokaz o plaćanju.

Zašto Turska uvodi ovu promjenu?

Razlozi Ministarstva, prema izvještavanju Agencije Anadolu, odnose se na dugogodišnje probleme u kupoprodaji nekretnina:

• Direktna plaćanja između ugovornih strana mogu dovesti do neprijavljenih transakcija

• Veće izloženosti prevarama i falsifikovanju

• U praksi se dešava da strane prenose velike iznose gotovine, što povećava rizik od krađe.

Promjena je predstavljena kao mjera veće sigurnosti i transparentnosti: manje sporova o tome je li novac plaćen, manje rizičnih primopredaja i manje nejasnoća oko prijavljene kupoprodajne cijene.

Sprečavanje prevara jedan je od glavnih razloga ove promjene, naročito za kupce koji postupak završavaju na daljinu. Za praktičnu kontrolnu listu pročitajte naš vodič „Kako izbjeći prevare pri kupovini nekretnine u Turskoj“

Rokovi i pravni status: „planirano“, ali još nije konačno

Najvažnije je razumjeti da je ovo još uvijek postupak izrade nacrta propisa .

• Ministarstvo je pripremilo nacrt izmjene Pravilnika o trgovini nekretninama (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) . 

• Nacrt je dostavljen na mišljenje nadležnim državnim institucijama i predstavnicima sektora, a očekuje se da će konačna verzija biti utvrđena nakon njihovih primjedbi. 

Zato 1. maj 2026. treba posmatrati kao najavljeni ciljani datum početka primjene, dok se detalji primjene još mogu mijenjati do usvajanja konačne verzije.

Kako sigurno plaćanje funkcioniše u praksi (šta kupci trebaju očekivati)

Predloženi pristup Ministarstva opisan je kao proširenje modela sigurnog plaćanja koji se već koristi u drugoj vrsti transakcija s povećanim rizikom, odnosno pri prodaji vozila. 

Za nekretnine u Turskoj već postoji i zvanična usluga nalik depozitnom računu, povezana s Takasbankom, pod nazivom TapuTakas , kojoj se može pristupiti putem e-Devleta, a namijenjena je plaćanju kupoprodajne cijene nekretnine preko Takasbanke.

Dokumentacija i pravila sistema TapuTakas također opisuju postupke u kojima sredstva mogu biti blokirana i vraćena kupcu ako kupoprodaja ne bude završena pod određenim uslovima. Takav postupak odražava princip sigurnog prijenosa novca zajedno s prijenosom vlasništva. 

Pojednostavljen prikaz postupka za kupce i prodavce:

1. Podaci o transakciji unose se u sistem i potvrđuju.

2. Kupac uplaćuje kupoprodajnu cijenu putem odobrenog kanala, umjesto direktne predaje novca.

3. Sredstva ostaju pod kontrolom sistema dok se prijenos vlasništva ne završi.

4. Sistem završava finansijski dio transakcije na način koji se može pratiti i koji je povezan s prijenosom vlasništva.

Prije i poslije: šta se zapravo poboljšava?

Šta to znači za strane kupce?

Za međunarodne kupce predloženi smjer promjena uglavnom je povoljan jer smanjuje jednu od najvećih briga pri zaključenju kupoprodaje: „Ako pošaljem novac, hoće li prijenos vlasništva biti uredno završen?“

Šta se mijenja u vašem postupku:

• Očekujte formalniji redoslijed plaćanja i manje improvizacije na dan potpisivanja.

• Očekujte veći naglasak na bankovnim koracima koji se mogu pratiti i na dosljednoj dokumentaciji.

• Planirajte pažljiviju organizaciju postupka jer provjere i rokovi postaju važniji.

To je posebno važno kod transakcija visoke vrijednosti i kada kupac želi urednu dokumentaciju za buduću preprodaju, nasljeđivanje ili dokazivanje usklađenosti s propisima.

Šta prodavci trebaju znati?

Prodavci se trebaju pripremiti na dvije promjene:

• Plaćanje postaje više vezano za sistem, uz manje prostora za neformalno dogovaranje rokova. 

• Raste potreba za transparentnošću: ako mehanizam usklađuje plaćanje i prijenos, dogovore „sa strane“ bit će teže provoditi neprimjetno. 

Prednosti su značajne: manje neuspjelih zaključenja, manje sporova i manje rizičnih sastanaka radi predaje gotovine.

Kontrolna lista za zaključenje kupoprodaje: kako se pripremiti za promjenu

Ako planirate kupiti ili prodati nekretninu u Turskoj tokom 2026. godine, provjeru načina plaćanja uključite u pravnu i finansijsku analizu transakcije, a ne ostavljajte je za kraj.

• Na vrijeme potvrdite planirani postupak sigurnog plaćanja, prije zakazivanja termina u zemljišnoknjižnom uredu.

• Dogovorite jasne komercijalne uslove: jednu usaglašenu cijenu i jedan dokumentovani način plaćanja.

• Predvidite dodatno vrijeme za sistemske korake, potvrde i bankovne rokove.

• Sarađujte sa stručnjacima koji mogu organizovati redoslijed transakcije bez neugodnih iznenađenja u posljednjem trenutku.

Uloga Luxury Estate Turkey: vaš partner za uredno zaključenje kupoprodaje u 2026.

Ova promjena propisa za 2026. usmjerava tržište nekretnina u Turskoj prema urednijim i transparentnijim transakcijama. Ipak, novi sistem može donijeti i dodatne poteškoće: pogrešno unesen poziv na broj, neusaglašeni rokovi ili potvrda koja nedostaje mogu odgoditi zaključenje kupoprodaje za nekoliko dana, a u najgorem slučaju i sedmica.

Luxury Estate Turkey ne pomaže vam samo u pronalasku odgovarajuće nekretnine. Tokom ovog prijelaznog perioda vodimo vas kroz novi postupak plaćanja korak po korak, kako bi prijenos novca, dokumentacija i uknjižba vlasništva protekli u skladu s propisima i bez nepotrebnih kašnjenja.

Sljedeći korak: Razgovarajte s našim stručnjacima prije nego što zakažete termin u zemljišnoknjižnom uredu. Pregledat ćemo uslove vaše transakcije, način plaćanja i rokove, a zatim pripremiti jasan plan zaključenja kupoprodaje usklađen s pravilima za 2026.