Закон про нерухомість Туреччини 2026: без готівки?

Епоха валіз із готівкою та дилеми «спочатку гроші чи спочатку tapu» у турецькій нерухомості офіційно добігає кінця. За новими правилами Міністерства торгівлі Система безпечної оплати (Secure Payment System) стане обов’язковою для всіх угод купівлі-продажу нерухомості з 1 травня 2026 року. Але що означає ця цифрова зміна для міжнародних інвесторів і як саме вона захистить ваші кошти в день закриття угоди?

За повідомленням Anadolu Agency, Міністерство торгівлі готує регуляторну зміну, яка зробить «Систему безпечної оплати» обов’язковою для продажу нерухомості з 1 травня 2026 року. Мета — зменшити шахрайство, ризик крадіжок і «позабалансові» розрахунки, забезпечивши, щоб ціна угоди переходила синхронно з передачею права власності.

Що саме змінюється?

Ключова зміна — не в тому, як ви домовляєтесь. Вона в тому, як рухаються гроші.

Anadolu Agency повідомляє, що проєкт змін передбачає: під час продажу нерухомості якщо оплата здійснюється готівкою, банківським переказом (havale) або EFT, сума має проходити через систему, яка гарантує, що оплата і переоформлення права власності відбуваються одночасно.

Простими словами: ринок відходить від «довірся мені, я заплатив» і переходить до «система це підтверджує».

Чому Туреччина робить це саме зараз?

Логіка Міністерства — знову ж таки, у викладі Anadolu Agency — спрямована на хронічні проблеми угод із нерухомістю:

• Прямі розрахунки між сторонами можуть створювати незареєстровану (тіньову) активність

• Вищий ризик шахрайства та підробок

• Практична реальність: сторони вимушені переносити великі суми готівки, що підвищує ризик крадіжки

Цю зміну подають як апгрейд безпеки та прозорості: менше спорів про те, чи була оплата, менше ризикових передач грошей «з рук у руки», менше «сірих» схем навколо задекларованої ціни продажу.

Запобігання шахрайству — один із найочевидніших мотивів цієї реформи, особливо для покупців, які закривають угоду дистанційно. Якщо вам потрібен практичний чекліст, перегляньте наш гайд «Купівля нерухомості в Туреччині: як уникнути шахраїв».

Таймлайн і юридичний статус: «планується», але ще не фінально

Найважливіший нюанс: наразі це процес підготовки регуляторних змін.

• Міністерство підготувало проєкт поправок до Положення про торгівлю нерухомістю (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik).

• Проєкт відкритий для отримання пропозицій від профільних державних установ і представників сектору, після чого очікується фіналізація з урахуванням зворотного зв’язку.

Тож сприймайте 1 травня 2026 року як цільову дату набрання чинності, про яку повідомляють, але майте на увазі: деталі впровадження можуть ще уточнюватися, коли проєкт стане фінальним документом.

Як працює «безпечна оплата» на практиці (що уявити покупцю)

Запланований підхід Міністерства описують як розширення моделі безпечних платежів, яку вже застосовують у іншій категорії ризикових угод (продаж транспортних засобів).

Для нерухомості в Туреччині також уже існує офіційний сервіс на кшталт ескроу, пов’язаний із Takasbank, під назвою TapuTakas, доступний через e-Devlet, який прямо позиціонується як «оплата ціни продажу нерухомості через Takasbank».

Окремо, документація та правила TapuTakas описують сценарії, де кошти можуть бути заблоковані і повернуті покупцю, якщо продаж не відбувся за певних умов — механіка, що відповідає логіці «гроші переходять безпечно разом із tapu».

Практична модель, яку варто тримати в голові покупцю та продавцю:

1. Деталі угоди вносять/підтверджують у системі.

2. Покупець переказує ціну продажу через затверджений канал (не через пряму передачу).

3. Кошти залишаються під контролем до моменту завершення переоформлення.

4. Система завершує фінансову частину в простежуваний спосіб, прив’язаний до передачі права власності.

Було vs стане: що реально покращується?

Що це означає для іноземних покупців

Для міжнародних покупців напрям загалом позитивний, адже зменшує найбільший емоційний ризик під час закриття угоди: «Якщо я переказую гроші, чи пройде переоформлення чисто?»

Що зміниться у вашому процесі:

• Очікуйте більш формалізованої послідовності платежу (менше імпровізації в день підписання).

• Очікуйте більшого акценту на простежувані банківські кроки та послідовну документацію.

• Плануйте трохи більше дисципліни в процесі (верифікація та таймінг стають критичнішими).

Це особливо важливо для великих сум, коли покупець хоче чистий «аудит-трейл» для майбутнього перепродажу, спадкового планування або комплаєнсу.

Що важливо знати продавцям

Продавцям варто підготуватися до двох реалій:

• Фінансова частина стане більш «системною», з меншим простором для неформального таймінгу.

• Тиск на прозорість зросте: якщо механізм синхронізує оплату й переоформлення, «паралельні домовленості» складніше реалізувати тихо.

Водночас вигода суттєва: менше зривів, менше суперечок, менше ризикових зустрічей із готівкою.

Чекліст перед закриттям угоди: як підготуватися заздалегідь

Якщо ви плануєте купити або продати нерухомість у Туреччині в 2026 році, сприймайте механіку платежу як частину due diligence, а не як деталь «на потім».

• Підтвердьте запланований сценарій безпечної оплати заздалегідь (до планування зустрічі в Земельному реєстрі).

• Тримайте комерційні умови «чистими»: одна погоджена ціна, один задокументований платіжний маршрут.

• Закладіть додатковий часовий буфер на системні кроки, підтвердження та банківський таймінг.

• Працюйте з професіоналами, які проведуть послідовність угоди без сюрпризів в останню хвилину.

Де тут Luxury Estate Turkey: ваш партнер для «гладкого закриття» у 2026

Ця правова зміна підштовхує ринок нерухомості Туреччини до чистіших і прозоріших угод. Водночас будь-яка нова система може принести і нове тертя: одна неправильна референс-ідентифікація, збій у таймінгу або відсутнє підтвердження здатні заморозити закриття на дні — а в гіршому сценарії, на тижні.

Luxury Estate Turkey допомагає не лише підібрати правильний об’єкт. У перехідний період ми ведемо вашу покупку через новий платіжний сценарій крок за кроком, щоб фінансовий переказ, документи та процес tapu рухалися в повній відповідності до правил — без зайвих затримок.

Наступний крок: поговоріть з нашими спеціалістами ще до того, як ви зафіксуєте дату в Земельному реєстрі. Ми перевіримо структуру угоди, платіжний маршрут і таймлайн, а потім складемо чіткий план закриття, узгоджений із правилами 2026 року.