Туреччина: суд призупинив ПДВ «комерційно за замовчуванням»

Оновлення щодо ПДВ у Туреччині для короткострокової оренди: суд призупинив підхід «комерційно за замовчуванням» для простої здачі житла

Якщо ви отримуєте дохід від короткострокової оренди в Туреччині, ви, ймовірно, відчували той самий фоновий тиск:
«Податкова прирівняє мене до готелю?»

Коротко: 5 ключових пунктів

• Що зробив суд: Державна рада Туреччини (Даништай, 3-тя палата) винесла ухвалу про зупинення виконання, яка ставить на паузу практичну логіку «комерційно за замовчуванням» для частини випадків короткострокової оренди.

• Кого це може стосуватися: приватних власників, чия діяльність більше схожа на звичайну оренду житла (ви надаєте житло та отримуєте орендну плату, не вибудовуючи сервісний бізнес навколо проживання).

• Кого це може не стосуватися: операторів, чия модель виглядає та працює як готельний формат (керування кількома об’єктами, організований персонал, системні додаткові послуги, процеси «як у готелі»).

• Що підвищує ризик «гостинної» кваліфікації: регулярні додаткові послуги (наприклад, харчування, прасування, щоденне прибирання) та організована сервісна модель, що виходить за межі простої здачі житла.

• Що робити зараз: тримайте модель «чистою», фіксуйте факти операційної діяльності й перевіряйте обмеження за дозволами/правилами будинку до того, як ви почнете здавати об’єкт або купите його під цю стратегію.

Що сталося?

Обговорення пов’язане з роз’яснювальним листом Податкової адміністрації Туреччини (Гелір Ідаресі Башканлиги) від 24 січня 2025 року № 7877. На практиці на нього спиралися, щоб підтримувати широке припущення про «комерційну діяльність» для частини короткострокових оренд — особливо за наявності дозволу на туристичну оренду відповідно до Закону № 7464.

Таке широке припущення могло призводити до:

• ризику нарахування ПДВ (часто обговорювали як застосування стандартної ставки в межах оскаржуваного підходу),

• тиску щодо реєстрації як комерційного платника податків,

• зростання вимог до виконання правил і ризику донарахувань «заднім числом» — навіть для приватних власників, які просто здавали житло.

Державна рада Туреччини (3-тя палата) винесла ухвалу про зупинення виконання, яка впливає на підхід «комерційно за замовчуванням», зазначивши, що сам по собі статус дозволу або короткий строк може бути недостатнім для віднесення діяльності до комерційної. Іншими словами: вирішують факти та операційна модель.

Проміжний статус

Це тимчасова «пауза», а не остаточне рішення. Судовий процес триває, а адміністративна практика може змінюватися у ході розгляду справи. Власникам не варто сприймати це як «універсальне дозволено» для будь-яких моделей короткострокової оренди.

Ключова межа: «проста оренда» та «гостинна операція»

Логіка суду — операційна: комерційна кваліфікація виглядає більш переконливо, коли оренда фактично працює як готельний сервіс.

• Проста оренда зазвичай означає: ви надаєте житло та отримуєте орендну плату без побудови сервісного бізнесу навколо проживання.

• Гостинна операція передбачає структуровану сервісну модель, подібну до готелю/пансіону/апарт-готелю — з організацією процесів і набором додаткових послуг.

У рішенні підкреслюється, що «готельні» послуги можуть бути індикаторами, наприклад харчування, прасування або щоденне прибирання. Коротко: важливі не лише платформа чи строк, а те, як ви реально організовуєте оренду.

Міні-дерево рішень: перевірка сигналів ризику щодо ПДВ і «комерційної» кваліфікації

Це не юридична консультація — сприймайте як чек-лист сигналів ризику, що допомагає зрозуміти, як вашу модель можуть сприймати.

Крок 1 — Ви надаєте «готельні» додаткові послуги?

• Так (наприклад, харчування, щоденне прибирання, прасування, консьєрж-підтримка) → вищий ризик «гостинної» кваліфікації

• Ні → перейдіть до кроку 2

Крок 2 — Ви ведете організовану «гостинну» операційку?

Сигнали: системне управління кількома об’єктами, окрема команда/персонал, стандартизоване заселення «як рецепція», часта ротація гостей і логістика обороту, професійно упакований сервіс.

• Так → середній або високий ризик

• Ні → перейдіть до кроку 3

Крок 3 — Це ближче до «здачі житла», ніж до «надання послуг»?

• Так (житло надано; орендна плата отримана; послуг мінімум або немає) → нижчий ризик (відносно)

• Ні / змішана модель → середній ризик; посилюйте документування та переглядайте сервісні елементи

Важливо: ризик не є бінарним. Один і той самий дозвіл може потрапляти в різні зони ризику залежно від фактів і операційної практики.

Швидка ясність: що змінюється, а що ні

На що впливає це проміжне рішення: на тиск «кваліфікації за замовчуванням», який міг автоматично штовхати частину власників у бік комерційного режиму.

Чого це не скасовує: загальну рамку вимог для короткострокової оренди в Туреччині. Передусім, Закон № 7464 залишається ключовим для туристичної короткострокової оренди, включно з дозвільними та супутніми обов’язками, які можуть діяти незалежно від податкової кваліфікації.

Рішення суду стосується лише податкової кваліфікації. Усі інші юридичні вимоги за Законом № 7464 залишаються чинними:

• Дозвіл на туристичну оренду: документ «дозвіл на туристичну оренду» (часто називають «туризм конуту ізін белґесі») і надалі є обов’язковим для оренд до 100 днів.

• Операційні вимоги: правила безпеки, обов’язкова реєстрація даних гостей і заборона готівкових розрахунків залишаються чинними.

• Правила будинку/комплексу: формальна згода з боку управління будинку/комплексу може бути необхідною умовою.

• Контроль і санкції: порушення й надалі тягнуть значні адміністративні штрафи. Повне дотримання правил допомагає захистити інвестицію.

Не перетворюйте гучний заголовок на погану інвестицію

Для багатьох інвесторів головний ризик — не лише податки, а й операційна здійсненність.

Навіть коли цифри виглядають привабливо, деякі об’єкти юридично або практично не дозволяють реалізувати модель короткострокової оренди через:

• правила будинку/комплексу,

• обмеження в плані управління, та/або

• умови отримання дозволу (які можуть бути суворішими у багатоквартирних будинках, блоках та комплексах).

Згода будинку/комплексу

У деяких багатоквартирних будинках окремі роз’яснення та практичні примітки щодо подачі документів до Міністерства трактували вимогу сильної доказової бази згоди співвласників для отримання дозволу на туристичну оренду в окремих сценаріях. На практиці це іноді обговорювали як нотаріально оформлене одностайне рішення власників.

Однак конкретна вимога може залежати від фактів (тип будинку, участь співвласників, формат документів, локальна адміністративна практика). Рішення загальних зборів або пункт плану управління можуть не вважатися достатніми, якщо участь і голоси «за» документально не підтверджені.

Практичний висновок: сприймайте «згоду» як пункт дью-ділідженс, а не як завдання «потім». Багато «ідеальних угод під короткострокову оренду» провалюються тому, що об’єкт здається в теорії, але не здається на практиці.

Практична схема з п’яти перевірок

1. Одразу оберіть формат: проста оренда або гостинна модель. Чим сильніше розмита межа, тим вищий ризик спірної кваліфікації.

2. Перевірка за дозволами: уточніть, чи потрібен для вашої моделі дозвіл на туристичну оренду за Законом № 7464 та підзаконними правилами.

3. Згода будинку може «увімкнути прибуток»: у низці об’єктів документальні вимоги до згоди вирішують усе — перевірте до купівлі або публікації об’єкта.

4. Перевірте обмеження плану управління: деякі будинки обмежують короткострокове проживання, навіть якщо об’єкт «ідеальний» на папері.

5. Документуйте модель: зберігайте дозволи, записи та структуру роботи так, ніби їх перевірятимуть — це захищає дохід, вартість перепродажу та сценарії виходу.

Підтримка для інвесторів

Більшість проблем із короткостроковою орендою в Туреччині найпростіше вирішувати до того, як ви вкладете капітал. Якщо потрібна підтримка, Лакшері Естейт Теркі може допомогти підходом «спершу — реальна придатність до здачі»:

• перевірка здійсненності за сценаріями (проста оренда або гостинна модель),

• скринінг дозволів і обмежень будинку/комплексу,

• підбір об’єктів відповідно до вашої моделі експлуатації,

• практична орієнтація на документи, щоб зменшити тертя після купівлі.

Відмова від відповідальності: стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною або податковою консультацією. Результати залежать від фактів, документів та адміністративної практики.