Турция: суд приостановил «коммерческий по умолчанию» НДС

Обновление по НДС в Турции для краткосрочной аренды: суд приостановил «коммерческий по умолчанию» подход для простой сдачи жилья

Если вы получаете доход от краткосрочной аренды в Турции, вы, вероятно, ощущали одно и то же фоновое давление:
«Налоговая будет считать меня отелем?»

Коротко: 5 ключевых пунктов

• Что сделал суд: Государственный совет Турции (Даништай, 3-я палата) вынес определение о приостановлении исполнения, которое ставит на паузу практическую логику «коммерческая деятельность по умолчанию» для части случаев краткосрочной аренды.

• Кого это может затронуть: частных владельцев, чья деятельность больше похожа на обычную сдачу жилья (вы предоставляете жилье и получаете арендную плату, не выстраивая сервисный бизнес вокруг проживания).

• Кого это может не затронуть: операторов, чья схема выглядит и работает как гостиничный формат (управление несколькими объектами, организованный персонал, системные дополнительные услуги, процессы «как в отеле»).

• Что повышает риск «гостиничной» квалификации: регулярные дополнительные услуги (например, питание, глажка, ежедневная уборка) и организованная сервисная модель, выходящая за рамки простой сдачи жилья.

• Что делать сейчас: держите модель «чистой», фиксируйте факты операционной деятельности и проверьте ограничения по разрешениям/правилам здания до того, как вы начнете сдавать объект или купите его под эту стратегию.

Что произошло?

Обсуждение связано с разъяснительным письмом Налоговой администрации Турции (Гелир Идареси Башканлыгы) от 24 января 2025 года № 7877. На практике на него опирались, чтобы поддерживать широкое предположение о «коммерческой деятельности» для части краткосрочных аренд — особенно при работе с разрешением на туристическую аренду по Закону № 7464.

Такое широкое предположение могло приводить к следующему:

• риску доначисления НДС (часто обсуждалось как применение стандартной ставки в рамках оспариваемого подхода),

• давлению в сторону регистрации как коммерческого налогоплательщика,

• росту требований по соблюдению правил и рискам ретроактивных доначислений — даже для частных владельцев, которые просто сдавали жилье.

Государственный совет Турции (3-я палата) вынес определение о приостановлении исполнения, которое влияет на «коммерческий по умолчанию» подход, и указал, что сам по себе статус разрешения или короткий срок аренды может быть недостаточным, чтобы квалифицировать деятельность как коммерческую. Иными словами: решают факты и операционная модель.

Промежуточный статус

Это временная «пауза», а не окончательное решение. Судебный процесс продолжается, а административная практика может меняться по мере рассмотрения дела. Владельцам не стоит воспринимать это как «универсальное разрешение» для любых моделей краткосрочной аренды.

Главная граница: «простая сдача жилья» и «гостиничная модель»

Логика суда — операционная: коммерческая квалификация выглядит более обоснованной, когда аренда по сути работает как гостиничный сервис.

• Простая сдача жилья обычно означает: вы предоставляете жилье и получаете арендную плату, не выстраивая сервисный бизнес вокруг проживания.

• Гостиничная модель предполагает структурированную сервисную схему, близкую к отелю/пансиону/апарт-отелю — с организацией процессов и набором дополнительных услуг.

В решении отмечается, что «гостиничные» услуги могут выступать индикаторами, например питание, глажка или ежедневная уборка. Коротко: важен не только канал размещения или срок, а то, как вы реально организуете сдачу.

Мини-дерево решений: проверка сигналов риска по НДС и «коммерческой» квалификации

Это не юридическая консультация — рассматривайте это как чек-лист сигналов риска, который помогает понять, как вашу модель могут воспринимать.

Шаг 1 — Вы предоставляете услуги «как в отеле»?

• Да (например, питание, ежедневная уборка, глажка, консьерж-поддержка) → более высокий риск «гостиничной» квалификации

• Нет → переходите к шагу 2

Шаг 2 — Вы ведете организованную «гостиничную» операционку?

Сигналы: системное управление несколькими объектами, выделенная команда/персонал, стандартизированное заселение «как ресепшн», частая сменяемость гостей и логистика оборота, профессионально упакованный сервис.

• Да → средний или высокий риск

• Нет → переходите к шагу 3

Шаг 3 — Это ближе к «сдаче жилья», чем к «оказанию услуг»?

• Да (жилье предоставлено; арендная плата получена; услуг минимум или нет) → более низкий риск (относительно)

• Нет / смешанная модель → средний риск; усиливайте документирование и пересматривайте сервисные элементы

Важно: риск не бинарный. Одно и то же разрешение может попадать в разные зоны риска в зависимости от фактов и операционной практики.

Коротко и ясно: что меняется, а что нет

На что влияет это промежуточное решение: на давление «классификации по умолчанию», которое могло автоматически толкать часть владельцев в сторону коммерческого режима.

Чего это не отменяет: общий режим требований для краткосрочной аренды в Турции. Прежде всего, Закон № 7464 остается ключевым для туристической краткосрочной аренды, включая разрешительные и сопутствующие обязанности, которые могут действовать независимо от налоговой квалификации.

Решение суда касается только налоговой квалификации. Все остальные юридические требования по Закону № 7464 остаются в силе:

• Разрешение на туристическую аренду: документ «разрешение на туристическую аренду» (часто называют «туризм конуту изин белгеси») по-прежнему обязателен для аренд сроком до 100 дней.

• Операционные требования: правила безопасности, обязательная регистрация данных гостей и запрет наличных расчетов остаются в действии.

• Правила здания/комплекса: формальное согласие со стороны управления здания/сайта может быть обязательным условием.

• Контроль и санкции: нарушения продолжают вести к крупным административным штрафам. Полное соблюдение правил помогает защитить инвестицию.

Не превращайте хороший заголовок в плохую инвестицию

Для многих инвесторов ключевой риск — не только налоги, но и операционная реализуемость.

Даже когда цифры выглядят привлекательно, некоторые объекты юридически или практически не позволяют реализовать модель краткосрочной аренды из-за:

• правил здания/комплекса,

• ограничений в плане управления, и/или

• условий получения разрешения (которые могут быть строже в много квартирных домах, блоках и комплексах).

Согласие здания/комплекса

В некоторых многоквартирных домах отдельные разъяснения и практические заметки по подаче документов в Министерство трактовали требование о сильной доказательной базе согласия со стороны собственников для получения разрешения на туристическую аренду в отдельных сценариях. На практике это иногда обсуждали как нотариально оформленное единогласное решение собственников.

Однако конкретное требование может зависеть от фактов (тип здания, участие собственников, формат документов, локальная административная практика). Решение общего собрания или пункт плана управления могут не считаться достаточными, если участие и «за» голоса документально не подтверждены.

Практический вывод: относитесь к «согласию» как к пункту дью-дилидженс, а не как к задаче «потом». Многие «идеальные сделки под краткосрочную аренду» проваливаются потому, что объект сдается в теории, но не сдается на практике.

Практическая схема из пяти проверок

1. Сразу выберите формат: простая сдача жилья или гостиничная модель. Чем сильнее размыта граница, тем выше риск спорной квалификации.

2. Проверка по разрешениям: уточните, требуется ли для вашей модели разрешение на туристическую аренду по Закону № 7464 и подзаконным правилам.

3. Согласие здания может «включать прибыль»: в ряде объектов документальные требования к согласию решают все — проверьте до покупки или публикации объекта.

4. Проверьте ограничения плана управления: некоторые здания ограничивают краткосрочное проживание, даже если объект «идеален» на бумаге.

5. Документируйте модель: храните разрешения, записи и структуру работы так, будто их будут проверять — это защищает доход, стоимость перепродажи и сценарии выхода.

Поддержка для инвесторов

Большинство проблем с краткосрочной арендой в Турции проще всего решать до того, как вы вложили капитал. Если нужна поддержка, Лакшери Эстейт Тёрки может помочь подходом «сначала — реальная сдаваемость»:

• проверка реализуемости по сценариям (простая сдача жилья или гостиничная модель),

• скрининг разрешений и ограничений здания/комплекса,

• подбор объектов в соответствии с вашей моделью эксплуатации,

• практическая ориентация на документы, чтобы снизить трение после покупки.

Отказ от ответственности: статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Итоги зависят от фактов, документов и административной практики.