Купівля нерухомості в Туреччині: як уникнути шахраїв

Коли ви купуєте нерухомість у Туреччині, здається, що головне рішення — це сам об’єкт. Локація, вид, сонячне світло, відстань до моря, житловий комплекс, ціна… усе логічно.

Однак проблеми, на які найчастіше скаржаться покупці, зазвичай починаються не з Туреччини, не із забудовника і не з району. Вони починаються раніше: з неправильної компанії з нерухомості.

Саме так і з’являються знайомі, передбачувані наслідки:

• Завищені ціни, які раптом виглядають «нормально», доки ви не порівняєте ринок правильно

• «Наживкові» оголошення, що заманюють — а потім зникають

• Післяпродажна підтримка зникає саме тоді, коли вона вам потрібна

• Стрес через документи та кроки для оформлення ВНП

• «Менеджер з продажу», який перестає відповідати, щойно комісія вже в кишені

Рішення — не параноя. Рішення — коротка процедура перевірки, яку ви проходите до того, як вкладете емоції (і гроші на перельоти) у перегляд.

Ось пріоритетний порядок, який найшвидше знімає ризики:

1. Авторизація + реальна ідентичність компанії

2. Реальні люди, реальне керівництво (відповідальність)

3. Базові корпоративні контакти (телефон, email, офіс)

4. Цифрова історія, що збігається з їхньою легендою (вік домену + послідовність)

5. Логіка відгуків (патерни, контекст, таймлайни)

6. Доказ, що об’єкт реальний (портфель + підтвердження ціни + документи)

Поширені шахрайські схеми на ринку нерухомості Туреччини

Шахрайство та «м’які» маніпуляції виглядають по-різному залежно від регіону, але механіка всюди схожа:

• Bait-and-switch оголошення: «Продано вчора… але є щось схоже». «Схожий» варіант часто має гіршу цінність і більше тиску.

• Завищення ціни через ізоляцію: ви бачите лише варіанти агента — і «ринкова ціна» стає такою, якою її назвали.

• Воронки “тільки Telegram”: легко перейменуватися, зникнути й уникнути відповідальності.

• Фальшова терміновість: «ціна тільки сьогодні», «інший покупець платить ввечері», «внесіть завдаток зараз, щоб забронювати».

• Приманка “під громадянство”: якщо ви розглядаєте шлях через турецьке громадянство, недобросовісні продавці можуть обіцяти відповідність без чітких документів або професійного підтвердження.

Мета не в тому, щоб підозрювати всіх. Мета — відсіяти тих, кого неможливо притягнути до відповідальності.

Швидка перевірка на адекватність

Використовуйте цю таблицю як чек-лист перед «вильотом». Якщо відповіді слизькі — ви вже дізналися головне.

Юридична перевірка: MERSİS та сертифікати авторизації

Це частина, яка переводить вашу перевірку з «відчуття» у щось конкретне.

1) Сертифікат авторизації (Yetki Belgesi) — перевіряйте, а не припускайте

У Туреччині діяльність з торгівлі нерухомістю пов’язана з рамкою Taşınmaz Ticareti та поняттям Yetki Belgesi. Офіційні провінційні управління торгівлі часто формулюють правило просто: операції з нерухомістю мають здійснювати компанії, які мають сертифікат авторизації, а сам сертифікат видається/ведеться через інформаційну систему.

Якщо людина відмовляється надати щось, що можна перевірити, ви не «надто обережні». Ви просто запобігаєте ситуації, про яку покупці шкодують потім: нуль відповідальності після угоди.

2) MERSİS — підтвердіть, що за маркетингом стоїть реальна зареєстрована юрособа

MERSİS — це Центральна реєстраційна система Міністерства торгівлі, яку використовують для процесів реєстрації компаній/підприємств і для електронного представлення реєстраційної інформації.

Вам не потрібно ставати експертом з корпоративного права. Вам потрібно лише підтвердити, що ви маєте справу з реальним бізнесом, а не з «персонажем», який можна замінити завтра.

3) Торговий реєстровий вісник — чи існує “слід” компанії?

Платформа Turkey’s Trade Registry Gazette (під TOBB) дає доступ до опублікованих реєстраційних оголошень і пошуку.

Використовуйте це як перевірку на послідовність: присутність компанії виглядає стабільною з часом чи схожою на постійні «перезапуски»?

Червоні прапорці: від “тільки Telegram” до “наживкових” оголошень

Якщо запам’ятати лише один рядок: шахрайство любить комунікацію без тертя та без відповідальності.

“Тільки Telegram” — це не стиль, це профіль ризику

Telegram може бути нормальним як один канал. Небезпека — коли Telegram стає єдиним каналом.

Важливі червоні прапорці:

• Немає корпоративного телефону

• Немає офіційної пошти

• Немає адреси офісу

• Немає чіткої ідентичності компанії

• Брендинг у стилі “нікнейма”, а не стабільної бізнес-присутності

Серйозні агентства не будують весь процес на тому, що можна перейменувати за одну ніч.

“Наживкові” оголошення: найшвидший спосіб змарнувати час (і переплатити)

Поставте ці два питання на самому початку:

1. «Цей об’єкт зараз у вашому портфелі?»

2. «Ціну підтверджено з власником/забудовником — і чи можу я побачити офіційний прайс або письмове підтвердження?»

Якщо відповідь швидко перетворюється на «продано, але є схоже», сприймайте це як сигнал небезпеки. “Наживкові” оголошення часто існують, щоб зібрати увагу, а потім перевести вас на об’єкти, які вигідні посереднику.

Чому вік домену — сигнал виживання на ринку нерухомості Туреччини

Це маленька перевірка з дуже сильним сигналом.

Скористайтеся інструментом ICANN Registration Data Lookup, щоб подивитися дані про реєстрацію домену.
(Через правила приватності ви можете не бачити персональних даних власника — це нормально. Важлива послідовність у часі.)

На що дивитися:

• Домен старший за рік — нормальний базовий рівень

• Абсолютно новий домен + «10–15 років досвіду» — потребує пояснення

• Часті зміни доменів можуть означати “скидання репутації”

Молодий бренд сам по собі не є проблемою. Проблема — молодий бренд, який видає себе за старий.

Логіка відгуків важливіша за їхню кількість

Коли ви перевіряєте відгуки (Google, Yandex тощо), не рахуйте зірочки — читайте, чи є там реальність.

Здорові сигнали:

• Різні стилі письма та тон

• Конкретика (район, процес, післяпродажна підтримка)

• Дати, розподілені в часі

• Суміш позитивних і нейтральних/критичних відгуків

Підозрілі сигнали:

• Один шаблон, одна лексика

• Жодної критики взагалі

• Немає реальних запитань і відповідей від клієнтів

Питання безпеки на рівні об’єкта (де доречне “tapu”)

Хоча цей гайд про компанію, одне запитання про сам об’єкт багато що показує:

• «Чи можете ви надати деталі, потрібні для розуміння tapu (свідоцтва про право власності) — тип власності/титулу — і які документи доступні для перевірки?»

Хороша компанія з нерухомості в Туреччині не «обіцяє» юридичні результати. Вона допомагає запросити та зібрати документи і заохочує належну професійну перевірку там, де це потрібно — без перетворення процесу на кампанію страху.

Мікро-перевірка “Зупинись зараз” (Так / Ні)

Відповідайте швидко:

• Чи можете ви перевірити сертифікат авторизації через TTBS?

• Чи є реальний “слід” компанії (MERSİS / послідовність реєстрів)?

• Чи показують вони реальне керівництво і відповідальність?

• Чи є корпоративний телефон/email та адреса офісу?

• Чи виглядають відгуки “людяними” і різними?

• Чи можуть вони довести, що оголошення актуальне, а ціна підтверджена?

Якщо 2–3 відповіді — “Ні”, поставте процес на паузу. Не тому, що ви драматизуєте — а тому, що ваш мінус може коштувати дорого.

Як перевірити рієлтора в Туреччині?

Перевірте агента, почавши з трьох речей:

(1) офіційний Yetki Belgesi, який можна підтвердити через сторінку перевірки Міністерства,

(2) реальна ідентичність компанії, що збігається з MERSİS та присутністю в реєстрах,

(3) стабільні корпоративні канали зв’язку (офіс, телефон, офіційний email). Далі перевірте послідовність (вік домену, патерни відгуків), а потім підтвердьте реальність оголошення (портфель + підтвердження ціни + готовність документів).

Де тут Luxury Estate Turkey

Luxury Estate Turkey створена для тих, хто хоче безпечну купівлю, зрозумілу логіку ціни та процес, який не зникає після угоди — особливо в Аланії та ширшому пошуку нерухомості в Туреччині.

Якщо хочете, надішліть:

• посилання на оголошення (або скріншоти),

• вашу цільову локацію (Аланія / Стамбул / інше),

• і чи важливе для вас турецьке громадянство або планування ВНП,

…і ми скажемо прямо: чи виглядає схема чистою — чи ви ось-ось втратите час у “наживковому” конвеєрі.