Купівля нерухомості в Туреччині іноземцем: відповіді на 10 питань

Купівля нерухомості в Туреччині іноземцем не обмежується вибором квартири чи вілли. Це сукупність фінансових, юридичних та стратегічних рішень, де важлива кожна деталь. Щоб уникнути помилок, важливо розуміти, як формуються ціни, чим відрізняються райони, які вимоги застосовуються до іноземних покупців та які права надаються володінням турецькою нерухомістю.

У цьому посібнику розглядаються основні питання, які повинні враховувати іноземні покупці під час купівлі нерухомості в Туреччині: від механізмів ціноутворення та перевірки документів до правил оренди, оподаткування та отримання посвідки на проживання шляхом інвестицій у нерухомість.

Що визначає ціни на нерухомість у Туреччині для іноземних покупців

Ціни на нерухомість у Туреччині формуються кількома основними факторами.

Як розташування та інфраструктура впливають на ціни на нерухомість у Туреччині

Розташування є основним фактором ціноутворення на нерухомість у Туреччині. Великі міста та прибережні регіони, такі як Стамбул, Анталія та Аланья, демонструють вищі рівні цін та більш стійкий попит. Нерухомість на першій береговій лінії або в центральних районах завжди оцінюється вище, ніж аналогічні квартири у більш віддалених частинах міста.

Як етап будівництва впливає на вартість нерухомості

Ціна на нерухомість у Туреччині тісно пов'язана зі стадією будівництва.

На етапі котловану або раннього будівництва ціни нижчі, а умови оплати гнучкіші: розстрочка без відсотків, знижки за одноразову оплату та більше умов, що підлягають обговоренню. Готові квартири коштують дорожче — різниця може сягати 20–30% за такого ж розміру та схожих характеристик — але вони пропонують негайні можливості для проживання або здачі в оренду.

Вплив переглядів, площі та ліквідності на ціноутворення нерухомості

Вид, площа та загальний стан комплексу визначають остаточну ціну.

Панорамні краєвиди на море або відкриті краєвиди на парк чи місто збільшують вартість. Нові житлові комплекси з такими зручностями, як басейни, фітнес-центри, охорона та озеленена територія, також коштують дорожче.

Ліквідність має вирішальне значення. Квартири в районах, що користуються попитом як серед іноземців, так і серед мешканців (таких як Кадикей та Зейтінбурну в Стамбулі, Коньяалти в Анталії, Оба та Махмутлар в Аланії), легше перепродати та здавати в оренду. Ціна на таку нерухомість, як правило, вища за середню ринкову, а її вартість швидше зростає.

Документи, необхідні для купівлі нерухомості в Туреччині

Щоб придбати нерухомість у Туреччині , іноземний покупець повинен підготувати певний пакет документів та переконатися, що нерухомість юридично чиста. Нижче наведено, що потрібно організувати перед угодою.

Документи, необхідні для покупки нерухомості в Туреччині

• Паспорт та нотаріально засвідчений переклад: для здійснення транзакції потрібен дійсний паспорт разом із нотаріально засвідченим перекладом на турецьку мову.

• Податковий номер (Vergi Numarası): Турецький податковий номер видається безкоштовно в будь-якій податковій інспекції та є обов'язковим для всіх формальностей — від відкриття банківського рахунку до підписання договору купівлі-продажу та реєстрації ТАПУ (свідоцтва про право власності).

• Довідка про купівлю іноземної валюти (Döviz Alım Belgesi): З 2022 року цей документ є обов'язковим. Він підтверджує, що сума покупки в іноземній валюті надійшла до турецької банківської системи та була конвертована в турецькі ліри за офіційним обмінним курсом. Без цієї довідки Земельний кадастр не завершить реєстрацію TAPU.

• Додаткові документи: Переклади, нотаріальне засвідчення та підготовка остаточного пакету документів, залежно від угоди.

Документи продавця, необхідні для юридично чистої угоди

• Оригінал Тапу: Тапу (Тапу Сенеді) – це основний документ, що підтверджує право власності. Покупець повинен переконатися, що власник, зазначений у Тапу, є тією ж особою, яка підписує договір купівлі-продажу.

• Звіт про обтяження (Takyidat Belgesi): Цей офіційний витяг із Земельного реєстру показує, чи є якісь іпотеки, застави, судові рішення чи інші обмеження на майно.

• Документи для новобудов: Якщо нерухомість є новобудовою, необхідно надати наступне:

• дозвіл на будівництво (Yapı Ruhsatı)

• технічний паспорт/дозвіл на експлуатацію (Іскан)

Ці документи підтверджують, що будівництво було проведено законно, а будівля офіційно введена в експлуатацію.

Необхідні перевірки перед завершенням купівлі нерухомості

• Перевірка TAPU та статусу нерухомості онлайн: через систему Web-Tapu (онлайн-портал Земельного реєстру Туреччини) можна перевірити справжність TAPU, перевірити ключові дані про нерухомість та переглянути історію реєстрації.

• Отримання повного витягу з кадастру: Виписка про право власності (Takyidat Belgesi) видається місцевим відділом земельного кадастру та містить усі обмеження та обтяження щодо нерухомості за певною адресою.

• Оцінка нерухомості (Ekspertiz Raporu) для заяв на отримання громадянства: Для отримання громадянства Туреччини шляхом інвестицій у нерухомість обов'язковий офіційний звіт про оцінку. Ліцензована державою оцінка встановлює реальну ринкову вартість нерухомості та включена до пакету документів для подання заяви на отримання громадянства.

• Контроль безпечних грошових переказів: Оплата має здійснюватися через банківський переказ, де фіксуються дата, сума та призначення платежу. Це захищає покупця від шахрайства та гарантує повну прозорість покупки.

Тапу в Туреччині: як правовстановлюючий документ підтверджує право власності

У Туреччині право власності підтверджується офіційним документом на право власності Тапу (Tapu Senedi), виданим Управлінням земельного реєстру та кадастру (Tapu ve Kadastro). Тапу містить дані власника, точну адресу та розмір нерухомості, а також ключові технічні характеристики.

Тапу функціонує як свідоцтво про право власності. Зареєстроване Тапу з офіційною печаткою означає, що вас визнають законним власником. Після завершення продажу Земельний реєстр видає покупцеві нове Тапу.

Типи тапу в Туреччині: сині та червоні документи на право власності

У Туреччині є два основних види тапу: синій та червоний.

• Блакитне Тапу видається на земельні ділянки, поля, сади, а в деяких випадках і на об'єкти нерухомості, що знаходяться на стадії будівельних робіт (Kat İrtifakı), де будівля ще не повністю завершена або введена в експлуатацію.

• Червоне Тапу видається для завершених житлових або комерційних об'єктів з повним правом власності (Kat Mülkiyeti). Це остаточний документ про право власності, який підтверджує, що будівлю введено в експлуатацію, а окремий об'єкт зареєстровано як самостійну власність.

Якщо нерухомість все ще має статус будівельного сервітуту (синій Tapu з Kat İrtifakı), забудовник або власник повинен отримати дозвіл на експлуатацію (İskan) після завершення будівництва. Після видачі İskan Tapu перетворюється на повну власність (червоний Tapu, Kat Mülkiyeti).

Як перевірити Tapu через систему Web-Tapu

Справжність Тапу можна перевірити через офіційний портал Web-Tapu Земельного реєстру Туреччини. Ввівши дані документа, система показує, чи зареєстровано Тапу та чи відповідає інформація поточній базі даних.

Крім того, у місцевому відділі земельного кадастру можна запросити детальний витяг про нерухомість. Це дозволяє покупцеві перевірити, чи відповідають дані власника, характеристики нерухомості та заявлена вартість документу, а також чи не відбулося жодних змін або операцій, про які продавець не повідомив.

Поширені помилки, що зустрічаються в турецьких документах на право власності (TAPU)

Типові проблеми, які слід ретельно перевірити, включають:

• розбіжності в написанні прізвища власника (особливо поширені для громадян країн СНД через різні варіанти транслітерації)

• неправильно вказана загальна площа нерухомості

• неправильний номер поверху, номер блоку або неповна адреса.

Також важливо перевірити, чи містить ТАПУ будь-які іпотеки, застави або судові обмеження. Якщо будуть виявлені неточності, угоду слід відкласти, доки продавець не виправить ТАПУ та не зареєструє всі необхідні виправлення.

Податки на майно та вартість придбання нерухомості в Туреччині

Іноземний покупець у Туреччині сплачує кілька обов'язкових податків та зборів під час реєстрації права власності на нерухомість.

Податок на передачу тапу (Tapu Harcı)

Тапу Харджі – це державний податок на передачу права власності. Стандартна ставка становить 4% від заявленої вартості нерухомості. На практиці вона часто розподіляється порівну: 2% сплачує покупець, а 2% – продавець. Якщо квартира коштує 100 000 євро, частка покупця в податку Тапу становитиме близько 2000 євро. Податок сплачується в офісі Земельного кадастру в день завершення угоди.

Обов'язкове страхування від землетрусів DASK

Обов'язкове страхування від землетрусу (DASK) є обов'язковим для всієї нерухомості та оформлюється під час реєстрації права власності. Вартість зазвичай коливається від 35 до 50 євро, залежно від розміру та характеристик нерухомості. Без дійсного поліса DASK новий Tapu не буде видано.

Щорічний податок на нерухомість для іноземних власників у Туреччині

Власники сплачують щорічний муніципальний податок на майно у розмірі 0,1–0,6% від кадастрової вартості. Для квартир загальноприйнятий діапазон становить 0,1–0,2% на рік. Іноземці сплачують податок на майно на тих самих умовах, що й громадяни Туреччини; податкові повідомлення видаються місцевим муніципалітетом.

Плата за обслуговування (Айдат)

У житлових комплексах зі зручностями стягується щомісячна плата за обслуговування (айдат) за утримання та обслуговування місць загального користування. Типовий розмір плати становить від 40 до 150 євро на місяць, залежно від розміру комплексу та спектру послуг, що пропонуються.

Додаткові витрати на транзакції

Під час реєстрації TAPU також сплачуються фіксовані збори, включаючи різні адміністративні збори та послуги присяжних перекладачів і нотаріусів.

Загалом, пов'язані з купівлею витрати — податки, страхування, переклади та плата за обслуговування — зазвичай становлять від 1500 до 2500 євро, залежно від типу нерухомості та структури угоди.

Новобудова чи вторинна нерухомість у Туреччині: як вибрати правильний варіант

Вибір між купівлею на етапі будівництва та купівлею готової нерухомості залежить від ваших цілей та толерантності до ризику.

Переваги купівлі новобудови в Туреччині

На ранніх етапах будівництва ціни значно нижчі. Багато забудовників пропонують знижки 10–20% та безвідсоткову розстрочку з гнучкими графіками платежів. Нові житлові комплекси зазвичай здаються у стані «готові до заселення» з повним внутрішнім оздобленням, а в деяких проектах у вартість входять основні меблі та побутова техніка.

Новобудови часто мають надійніший пакет послуг: басейни, фітнес-центри, охорону, ландшафтні сади, дитячі зони та соціальні простори. Угоди базуються на офіційних договорах із забудовником, а гарантії на будівництво знижують ризик технічних дефектів у перші роки експлуатації.

Переваги купівлі квартири на вторинному ринку

З перепродажем нерухомості покупець може безпосередньо оцінити квартиру та її околиці: стан будівлі та входу, якість місць загального користування, рівень шуму та інфраструктуру району. Готова нерухомість дозволяє покупцеві отримати ключі та одразу почати жити або здавати в оренду.

Часто є більше можливостей для переговорів щодо ціни, водночас виключається ризик затримки будівництва або фінансових проблем із забудовником.

Як вибрати між новобудовою та вторинною нерухомістю

Якщо пріоритетом є інвестиції з очікуваним зростанням капіталу та гнучкими умовами оплати, новобудови часто є більш привабливими. Якщо ж важливішими є негайне заселення, повна впевненість у стані нерухомості та мінімальний ризик будівництва, то готова нерухомість зазвичай є безпечнішим варіантом.

На практиці корисно порівнювати обидва сегменти в межах одного району: аналізувати ціну за квадратний метр, зручності на території, терміни здачі, ліквідність та потенційну орендну дохідність.

Купівля нерухомості в Туреччині з розстрочкою від забудовника для іноземців

Іноземні покупці можуть придбати нерухомість у Туреччині від забудовників з розстрочкою платежу на тих самих умовах, що й громадяни Туреччини.

Як працюють плани розстрочки для забудовників у Туреччині

Забудовники зазвичай пропонують безвідсоткову розстрочку на термін від одного до трьох років з початковим внеском у розмірі 25–50% від загальної вартості. У деяких проектах варіанти розстрочки доступні навіть для завершених, готових до заселення квартир. Графіки платежів узгоджуються заздалегідь — зазвичай рівні щомісячні або щоквартальні платежі — і, як правило, не включають додаткових комісій за фінансування.

Як працює фіксація цін у контрактах в іноземній валюті

Ціна покупки фіксується в момент підписання договору, найчастіше в доларах США або євро. У договорі зазвичай вказується, як платежі в турецьких лірах будуть конвертовані за обмінним курсом на дату платежу. Багато проектів також пропонують знижку у разі дострокового погашення розстрочки.

Коли Тапу видається в рамках розстрочки

До повної сплати суми покупки нерухомість залишається під заставою на користь забудовника. Тапу реєструється на ім'я покупця після остаточного платежу. У деяких комплексах покупцям дозволяється користуватися квартирою та навіть обставляти її після введення будівлі в експлуатацію та внесення початкового внеску.

Хто найбільше вигідний від купівлі нерухомості в розстрочку

Плани розстрочки корисні для покупців, які хочуть зменшити своє одноразове фінансове навантаження, але цінують фіксований графік платежів.

Перед підписанням будь-якого договору важливо проаналізувати умови, пов'язані з валютою, термінами оплати, відповідальністю обох сторін та положеннями про форс-мажор.

Ціни на нерухомість в Аланії: скільки коштують квартири в різних районах

Аланія залишається одним із найдоступніших середземноморських ринків для іноземних покупців. Ціни на квартири значно різняться між районами, оскільки різниця між центральними та віддаленими районами може сягати 20–40%.

Ціни в центрі Аланії та на пляжі Клеопатри

Центральні райони та район навколо пляжу Клеопатра формують верхній ціновий сегмент ринку нерухомості Аланії. Це щільне міське середовище з обмеженою пропозицією та високим попитом як з боку мешканців, так і з боку іноземних покупців.

Ремонтовані квартири з гарним плануванням та сучасні комплекси в центрі швидко продаються, що підтримує високу ліквідність та рівень цін.

Махмутлар, Кестель, Тосмур, Авсаллар: орієнтири для східних та західних районів

У цих районах зберігається кращий баланс між ціною та інфраструктурою. Середні ціни зазвичай на 10–15% нижчі, ніж у центральних районах.

Після запровадження обмежених районів для отримання дозволів на проживання, попит у деяких частинах Махмутлара та Кестеля перерозподілився, що уповільнило зростання цін. Однак це майже не вплинуло на нерухомість з видом на море та нові комплекси поблизу пляжу. Вони продовжують стабільно продаватися завдяки своєму розташуванню та інфраструктурі.

Преміальні райони в Аланії та елітні комплекси

Найвищі ціни спостерігаються в районах з піднесеними ділянками, панорамними краєвидами, обмеженими можливостями забудови та преміальними проектами.

• Вілли та пентхауси з панорамним видом на море та місто коштують від кількох сотень тисяч євро

• Закриті комплекси з охороною, розгалуженими зручностями та розташуванням на височині утворюють окремий елітний сегмент ринку нерухомості Аланії.

Як оцінити свій бюджет в Аланії

Найдорожчими є райони на березі моря та в центрі міста. Східні та західні райони Аланії є більш доступними.

Різниця чітко помітна на практиці: квартира 2+1 в Авсалларі часто коштує на 20–30% менше, ніж аналогічна квартира поблизу пляжу Клеопатра. Купуючи нерухомість в Аланії , доцільно розглянути варіанти в кількох районах, щоб порівняти ціни, інфраструктуру та майбутню ліквідність.

Дозвіл на проживання та громадянство Туреччини шляхом купівлі нерухомості

Купівля нерухомості в Туреччині, за певних умов, може стати підставою для отримання як посвідки на проживання, так і громадянства Туреччини шляхом інвестицій.

Дозвіл на проживання в Туреччині через право власності

Короткостроковий дозвіл на проживання (ікамет) можна отримати, придбавши житлову нерухомість у Туреччині та зареєструвавши ТАПУ на своє ім'я. Мінімальна кадастрова вартість нерухомості має становити 200 000 доларів США. Вартість однієї нерухомості враховується та має бути зафіксована в ТАПУ.

Дозвіл на проживання зазвичай видається на термін до 2 років з можливістю продовження.

Закриті райони для іноземців та обмеження щодо дозволів на проживання

Однак, якщо нерухомість розташована в обмеженій зоні, дозвіл на основне проживання не буде надано. Закриті райони – це житлові мікрорайони, де частка іноземних резидентів перевищує встановлений урядом поріг.

В Аланії станом на 2025 рік такі райони закриті для отримання дозволів на основне проживання: Кестель, Махмутлар, Каргиджак та Авсаллар. Поточний список відкритих та закритих районів завжди слід перевіряти на вебсайті міграційної служби (Göç İdaresi).

Турецьке громадянство через інвестиції в нерухомість

У Туреччині діє програма громадянства за інвестиції через купівлю нерухомості. Іноземець, який інвестує щонайменше 400 000 доларів США в нерухомість, має право подати заявку на отримання турецького паспорта за умови, що нерухомість (або портфель нерухомості) перебуває у власності щонайменше 3 роки.

Ключові умови:

• Загальна сума може складатися з однієї або кількох нерухомості

• враховується значення, зафіксоване в ТАПУ, та експертна оцінка

• час розгляду заявки на громадянство зазвичай становить 6–8 місяців

• Чоловік/дружина та діти основного заявника також мають право на отримання турецьких паспортів.

Після трирічного періоду володіння майном можна продати, що не впливає на громадянство.

Здача нерухомості в оренду в Туреччині як іноземний власник

Іноземні власники можуть здавати свою нерухомість у Туреччині в оренду як на довгостроковий, так і на короткостроковий термін, але кожен формат регулюється різними правилами.

Правила короткострокової оренди та вимоги до ліцензування (у стилі Airbnb)

З кінця 2023 року в Туреччині набули чинності оновлені правила щодо короткострокової оренди. Якщо власник має намір здавати нерухомість в оренду на період до 100 днів поспіль, потрібна муніципальна ліцензія на короткострокову оренду.

Ключові моменти:

• Для отримання ліцензії в житловому будинку, як правило, потрібна одноголосна згода всіх співвласників

• Якщо комплекс спочатку був спроектований та зареєстрований як туристична резиденція (з рецепцією, щоденним обслуговуванням та охороною), генеральний дозвіл може бути виданий на всю будівлю, і окремі дозволи на кожну квартиру не потрібні.

Оренда без ліцензії вважається порушенням і призводить до штрафів від 100 000 турецьких лір і вище. Професійна компанія з управління нерухомістю або агентство нерухомості може оцінити можливість отримання ліцензії та допомогти підготувати нерухомість до відповідності нормативним вимогам.

Правила довгострокової оренди нерухомості для іноземних власників

Для довгострокової оренди (зазвичай на один рік або більше) спеціальний дозвіл не потрібен. Іноземець може здавати нерухомість в оренду на тих самих умовах, що й будь-який інший власник.

Середня дохідність від довгострокової оренди в Туреччині зазвичай становить 4–6% річних від вартості нерухомості та може бути вищою у великих містах та на великих прибережних курортах.

Щоб офіційно здати в оренду, власник повинен:

• мати турецький податковий номер

• підписати офіційний договір оренди

• за необхідності зареєструвати договір через відповідні державні системи або через нотаріуса.

Професійні агентства допомагають підготувати двомовні договори оренди (турецькою та мовою покупця, наприклад, російською або англійською) та правильно структурувати угоду.

Які типи нерухомості найкраще працюють на ринку оренди

Найбільш затребуваними квартирами для оренди є квартири 1+1 та 2+1 у сучасних житлових комплексах зі зручностями та зручним розташуванням. Нові житлові комплекси поблизу моря демонструють особливо стабільний попит та зберігають ліквідність як для короткострокової, так і для довгострокової оренди.

Податок на дохід від оренди для іноземних власників у Туреччині

Дохід від оренди оподатковується податком на прибуток. Ставка податку залежить від загального річного доходу, але в більшості стандартних випадків знаходиться в межах 15–20% для офіційно задекларованого доходу від оренди.

Чи безпечніше купувати нерухомість у Туреччині безпосередньо чи через агентство нерухомості?

У Туреччині покупці можуть шукати нерухомість самостійно — через онлайн-оголошення та місцеві контакти — або співпрацювати з ліцензованим агентством нерухомості. Однак ризики, пов'язані з прямими покупками без сторонньої допомоги, значно вищі.

Ризики купівлі нерухомості в Туреччині без агентства

Купівля без професійної підтримки та без знання турецької мови значно ускладнює процес.

Бюрократичні процедури, переговори з продавцем, а також підготовка банківських документів та документів для земельного реєстру вимагають як досвіду, так і мовних навичок. На практиці це часто призводить до таких проблем:

• юридичні помилки: погано складені договори, відсутність належного нотаріального посвідчення, невірні дані в ТАПУ

• неперевірені обтяження: приховані іпотеки, судові рішення або інші обмеження, що виявляються лише після покупки

• вищий ризик шахрайства: особливо при купівлі нерухомості на стадії будівництва або в проектах без надійного посередника, де інвестори можуть отримати незавершені або проблемні об'єкти

• труднощі, пов'язані з документами: отримання податкового номера, оформлення сертифіката про купівлю іноземної валюти, підготовка перекладів та взаємодія з Земельним кадастром.

Без спеціаліста ці етапи можуть стати серйозною перешкодою, особливо під час купівлі безпосередньо у забудовника.

Переваги співпраці з ліцензованим агентством нерухомості

Ліцензоване агентство нерухомості в Туреччині виступає представником покупця. Професійний агент:

• проводить базову перевірку нерухомості та продавця

• перехресно перевіряє дані в ТАПУ та Земельному реєстрі

• підтримує повний процес оформлення документів — від отримання податкового номера до реєстрації TAPU

• організовує точний переклад та нотаріальне засвідчення документів

• координує з банком підготовку Döviz Alım Belgesi

• присутній на остаточній угоді в Земельному кадастрі та контролює її законність та безпеку.

Які послуги іноземні покупці отримують безкоштовно

Для покупця багато послуг надаються безкоштовно, оскільки агентство зазвичай отримує комісію від продавця або забудовника. Ці послуги включають:

• попередні перевірки майна

• допомога з відкриттям банківського рахунку

• отримання турецького податкового номера

• оформлення страховки DASK

• організація переглядів нерухомості

• консультації з підготовки документів для отримання посвідки на проживання або громадянства Туреччини шляхом інвестицій у нерухомість.

Безпечна підтримка купівлі нерухомості від Luxury Estate Turkey

Клієнти ліцензованого агентства нерухомостіLuxury Estate Turkey отримують професійну підтримку на кожному етапі — від вибору нерухомості в Туреччині до реєстрації повного права власності в Тапу. Наше агентство працює суворо в рамках турецького законодавства та забезпечує всебічний контроль над юридичними та фінансовими аспектами кожної угоди для іноземних покупців, які купують нерухомість у Туреччині для проживання, інвестицій або переїзду.