Покупка недвижимости в Турции: что нужно знать иностранцу

Покупка недвижимости в Турции для иностранцев не ограничивается выбором квартиры или виллы – это комплекс решений, в котором каждая деталь играет роль. Чтобы избежать ошибок, важно понимать, как формируются цены, чем различаются районы, какие требования предъявляются к иностранцам и какие права даёт оформление собственности.

В этой статье мы разберём основные вопросы, которые должен учитывать покупатель недвижимости в Турции: от механизмов ценообразования и проверки документов до нюансов аренды, налогообложения и получения вида на жительство по недвижимости.

Что определяет цены на недвижимость в Турции

Цену на недвижимость в Турции формируют несколько факторов:

Расположение и инфраструктура

Локация – основной фактор ценообразования. Крупные города и курортные зоны — Стамбул, Анталия, Аланья — демонстрируют более высокую стоимость и более устойчивый спрос. Объекты на первой линии или в центре районов всегда оцениваются выше, чем аналогичные квартиры в отдалённых частях города.

Стадия строительства

Стоимость напрямую зависит от фазы реализации проекта. На этапе котлована цены ниже, условия оплаты более гибкие: рассрочка без процентов, скидки за единовременный платёж. Готовые квартиры стоят дороже — разница может достигать 20–30% при одинаковой площади и характеристиках, — но дают возможность сразу жить или сдавать.

Вид, район и ликвидность

Видовые характеристики, район и статус комплекса формируют окончательную стоимость. Панорамный вид на море, на парк или город увеличивают цену. Новые комплексы с инфраструктурой — бассейнами, фитнес-залами, охраной — также оцениваются выше.

Ликвидность играет ключевую роль: квартиры в районах, востребованных иностранцами и местными жителями (Кадыкёй и Зейтинбурну в Стамбуле, Коньяалты в Анталье, Оба и Махмутлар в Аланье), легче перепродать и сдавать. Такие объекты стабильно стоят выше и растут в цене быстрее.

Какие документы нужны для покупки недвижимости в Турции

Чтобы купить недвижимость в Турции, иностранцу необходимо собрать пакет документов и убедиться в чистоте объекта. Ниже — что нужно подготовить до сделки.

Что нужно подготовить покупателю

• Паспорт и нотариальный перевод: Для оформления сделки требуется загранпаспорт и его нотариально заверенный перевод на турецкий язык.

• Налоговый номер (Vergi Numarası): Оформляется бесплатно в любой налоговой службе и необходим для всех формальностей — от открытия счёта до подписания договора и регистрации Тапу.

• Документ о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi): Обязателен с 2022 года. Подтверждает, что сумма сделки в иностранной валюте поступила в турецкую банковскую систему и была конвертирована в лиры по официальному курсу. Без этого документа Тапу не оформят.

• Сопровождающие документы: Переводы, заверения и подготовка финального пакета.

Какие документы обязан предоставить продавец

• Оригинал Тапу: Главный документ, подтверждающий право собственности. Покупатель должен убедиться, что владелец, указанный в Тапу, и лицо, заключающее сделку, совпадают.

• Справка об отсутствии обременений (Takyidat Belgesi): Официальная выписка, показывающая, нет ли на объекте залога, ареста, судебного спора или других ограничений.

• Документы новостройки: Если объект новый, обязательны:
  • разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı);
  • технический паспорт / акт ввода в эксплуатацию (iskan).

Эти документы подтверждают, что строительство велось легально и объект введён в эксплуатацию.

Что нужно проверить перед сделкой

Проверка Тапу и статуса объекта онлайн

Через систему Web-Tapu можно подтвердить подлинность документа, сверить данные по объекту и проверить историю регистраций.

Получение полной выписки из кадастра

Takyidat Belgesi выдаётся в кадастровом управлении и показывает все ограничения по адресу. 

Независимая оценка (Ekspertiz Raporu) объекта для подачи на гражданство Турции

Государственная экспертиза фиксирует реальную рыночную стоимость объекта и является обязательным элементом пакета для подачи на гражданство Турции за покупку недвижимости.

Контроль перевода средств

Платёж должен проходить через банк, где фиксируется дата, сумма и назначение перевода для исключения риска мошенничества и прозрачности покупки.

Какой документ подтверждает право собственности в Турции

В Турции право собственности на недвижимость подтверждается официальным свидетельством Тапу (Tapu Senedi), оформляемым в Управлении земельного кадастра (Tapu ve Kadastro). В Тапу указаны данные владельца, точный адрес и площадь объекта и основные характеристики недвижимости.

Тапу выполняет функцию титула: наличие штампа на документе означает, что именно вы являетесь законным собственником. После регистрации сделки кадастровое управление оформляет новый Тапу на имя покупателя.

Какие виды Тапу существуют

Существует два основных вида Тапу: красный и синий.

• Синий Тапу оформляется на земельные участки, поля и сады, где ещё нет построенного дома, а также на объекты, находящиеся на стадии строительства (статус Kat İrtifakı).

• Красный Тапу выдают на готовую жилую или коммерческую недвижимость (статус Kat Mülkiyeti) — полноценный правоустанавливающий документ.

Если объект имеет статус строительного сервитута (синий Тапу), для получения красного Тапу необходимо оформить технический паспорт (İskan) после сдачи объекта.

Как проверить подлинность Тапу через Web-Tapu

Проверить Тапу на подлинность можно через официальный портал Турецкого Кадастрового управления Web-Tapu, где по данным документа система покажет, зарегистрирован ли Тапу и соответствует ли информация актуальной базе.

Дополнительно в городском отделении Кадастра можно запросить выписку об объекте. Проверка помогает убедиться, что данные собственника, характеристики недвижимости и стоимость совпадают с указанными в документе и что по объекту не было изменений, о которых продавец не сообщил.

Какие ошибки в Тапу встречаются чаще всего

Частые ошибки в Тапу:

• расхождения в написании фамилии (особенно у граждан стран СНГ, где возможны разные варианты транслитерации)

• некорректно указанная площадь объекта

• неверно указанный этаж, номер блока или неполный адрес. 

Отдельно следует проверить, что на Тапу не значатся залоги или судебные ограничения. Если обнаруживаются неточности, оформление откладывается до тех пор, пока продавец не внесёт необходимые исправления.

Какие налоги и расходы несёт покупатель

Иностранный покупатель в Турции оплачивает несколько обязательных сборов и налогов при оформлении недвижимости.

• Tapu Harcı — налог на передачу права собственности

Размер налога – 4% от стоимости объекта, на практике 2% оплачивает покупатель и 2% — продавец. Если квартира стоит 100 000 €, покупатель доплатит около 2 000 € пошлины. Налог оплачивается непосредственно в офисе Кадастра в день оформления сделки.

• Обязательная страховка DASK

Обязательная страховка от стихийных бедствий требуется для любой недвижимости и оформляется при регистрации права собственности. Стоимость обычно составляет 35–50 € в зависимости от площади. Без действующего полиса новый Тапу не выдаётся.

• Ежегодный налог на недвижимость

Собственники уплачивают муниципальный налог в размере 0,1–0,6% от кадастровой стоимости объекта. Для квартир чаще применяются ставки 0,1–0,2% в год. Иностранцы платят налог на тех же условиях, что и граждане Турции; уведомления поступают от местной мэрии.

• Айдат и расходы на содержание

В комплексах с инфраструктурой взимается ежемесячный сбор за обслуживание (айдат) — обычно 40–150 € в зависимости от уровня услуг. 

• Дополнительные расходы

При оформлении Тапу также оплачиваются фиксированные сборы: государственные пошлины и услуги присяжного переводчика/нотариуса.

Сопутствующие расходы при покупке — налоги, страховки, перевод документов и сервисные сборы — обычно составляют 1 500–2 500 € в зависимости от объекта и особенностей сделки. 

Новостройка или вторичка: что выбрать

Выбор между покупкой на этапе строительства и приобретением готового жилья зависит от ваших целей.

Преимущества новостройки

На ранних этапах цены заметно ниже — многие девелоперы предлагают скидки 10–20% и беспроцентные рассрочки с гибкими графиками платежей. Новые комплексы сдаются с чистовой отделкой «под ключ», а в ряде проектов предусмотрена базовая мебель и техника. 

Новостройки также выигрывают по инфраструктуре: бассейны, фитнес-залы, охрана. Сделка оформляется строго по договору, а гарантия застройщика снижает риск технических проблем в первые годы.

Преимущества готовой недвижимости

Вторичное жильё можно сразу оценить лично: увидеть состояние квартиры, подъезда, инфраструктуры вокруг. Готовый объект позволяет немедленно получить ключи и начать проживание или сдачу в аренду. 

Часто есть пространство для переговоров по цене, при этом отпадает риск задержек строительства или проблем у девелопера.

Как определиться

Если приоритет — инвестиция с расчётом на рост стоимости и условия оплаты, новостройка чаще оказывается предпочтительным вариантом. Если важны немедленное заселение, отсутствие строительных рисков или точная оценка состояния объекта, готовое жильё будет более надёжным решением. 

Стоит сравнить оба сегмента в одном районе: сопоставить стоимость метра, инфраструктуру, сроки, ликвидность и потенциальную доходность. 

Могут ли иностранцы купить недвижимость в рассрочку

Иностранцы могут приобретать жильё у застройщика в рассрочку на тех же условиях, что и граждане Турции. Как правило, девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку сроком от одного до трёх лет с первоначальным взносом 25–50% от стоимости объекта. В ряде проектов рассрочка доступна даже на готовые, уже сданные квартиры. График платежей фиксируется заранее — обычно это равные взносы раз в месяц или квартал — и не предполагает дополнительных комиссий.

Фиксация цены

Стоимость недвижимости закрепляется в момент подписания договора, чаще всего в долларах или евро. В контракте обычно прописывают порядок пересчёта лиры по курсу валюты на дату платежа. Во многих проектах предусмотрена и скидка при досрочном закрытии рассрочки.

Когда оформляют Тапу

До полной оплаты объект остаётся в залоге у застройщика. Тапу оформляют на имя покупателя после последнего платежа. В некоторых комплексах допускают пользование квартирой сразу после внесения первоначального взноса, если дом уже введён в эксплуатацию.

Кому подходит рассрочка

Такой формат удобен покупателям, которые хотят снизить разовую финансовую нагрузку, но готовы выполнять обязательства по графику платежей. 

Перед подписанием договора стоит внимательно изучить условия по валюте, срокам, ответственности сторон и форс-мажорам. 

Сколько стоит квартира в Аланье: ориентиры по районам

Аланья остаётся одним из самых доступных для иностранных покупателей рынков Средиземноморья. Стоимость квартир зависит от конкретного района — разница между центром и периферией достигает 20–40%.

Центр Аланьи и район пляжа Клеопатры

Центральные кварталы и зона вокруг пляжа Клеопатры формируют верхний ценовой диапазон. Это плотная городская среда с ограниченным предложением и стабильным спросом со стороны местных и со стороны иностранцев.

В центре быстро распродаются квартиры с качественным ремонтом и инфраструктурой, поэтому ликвидность здесь самая высокая.

Восточные и западные районы: Махмутлар, Авсаллар, Кестель, Тосмур

Эти локации дольше сохраняют паритет «цена–инфраструктура»: средняя цена на 10–15% ниже, чем в центре.

После введения закрытых районов для ВНЖ спрос в некоторых частях Махмутлара и Кестеля перераспределился, что привело к замедлению роста, но на объекты у моря и новые комплексы это почти не повлияло — они по-прежнему продаются стабильно.

Премиум-сегмент: Каргыджак, Авсаллар (верхняя часть), элитные комплексы

Максимальные цены формируются в районах, где есть высотные видовые позиции, ограниченная застройка и проекты премиум-класса.

• виллы и пентхаусы с панорамой стоят от нескольких сотен тысяч евро

• закрытые комплексы с охраной, недвижимость на возвышенности с расширенной инфраструктурой формируют отдельный high-end сегмент

Как ориентироваться в бюджете

Центр и первая линия — самые дорогие зоны, восточные и западные кварталы — доступнее.

Разница ощутима на практике: 2+1 в Авсалларе зачастую стоит на 20–30% меньше, чем аналогичная квартира в районе Клеопатры. При покупке недвижимости в Аланье мы всегда рекомендуем клиентам смотреть объекты в нескольких районах — так проще оценить соотношение цены, инфраструктуры и будущей ликвидности.

Можно ли получить ВНЖ или гражданство за покупку недвижимости

Покупка недвижимости в Турции, при выполнении определённых условий, открывает путь к оформлению вида на жительство и гражданства.

ВНЖ по недвижимости

Краткосрочный вид на жительство в Турции можно получить, оформив на себя жилую недвижимость и предъявив Тапу. Минимальная кадастровая стоимость объекта – 200 000 USD. Учитывается стоимость одного объекта — она должна быть зафиксирована в Тапу.

Срок выдачи — до 2 лет с возможностью продления.

Однако если жильё куплено в закрытом районе, первичное ВНЖ не оформят. Закрытыми считаются микрорайоны, где доля иностранцев превышает установленный порог. 

В Аланье на 2025 год закрыты Кестель, Махмутлар, Каргыджак, Авсаллар — покупка там не даёт права на первичный икамет. Актуальный перечень открытых районов нужно проверять на сайте миграционной службы Göç İdaresi.

Гражданство за инвестиции (от 400 000 USD)

В Турции действует программа получения гражданства за покупку недвижимости. Иностранец, вложивший не менее 400 000 USD, имеет право подать документы на паспорт при условии, что объект(ы) будут удерживаться в собственности минимум 3 года.

• сумма может состоять из одного или нескольких объектов

• учитывается стоимость, указанная в Тапу

• срок оформления гражданства — обычно 6–8 месяцев

• паспорт получают также супруг(а) и дети.

После трёхлетнего периода удержания недвижимость разрешено продать.

Могут ли иностранцы сдавать недвижимость в аренду

Иностранцы могут сдавать свою недвижимость в Турции долгосрочно и краткосрочно, но для каждого формата действуют разные правила.

Краткосрочная аренда (формат Airbnb)

С конца 2023 года в Турции начали действовать обновлённые нормы, регулирующие посуточную аренду. Если собственник планирует сдавать жильё на срок до 100 дней подряд, требуется лицензия муниципалитета.

Главные условия:

• для получения лицензии нужно единогласное согласие всех собственников в жилом комплексе;

• если комплекс изначально построен как туристический (с ресепшеном, ежедневным сервисом, охраной), действует общая лицензия на весь объект, и индивидуальная лицензия для каждой квартиры не требуется.

Сдача без лицензии считается нарушением и влечёт штрафы от 100 000 TRY и выше. Управляющая компания или агентство может помочь оценить возможность получения лицензии и подготовить объект к требованиям.

Долгосрочная аренда

Для сдачи жилья сроком от года специальное разрешение не требуется. Иностранец может сдавать квартиру на общих основаниях, как любой владелец. Средняя доходность долгосрочной аренды по стране составляет 4–6% годовых от стоимости объекта, в крупных городах и курортных регионах — выше.

Чтобы сдавать жильё официально, собственнику необходимо:

• иметь налоговый номер

• заключить официальный договор аренды

• при необходимости — зарегистрировать договор через соответствующие государственные сервисы.

Профессиональные агентства помогают подготовить договор на русском или английском языке и корректно оформить сделку.

Какие объекты подходят для аренды

Наиболее востребованные объекты — квартиры 1+1 и 2+1 в современных комплексах с инфраструктурой и удобной локацией. Особенно хорошо работают новые жилые комплексы у моря — они сохраняют ликвидность и обеспечивают стабильный спрос.

Налог на доход от аренды зависит от суммы, но в большинстве случаев составляет до 15–20% при официальном оформлении. 

Что безопаснее — покупка напрямую или через агентство

При покупке недвижимости в Турции можно действовать самостоятельно — через объявления и локальные связи — либо работать через агентство, при этом при прямой покупке риски заметно выше.

Риски самостоятельной покупки

Покупка без агента и без знания языка существенно усложняет процесс.

Бюрократические процедуры, переговоры с продавцом, оформление банковских и кадастровых документов требуют опыта и свободного владения турецким. На практике это приводит к типичным ошибкам:

• юридические недочёты: неправильно составленные договоры, отсутствие нотариального заверения, некорректные данные в Тапу

• непроверенные обременения: залоги, аресты, судебные запреты, которые обнаруживаются уже после сделки

• повышенный риск мошенничества: особенно при покупке в новостройках без надёжного посредника, когда инвестор может вложиться в недостроенный или проблемный проект

• сложности с документами: получение ИНН, оформление валютной справки, подготовка переводов, взаимодействие с кадастровыми органами.

Без помощи специалиста эти этапы становятся непреодолимыми, особенно если речь идёт о покупке недвижимости у застройщика.

Преимущества покупки через агентство

Лицензированное агентство выступает представителем покупателя. Профессиональный риэлтор:

• проверяет объект и продавца

• сверяет данные в Тапу

• сопровождает оформление всех документов — от получения ИНН до регистрации в Кадастре

• обеспечивает корректный перевод и нотариальное заверение

• взаимодействует с банком для подготовки Döviz Alım Belgesi

• присутствует на сделке, контролируя её законность и безопасность.

Какие услуги покупатель получает бесплатно

Поэтому для покупателя многие услуги фактически бесплатны:

• проверка объекта

• сопровождение при открытии банковского счёта

• получение ИНН

• оформление DASK

• организация просмотров

• помощь в подготовке документов для ВНЖ и гражданства по недвижимости.

Безопасная покупка недвижимости в Турции с Luxury Estate Turkey

Клиенты лицензированного агентства Luxury Estate Turkey получают профессиональное сопровождение на всех этапах — от выбора объекта до регистрации права собственности. Мы работаем в строгом соответствии с законодательством и обеспечиваем полный контроль чистоты сделки покупки недвижимости в Турции.