Вид на жительство в Турции за покупку недвижимости

Вид на жительство (ВНЖ/икамет) при покупке недвижимости – один из наиболее популярных способов легально переехать в Турцию, сочетающий получение права на проживание с вложением в ликвидную недвижимость. В 2025 году тема особенно актуальна из-за изменений в иммиграционном законодательстве Турции и росте интереса иностранных инвесторов к местному рынку жилья.

Что такое ВНЖ по недвижимости в Турции?

ВНЖ по недвижимости – это краткосрочный вид на жительство, который выдается иностранному владельцу турецкой недвижимости. Право на такой документ закреплено в Законе № 6458 «Об иностранцах и международной защите». 

Условия для получения ВНЖ через покупку недвижимости

Основные требования к объекту недвижимости следующие:

• Минимальная стоимость: С 2025 года минимальная кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанная в Тапу (tapu rayiç bedeli), должна составлять не менее $200 000. Учитывается именно кадастровая стоимость, а не договорная цена или рыночная оценка. Для объектов, купленных до 16 октября 2023 года, допускаются старые пороги (от $75 000), но при продлении ВНЖ может потребоваться подтверждение соответствия новым требованиям.
• Тип недвижимости (жилая, коммерческая, земля): Для получения ВНЖ подходит только жилая недвижимость. По закону объект должен быть домом или квартирой, пригодной для проживания, и использоваться по назначению. Нежилые объекты – офисы, магазины, склады, земельные участки без жилого дома – не дают права на ВНЖ. Поэтому зарубежным покупателям рекомендуется выбирать квартиры, виллы или апартаменты, официально зарегистрированные как жилое помещение.
• Один объект недвижимости: Инвестор должен приобрести один объект, удовлетворяющий ценовому требованию. Нельзя складывать стоимость нескольких квартир или домов для достижения порога – ВНЖ выдают на основании конкретного одного Tapu (свидетельства о собственности). Долевое владение одним объектом тоже допускается, но обычно все совладельцы должны быть членами одной семьи.
• Открытый район: Важно, чтобы жильё находилось в разрешенном (открытом) районе. С июля 2022 года в Турции действует система «открытых» и «закрытых» районов для первичного ВНЖ. Если доля иностранных жителей в районе превышает 20%, то район закрывают для новых заявлений на икамет, независимо от основания. Сейчас по всей стране закрыто более 1160 районов (mahalle). В Аланье – одном из самых популярных у инвесторов курортов – на 2025 год закрыты для ВНЖ четыре: Махмутлар, Кестель, Каргыджак и Авсаллар. Перед покупкой недвижимости обязательно следует уточнить актуальный статус района.

Как получить ВНЖ в Турции за покупку недвижимости

Оформление вида на жительство на основании недвижимости происходит в несколько этапов. Предполагается, что вы уже приобрели подходящую недвижимость. Далее процедура выглядит так:

• Получение Тапу (свидетельства о собственности): После полной оплаты недвижимости следует официально оформить право собственности и получить Tapu на своё имя. Это ключевой документ-основание для ВНЖ.
• Оформление налогового номера (Vergi Numarası): Иностранному заявителю нужен турецкий ИНН – его можно бесплатно получить в налоговой инспекции или онлайн. Налоговый номер понадобится для оплаты госпошлин и других платежей при подаче на ВНЖ.
• Подача электронного заявления через систему e-İkamet: Заявление на ВНЖ подается онлайн на официальном сайте миграционной службы (e-ikamet.goc.gov.tr). Нужно заполнить анкету, указав личные данные, адрес недвижимости, основание обращения (в данном случае – Ownership of property), загрузить сканы необходимых документов и выбрать дату визита в миграционное управление. В конце система сформирует анкету-заявление (его нужно распечатать) и рассчитает размер государственных пошлин. Госпошлину и плату за карту ВНЖ обязательно оплачивают до интервью – онлайн или в налоговом управлении.
• Сбор необходимых документов: До даты назначения необходимо подготовить пакет бумаг. Иностранные документы (например, свидетельства о браке) должны быть апостилированы и переведены на турецкий язык заранее.
• Визит в миграционную службу (интервью): В назначенный день заявитель (и члены семьи) лично являются в местное отделение миграционной службы (Göç İdaresi) на интервью. Процедура обычно краткая, особенно если все документы в порядке. Ориентировочный срок ожидания — от 4 до 6 недель в зависимости от региона. Готовые карты приходят на указанный адрес (обычно – адрес вашей недвижимости).

После получения карточки ВНЖ не забудьте зарегистрировать место жительства в системе Mernis (в офисе Nüfus, Управление по делам населения) в течение 20 дней. Также владельцы жилья обычно сразу оформляют на себя счета за электроэнергию и воду. 

Документы для оформления ВНЖ по недвижимости в Турции

Оформляя икамет, иностранный собственник должен предоставить пакет документов.

Документы на недвижимость

• Оригинал и копия Тапу – свидетельства о праве собственности на недвижимость. В Тапу должно быть указано имя заявителя (или супружеской пары) в качестве владельца объекта и кадастровая стоимость объекта, чтобы подтвердить соответствие жилья инвестиционному порогу ($200 тыс.).
• Номер кадастрового участка (Numarataj) и адресная справка. Иногда требуют документ из кадастрового управления, подтверждающий точный адрес и что заявитель зарегистрирован по этому адресу (особенно в новых домах без почтового адреса). Также может понадобиться копия искана (разрешения на ввод дома в эксплуатацию), если Тапу оформлен недавно.

Документы заявителя и членов семьи

• Заграничный паспорт – оригинал + копия главной страницы. Срок действия паспорта должен покрывать период запрашиваемого ВНЖ + 60 дней. В случае совместной подачи – паспорта каждого члена семьи.
• Заполненное заявление на ВНЖ (анкета) – распечатанная и подписанная анкета, сформированная на сайте e-İkamet после заполнения данных.
• Фотографии – биометрические цветные фото 5×5 см, 4 штуки на заявителя (на семью тоже по 4 шт. на каждого). Фото должны не старше 6 месяцев.
• Медицинская страховка – полис частного медицинского страхования, действительный в Турции на срок не менее запрашиваемого вида на жительство. Требуется для каждого заявителя старше 18 лет. 
• Свидетельство о браке – если подается супруг(а) основного заявителя, нужно свидетельство, подтверждающее брак. Документ должен иметь апостиль и нотариально заверенный перевод на турецкий язык. Аналогично, свидетельства о рождении детей потребуются для несовершеннолетних, чтобы подтвердить родство с родителем-заявителем.
• Документы о регистрации адреса – поскольку собственник жилья обязан зарегистрировать место жительства, может потребоваться справка о регистрации (Yerleşim Yeri Belgesi) или копия adres kayıt из системы Mernis. Иногда достаточно того, что адрес указан в Tapu, но во многих случаях просят показать факт проживания/регистрации.
• Квитанции об оплате госпошлин – до интервью все заявленные пошлины должны быть уплачены, поэтому к пакету лучше приложить распечатанные квитанции: оплату за изготовление карты ВНЖ и саму государственную пошлину за срок разрешения.

Сроки оформления и действия ВНЖ

Рассмотрение: После подачи заявления через e-ikamet и прохождения интервью, выдача карточки ВНЖ занимает в среднем от 4 до 6 недель. В крупных городах (Стамбул, Анталья) иногда дольше – до 2 месяцев, в небольших городах может быть быстрее (3–4 недели). В случае выезда за границу до получения карты потребуется взять специальное разрешение на выезд у миграционной службы. (проживаете в открытом районе и т.д.).

Срок действия ВНЖ и продление: Первичный вид на жительство по недвижимости выдают на 1 или 2 года. Затем его можно продлевать неоднократно, пока вы владеете недвижимостью и выполняете условия. Подавать документы на продление нужно за 60 дней до окончания текущего срока.

Как получить гражданство Турции после ВНЖ по недвижимости

После 5 лет непрерывного проживания в Турции (суммарно не покидая страну более чем на 6 месяцев за каждый год) иностранный гражданин получает право подать на турецкое гражданство по натурализации. Альтернативно, прожив 8 лет на основе любого вида на жительство (и выполняя ряд условий), можно запросить долгосрочный ВНЖ (ПМЖ) – бессрочный вид на жительство. 

Преимущества ВНЖ через покупку недвижимости для инвесторов и семей

Оформление вида на жительство при приобретении жилья приносит ряд выгод как самим инвесторам, так и их семьям:

• Для инвестора владение недвижимостью: Надёжное основание для пребывания в стране. ВНЖ по собственности продлевается проще, чем туристический, и не зависит от прихоти рынка труда (как рабочая виза) или длительности учебы. Недвижимость в Турции – ликвидный актив: ее можно использовать лично, перепродать с прибылью или сдавать в аренду. Кроме того, имея местный адрес и статус резидента, проще открывать банковские счета, покупать автомобиль, оформлять местную SIM-карту и решать другие бытовые вопросы.
• Для семьи владельца недвижимости: ВНЖ по недвижимости распространяется на ближайших членов семьи, что особенно ценно для переезда с детьми. Супруг или супруга владельца получают право на проживание на равных условиях. Дети могут посещать турецкие школы и сады, пользоваться медицинскими услугами. 
• Легальное проживание и свобода действий: Получив икамет, вы избавляетесь от необходимости каждые 60–90 дней пересекать границу или оформлять визы. Также наличие вида на жительство облегчает взаимоотношения с государственными органами: вы получаете турецкий идентификационный номер (Kimlik No), позволяющий заключать долгосрочные контракты (интернет, коммунальные услуги) и даже пользоваться госуслугами онлайн через e-Devlet.

Часто задаваемые вопросы о ВНЖ по недвижимости в Турции

Можно ли получить ВНЖ, купив недвижимость в рассрочку?

ВНЖ выдается только при наличии оформленного права собственности (Tapu) на ваше имя. Даже если жилье приобретено в рассрочку, подать заявление можно только после получения Tapu.

Обязательно ли проживать в купленной недвижимости?

Закон не обязывает фактически жить именно в приобретенной квартире или доме, однако при подаче вы заявляете адрес проживания – обычно это адрес купленного объекта. Имейте в виду, что если вы покидаете Турцию более чем на 120 дней в году суммарно, ваше краткосрочное ВНЖ может быть аннулировано по закону.

Какие районы Аланьи сейчас популярны и открыты для ВНЖ?

В 2025 году в Аланье открыты многие популярные районы: 

• Оба и Тосмур – отличные районы рядом с центром, развитая инфраструктура, пляжи и относительно тихая атмосфера. 
• Центр Аланьи (ряд микрорайонов) тоже открыт – там жизнь кипит круглый год, много школ, магазинов. 
• Конаклы, Паяллар, Тюрклер – курортные поселки с новыми комплексами, они открыты для новых резидентов. 
• Демирташ - цены еще ниже, и район активно развивается. 

Закрытыми остаются Махмутлар, Кестель, Каргыджак, Авсаллар. Советуем перед покупкой уточнить статус любого района.

Каковы причины отказа в выдаче ВНЖ и как их избежать?

Основные риски отказа связаны с несоответствием недвижимости или документов установленным требованиям. Самая частая причина – недостаточная кадастровая стоимость объекта. Вторая причина – покупка в закрытом районе. Могут отказать и из-за неполного пакета документов – отсутствие апостиля, просроченная страховка, неверно заполненная анкета. Реже – отказ из-за негативной анкеты заявителя (например, нарушение визового режима в прошлом, проблемы с законом).

Можно ли продать недвижимость после получения ВНЖ?

Продать жилье вы вправе в любое время – закон не ограничивает отчуждение собственности, однако потеря основания (недвижимости) ставит под вопрос дальнейший статус вашего вида на жительство. Рекомендуется либо купить другую недвижимость взамен проданной (и затем обновить данные в миграции), либо сменить категорию ВНЖ (например, на семейный, если есть другие основания). 

Luxury Estate Turkey предлагает полное сопровождение не только в покупке недвижимости, но и в последующем получении вида на жительство. Обращаясь к нам, вы экономите время и избегаете многих бюрократических сложностей. Наш опыт оформления ВНЖ для покупателей недвижимости – ваш ресурс и залог успешного результата. Позвольте нам взять решение организационных вопросов на себя, чтобы вы могли беззаботно наслаждаться приобретением и новой жизнью в Турции!