ВНЖ в Туреччині через купівлю нерухомості

Отримання посвідки на проживання ( ікамет ) через володіння нерухомістю є одним із найпопулярніших способів легального переїзду до Туреччини, що поєднує право на проживання з інвестиціями в ліквідну нерухомість. У 2025 році ця тема є особливо актуальною через зміни в імміграційному законодавстві Туреччини та зростання інтересу іноземних інвесторів до місцевого ринку житла.

Що таке дозвіл на проживання на підставі права власності в Туреччині?

Дозвіл на проживання на основі нерухомості – це короткостроковий дозвіл на проживання, що видається іноземному громадянину, який володіє нерухомістю в Туреччині. Правова основа для цього типу дозволу встановлена Законом № 6458 «Про іноземців та міжнародний захист».

Вимоги для отримання посвідки на проживання шляхом купівлі нерухомості

Основні вимоги до нерухомості такі:

Мінімальна вартість: Станом на 2025 рік мінімальна кадастрова вартість нерухомості, зазначена в TAPU ( tapu rayiç bedeli ), має становити щонайменше 200 000 доларів США. Важлива саме кадастрова вартість, а не договірна ціна чи ринкова оцінка. Для нерухомості, придбаної до 16 жовтня 2023 року, попередні пороги (від 75 000 доларів США) все ще приймаються, але під час продовження дії посвідки на проживання може бути запрошено підтвердження відповідності новій вимозі.

Тип нерухомості (житлова, комерційна, земельна ділянка): Тільки житлова нерухомість підлягає отриманню посвідки на проживання. За законом, нерухомість має бути будинком або квартирою, придатною для проживання та використовуватися як така. Нежитлова нерухомість — офіси, магазини, склади, земельні ділянки без житлового будинку — не дають власнику права на отримання посвідки на проживання. Тому іноземним покупцям рекомендується вибирати квартири, вілли або квартири, офіційно зареєстровані як житлові приміщення.

Вимога щодо однієї нерухомості: Інвестор повинен придбати одну нерухомість, яка відповідає ціновому вимозі. Не дозволяється поєднувати вартість кількох об'єктів нерухомості для досягнення порогу — дозвіл на проживання видається на основі одного конкретного TAPU. Спільне володіння однією нерухомістю допускається, але зазвичай усі співвласники повинні бути з однієї родини.

Відкрита зона: Нерухомість повинна розташовуватися у «відкритій» зоні. З липня 2022 року в Туреччині діє система «відкритих» та «закритих» районів для первинних заяв на отримання дозволу на проживання. Якщо частка іноземних резидентів у районі перевищує 20%, район стає закритим для нових заяв на проживання незалежно від причини. Станом на 2025 рік по всій країні закрито понад 1160 районів (махалле). В Аланії, одному з найпопулярніших курортних міст серед інвесторів, закрито чотири райони: Махмутлар, Кестель, Каргиджак та Авсаллар. Перед придбанням нерухомості важливо перевірити поточний стан району.

Як отримати дозвіл на проживання в Туреччині шляхом купівлі нерухомості

Подання заяви на отримання посвідки на проживання на підставі права власності включає кілька етапів. Вважається, що до першого кроку ви вже придбали відповідну нерухомість. Процедура виглядає наступним чином:

Отримання TAPU (свідоцтва про право власності): Після повної оплати вартості нерухомості право власності має бути офіційно зареєстровано, а TAPU має бути видано на ваше ім'я. Це основний документ, необхідний для отримання посвідки на проживання.

Отримання податкового номера (Vergi Numarası): Заявнику потрібен турецький ідентифікаційний податковий номер — його можна отримати безкоштовно в місцевій податковій інспекції або онлайн. Податковий номер знадобиться для сплати державних зборів та інших витрат під час подання заяви на отримання посвідки на проживання.

Подайте онлайн-заявку через систему e-İkamet: Заява на отримання посвідки на проживання подається через офіційний веб-сайт міграційної служби (e-ikamet.goc.gov.tr). Ви повинні заповнити форму, вказавши свої особисті дані, адресу вашої нерухомості, причину подання заяви (у цьому випадку – право власності на нерухомість), завантажити відскановані документи та обрати дату візиту до міграційного офісу. Після завершення процесу система генерує заяву (яку необхідно роздрукувати) та розраховує суму державних зборів. Їх необхідно сплатити до співбесіди – онлайн або в податковій інспекції.

Підготуйте необхідні документи: Перед зустріччю ви повинні підготувати повний пакет документів. Іноземні документи (наприклад, свідоцтва про шлюб) повинні бути заздалегідь апостильовані та перекладені турецькою мовою.

Присутність на співбесіді щодо міграції: У призначений день заявник (та члени його сім'ї) повинні особисто бути присутніми на співбесіді в місцевому міграційному офісі (Göç İdaresi). Співбесіда зазвичай коротка, особливо якщо документи в порядку. Час обробки зазвичай становить від 4 до 8 тижнів залежно від регіону. Картки побуту доставляються на вказану адресу (зазвичай це адреса вашого житла).

Після отримання карти проживання ви повинні зареєструвати свою адресу в системі Mernis (в офісі Nüfus, Управління у справах населення) протягом 20 днів. Власники нерухомості зазвичай також одразу реєструють на своє ім'я рахунки за комунальні послуги (електроенергію та воду).

Документи, необхідні для отримання посвідки на проживання в Туреччині на основі нерухомості

Під час подання заяви на отримання посвідки на проживання іноземний власник нерухомості повинен подати повний комплект документів.

Документи на власність:

• TAPU – Свідоцтво про право власності на нерухомість. Потрібні оригінал та копія. TAPU має вказати заявника (або подружжя) як власника та вказати кадастрову вартість, щоб підтвердити, що нерухомість відповідає порогу в 200 000 доларів США.
• Номер ділянки (Numarataj) та підтвердження адреси – іноді потрібен документ з кадастрового управління, щоб підтвердити точну адресу та реєстрацію заявника там (особливо в новобудовах без поштових адрес). Також може знадобитися копія дозволу на експлуатацію (İskan), якщо TAPU було видано нещодавно.

Документи заявника та членів його сім'ї:

• Паспорт – оригінал та копія головної сторінки. Паспорт має бути дійсним протягом терміну дії запитуваного дозволу + 60 днів. Для спільних заяв потрібен паспорт кожного члена сім'ї.
• Заповнена анкета на отримання посвідки на проживання – роздрукована та підписана, згенерована з вебсайту e-İkamet.
• Фотографії – біометричні кольорові фотографії, 5×5 см, 4 копії на заявника (також 4 на члена сім'ї). Фотографії не повинні бути старішими за 6 місяців.
• Медичне страхування – приватний поліс медичного страхування, дійсний у Туреччині щонайменше на термін дії запитуваного дозволу на проживання. Обов’язковий для кожного заявника віком від 18 років.
• Свідоцтво про шлюб – якщо заявник подає заявку разом із чоловіком/дружиною, потрібне свідоцтво про шлюб. Воно має бути апостильоване та перекладене турецькою мовою з нотаріально засвідченим перекладом. Аналогічно, свідоцтва про народження дітей потрібні для підтвердження сімейних зв’язків неповнолітніх.
• Підтвердження реєстрації адреси – оскільки власники нерухомості зобов’язані зареєструвати своє місце проживання, може знадобитися свідоцтво про реєстрацію (Yerleşim Yeri Belgesi) або роздруківка з адресної системи Mernis. У деяких випадках достатньо адреси, зазначеної в TAPU, але часто потрібно надати підтвердження фактичної реєстрації або місця проживання.
• Квитанції про сплату державних зборів – усі заявлені збори мають бути сплачені до співбесіди, тому найкраще додати роздруковані квитанції про сплату збору за карту побуту та державного збору за термін дії дозволу.

Термін розгляду та тривалість дозволу на проживання

Обробка заявки: Після подання заяви e-İkamet та проходження співбесіди, видача карти побуту зазвичай займає від 4 до 6 тижнів. У великих містах, таких як Стамбул чи Анталія, це може зайняти до 2 місяців; у менших містах процес може бути швидшим (3–4 тижні). Якщо вам потрібно виїхати з Туреччини до отримання карти, необхідно отримати спеціальний дозвіл на поїздку в міграційній службі.

Термін дії та поновлення дозволу: Початковий дозвіл на проживання на основі нерухомості видається на 1 або 2 роки. Його можна поновлювати кілька разів, якщо нерухомість перебуває у власності та виконуються всі вимоги. Заяви на поновлення необхідно подати протягом 60 днів до закінчення терміну дії дозволу.

Як подати заяву на отримання громадянства Туреччини після отримання статусу резидента за правом власності

Після 5 років безперервного проживання в Туреччині (не більше 6 місяців відсутності на рік), іноземний громадянин отримує право подати заяву на отримання турецького громадянства шляхом натуралізації. Або ж, після 8 років проживання за будь-яким типом дозволу на проживання (та виконання певних умов), ви можете подати заяву на отримання дозволу на довгострокове проживання (постійне проживання) без терміну дії.

Переваги дозволу на проживання на основі нерухомості для інвесторів та сімей

Отримання посвідки на проживання шляхом купівлі нерухомості пропонує кілька переваг як для інвесторів, так і для їхніх сімей:

• Для інвестора: Володіння нерухомістю є надійною основою для легального перебування в країні. Дозвіл на проживання на основі нерухомості легше поновлювати, ніж туристичний дозвіл, і він не залежить від працевлаштування (як робоча віза) або тривалості навчання (як студентська віза). Нерухомість у Туреччині є ліквідним активом — її можна використовувати особисто, перепродавати з прибутком або здавати в оренду. Маючи зареєстровану адресу та статус резидента, легше відкривати банківські рахунки, купувати автомобіль, реєструвати місцеву SIM-картку та вирішувати повсякденні справи.
• Для родини інвестора: Дозвіл на проживання поширюється на близьких членів родини, що особливо корисно під час переїзду з дітьми. Чоловік/дружина отримує право на проживання на рівних умовах. Діти можуть відвідувати турецькі школи та дитячі садки, а також користуватися медичними послугами.
• Легальне проживання та свобода дій: Після отримання ікамета вам більше не потрібно перетинати кордон кожні 60–90 днів або подавати документи на візи. Наявність посвідки на проживання також спрощує взаємодію з державними установами — ви отримаєте турецький ідентифікаційний номер (Kimlik No), який дозволить вам підписувати довгострокові контракти (інтернет, комунальні послуги) та отримувати доступ до онлайн-урядових послуг через e-Devlet.

Часті запитання про дозволи на проживання в Туреччині на основі нерухомості

Чи можу я отримати посвідку на проживання, якщо купую нерухомість у розстрочку?

Дозвіл на проживання видається лише після реєстрації на ваше ім'я свідоцтва про право власності (TAPU). Навіть якщо нерухомість була придбана в розстрочку, ви можете подати заявку лише після отримання TAPU.

Чи обов'язково мені проживати в придбаній нерухомості?

Закон не вимагає від вас фізичного проживання в придбаній вами нерухомості, але ви декларуєте її як місце проживання. Майте на увазі, що якщо ви залишаєте Туреччину більше ніж на 120 днів на рік загалом, ваш дозвіл на короткострокове проживання може бути анульований згідно з чинним законодавством.

У яких районах Аланії зараз можна отримати дозвіл на проживання?

Станом на 2025 рік багато популярних районів Аланії залишаються відкритими:

• Оба та Тосмур – добре розвинені райони поблизу центру, з пляжами та тихою атмосферою
• Центр Аланії (кілька районів) – жвавий цілий рік, зі школами та магазинами
• Конакли, Паяллар, Тюрклер – курортні міста з новими житловими комплексами, відкриті для нових мешканців
• Демірташ – нижчі ціни на нерухомість та активний розвиток

Серед районів, що залишаються закритими, є Махмутлар, Кестель, Каргиджак та Авсаллар. Рекомендується перевірити статус будь-якого району перед покупкою.

Які основні причини відмов у видачі посвідки на проживання та як їх уникнути?

Найпоширенішими причинами відмови є невідповідність нерухомості або документів офіційним вимогам або недостатня кадастрова вартість. Іншою причиною є купівля в закритому районі. Неповна документація — відсутність апостилів, прострочений термін дії страховки або неправильно заповнені форми — також можуть призвести до відмови. Рідше відмова може статися через негативну історію заявника (наприклад, попередні порушення візового режиму або юридичні проблеми).

Чи можу я продати нерухомість після отримання посвідки на проживання?

Ви можете продати нерухомість у будь-який час — закон не обмежує продаж вашої нерухомості. Однак втрата підстави для вашого проживання (нерухомості) може вплинути на дійсність вашого дозволу. Рекомендується або придбати нову кваліфіковану нерухомість (та оновити свої міграційні записи), або перейти на інший тип дозволу на проживання (наприклад, сімейний, якщо це можливо).

Компанія «Luxury Estate Turkey» пропонує клієнтам повну підтримку не лише в придбанні нерухомості, але й в отриманні посвідки на проживання. Співпрацюючи з нами, ви заощаджуєте час та уникаєте багатьох бюрократичних складнощів. Наш досвід у процедурах отримання посвідки на проживання для покупців нерухомості є вашою перевагою та запорукою успішного результату. Дозвольте нам зайнятися оформленням документів, щоб ви могли зосередитися на своєму новому житті в Туреччині.