Податкові ризики для іноземних власників нерухомості в Туреччині

Для багатьох іноземних власників нерухомості податкові ризики в Туреччині виникають не через навмисні рішення, а через недооцінку тривалості перебування в країні, неправильне тлумачення статусу резидента або структури активів, що ненавмисно змінює їхні податкові зобов'язання. Результат може бути значним: повна відповідальність за доходи по всьому світу, включаючи доходи від оренди за кордоном, інвестиційні доходи, дивіденди, роялті та транскордонні перекази.

У Туреччині до податкового планування слід підходити з такою ж дисципліною, як до вибору нерухомості чи аналізу району. Чітке розуміння критеріїв резидентства, зобов'язань щодо звітності та міжнародних правил є важливим для захисту капіталу та підтримки фінансової передбачуваності. У цій статті окреслено ключові принципи податкового резидентства в Туреччині, пояснено, як трактуються іноземні доходи, розглянуто роль договорів про уникнення подвійного оподаткування та висвітлено стратегії, які інвестори в нерухомість можуть використовувати для мінімізації ризиків та уникнення непотрібних зобов'язань.

Коли і чому іноземні громадяни стають податковими резидентами Туреччини

Закон Туреччини про податок на прибуток № 193 класифікує фізичних осіб на дві категорії з абсолютно різними податковими зобов'язаннями:

• податкові резиденти , які несуть відповідальність за доходи по всьому світу

• нерезиденти , відповідальність яких обмежується доходами, отриманими в Туреччині.

Багато іноземних власників нерухомості потрапляють до першої категорії ненавмисно, просто проводячи в країні більше часу, ніж вони усвідомлюють.

Правило 183 днів

Згідно з турецьким податковим законодавством, будь-хто, хто фізично перебуває в країні більше183 днів протягом календарного року,стає податковим резидентом. Це правило діє автоматично — органи влади оцінюють фактичну присутність, а не тип візи чи імміграційний статус.

Це означає, що навіть ті, хто в'їжджає до Туреччини як туристи, можуть отримати податкове резидентство, якщо вони проводять там кілька місяців навесні та восени, а загальний термін їхнього перебування перевищує шестимісячний поріг.

Що означає податкове резидентство на практиці

Як тільки фізична особа стає податковим резидентом Туреччини, усі її глобальні доходи підлягають декларуванню, включаючи:

• дохід від оренди нерухомості за кордоном

• зарплати та доходи від віддаленої або фріланс-роботи

• дивіденди, відсотки та інвестиційний дохід

• роялті та аналогічні доходи від інтелектуальної власності

Нерезиденти декларують та сплачують податок лише з доходів, отриманих всередині Туреччини.

Чи дає купівля нерухомості в Туреччині право на отримання податкового резидентства?

Володіння нерухомістю в Туреччині не робить іноземця автоматично податковим резидентом.

Однак, нерухомість, яка фактично стає основним житлом особи, у поєднанні з тривалим проживанням може призвести до висновку податкової адміністрації про те, щоцентр життєво важливих інтересів особи змістився до Туреччини.

Якщо це збігається з перебуванням у країні понад 183 дні, статус резидента виникає без будь-якої офіційної заяви та несе повну відповідальність за доходи з усього світу.

Які доходи з іноземних джерел оподатковуються в Туреччині

Як тільки фізична особа отримує податкове резидентство в Туреччині, майже всі доходи, отримані за кордоном, підлягають декларуванню. Для багатьох іноземних власників нерухомості та інвесторів саме в цей момент зобов'язання стають значно ширшими, ніж очікувалося.

Дохід від іноземної діяльності з нерухомості та оренди

Якщо турецький податковий резидент володіє нерухомістю за кордоном та отримує від неї дохід від оренди, цей дохід має бути декларований у Туреччині.Незалежно від того, чи це квартира в Лондоні, Дубаї, Берліні чи будь-якому іншому ринку, заробіток є частиною бази оподаткування в Туреччині, навіть якщо кошти ніколи не надходять на рахунок у турецькому банку.

Договір про уникнення подвійного оподаткування, якщо такий існує між Туреччиною та відповідною країною, може зменшити остаточне зобов'язання за допомогою механізму податкового кредиту. Однак обов'язокдекларувати дохід завжди залишається.

Дивіденди, відсотки, роялті та дохід від дистанційної роботи

Податкові резиденти також повинні декларувати широкий спектр фінансових та професійних доходів, отриманих за кордоном, включаючи:

• дивіденди та відсотки з іноземних рахунків або портфелів

• роялті та авторська винагорода

• дохід від фріланс-робіт, консалтингу та віддаленої роботи

• платежі від іноземних корпорацій або фінансових установ

В результаті, цифрові кочівники , інвестори з диверсифікованими міжнародними портфелями та підприємці, які працюють з іноземними клієнтами, часто підпадають під дію податкової системи Туреччини, щойно перетинають поріг у 183 дні.

Фінансовий моніторинг та транскордонна прозорість

Туреччина бере участь у глобальних системах обміну фінансовою інформацією, таких якЄдиний стандарт звітності (CRS). Ці механізми надають турецьким податковим органам доступ до даних про рахунки, що належать іноземним компаніям, та фінансові операції. На практиці це означає:

• Іноземні банківські рахунки можуть бути видимими для турецької адміністрації

• Великі перекази на турецькі рахунки привертають увагу

• прихований дохід збільшує ймовірність штрафів та переоцінки

Для осіб, які мають статус податкового резидента, спроби приховати іноземні доходи є як неефективними, так і високоризикованим.

Подвійне оподаткування іноземних доходів у Туреччині

Зрештою, спосіб оподаткування іноземного доходу в Туреччині значною мірою залежить від того, чи існує угода про уникнення подвійного оподаткування (УУУД)між Туреччиною та країною походження доходу. Маючи понад 85 чинних таких угод, Туреччина використовує міжнародні рамки для визначення того, чи буде дохід оподатковуватися двічі, чи вже сплачений іноземний податок може бути зарахований у рахунок турецького боргу.

Механізм податкового кредиту

Більшість угод діють на основі податкового кредиту. Якщо фізична особа вже сплатила податок за кордоном, цю суму зазвичай можна зарахувати під час розрахунку податку на прибуток у Туреччині. Щоб скористатися кредитом, необхідно виконати дві умови:

1. дохід має бути декларований у Туреччині;

2. Сплачений іноземний податок має бути задокументований, як правило, офіційним сертифікатом, виданим податковим органом іншої країни.

Туреччина застосовує податковий кредит лише до рівня власної податкової ставки.Це означає:

• якщо іноземна ставка податкунижча , різниця підлягає сплаті в Туреччині

• Якщо ставка іноземного податкувища , іноземний податок покриває все зобов'язання, і Туреччина не вимагає додаткової сплати.

Типові ситуації, коли виникає подвійне оподаткування

Подвійне оподаткування найчастіше впливає на:

• дохід від оренди іноземної нерухомості

• дивіденди

• інтерес

• роялті

• інвестиційна прибутковість

Нижче наведено приклади, що ілюструють, як система податкових пільг працює на практиці.

Приклади заявки на податковий кредит

Принцип:

• Чим менший податок, утриманий за кордоном, тим більший доплатний внесок потрібен у Туреччині.

• Чим вищий іноземний податок, тим менший залишок зобов'язань перед Туреччиною.

Як керувати податковим резидентством у Туреччині

Хоча податкові правила Туреччини чіткі та застосовуються послідовно, інвестори мають кілька законних способів структурувати свою присутність у країні та уникнути ненавмисного отримання статусу податкового резидента. Ефективне планування часто є вирішальним фактором між передбачуваними зобов'язаннями та неочікуваним податковим ризиком у всьому світі.

Відстеження днів, проведених у Туреччині

Найпряміший спосіб уникнути податкового резидентства – це контролювати кількість днів, проведених у країні. Резидентство призначається автоматично, щойно особа перевищуєпоріг у 183 дніпротягом календарного року.

Ведення журналу подорожей, розподіл відвідувань за різними роками та точний облік в'їздів та виїздів допомагають гарантувати, що загальний термін перебування не перевищить ліміт випадково.

Коли має сенс володіти майном через компанію

Податкові результати залежать не лише від місця розташування активів, але й від того, хто ними володіє. У деяких випадках придбання нерухомості в Туреччині через іноземну компанію, наприклад, кіпрську, британську чи російську, дозволяє інвесторам структурувати власність таким чином, що це може призвести до більш сприятливого податкового режиму.

Деякі інвестори також використовують трасти або фонди як частину ширших стратегій планування спадщини та активів, особливо коли прагнуть уникнути надмірного оподаткування в Туреччині або забезпечити гнучкість у плануванні транскордонного спадкування.

Використання договорів про уникнення подвійного оподаткування для зменшення ризику

Якщо між Туреччиною та країною походження інвестора існує договір про уникнення подвійного оподаткування, механізм податкового кредиту може значно зменшити остаточне зобов'язання. Належне документування, що підтверджує сплату іноземних податків, дозволяє фізичним особам компенсувати цю суму у своєму розрахунку турецьких податків.

Чого не повинні робити іноземні власники нерухомості під час декларування доходів

Податкове адміністрування Туреччини побудоване на основі прозорості та систематичного обміну даними. Для осіб, які стали податковими резидентами — навмисно чи ненавмисно — спроби приховати іноземні доходи або мінімізувати зобов'язання щодо звітності рідко є успішними та часто контрпродуктивними.

Приховування доходів від іноземних доходів

Завдяки участі Туреччини в міжнародних мережах обміну фінансовою інформацією, включаючи CRS, податкові органи мають доступ до даних про рахунки, що знаходяться за кордоном, міжнародні перекази, орендні платежі та інвестиційні доходи.

Якщо потік доходів відображається за кордоном, але відсутній у турецькій податковій декларації, така невідповідність розглядається як потенційне порушення.

Навіть невеликі суми необхідно звітувати. Невиконання цієї вимоги викликає питання, збільшує ймовірність штрафів і може призвести до повної перевірки.

Неправильні розрахунки та недекларування невеликих сум

Податкові пільги та звільнення в Туреччині застосовуютьсялише післядекларування доходу. Вони не замінюють обов'язку подавати декларацію. Це означає, що навіть дохід нижче оподатковуваного порогу має бути відображений у декларації.

Коли цифри повністю опускаються, податкова адміністрація може інтерпретувати це як спробу приховати інформацію, що часто призводить до додаткових перевірок та моніторингу.

Як володіння нерухомістю в Туреччині впливає на податкове резидентство

Купівля житла в Туреччині не надає автоматично податкового резидентства. Однак володіння нерухомістю в поєднанні з тривалим перебуванням може створити умови, за яких податкова адміністрація дійде висновку, що центр життєвих інтересів особи перемістився до Туреччини, і разом з цим настає повна відповідальність за доходи по всьому світу.

Нерухомість як показник постійного місця проживання

Коли придбаний будинок стає основною адресою особи, і вона проводить там тривалі, безперервні періоди, ця тенденція може розглядатися як встановлення постійного проживання. У таких ситуаціях органи влади можуть визначити, що Туреччина фактично стала звичайним місцем проживання та економічною базою особи.

Перетин 183-денного порогу

Як тільки загальний час перебування в Туреччині перевищує 183 дні протягом календарного року, податкове резидентство виникає автоматично.

Система спирається на фактичну фізичну присутність, а не на заявлені плани особи чи тип наявного дозволу на проживання.

Часті запитання про податки в Туреччині

Що станеться, якщо дохід не буде декларовано в Туреччині?

Податкова система Туреччини побудована на індивідуальній відповідальності.

Податковий резидент повинен декларувати всі доходи по всьому світу; невиконання цієї вимоги, навмисне чи випадкове, може призвести до перевірок, адміністративних стягнень, а у випадках доведеного наміру – до кримінальної відповідальності. Поріг для початку перевірки є низьким, а розбіжності між іноземними записами та турецькими деклараціями сприймаються серйозно.

Чи оподатковуються в Туреччині доходи з іноземних джерел?

Так. Після того, як фізична особа класифікується як податковий резидент, усі доходи, отримані за кордоном, включаючи дохід від оренди, дивіденди, відсотки, роялті та платежі за дистанційну роботу, повинні бути включені до бази оподаткування Туреччини.

Нерезиденти повідомляють лише про доходи з турецьких джерел.

Хто може бути податковим резидентом Туреччини?

Будь-яка особа, яка проводить у Туреччині більше183 днівпротягом календарного року, стає податковим резидентом. Окремої процедури подання заявки немає; резидентство виникає автоматично на основі фізичної присутності.

Чи застосовує Туреччина подвійне оподаткування?

Туреччина прагне запобігти подвійному оподаткуванню за допомогою великої мережі договорів — загалом понад 85. Якщо договір з відповідною країною існує, податок, сплачений за кордоном, зараховується на рахунок турецького зобов'язання фізичної особи.

Якщо угода відсутня, той самий дохід може оподатковуватися повністю як за кордоном, так і в Туреччині, без жодних пільг.

Як іноземці сплачують податки в Туреччині?

Іноземні громадяни повинні отримати турецький податковий номер ( Vergi Kimlik Numarası ) та подати щорічну податкову декларацію. Дохід від оренди, дохід від бізнесу та процентний дохід повинні бути декларовані до кінця березня наступного року.

Декларації можна подати онлайн або через місцеву податкову інспекцію, а в Туреччині застосовуєтьсяпрогресивна ставка оподаткування від 15 до 40%.

Працівники, чиї роботодавці утримують податок на прибуток у джерела, зазвичай звільняються від подання декларації. Власники нерухомості, фрілансери та підприємці повинні подавати декларацію індивідуально. Усі платежі, включаючи потенційні відшкодування, обробляються через централізовану систему податкового адміністрування Туреччини.

Надійні інвестиції в нерухомість у Туреччині з Luxury Estate Turkey

Як ліцензоване агентство нерухомості,Luxury Estate Turkey безпосередньо інтегрує податкові аспекти в процес інвестування в нерухомість. Наш консультаційний підхід виходить за рамки вибору місця розташування чи аналізу ринкової вартості: ми допомагаємо клієнтам зрозуміти, як правила проживання, структури власності та міжнародні податкові принципи можуть вплинути на їхнє довгострокове фінансове становище.

Ми підбираємо об'єкти нерухомості, виходячи з цілей кожного клієнта, особистих обставин та очікуваного часу перебування в Туреччині, а також розробляємо довгострокову податкову перспективу разом зі стратегією придбання.

Цей матеріал надається виключно з інформаційною метою та не є податковою консультацією. Luxury Estate Turkey співпрацює з кваліфікованими юристами та податковими консультантами для підтримки клієнтів протягом усього інвестиційного процесу.