Налоговые риски для владельцев недвижимости в Турции

Многие иностранцы становятся налоговыми резидентами Турции лишь потому, что недооценили время проживания в стране, неправильно оформили свой статус или выбрали неверную модель владения активами. Итог — обязанность уплачивать налоги со всего мирового дохода, включая зарубежные счета, инвестиции, аренду, дивиденды и иные поступления. 

Налоговое планирование — такая же часть инвестиционного процесса, как выбор объекта или анализ района: оно защищает капитал и обеспечивает предсказуемость вашей жизни и бизнеса. В этой статье мы разберём актуальные критерии резидентства, правила налогообложения для иностранцев в Турции, применение соглашений об избежании двойного налогообложения и как инвесторам и владельцам недвижимости снизить риски и избежать избыточных обязательств. 

Когда и почему иностранцы становятся налоговыми резидентами Турции

В соответствии с Законом Турции №193 «О подоходном налоге» физические лица делятся на две категории:

• налоговые резиденты — облагаются налогом со всех мировых доходов,

• нерезиденты — платят налоги только с доходов, полученных в Турции.

Правило 183 дней

Налоговым резидентом Турции считается тот, кто проживает в стране более 183 дней в календарном году. Статус присваивается автоматически: если вы приезжаете в Турцию регулярно и суммарно проводите здесь больше полугода (даже с разрывами на поездки), государство рассматривает вас как налогового резидента.

Важно: учитываются фактические дни пребывания, а не формальный миграционный статус. Даже турист, проводящий по три–четыре месяца весной и осенью, может налоговым резидентом.

Что означает налоговое резидентство

Получая статус резидента, вы обязаны декларировать и облагать налогом доходы и в Турции, и за рубежом:

• аренда недвижимости за пределами Турции

• зарплата или доходы от удалённой работы

• дивиденды, проценты, инвестиционные доходы

• роялти и другие источники дохода.

Налоги с нерезидентов взимаются только с доходов, возникших внутри Турции.

Покупка недвижимости в Турции как фактор резидентства

Сам факт покупки квартиры в Турции не делает вас налоговым резидентом. Однако если приобретённая недвижимость становится вашим основным местом проживания, а пребывание в Турции превышает 183 дня, налоговые органы могут признать, что центр жизненных интересов переместился сюда, и тогда статус резидента будет присвоен автоматически — с обязательством платить налоги со всего мирового дохода.

Какие иностранные доходы облагаются налогом в Турции

После получения статуса налогового резидента Турции практически все доходы — как внутри страны, так и за её пределами — подлежат декларированию. Это правило часто становится неожиданностью для владельцев недвижимости и инвесторов.

Доходы от зарубежной недвижимости и аренды

Если у резидента Турции есть жильё в другой стране и оно сдаётся в аренду, такие доходы должны быть отражены в турецкой налоговой декларации. Например, доход от квартиры в Лондоне или Дубае считается налоговой базой Турции, даже если деньги поступают на зарубежный счёт.

Размер фактического налога будет зависеть от того, заключён ли между странами договор об избежании двойного налогообложения. Но обязанность заявить доход остаётся всегда.

Дивиденды, проценты, роялти и удалённая работа

Налоговый резидент обязан декларировать следующие виды доходов из-за рубежа:

• дивиденды и проценты

• роялти и авторские отчисления

• доходы от фриланса и удалённой работы

• любые платежи, поступающие от иностранных компаний или банков

Таким образом, «цифровые кочевники» и предприниматели, продолжающие работать на зарубежный рынок, после 183 дней автоматически попадают под налоговую систему Турции, вне зависимости от места нахождения работодателя.

Финансовый мониторинг и контроль переводов

Турция участвует в международных системах обмена финансовой информацией (CRS и аналогичные механизмы – налоговые органы имеют доступ к данным о зарубежных счетах и движении средств. Это означает:

• банковские счета за границей могут быть «видны» Турции

• крупные переводы на турецкие счета привлекают внимание

• сокрытие доходов увеличивает риски штрафов и доначислений.

После перехода в статус налогового резидента попытки скрывать доходы становятся практически бессмысленными.

Двойное налогообложение в Турции

Налогообложение зарубежных доходов у налоговых резидентов Турции напрямую зависит от международных соглашений. Турция заключила более чем 85 договоров об избежании двойного налогообложения, и именно эти соглашения определяют, будет ли налог уплачен дважды — в стране происхождения дохода и в Турции — или же сработает механизм зачёта.

Налоговый зачёт

В большинстве случаев такие соглашения работают по принципу налогового зачёта. Если вы уже уплатили налог за границей, эта сумма может быть зачтена при расчёте вашего налога в Турции. Для этого:

• доход должен быть задекларирован в Турции;

• налог, уплаченный за рубежом, необходимо подтвердить документально (справкой из местной налоговой службы или иным официальным подтверждением).

Зачёт применяется в пределах турецкой ставки: если за границей удержали налог ниже, чем потребовалось бы в Турции, разницу придётся доплатить. Если ставка за рубежом выше — ограничитесь зарубежным налогом, Турция не требует переплаты сверх своей ставки.

Типичные ситуации, когда возникает двойной налог

Чаще всего проблема затрагивает:

• доходы от зарубежной аренды

• дивиденды

• проценты

• роялти

• инвестиционные выплаты.

Примеры работы механизма зачёта:

Принцип:

• Чем меньше налог удержали за рубежом, тем больше доплатите в Турции.

• Чем выше зарубежный налог, тем меньше обязательств остаётся перед Турцией.

Как планировать налоговый статус в Турции

Несмотря на строгие нормы турецкого Налогового кодекса, у инвестора есть несколько законных способов снизить риски и не попасть в статус резидента «по ошибке».

Подсчет дней пребывания в Турции

Главный способ не стать налоговым резидентом — отслеживать количество дней, проведённых в стране. Статус резидента присваивается автоматически при превышении порога в 183 дня в календарном году.

Оптимально заранее составлять календарь поездок, распределять визиты между годами и фиксировать каждый въезд и выезд. 

Когда выгоднее оформлять недвижимость на компанию

Значение имеет не только местоположение активов, но и то, на кого они оформлены. В ряде случаев покупка недвижимости через иностранную компанию (например, кипрскую, британскую или российскую) позволяет иначе распределить налоговые обязательства.

Для правильного структурирования владения иногда используются трасты или фонды, чтобы избежать избыточного налогообложения в Турции.

Как использовать соглашения об избежании двойного налогообложения

Если между Турцией и вашей страной действует СИДН, вы имеете право заявить налоговый зачёт — учесть уже уплаченную сумму зарубежного налога и уменьшить турецкое обязательство.

Что нельзя делать при декларировании зарубежных доходов

Налоговая система Турции устроена так, что скрыть зарубежные доходы или «не заметить» обязанность декларирования практически невозможно.

Сокрытие зарубежных доходов

Система автоматического обмена финансовой информацией работает давно: банковские переводы, зарубежные счета, доходы от аренды или инвестиций становятся доступными налоговым органам. Если доход не отражён в декларации, инспекция считывает это как нарушение: даже небольшие суммы должны быть задекларированы, иначе появятся вопросы, штрафы и дополнительная проверка.

Неправильный расчёт и недекларирование малых сумм

Налоговая отчётность устроена так, что льготы применяются после подачи декларации, а не вместо неё. Даже если доход подпадает под необлагаемый минимум, его всё равно необходимо заявить. Отсутствие данных воспринимается как риск сокрытия информации и формирует повод для дальнейшего контроля.

Как недвижимость в Турции влияет на налоговый статус владельца

Покупка жилья в Турции не делает иностранца налоговым резидентом автоматически. Однако сам факт владения жильём + длительное пребывание в стране создаёт для налоговых органов основания считать человека резидентом, с обязательством платить налоги со всех мировых доходов.

Недвижимость = признак постоянного места жительства

Если купленное жильё становится вашим основным адресом, вы регулярно проживаете там длительными периодами, это воспринимается как формирование «центра жизненных интересов». В такой ситуации налоговые органы делают вывод, что именно Турция является вашим местом постоянного проживания и экономической связи.

Превышение порога 183 дней

Как только суммарное пребывание в Турции за календарный год превышает 183 дня, статус налогового резидента возникает автоматически — система фиксирует фактическое время нахождения иностранца в стране. 

Часто задаваемые вопросы о налогах в Турции

Что будет, если не декларировать доходы в Турции?

Налогообложение в Турции строится на принципе ответственности: налоговый резидент обязан декларировать все мировые доходы. Умышленное или ошибочное неуказание доходов ведёт к проверкам и штрафам, в случае доказанного умысла возможна и уголовная ответственность. 

Облагаются ли зарубежные доходы налогом в Турции?

Да, если вы становитесь налоговым резидентом Турции. Закон требует включать в налоговую базу все иностранные доходы — аренду недвижимости за границей, дивиденды, проценты, гонорары от удалённой работы.

Кто считается налоговым резидентом Турции?

В Турции налоговым резидентом считается тот, кто фактически находится в стране более 183 дней в течение календарного года. Никаких специальных заявлений для получения статуса не требуется — он присваивается автоматически.

Есть ли в Турции двойное налогообложение?

Турция активно предотвращает двойное налогообложение: с более чем 85 государствами заключены международные соглашения. Если между странами есть такой договор, налог, уплаченный за рубежом, засчитывается при расчёте турецкого налога. Если договора нет, никаких льгот не применяется — тот же доход облагается полностью и в стране происхождения, и в Турции.

Как платить налоги в Турции иностранцу?

Для уплаты налогов в Турции иностранцу нужен турецкий налоговый номер (Vergi Kimlik Numarası) и ежегодная подача декларации. Доходы от аренды, предпринимательской деятельности и процентов по финансовым инструментам декларируются до конца марта следующего года. Декларацию подают через электронный кабинет или в налоговой инспекции; налог рассчитывается по прогрессивной шкале 15–40%. 

Зарплатные работники освобождены от подачи — налог удерживает работодатель. Владельцы недвижимости, фрилансеры и предприниматели подают отчёт самостоятельно. Все платежи, включая возможную переплату, фиксируются в турецкой налоговой системе в установленном порядке.

Надежные инвестиции в недвижимость в Турции с Luxury Estate Turkey

Лицензированное агентство Luxury Estate Turkey интегрирует налоговое планирование в процесс инвестирования в недвижимость в Турции. Мы подбираем объекты в зависимости от ваших целей и статуса и формируем долгосрочный налоговый план параллельно с выбором недвижимости.

Материал носит исключительно информационный характер и не является налоговой консультацией. Luxury Estate Turkey привлекает профильных юристов и налоговых консультантов для сопровождения клиентов.