Наследование недвижимости в Турции для иностранцев

Иностранцы, владеющие недвижимостью в Турции, сталкиваются с особыми нюансами наследственного права. Без четкого плана передачи активов после смерти владельца можно столкнуться с задержками, спорами между наследниками и неожиданными налоговыми расходами. Планирование наследства позволяет гарантировать, что недвижимость в Турции передается по наследству оперативно и в соответствии с волей владельца, без судебных конфликтов и лишних расходов. 

Кто должен заранее позаботиться о наследовании недвижимости в Турции

Иностранные пенсионеры, живущие в Турции

Иностранные пенсионеры, переехавшие в Турцию на постоянное жительство, часто владеют здесь единственным жильем или даже несколькими объектами. С учетом возраста важно заранее продумать передачу этого имущества наследникам. Планирование позволит избежать осложнений для семьи: все документы будут подготовлены, а близкие люди гарантированно вступят в наследство без бюрократических проволочек. Кроме того, у пенсионеров могут быть наследники и в Турции, и на родине, что требует увязать наследственное право в Турции для иностранцев с законодательством их страны проживания.

Инвесторы

Иностранные инвесторы, покупающие недвижимость в Турции с целью вложения средств или получения дохода, часто проживают за пределами страны. Для них наследственное планирование – страховка на случай непредвиденных обстоятельств. Если инвестор внезапно умирает, его близкие должны беспрепятственно получить активы. Однако без готового плана и назначенных доверенных лиц процесс может затянуться: счета могут быть заморожены, а недвижимость – простаивать. Четкие инструкции (например, завещание и доверенности) помогут наследникам быстро оформить права на турецкое имущество и, при желании, распорядиться им (сдать в аренду или продать) без потери времени и дохода.

Смешанные семьи и супруги с двойным гражданством

В семьях, где один из супругов – гражданин Турции, а другой – иностранец (либо супруги-граждане разных стран), юридическая картина усложняется: возникает вопрос, по чьему праву и как будет делиться наследство, особенно если имущество находится в Турции. Например, без плана иностранная жена турецкого гражданина может оказаться совладелицей дома вместе с турецкими родственниками покойного мужа по нормам турецкого права, хотя по законам ее страны ожидала бы полную собственность. Аналогично, семьи с детьми от разных браков или с разным гражданством должны учесть доли всех заинтересованных сторон. Вовремя составленные договоры, завещания, брачные контракты могут предотвратить конфликты в смешанных семьях и гарантировать справедливое распределение, приемлемое для всех сторон.

Цифровые кочевники

Цифровые кочевники, живущие между странами, часто не задумываются о наследстве. Однако если иностранец владеет квартирой или виллой в Турции, его внезапная смерть может поставить родных в сложное положение – близким придется разбираться с турецкими судами, языком и законами. Таким образом, наследование турецкого имущества должно быть организовано заранее и для молодых собственников: назначение доверенного лица в Турции, хранение копий документов о собственности, оформление завещания и инструкций для родственников. Вы сможете защитить свой актив – недвижимость перейдет по назначению.

Как делится недвижимость в Турции, если нет завещания

В Турции, если покойный не оставил завещания, имущество распределяется между законными наследниками по очередности, закрепленной Гражданским кодексом. Это означает, что ближайшие родственники – прежде всего дети и супруг, а при отсутствии детей также родители – имеют гарантированное право на определенную часть наследства, независимо от воли завещателя. Даже завещание есть, оно не может полностью лишить обязательных наследников их минимальной законной доли. Таким образом, турецкое право защищает близких родственников умершего, не допуская ситуации, когда, например, все имущество завещано постороннему, а дети остаются ни с чем.

Обязательные наследники по турецкому закону

Понятие обязательной доли в Турции означает, что часть имущества зарезервирована законом за определенными наследниками. К ним относятся: дети (прямые потомки), супруг (супруга), а также, в отдельных случаях, родители умершего. Эти лица не могут быть полностью исключены из наследства. 

Обязательная доля и кто на неё имеет право

Минимальные гарантированные доли: 

• дети должны получить не менее 50% от своего законного наследства, положенного им по закону

• супруг – не менее 25%. 

Родители покойного включаются в число обязательных наследников, если у него не осталось детей: им вместе положено до 50% наследства (вторая половина – супругу, если он есть). 

Порядок оформления наследства на недвижимость в Турции

Оформление наследства недвижимости в Турции – формальный процесс, включающий несколько этапов. 

Регистрация смерти и подготовка документов

Первый шаг – официально зарегистрировать факт смерти и собрать пакет документов для вступления в наследство. Если смерть произошла в Турции, родственники получают свидетельство о смерти (Ölüm Belgesi) в местном ЗАГСе (Nüfus Müdürlüğü) или через больницу. В случае кончины за пределами Турции, потребуется иностранное свидетельство о смерти, апостилированное и переведенное на турецкий язык. 

Помимо этого, наследникам нужно подготовить документы, подтверждающие их родство с покойным: свидетельства о рождении, о браке и т.п., которые тоже следует заверить апостилем в стране выдачи и сделать нотариальный перевод на турецкий. 

Получение Mirasçılık Belgesi через суд

Следующий этап – юридическое подтверждение прав наследников в Турции, которое оформляется в виде свидетельства о праве на наследство (по-турецки Veraset İlamı или Mirasçılık Belgesi). Этот документ официально устанавливает, кто является наследником умершего владельца недвижимости и в каких долях они наследуют его имущество. Без свидетельства невозможно распорядиться недвижимостью или получить доступ к счетам покойного в турецких банках.

Для иностранных наследников получение Certificate of Inheritance возможно только через суд: иностранные наследники обращаются в мировой суд (Sulh Hukuk Mahkemesi) по последнему месту жительства покойного в Турции либо по месту нахождения недвижимости. В суд подается заявление на выдачу свидетельства о наследниках, к которому прилагаются собранные документы: свидетельство о смерти, доказательства родственных связей, копии паспортов наследников, при наличии – оригинал завещания и его перевод. Все иностранные документы должны быть надлежащим образом легализованы (апостиль) и переведены на турецкий.

Судья рассматривает поданные документы и устанавливает круг наследников согласно турецкому праву. В результате выдается свидетельство о праве на наследство (Mirasçılık Belgesi). Например, если умерший – иностранный владелец виллы – имел жену и двоих детей, в свидетельстве будет записано, что наследниками являются жена с долей 1/4 и двое детей с долями по 3/8 каждый (в сумме 3/4). Без Mirasçılık Belgesi нельзя официально переоформить права собственности на недвижимость. 

Налоговая декларация о наследстве

После получения свидетельства о наследстве наследники обязаны выполнить налоговые формальности. В Турции взимается налог на наследство (Veraset ve İntikal Vergisi), и закон требует подать декларацию о наследстве (Veraset Beyannamesi) в налоговый орган. 

Сроки подачи декларации о наследстве

Сроки подачи зависят от места смерти и местонахождения наследников. Общие правила следующие:

• 4 месяца – если смерть произошла на территории Турции и наследники тоже проживают в Турции;

• 6 месяцев – если умерший скончался за границей, либо если хоть один из наследников проживает за пределами Турции.

За просрочку подачи декларации начисляется штраф и пени.

Что указывается в декларации?

В декларации о наследстве наследники указывают состав наследуемого имущества (включая недвижимость, банковские счета, автомобиль и пр.) и их оценочную стоимость. Для недвижимости обычно требуется приложить документ об актуальной кадастровой стоимости объекта, полученный в муниципалитете. 

Как рассчитывается налог?

На основе декларации налоговые органы рассчитывают сумму налога на наследство, подлежащую уплате каждым наследником (налог уплачивается индивидуально с его доли имущества). Закон позволяет платить налог постепенно – шестью равными платежами в течение трёх лет (по два платежа ежегодно, до 31 мая и до 30 ноября). 

Переоформление Тапу

Когда на руках есть свидетельство о праве на наследство и выполнены первые налоговые шаги, можно приступать к непосредственной передаче недвижимости наследникам в Турецком кадастре (офисе регистрации прав на недвижимость, Tapu ve Kadastro Müdürlügü). Подача документов осуществляется в отделе Тапу по месту нахождения недвижимости.

Документы для передачи Тапу наследникам:

• Оригинал старого Тапу (или выписка из кадастра с информацией о недвижимости, если оригинал недоступен).

• Свидетельство о наследстве (Mirasçılık Belgesi) – оригинал или нотариально заверенная копия.

• Удостоверения личности наследников (паспорта) или доверенности представителя, если действует доверенное лицо. Иностранцам также понадобится действующий турецкий налоговый номер.

• Документ об уплате налога на наследство – квитанция или справка из налогового управления о том, что налог уплачен.

• Справка из муниципалитета об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость (ежегодному имущественному налогу) и указании кадастровой стоимости объекта. Муниципальный налог на недвижимость должен быть уплачен за текущий год до переоформления.

• Полис обязательного страхования от землетрясений (DASK) – действующий на текущий год и покрывающий дату оформления. Если наследуемая недвижимость – жилая (квартира, дом), закон требует наличия DASK при любой смене собственника, включая наследование.

• Цветные фотографии наследников (обычно 1-2 фото паспортного размера для новых записей в реестре).

• Квитанция об оплате регистрационного сбора (Döner Sermaye) – государственная пошлина за оформление в кадастре. 

Особенности при нескольких наследниках

По турецкому праву наследники совместно получают недвижимость в общую собственность (долевую). Возможны два варианта: совместная собственность (без выдела долей, все наследники владеют имуществом вместе) или долевая собственность (каждый получает долю, выраженную процентом или частью). Чаще применяется режим совместной собственности по умолчанию, поскольку достаточно заявления одного из наследников для регистрации. Однако наследники могут сразу запросить выделение долей (фракционированную собственность), тогда требуется одновременное присутствие или согласованное заявление всех наследников. 

Выдача нового Тапу

После подачи заявления и проверки документов кадастровым управлением происходит регистрация нового права собственности и выдача обновленного свидетельства о праве собственности (Тапу). Сотрудники Тапу вносят изменения в государственный реестр недвижимости: снимают с учета имя покойного владельца и регистрируют в качестве новых собственников наследников с соответствующими долями. Каждому наследнику, ставшему новым владельцем, выдается экземпляр свидетельства (или один общий документ с указанием всех совладельцев и их долей).

Важно, что при наследовании не взимается стандартная пошлина за передачу титула (Title Deed Transfer Fee. Наследование считается безвозмездным переходом права, поэтому intikal harcı (налог на наследство) фактически заменяет плату за переход права собственности. 

Новый Тапу обладает той же юридической силой, что и прежний, и служит основанием для всех дальнейших действий с имуществом (продажи, дарения, передачи в ипотеку и т.д.). 

Расходы и налоги на наследство в Турции

Налог на наследство (İntikal Harcı) и ставки

Главный обязательный налог – это налог на наследство в Турции. Налог взимается со стоимости унаследованных активов (включая недвижимость) как с иностранцев, так и с граждан Турции на равных условиях. Сумму налога каждый наследник уплачивает исходя из стоимости своей доли имущества. В Турции действует прогрессивная шкала: чем дороже имущество, тем выше ставка на верхнюю часть стоимости. 

Ставки налога на наследство в Турции в 2025 году

Актуальные ставки налога на наследство:

• 1% – на часть наследуемого имущества стоимостью до 1 110 000 TL;

• 3% – на сумму от 1 110 000 TL до 3 710 000 TL (т.е. на следующие 2 600 000 TL);

• 5% – на сумму от 3 710 000 TL до 9 210 000 TL (следующие 5 500 000 TL);

• 7% – на сумму от 9 210 000 TL до 20 110 000 TL (следующие 10 900 000 TL);

• 10% – на сумму свыше 20 110 000 TL.

Налоговые льготы

Закон предоставляет льготы близким родственникам. Супруги и дети имеют необлагаемый минимум (то есть из оценочной стоимости их доли вычитается определенная сумма перед применением ставок). Также в отношении супруга применяется 50% скидка, если нет других наследников. 

Завещание, доверенности и нотариальные расходы

Еще один вид потенциальных расходов – это нотариальные и юридические услуги, связанные с наследством. Сюда входит стоимость оформления завещания, заверения документов и прочие сопутствующие траты. 

Кроме завещания, нотариальные сборы могут возникнуть при оформлении доверенностей. Если наследник находится за границей и нанимает турецкого адвоката, нужно выдать доверенность через турецкое консульство или местного нотариуса с апостилем. 

Обязательное страхование DASK при наследовании

Для всех объектов недвижимости в Турции законом введено обязательное страхование от последствий землетрясений – DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu). Страховка DASK должна быть оформлена и актуальна при любой смене собственника, в том числе при наследовании: если срок действия полиса истёк к моменту оформления наследства, его нужно продлить (оформить новый полис на имя наследников) до подачи документов в Тапу. 

Что нужно учитывать иностранцам при наследовании недвижимости в Турции

Двойное налогообложение: как не платить дважды

Турецкое государство взымает налог на имущество, переходящее по наследству, даже если наследник – иностранец, но многие страны также облагают налогом мировое наследство своих граждан или резидентов. Тем не менее турецкое налоговое законодательство предусматривает, что если наследник заплатил аналогичный налог за рубежом, этот платеж может быть учтен при расчете турецкого налога (через систему налогового кредита) – из суммы, причитающейся в Турции, вычтут сумму, уплаченную в другой стране, во избежание повторного сбора. Если же страна наследника вообще не берет налог, двойного налогообложения нет – уплачивается только турецкий налог.

Каждому иностранному владельцу недвижимости стоит заранее проконсультироваться с налоговыми специалистами на родине: какие правила применяются к наследству зарубежного имущества.

Почему иностранное завещание может не сработать в Турции

Согласно принципам международного частного права, на недвижимость распространяется право страны ее нахождения, то есть турецкая недвижимость наследуется по турецким законам независимо от гражданства и места проживания владельца. Турецкие органы не зарегистрируют переход права только на основании иностранного свидетельства о праве на наследство или завещания – потребуется его легализация и судебное признание в Турции.

Более того, если завещание противоречит турецким нормам об обязательной доле, могут возникнуть споры. В таком случае обязательные наследники могут обратиться в турецкий суд с требованием выделить им их законную часть турецкой недвижимости, несмотря на завещание. Турецкий суд встанет на их сторону, поскольку местное законодательство превалирует для недвижимости в Турции. 

Заблокированные банковские счета

Материальные активы наследодателя – это и денежные средства, ценные бумаги, бизнес. В Турции после смерти человека его счета в банках блокируются до выяснения правопреемников. Банк выдаст средства наследникам только после предъявления: 

• свидетельства о праве о наследство (где указано, кто наследник и на какую долю денег он имеет право)

• подтверждения от налоговой, что подана декларация и налог уплачивается. 

Ограничения по гражданству

Особый аспект – национальные ограничения на владение недвижимостью. Турецкое законодательство в целом разрешает иностранцам приобретать и наследовать недвижимость, если их страна входит в список допущенных. Правило базируется на принципе взаимности: если туркам запрещено владеть имуществом в X стране, то и гражданам X страны могут ограничить права в Турции. 

В силу отсутствия полной договоренности о взаимности, россияне не могут автоматически наследовать недвижимость в Турции. Если гражданин России владеет квартирой в Турции, после его смерти без завещания эта квартира не перейдет прямо к наследникам-россиянам – ее выставят на продажу (через аукцион), и вырученные средства будут переданы наследникам, а не сама недвижимость. Чтобы избежать такого развития событий, российским владельцам обязательно нужно составить завещание в Турции, где конкретно указать наследников и тем самым обеспечить передачу прав по наследству. 

Как действовать наследникам, если они подпадают под ограничения? 

Наследнику, не имеющему права владеть, дается срок продать недвижимость самостоятельно. В противном случае государство принудительно реализует объект, а деньги перечислит наследнику. 

Комплексное сопровождение Luxury Estate Turkey

Лицензированное агентство недвижимости Luxury Estate Turkey гордится экспертизой в области турецкого наследственного права – мы оказываем нашим клиентам комплексную поддержку. 

Мы знаем нюансы оформления наследства, получения свидетельства через суд, взаимного признания документов между странами и берем на себя взаимодействие с нотариусами, судами, кадастровыми офисами, налоговыми инспекциями и страховыми компаниями. 

Наши менеджеры говорят на вашем языке – вам не придется пробиваться через языковой барьер. Каждый клиент получает решение, учитывающее его уникальную ситуацию (двойное гражданство, наличие имущества в разных странах, несовершеннолетние дети от разных браков и т.д.).

Luxury Estate Turkey предоставляет премиальный уровень сервиса в наследовании недвижимости за рубежом: опыт, знания и искренняя забота о клиенте – наши основные принципы.