Автор: Luxury Estate Turkey
Просмотрено 20 раз
15 Октябрь 2025
Покупка жилья в Турции с привлечением ипотечного кредита — реальная и довольно распространённая практика среди иностранных покупателей. Турецкое законодательство ещё с 2007 года официально разрешает выдачу ипотечных займов нерезидентам, позволяя иностранцам приобретать недвижимость на тех же принципах залогового финансирования, что и гражданам страны. Особенно активно ипотечные программы используются для покупки недвижимости в Аланье, Анталье и Стамбуле.
Тем не менее ипотека для иностранцев имеет свои особенности и требования. В этой статье мы разберём, как купить недвижимость в Турции в ипотеку, какие условия предлагают ведущие банки, какие этапы предстоит пройти покупателю и как лицензированное агентство Luxury Estate Turkey оказывает профессиональное сопровождение.
Иностранцы могут оформить ипотеку в Турции — законодательство это допускает при условии, что государство их гражданства не находится под международными санкциями и поддерживает дружественные отношения с Турцией. Например, граждане России, Украины, Казахстана, стран ЕС и ряда других государств без препятствий получают жилищные кредиты, тогда как заявителям из стран, подпадающих под санкции (например, Ирана или Сирии), банки, как правило, отказывают из-за ограничений финансового характера.
Стоит отметить, что в 2022–2023 годах турецкие банки временно приостанавливали выдачу ипотек иностранцам из-за экономической нестабильности. Однако с 2024 года кредитование нерезидентов возобновилось, и зарубежные покупатели вновь могут приобретать недвижимость в Турции в кредит — как на первичном, так и на вторичном рынке.
Распространённый миф о необходимости предварительного вида на жительство не соответствует действительности. Турецкие банки выдают ипотеку и нерезидентам без икамета. Наличие ВНЖ может упростить проверку адреса и повысить уровень доверия со стороны банка, но не является обязательным требованием.
Турецкая ипотека — это кредит, обеспеченный залогом приобретаемой недвижимости. Объект, который вы покупаете, сразу оформляется на ваше имя, но одновременно на Тапу (свидетельство о собственности) вносится запись об ипотечном обременении — ipotek. Это означает, что до полного погашения кредита квартира или вилла остаётся в залоге у банка, и продать её без согласия кредитора невозможно. При этом вы являетесь полноценным владельцем и можете пользоваться жильём по своему усмотрению, включая сдачу в аренду — при условии, что это одобрено банком.
После погашения кредита обременение снимается автоматически. Если же вы решите продать недвижимость до этого момента, существует два варианта:
новый покупатель может взять на себя ваш непогашенный долг с переоформлением ипотеки в Кадастровом управлении
вы полностью закрываете задолженность и получаете от банка документ для снятия обременения с Тапу.
В любом случае полное расчёты с банком — обязательное условие для освобождения объекта от залога.
Такая система защищает интересы кредитора: если заемщик прекращает выплаты, банк вправе обратиться в суд и реализовать объект для покрытия долга. Для заёмщика же ипотека удобна тем, что не требует дополнительных гарантий — ни поручителей, ни сторонних залогов.
Прежде чем подавать заявку на ипотеку в Турции, важно понимать базовые требования турецких банков и основные параметры кредитования. Конкретные условия могут варьироваться в зависимости от выбранного банка и профиля заемщика, однако существуют общие правила, характерные для большинства программ.
В Турции ипотека доступна как в национальной валюте — турецких лирах (TRY), — так и в основных иностранных валютах: долларах США, евро и фунтах стерлингов. Однако для иностранных граждан выбор валюты кредита напрямую зависит от политики конкретного банка. По состоянию на 2025 год подавляющее большинство турецких банков предпочитает выдавать ипотеку нерезидентам именно в лирах.
Валютные кредиты (в USD или EUR) предлагают лишь отдельные учреждения — например, Kuveyt Türk Bank — и обычно только в тех случаях, когда доходы заёмщика привязаны к той же валюте. Крупные банки вроде YapıKredi или Garanti BBVA теоретически допускают кредитование в валюте страны проживания клиента, но на практике такие случаи единичны и рассматриваются индивидуально. Поэтому большинству иностранных покупателей стоит ориентироваться на ипотеку в лирах либо обращаться в специализированные банки, работающие с валютными займами.
Стандартный срок ипотечных займов в Турции составляет до 10 лет (120 месяцев) — именно такие условия предлагают почти все банки для иностранных клиентов. Некоторые учреждения допускают продление выплат до 15–20 лет. В случае валютных кредитов банки обычно ограничивают срок пятью–десятью годами, чтобы снизить валютные риски.
При выборе валюты и срока важно учитывать курсовые риски. Кредит в лирах предполагает более высокую процентную ставку, но при ослаблении лиры ваши платежи в пересчёте на доллары или евро фактически уменьшаются. При валютном кредите ставка ниже, однако при доходах в другой валюте (например, рублях) возможные колебания курсов USD/RUB или EUR/RUB могут существенно увеличить сумму выплат.
В любом случае ипотека в Турции оформляется с фиксированной процентной ставкой, которая устанавливается при подписании договора и не изменяется до полного погашения. Это защищает заёмщика от роста ежемесячных платежей при изменении рыночных ставок, хотя валютные колебания при этом продолжают влиять на итоговую сумму выплат по кредиту.
Турецкие банки требуют от иностранных заемщиков значительный первоначальный взнос. Большинство стандартных программ предусматривают кредитование не свыше половины оценочной стоимости объекта. Так, многие банки устанавливают лимит кредита на уровне 40–50% от оценочной стоимости, что соответствует первоначальному взносу 50–60%.
Высокий первоначальный взнос служит для банка дополнительной защитой от возможных колебаний цен и риска невозврата. Для заёмщика же это означает необходимость заранее иметь накопления на значительную часть стоимости или ликвидные активы, которые можно быстро конвертировать в нужную сумму.
Следует отметить, что застройщики предлагают альтернативу банковской ипотеке — недвижимость в рассрочку без посредничества банка. В этом случае первоначальный взнос обычно составляет 30–50%, а оставшаяся сумма выплачивается в течение 1–3 лет. Однако подобная рассрочка, как правило, действует только на этапе строительства.
Процентные ставки зависят прежде всего от валюты кредита и срока его погашения. В среднем ипотека для иностранцев в Турции оформляется под от 6% до 15% годовых, при этом валютные кредиты существенно выгоднее лировых.
По состоянию на 2024–2025 годы кредиты в евро или долларах выдаются под ставку около 5–9% годовых, тогда как ипотека в турецких лирах обходится значительно дороже из-за инфляции и высокой ключевой ставки — 15–20% годовых и выше.
Банки, как правило, рассчитывают график платежей так, чтобы ежемесячный взнос не превышал 40% подтверждённого дохода заёмщика. Это ограничение защищает клиента от чрезмерной долговой нагрузки и одновременно позволяет банку оценить реальную платёжеспособность иностранного покупателя.
Помимо процентной ставки, оформление ипотеки в Турции сопровождается рядом разовых и ежегодных расходов.
Комиссия банка
При выдаче кредита взимается разовая комиссия в размере 0,5–1,5% от суммы займа. Конкретный размер устанавливается каждым банком индивидуально.
Оценка недвижимости
Перед одобрением кредита банк направляет лицензированного эксперта для проведения независимой оценки объекта. Стоимость услуги составляет в среднем 150–200 евро (или эквивалент в лирах). Оценку оплачивает заёмщик вне зависимости от её результата.
Страхование
Оформление страховых полисов является обязательным условием ипотечной сделки. В стандартный пакет входят:
DASK — обязательное страхование от землетрясений
страховка объекта от пожара, затопления и иных рисков
страхование жизни заёмщика — по требованию банка, на сумму кредита.
В совокупности ежегодные страховые расходы могут достигать до 700–750 евро.
Нотариальные и переводческие услуги
Для оформления ипотеки иностранцу нередко требуется нотариально заверенный перевод документов и доверенностей. Стоимость таких услуг обычно составляет 50–100 долларов за документ.
Регистрация ипотеки в Кадастре
При внесении записи об ипотечном обременении в Тапу взимается государственная пошлина — около 0,1% от суммы кредита. Покупатель также оплачивает стандартный налог при переходе права собственности (4% от кадастровой стоимости) — этот сбор взимается при любой сделке, независимо от того, оформляется ипотека или нет.
В итоге совокупные дополнительные расходы при оформлении ипотеки для иностранного покупателя составляют в среднем от €1 000 до €2 500, в зависимости от банка, региона и стоимости недвижимости.
Турецкие банки допускают возможность досрочного погашения ипотечного кредита — как полного, так и частичного, — однако взимают комиссию за это право. Комиссия за досрочное закрытие кредита обычно составляет около 2% от остатка задолженности. Та же ставка применяется и при частичном погашении — комиссия начисляется на сумму, которую вы планируете внести сверх графика.
После полного расчёта с банком и погашения всех обязательств ипотечное обременение снимается, а запись об ипотеке (ipotek) удаляется из Тапу. С этого момента недвижимость становится полностью свободной от ограничений и может быть продана или переоформлена без согласия банка.
При рассмотрении ипотечной заявки турецкий банк в первую очередь оценивает сам объект и определяет максимально возможный размер кредита — показатель Loan-to-Value (LTV), то есть отношение суммы займа к стоимости недвижимости.
Для иностранных граждан LTV обычно не превышает 50%, то есть банк финансирует не более половины стоимости объекта. При этом расчёт ведётся не от цены, указанной в договоре купли-продажи, а от оценочной стоимости, установленной независимым экспертом, аккредитованным при банке.
Если оценщик считает, что реальная рыночная стоимость ниже заявленной, кредит рассчитывается исходя из этой суммы. Например, если квартира продаётся за €120 000, а эксперт оценил её в €100 000, то при LTV 50% банк выдаст только €50 000. Разницу и сопутствующие расходы придётся оплатить из собственных средств — около €70 000.
Также установлены и нижние пределы. Минимальная сумма ипотечного кредита для иностранцев, как правило, составляет около €10 000.
Турецкие банки оценивают не только заёмщика, но и сам объект недвижимости. Не каждая квартира или вилла подходит под ипотечное финансирование — ограничения касаются стадии готовности, юридического статуса и типа объекта.
Кредит выдают преимущественно на готовое жильё или новостройки с высокой степенью готовности — как правило, не менее 70–90%. На практике это означает, что дом либо уже сдан в эксплуатацию (есть акт iskan и можно оформить Тапу), либо находится на финальном этапе строительства и застройщик сотрудничает с банком.
Ипотека возможна как для вторичного жилья, так и для новостроек, если дом уже сдан или близок к сдаче. Главное условие — отсутствие обременений и полный пакет документов у продавца.
Большинство ипотечных программ распространяются на жилую недвижимость — квартиры, апартаменты, виллы. Приобретение земельных участков или коммерческих помещений с привлечением ипотеки встречается редко и требует специальных условий.
Некоторые объекты могут быть недоступны для покупки иностранцами — например, участки, расположенные близко к военным или стратегическим зонам. В таких случаях требуется разрешение Министерства обороны, которое запрашивается банком перед выдачей кредита.
Оптимальный объект под ипотеку — это готовая или почти готовая квартира в районе, открытом для иностранных покупателей, с чистыми документами и ликвидным расположением. Именно такие объекты турецкие банки охотно принимают в залог.
Если вы планируете приобрести недвижимость в Турции на этапе котлована, можно сначала воспользоваться рассрочкой от застройщика, а после сдачи дома — рефинансировать остаток через банк.
Kuveyt Türk Bank — один из банков, активно работающих с иностранными покупателями на рынке Аланьи и по всей Турции. Этот банк остаётся одним из немногих в Турции, предлагающих ипотеку нерезидентам в иностранной валюте.
Программа Kuveyt Türk отличается стабильными условиями, прозрачной процедурой рассмотрения и гибкостью в отношении иностранных заёмщиков.
Программа ипотечного кредитования Kuveyt Türk Bank доступна для граждан большинства стран Европы, СНГ, Персидского залива и ряда других регионов.
Иностранцы из дружественных Турции государств — в частности, России, Беларуси, Украины, Казахстана и других стран СНГ — могут рассчитывать на одобрение при выполнении финансовых требований банка.
Основные ограничения касаются граждан государств, находящихся под международными санкциями или имеющих неблагоприятные дипломатические отношения с Турцией. В таких случаях банк зачастую не может провести необходимые проверки или транзакции.
На практике сложности чаще всего возникают у заявителей из стран, находящихся под санкциями — например, Ирана, где финансовые операции подлежат жёсткому контролю. Аналогичные ограничения возможны и для граждан государств с повышенными политическими рисками.
Требования к заёмщику
Возраст — от 25 до 65 лет на момент полного погашения кредита.
Финансовая устойчивость — подтверждённый стабильный доход, при котором ежемесячный платёж не превышает 40% совокупного дохода.
Кредитная история — отсутствие просрочек и задолженностей.
Вид на жительство — не обязателен, но наличие действующего ВНЖ в Турции повышает доверие банка.
Налоговый номер (Vergi Numarası) и открытый банковский счёт в Турции.
Если счёт в Kuveyt Türk ещё не открыт, это не станет препятствием: его можно оформить параллельно с подачей заявки на ипотеку, в рамках стандартной процедуры.
Для подачи заявки в Kuveyt Türk Bank иностранному заёмщику требуется расширенный пакет документов.
Основные документы:
Заграничный паспорт – копия с нотариально заверенным переводом на турецкий язык.
Документы о доходах:
справка с места работы о зарплате за последние 3 месяца,
либо налоговая декларация (для предпринимателей),
желательно также выписка из банка о движении средств за 3–6 месяцев.
Документ, подтверждающий адрес проживания за рубежом – счёт за коммунальные услуги, банковское письмо или аналогичный документ, также с нотариальным переводом.
Турецкий налоговый номер (Vergi Numarası) и турецкий номер мобильного телефона для взаимодействия с банком.
Копия Тапу (если недвижимость уже оформлена) или договор купли-продажи выбранного объекта.
Документы о дополнительных активах (при наличии): справки о праве собственности на недвижимость, ПТС автомобиля, выписки по вкладам и т.д. – не обязательны, но повышают шансы на одобрение.
Кредитная история – выписка из бюро кредитных историй или банка в вашей стране (по запросу Kuveyt Türk).
Особенности подачи заявки:
Все документы должны быть переведены на турецкий язык и нотариально заверены.
Банк рассматривает заявку только при полном пакете документов.
При корректно подготовленных бумагах предварительное решение выносится в течение двух недель, после чего проводится оценка недвижимости и финальное согласование условий.
Размер кредита
Максимальная сумма зависит от результатов оценки и платёжеспособности клиента. При высокой доходности и надёжной кредитной истории возможно получение более крупного займа — решение принимается индивидуально.
Сроки и валюта кредита в Kuveyt Türk
Одно из преимуществ программы Kuveyt Türk Bank — возможность выбрать валюту кредита. Банк предлагает ипотеку в турецких лирах (TRY), долларах США (USD) или евро (EUR).
Максимальный срок зависит от выбранной валюты:
при валютных кредитах (в евро или долларах) срок составляет до 5 лет,
при оформлении ипотеки в лирах — до 10 лет, с возможностью продления в индивидуальных случаях.
Процентная ставка
Ставка фиксируется на весь срок кредита и остаётся неизменной до полного погашения.
По валютным займам она варьируется от 0,75% в месяц, что эквивалентно примерно 9,4% годовых.
Для кредитов в турецких лирах ставка выше — около 1,5–2% в месяц, то есть 18–24% годовых, однако компенсируется более длительным сроком кредитования.
График платежей и индивидуальные условия
Погашение осуществляется равными ежемесячными платежами (аннуитет). При желании заёмщик может обсудить индивидуальные варианты — например, снижение ставки в обмен на размещение депозита в банке или предоставление дополнительных финансовых гарантий. Эти условия оговариваются на этапе подготовки кредитного предложения.
Дополнительные требования
Заёмщик оплачивает все стандартные расходы, характерные для ипотечных сделок в Турции:
разовая банковская комиссия (~1% от суммы кредита),
оценка недвижимости,
страхование (DASK, имущество, при необходимости — жизнь).
Кроме того, Kuveyt Türk требует открыть в банке личный счёт и внести на него небольшой депозит — обычно около 100 евро. Это техническое условие, необходимое для последующих списаний ежемесячных платежей.
Банк Kuveyt Türk Bank кредитует только ликвидные, юридически чистые и полностью проверенные объекты, соответствующие внутренним стандартам риска.
Степень готовности объекта
Ипотека выдается только на готовое жильё либо на новостройки с высокой степенью готовности — как минимум 70–80%. Обязательное условие — наличие Тапу или готовность к его оформлению. Квартиры на этапе котлована или раннего строительства под ипотеку не подходят.
Оценочная стоимость и ликвидность
Банк назначает независимого лицензированного эксперта, который оценивает рыночную стоимость и ликвидность объекта.
Если по результатам оценки недвижимость признана достаточно ликвидной — расположена в востребованном районе, имеет хорошее состояние и потенциал перепродажи, — залог принимается.
Если же объект оценён ниже заявленной цены или считается низколиквидным (например, нестандартная планировка, слишком высокая цена за м², удалённое расположение), банк может уменьшить размер кредита или отказать в финансировании.
Тип недвижимости
Kuveyt Türk в первую очередь кредитует жилую недвижимость — квартиры, апартаменты и жилые дома.
Приобретение коммерческих помещений или земельных участков возможно только по специальным программам, которые для иностранцев практически не применяются.
Кроме того, объект должен находиться в регионе, где присутствует филиал банка. Kuveyt Türk имеет сеть отделений по всей Турции, поэтому вы сможете приобрести квартиру в Аланье в кредит.
Юридическая чистота
Перед выдачей кредита банк проводит детальную юридическую проверку. Недвижимость должна быть свободна от любых обременений — предыдущих ипотек, арестов, судебных ограничений, запретов на продажу иностранцам и т.д.
Банк также проверяет, находится ли объект в открытой для иностранцев зоне. Если район закрыт для покупок нерезидентами (например, из-за превышения квоты 25% иностранных владельцев), это может стать препятствием для оформления кредита.
Досрочное погашение
Банк Kuveyt Türk допускает частичное и полное досрочное погашение ипотеки на стандартных для Турции условиях. При этом взимается комиссия (penalty fee) в размере 2% от суммы досрочного платежа.
Например, если вы решили закрыть кредит досрочно в середине срока, необходимо оплатить оставшийся основной долг и добавить 2% от этой суммы в качестве штрафа.
При частичном погашении удерживается тот же процент — 2% от внесённой сверх графика суммы. После этого по желанию заёмщика график пересчитывается: можно уменьшить срок кредита или снизить размер ежемесячных платежей.
Эти правила соответствуют законодательству Турции о потребительских кредитах, которое ограничивает размер комиссии за досрочное погашение:
2% — если до конца срока кредита остаётся более одного года;
1% — если остаточный срок составляет менее года.
Снятие ипотечного обременения
До полного расчёта с банком недвижимость остаётся в залоге — на Тапу ставится отметка об ипотеке (ipotek) в пользу Kuveyt Türk Bank. После завершения выплат и уплаты всех процентов и комиссий банк выдаёт заёмщику справку о погашении кредита (ипотечный релиз).
Использование объекта под ипотекой
До снятия обременения продать недвижимость невозможно без участия банка, однако сдавать её в аренду разрешается. Если вы планируете сдавать объект в аренду, рекомендуется уведомить банк и, при необходимости, предоставить копию договора аренды.
Рассмотрим, как иностранцу оформить ипотеку в Турции: полный процесс, включая сбор бумаг, оценку и одобрение кредита, обычно занимает от одного до двух месяцев, поэтому планируйте покупку с учётом этих сроков.
Первый этап — сбор полного пакета документов, который требуется любым турецким банком.
Иностранному покупателю понадобятся:
Заграничный паспорт — действующий, с нотариально заверенным переводом на турецкий язык.
Подтверждение доходов — справка с места работы о должности и зарплате за последние 3–6 месяцев (для граждан РФ это может быть форма 2-НДФЛ). Для предпринимателей — налоговая декларация за 1–2 года или отчёт бухгалтера. Желательно также иметь выписку из банка о движении средств за последние полгода.
Документ, подтверждающий адрес проживания за рубежом — выписка из домовой книги, счёт за коммунальные услуги или телефон с вашим именем и адресом, либо страница внутреннего паспорта с пропиской.
Турецкий налоговый номер (Vergi Numarası) — получить его можно заранее в любом отделении налоговой службы, процедура бесплатная и занимает около часа.
Данные выбранного объекта недвижимости — копия Тапу (для вторичного жилья) или предварительный договор с застройщиком.
Дополнительные документы по запросу банка — например, выписка из кредитной истории в вашей стране, подтверждения владения имуществом (квартира, автомобиль), рекомендации от работодателя и т. д. Эти документы не всегда обязательны, но повышают шансы на одобрение кредита.
Все бумаги необходимо перевести на турецкий язык и нотариально заверить. Рекомендуется иметь при себе оригиналы и по две копии каждого документа: одну вы передаёте банку, вторую оставляете себе.
После подачи заявки и предварительной проверки документов банк переходит к оценке выбранного объекта. Экспертная оценка (ekspertiz raporu) — обязательный этап перед одобрением ипотеки в Турции, на основании которого определяется реальная рыночная стоимость недвижимости и максимальная сумма кредита.
Назначение оценщика
Банк поручает работу лицензированному независимому оценщику, аккредитованному при Ассоциации банков Турции. Стоимость услуги оплачивается клиентом.
Осмотр и сбор данных
Оценщик связывается с вашим агентом\, чтобы организовать выезд на объект. В ходе визита он фотографирует квартиру и здание и фиксирует параметры недвижимости. Также проверяются документы, делается выписка из земельного реестра (Tapu Sicil).
Подготовка отчёта
После осмотра оценщик проводит сравнительный анализ рынка и формирует подробный отчёт на несколько страниц с итоговой рыночной стоимостью.
Например, в отчёте может быть указано, что квартира оценена в €100 000 — именно от этой суммы банк будет рассчитывать предел кредита (по формуле LTV × оценка).
Передача отчёта банку
Готовый отчёт направляется в банк и, при необходимости, вам. Если оценка соответствует ожиданиям и вы готовы внести разницу между ценой покупки и суммой кредита, процесс продолжается.
Если же оценочная стоимость оказалась ниже цены сделки, есть несколько вариантов:
увеличить первоначальный взнос;
договориться с продавцом о снижении цены;
отказаться от кредита и рассмотреть другой объект.
Сроки и актуальность оценки
Процедура занимает в среднем 2–5 дней, оценка для квартир в Аланье обычно проводится быстро. Отчёт об оценке действует несколько месяцев.
После получения документов и отчёта об оценке недвижимости банк выносит окончательное решение по кредиту.
Если ранее было предварительное одобрение (на основе ваших финансовых данных), теперь вы получаете финальное кредитное предложение с точными условиями займа.
Кредитное предложение (оферта)
Банк направляет вам документ, в котором подробно указаны все параметры будущего кредита:
сумма и валюта,
срок и процентная ставка,
график платежей,
размер банковских комиссий,
требования по страховкам и дополнительные условия.
На принятие решения обычно даётся до 3 недель, чтобы согласиться или отказаться от условий.
Фиксация условий
После подписания оферты все условия бронируются за вами. Например, если ставка составляет 0,85% в месяц, она останется неизменной, даже если банк повысит проценты по новым кредитам.
Гарантийное письмо
В некоторых случаях — особенно если продавец является юридическим лицом или хочет убедиться в вашей платёжеспособности — банк может выдать гарантийное письмо (pre-approval letter). Этот документ подтверждает готовность банка предоставить кредит на указанных условиях и служит доказательством вашей финансовой надёжности для продавца.
Авансовый платёж продавцу
К этому моменту у вас уже должен быть заключён предварительный договор купли-продажи и внесён задаток.
Основная часть первоначального взноса (разница между ценой объекта и суммой кредита) обычно оплачивается на финальной стадии — при подписании основного договора и передаче Тапу.
Подготовка к сделке
После подписания кредитного предложения банк совместно с агентством и продавцом начинает готовить сделку:
проверяются финальные юридические детали;
оформляются страховки;
бронируется дата и время в Кадастровом управлении (Tapu Dairesi) для оформления собственности и регистрации ипотеки.
На этом этапе вы уже можете быть уверены, что кредит одобрен, а выбранная недвижимость закреплена за вами.
Финальный этап — оформление сделки и заключение ипотечного договора. В Турции эта процедура проходит в Государственном кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) и занимает всего несколько часов.
Назначение дня сделки
Когда банк готов выдать кредит, а все документы проверены, стороны договариваются о дате визита в кадастр.
На сделке присутствуют:
покупатель (или его представитель по нотариальной доверенности),
продавец,
представитель банка — сотрудник ипотечного отдела или юрист.
Если покупатель не может присутствовать лично, участвует его доверенное лицо — обычно представитель агентства.
Трёхстороннее подписание
В кадастровом офисе процедура проходит в формате «одного окна»:
Подписывается договор купли-продажи между вами и продавцом. На его основании оформляется новый Тапу на ваше имя.
Одновременно подписывается ипотечный договор между вами и банком.
Заключается трипартийное соглашение, фиксирующее, что объект передаётся вам в собственность с обременением в пользу банка.
Таким образом, вы становитесь законным владельцем недвижимости, но до полного погашения кредита объект остаётся в залоге у банка.
Передача денег
В день сделки банк переводит согласованную сумму кредита продавцу — либо напрямую на счёт, либо через банковский чек.
Ваш первоначальный взнос также передаётся продавцу: обычно он уже внесён заранее, но в некоторых случаях используется система депонирования — банк перечисляет средства только после регистрации Тапу на ваше имя.
Эти детали согласуются заранее, однако продавец получает деньги практически сразу при оформлении сделки. Вы, в свою очередь, получаете расписку или SWIFT-квитанцию, подтверждающую перевод.
Регистрация ипотеки
После завершения расчётов сотрудник кадастра вносит в новый Тапу отметку об ипотеке (ipotek) — указывается банк, дата и сумма кредита.
Вам выдают свидетельство о собственности с печатью и записью об обременении. С этого момента вы — полноценный собственник жилья, а банк — ваш кредитор и залогодержатель.
Завершение сделки
После оформления:
продавец получает деньги;
вы получаете ключи от квартиры, свой экземпляр ипотечного договора и новый Тапу;
банк получает юридическое подтверждение залога.
Процесс официально завершён — недвижимость зарегистрирована, кредит активирован.
После сделки банк выдаёт вам график платежей и инструкцию по обслуживанию кредита. С этого момента вы можете спокойно заселиться или начать подготовку к сдаче квартиры в аренду — процесс покупки недвижимости в Турции в ипотеку завершён.
Открытие счёта и настройка автоплатежа
Счёт в банке-кредиторе нужно открыть сразу — без него невозможно производить выплаты. Обычно счёт открывают ещё до выдачи кредита, при подписании договора.
Ежемесячные платежи будут автоматически списываться со счёта, поэтому стоит подключить автоплатёж и следить, чтобы к дате списания на балансе всегда была необходимая сумма.
Пополнение счёта из-за рубежа
Если вы не проживаете в Турции постоянно, пополнять счёт можно международным банковским переводом с вашего зарубежного счёта, указав IBAN вашего турецкого счёта.
Большинство турецких банков поддерживают онлайн-пополнение через мобильное приложение, включая англоязычный интерфейс.
Досрочное погашение
Если вы решите закрыть кредит раньше срока — полностью или частично — обратитесь в банк для расчёта точной суммы.
После внесения суммы банк пересчитает график:
либо уменьшит срок кредита,
либо снизит ежемесячный платёж — по вашему выбору.
Снятие обременения
После полного погашения кредита банк выдаёт официальное письмо о закрытии долга (ipotek fek yazısı). С этим документом представители банка или вы лично обращаетесь в Кадастровое управление (Tapu Dairesi), где вносят запись о снятии ипотеки.
После этого на вашем Тапу больше нет отметки об обременении, и недвижимость становится полностью свободной — вы можете продать, подарить или оформить её на другого члена семьи без ограничений.
Лицензированное агентство недвижимости Luxury Estate Turkey сопровождает клиентов на всех этапах оформления ипотеки в Турции, делая процесс максимально понятным и комфортным.
Мы консультируем вас по выбору структуры и параметров кредита, ориентируемся на актуальные ставки и требования банков, объясняем, как ипотека может повлиять на получение вида на жительство или гражданства, и подсказываем возможные альтернативы — рассрочку от застройщика или лизинг.
Подготовка и проверка документов — на нас. Мы подаём заявку в банк, ведём переговоры, отслеживаем статус рассмотрения и оперативно решаем возникающие вопросы. Наши специалисты взаимодействуют с банком и Кадастровым управлением, чтобы вы получили «чистое» Тапу без задержек.
Выбирая Luxury Estate Turkey, вы доверяете оформление ипотеки профессионалам, которые ежедневно работают с турецкой недвижимостью. Мы экономим ваше время, защищаем ваши интересы и добиваемся для вас лучших условий.
Гражданство Турции за инвестиции 
YouTube
Инстаграм 
Facebook 
WhatsApp 
Телеграм 
