Šta je DAB (Döviz Alım Belgesi) na turskom tržištu nekretnina?

DAB (Döviz Alım Belgesi) — potvrda o otkupu deviza u Turskoj

Ako postoji jedno pitanje koje se stalno ponavlja na našim nedavnim sastancima s klijentima, onda je to: „Šta je Döviz Alım Belgesi (DAB) i zašto mi treba?“

Ako kao strani investitor namjeravate kupiti nekretninu u Turskoj , ovo je skraćenica s kojom ćete se sigurno susresti. U ovom članku razjasnit ćemo nedoumice i objasniti sve što trebate znati.

Jednostavno rečeno, potvrda o otkupu deviza obavezan je dokument koji traži turski zemljišnoknjižni ured. Prije nego što se vlasništvo može službeno upisati na vaše ime, strana valuta povezana s kupovinom mora se prodati Centralnoj banci Republike Turske preko turske banke. Banka zatim izdaje DAB kao službeni dokaz ove transakcije.

Kako DAB funkcioniše pri kupovini nekretnine u Turskoj?

Posmatrajte DAB kao svoj službeni dokaz o razmjeni valute. Ova potvrda, koju direktno izdaju turske banke, potvrđuje da ste kao međunarodni kupac uspješno zamijenili svoja sredstva u stranoj valuti, bilo eurima, dolarima ili funtama, u turske lire (TRY) upravo radi kupovine nekretnine.

Zašto je tako strogo obavezan? Ovaj dokument obavezan je za strane državljane koji kupuju nekretnine u Turskoj. Stvara službenu bankarsku evidenciju razmjene valute i potvrđuje da je transakcija obrađena u skladu s turskim deviznim propisima. DAB se mora poslati nadležnom zemljišnoknjižnom uredu prije nego što se zahtjev za prijenos vlasništva može nastaviti.

Koje informacije sadrži potvrda? 

Potvrda obično evidentira glavne podatke o razmjeni valute, uključujući:

• Vrstu i iznos zamijenjene strane valute.

• Protuvrijednost zamijenjenog iznosa u turskim lirama.

• Kurs primijenjen na transakciju.

• Datum transakcije i podatke o banci koja izdaje potvrdu.

Za kupovinu nekretnine odjeljak opisa u DAB-u mora uključivati i:

• Puno ime osobe u čije ime je valuta zamijenjena.

• Broj pasoša kupca ili identifikacijski broj stranca.

• Identifikacijski broj nekretnine koja se kupuje.

• Protuvrijednost zamijenjenog iznosa u američkim dolarima.

• Izjavu koja potvrđuje da je transakcija završena u okviru člana 13 Okružnice o kretanju kapitala.

Zašto je Döviz Alım Belgesi toliko važan?

Možda se pitate zašto je ovaj dodatni korak potreban pri kupovini nekretnine u Turskoj. Njegova svrha je osigurati da se razmjena valute povezana s transakcijom obavi kroz bankarski sistem i službeno evidentira prije prijenosa vlasništva.

Prema članu 13 Okružnice o kretanju kapitala, obaveza plaćanja za nekretninu koju kupuje osoba bez turskog državljanstva mora se ispuniti u stranoj valuti. Prije postupka prijenosa vlasništva ta valuta mora se prodati Centralnoj banci preko turske banke, a odgovarajuća uplata obavlja se u turskim lirama.

Valute koje se direktno prodaju Centralnoj banci su američki dolari, euri i britanske funte. Mogu se koristiti i druge valute, ali ih banka prvo mora konvertovati u jednu od ove tri valute.

DAB pruža službenu evidenciju ove razmjene i omogućava zemljišnoknjižnom uredu da potvrdi ispunjavanje primjenjivih deviznih zahtjeva.

Kako to, dakle, funkcioniše u praksi?

Postupak počinje kontaktiranjem banke koja posluje u Turskoj i obavještavanjem banke da će se razmjena valute obaviti radi kupovine nekretnine. Zavisno od postupaka banke, možda će se tražiti korištenje postojećeg turskog bankovnog računa ili otvaranje novog.

Banka konvertuje odgovarajući iznos koristeći najnoviji primjenjivi otkupni devizni kurs koji je Centralna banka objavila u vrijeme transakcije. Nakon završetka razmjene banka izdaje Döviz Alım Belgesi i šalje ga nadležnom zemljišnoknjižnom uredu.

Ovo je najvažnija poruka za svakog investitora: ova potvrda praktično je ključ do vašeg vlasničkog lista. Ona je službeni dokaz da ste ispunili finansijske zahtjeve prema turskom zakonu. Najvažnije je da se zahtjev za prijenos vlasništva ne može nastaviti dok banka ne izda DAB i pošalje ga nadležnom zemljišnoknjižnom uredu putem sistema KEP.

Kome je zaista potreban Döviz Alım Belgesi?

Često pitanje naših klijenata jeste mora li svaki kupac proći kroz ovaj postupak. Kratak odgovor glasi: ako trenutno nemate tursko državljanstvo, onda da, ovaj korak za vas je apsolutno obavezan.

Obaveza DAB-a odnosi se na osobe koje nemaju tursko državljanstvo i kupuju nekretninu u Turskoj. Primjenjuje se bez obzira na to kupuje li se nekretnina kao privatno ulaganje, za lično korištenje ili kao dio zahtjeva za tursko državljanstvo.

Strani državljani koji imaju tursku dozvolu boravka nisu oslobođeni ovog zahtjeva. 

Osobe koje imaju tursko državljanstvo ne podliježu ovom posebnom zahtjevu za DAB, čak i ako žive u inostranstvu ili imaju i drugo državljanstvo.

Drugim riječima, zahtjev prvenstveno određuje državljanstvo kupca, a ne njegova zemlja boravka ili to jesu li sredstva ranije bila u Turskoj ili izvan nje.

Ko može preskočiti ovaj korak? Ovaj posebni zahtjev za DAB ne odnosi se na turske državljane. Strani državljani, uključujući one s turskom dozvolom boravka, moraju završiti postupak DAB pri kupovini nekretnine u Turskoj.

Korak po korak: kako dobiti Döviz Alım Belgesi?

Postupak dobijanja DAB-a može djelovati prilično administrativno složeno, ali kada upoznate korake i sarađujete s uglednom agencijom za nekretnine, zapravo je jednostavan i regulisan. Evo kako tačno funkcioniše:

1. Kontaktirajte tursku banku i pripremite sredstva Kontaktirajte banku koja posluje u Turskoj i objasnite da će se strana valuta zamijeniti radi kupovine nekretnine. Zavisno od postupaka banke, sredstva se mogu prenijeti na postojeći račun, novootvoreni račun ili obraditi drugim načinom koji banka prihvata

2. Obavijestite banku i dostavite podatke Nemojte samo konvertovati novac u bankarskoj aplikaciji! Morate izričito obavijestiti poslovnicu banke da je ova razmjena valute isključivo za kupovinu nekretnine u Turskoj. Za obradu banka će od vas tražiti određene podatke:

• Podatke iz vlasničkog lista nekretnine (Tapu)

• Vaš turski porezni identifikacijski broj

• Broj vašeg pasoša

3. Konverzija valute i dostavljanje putem KEP-a Koristeći dostavljene podatke o transakciji i nekretnini, banka konvertuje stranu valutu, izdaje Döviz Alım Belgesi i istog dana ga šalje nadležnom zemljišnoknjižnom uredu putem KEP-a, turskog službenog sistema registrovane elektronske pošte.

4. Provjera zemljišnoknjižnog ureda Kada dođe vrijeme da završite kupovinu, zemljišnoknjižni ured prije nastavka zahtjeva provjerava je li DAB zaprimljen putem službenog kanala KEP.

Mogu li koristiti jedan DAB za više nekretnina?

Često radimo s investitorima koji žele izgraditi portfelj i odjednom kupiti više od jedne nekretnine u Turskoj, posebno kod zahtjeva za tursko državljanstvo putem ulaganja. Prirodno, nakon toga slijedi veoma logično pitanje: „Mogu li dobiti samo jedan Döviz Alım Belgesi koji će obuhvatiti sve nekretnine?“

Kratak odgovor uglavnom je ne. Standardni DAB izdaje se za određeni iznos i direktno je vezan za jednu transakciju s nekretninom.

Ako širite svoj portfelj nekretnina, ovako trebate urediti dokumentaciju:

• Zasebna kupovina nekretnina: Za svaku kupovinu nekretnine svakako će vam trebati poseban, pojedinačni DAB.

• Kupovina više nekretnina odjednom: Ako kupujete nekoliko nekretnina u jednoj objedinjenoj transakciji, možete koristiti jedan DAB. Međutim, ovaj jedinstveni dokument mora precizno pokriti zbirni ukupni iznos svih obuhvaćenih nekretnina.

Zašto je ured Tapu tako strog u vezi s tim? Sve se svodi na računicu. Turski zemljišnoknjižni ured direktno upoređuje tačan iznos u turskim lirama naveden u vašem DAB-u sa službeno prijavljenom vrijednošću nekretnine u vlasničkom listu. Ako postoji bilo kakvo neslaganje — čak i mala razlika u brojkama — sistem to označava kao problem. To može odgoditi prijenos i prisiliti vas da pribavite dodatnu dokumentaciju ili sasvim novu potvrdu.

Kako bi postupak tekao nesmetano i bez poteškoća u uredu za vlasničke listove, uvijek preporučujemo da finansijska dokumentacija za svaku nekretninu bude što jasnija i odvojenija.

Šta se događa ako je iznos DAB-a manji od cijene nekretnine?

Recimo da ste završili razmjenu valute, ali je konačni iznos na potvrdi manji od službeno prijavljene cijene nekretnine. Šta slijedi? Jednostavno, postupak prijenosa vlasništva ne može se nastaviti dok se manjak ne ispravi.

Zemljišnoknjižni ured izuzetno je strog u pogledu potpunog poklapanja brojki. Vaš Döviz Alım Belgesi mora pokriti cijelu kupovnu cijenu u stranoj valuti. Čak i ako nekretninu plaćate u ratama, ne možete se osloniti na jedan djelimični DAB; morat ćete dostaviti više potvrda koje pokrivaju svaku fazu plaćanja.

Kako nadoknaditi manjak?

Ako se ikada nađete u situaciji da DAB ne pokriva ukupni trošak, ne brinite — postoji jednostavno rješenje. Trebat ćete samo obaviti nekoliko dodatnih koraka:

1. Zamijenite razliku: Morate unijeti i konvertovati dodatnu stranu valutu kako biste pokrili tačan preostali iznos cijene nekretnine.

2. Pribavite dodatni DAB: Vaša banka zatim će izdati drugu, novu potvrdu posebno za ovaj novokonvertovani iznos.

3. Dostavite oba dokumenta: Banka mora poslati originalnu i dodatnu dokumentaciju DAB nadležnom zemljišnoknjižnom uredu putem službenog sistema KEP. Zbirni iznos zatim će se uzeti u obzir tokom postupka prijenosa vlasništva.

Može li moj DAB biti izdat u valuti koja nije euro ili dolar?

Ovo je veoma praktično pitanje, posebno jer radimo s investitorima iz cijelog svijeta! Kratak odgovor je da, ali postoji mala začkoljica u pogledu valuta koje turske banke radije obrađuju.

Iako banke u Turskoj tehnički mogu izdati Döviz Alım Belgesi za širok raspon svjetskih valuta, najnesmetanije i najbrže transakcije uvijek se odvijaju s glavnim valutama. Najčešće prihvaćene i najlakše obradive valute su:

• Euro (EUR)

• Američki dolar (USD)

• Britanska funta (GBP)

Šta ako su moja sredstva u drugoj valuti?

Ako planirate prenijeti sredstva u manje uobičajenim valutama — poput dirhama Ujedinjenih Arapskih Emirata (AED), ruskih rubalja (RUB) ili kineskog juana (CNY) — „možda“ ćete dobiti svoju potvrdu.

Sredstva u valutama poput AED, RUB ili CNY mogu se koristiti, ali će ih banka možda prvo morati konvertovati u EUR, USD ili GBP prije završetka transakcije DAB.

Budite spremni na nekoliko mogućih poteškoća:

• Veće naknade za razmjenu: Konverzija sredstava u jednu od prihvaćenih valuta može uključivati dodatnu kursnu razliku ili bankarsku naknadu.

• Kašnjenja u obradi: Transferi u valutama koje se rjeđe obrađuju mogu zahtijevati više vremena nego direktni transferi u EUR, USD ili GBP.

• Dodatna provjera: Banka može zatražiti dodatne informacije o transferu, porijeklu sredstava ili transakciji prije završetka konverzije

Naš ključni savjet: Prije pokretanja međunarodnog transfera kontaktirajte tursku banku koja prima sredstva i potvrdite prihvata li vašu valutu, kako će se konverzija obaviti i koje naknade ili dokumenti mogu biti potrebni. Ovo treba potvrditi prije slanja sredstava.

Je li DAB potreban za nekretnine na sekundarnom tržištu u Turskoj ili samo za novogradnju?

Klijenti nas često pitaju o mogućnosti zaobilaženja postupka DAB ako kupuju ranije korišten dom umjesto sasvim novog projekta. Na pitanje je li im DAB potreban odgovor je odlučno da— i dalje vam treba.

Turska vlada zahtijeva Döviz Alım Belgesi za sve kupovine nekretnina koje obavljaju strani državljani. Propis se strogo provodi bez obzira na to:

• Kupujete li sasvim novu nekretninu u fazi planiranja direktno od investitora.

• Kupujete li dom na sekundarnom tržištu od njegovog prethodnog vlasnika.

Zahtjev se primjenjuje u svim slučajevima, potpuno nezavisno od starosti nekretnine, njene lokacije ili čak državljanstva osobe koja vam je prodaje.

Hoću li izgubiti novac na kursu prilikom dobijanja DAB-a?

Ovo je jedna od najrazumljivijih briga koje čujemo od investitora. Kada konvertujete značajan iznos strane valute u turske lire, čak i mala razlika u kursu može utjecati na konačni iznos.

Realno objašnjenje je sljedeće: razmjena valute za vaš Döviz Alım Belgesi obrađuje se preko turske banke uz najnoviji primjenjivi otkupni devizni kurs koji je Centralna banka objavila u vrijeme transakcije. Međutim, to ne znači da će kurs biti identičan podacima prikazanim u globalnoj valutnoj aplikaciji ili ponuđenim u lokalnoj mjenjačnici.

Na konačni iznos u turskim lirama može utjecati nekoliko faktora:

• Vrijeme: Kursevi se mogu mijenjati tokom dana.

• Vrsta valute: Ako su vaša sredstva u valuti koja nije EUR, USD ili GBP, može biti potrebna dodatna konverzija.

• Postupci banke: Naknade za transfer, troškovi konverzije i druge primjenjive bankarske naknade mogu utjecati na konačni iznos.

Naš savjet: Prije nego što banci naložite da obavi razmjenu, tražite da potvrdi primjenjivi kurs, procijenjeni iznos u turskim lirama i sve dodatne naknade. To će vam pomoći da izračunate iznos potreban za prijenos vlasništva i smanjite rizik od manjka u DAB-u.

Praktičan savjet: Budući da se primjenjivi kurs može promijeniti prije završetka transakcije, uglavnom je razumno predvidjeti odgovarajuću rezervu umjesto konverzije samo tačnog minimalnog iznosa potrebnog za prijavljenu cijenu nekretnine. Mala rezerva može pomoći da konačni iznos u turskim lirama ne bude neznatno ispod potrebnog iznosa.

Ima li Döviz Alım Belgesi (DAB) rok važenja?

Ako radije pripremate dokumentaciju ranije, prirodno je da se pitate ima li Döviz Alım Belgesi datum isteka.

Važeći propisi ne određuju zaseban standardni rok važenja samog DAB-a. Potvrda služi kao službena evidencija završene transakcije razmjene valute, uključujući datum transakcije, zamijenjeni iznos i njegovu protuvrijednost u turskim lirama.

Međutim, vrijeme i koordinacija i dalje su važni u transakcijama nekretnina u Turskoj. Evo šta treba imati na umu:

Podaci moraju odgovarati transakciji: Vrijednost u turskim lirama evidentirana u DAB-u uzima se u obzir pri upisu službene prodajne cijene u vlasnički list. Podaci o kupcu, podaci o nekretnini i iznos transakcije zato moraju odgovarati postupku prijenosa vlasništva.

Ako se dogovorena prodajna cijena ili druge bitne pojedinosti promijene nakon izdavanja DAB-a, zemljišnoknjižni ured može tražiti dodatni DAB ili ispravljenu dokumentaciju prije nastavka prijenosa.

Dostavljanje putem sistema KEP: Banka mora poslati DAB nadležnom zemljišnoknjižnom uredu putem KEP-a, turskog službenog sistema registrovane elektronske pošte. Zato razmjenu valute treba uskladiti s bankom prije nastavka zahtjeva za prijenos vlasništva.

Naš savjet: Izbjegavajte pribavljanje DAB-a prerano ili ostavljanje toga za posljednji trenutak. Organizujte razmjenu valute kada su potvrđeni konačna kupovna cijena, podaci o kupcu i podaci o nekretnini. To pomaže da potvrda odgovara transakciji kada zemljišnoknjižni ured razmatra zahtjev.

Sljedeći koraci za sigurnu kupovinu nekretnine u Turskoj

Znamo da snalaženje u stranoj administraciji i finansijskim propisima u početku može djelovati preplavljujuće. U ovom vodiču potrudili smo se odgovoriti na najčešća pitanja o potvrdi Döviz Alım Belgesi (DAB) i podijeliti postupak na jednostavne korake koji se mogu provesti.

Međutim, razumijemo i da je svaki investicijski put potpuno jedinstven. Ako imate konkretno pitanje koje ovdje nismo obuhvatili ili samo trebate razjašnjenje kako se ova pravila primjenjuju na vašu ličnu situaciju, slobodno nam pošaljite poruku.

Spremni ste za svoj korak? Rješavanje pravnih pitanja kupovine nekretnine u stranoj zemlji nikada ne treba biti izvor stresa. Luxury Estate Turkey može koordinirati bankarske faze, dokumentaciju i postupke u zemljišnoknjižnom uredu pri kupovini vaše nekretnine, pomažući vam da svaki korak pratite uz jasne i tačne informacije. Prepustite dokumentaciju, banke i zemljišnoknjižni ured našim lokalnim stručnjacima kako biste se mogli usmjeriti na ono što je zaista važno: pronalaženje savršene nekretnine u Turskoj.