Что такое DAB — справка о покупке валюты в недвижимости Турции?

DAB (Döviz Alım Belgesi) — справка о покупке валюты в Турции

Если в последнее время на встречах с нашими клиентами есть один вопрос, который звучит особенно часто, то это: «Что такое Döviz Alım Belgesi (DAB) и зачем он нужен?»

Если вы планируете купить недвижимость в Турции как иностранный инвестор, вы обязательно столкнётесь с этой аббревиатурой. В этой статье мы разберём основные вопросы и объясним всё, что важно знать о DAB.

Проще говоря, справка о покупке валюты — это обязательный документ, который требуется турецким Кадастровым управлением. До того как право собственности может быть официально зарегистрировано на ваше имя, иностранная валюта, связанная с покупкой недвижимости, должна быть продана Центральному банку Турецкой Республики через турецкий банк. После этого банк выдаёт DAB как официальное подтверждение этой операции.

Как работает DAB при покупке недвижимости в Турции?

Рассматривайте DAB как официальное подтверждение обмена валюты. Этот документ выдаётся непосредственно турецкими банками и подтверждает, что вы как иностранный инвестор обменяли свои средства в иностранной валюте — например евро, доллары или фунты — на турецкие лиры (TRY) специально для покупки недвижимости.

Почему этот документ строго обязателен? DAB требуется иностранным гражданам при покупке недвижимости в Турции. Он создаёт официальный банковский след валютной операции и подтверждает, что сделка была проведена в соответствии с валютным регулированием Турции. До продолжения процедуры оформления Tapu DAB должен быть отправлен в соответствующее Кадастровое управление.

Какая информация указывается в справке?

Обычно в справке фиксируются основные данные валютной операции, включая:

• тип и сумму обмененной иностранной валюты;

• эквивалент обмененной суммы в турецких лирах;

• курс обмена, применённый к операции;

• дату операции и данные банка, выдавшего справку.

При покупке недвижимости в разделе описания DAB также должны быть указаны:

• полное имя лица, от имени которого был выполнен обмен валюты;

• номер паспорта или иностранный идентификационный номер покупателя;

• идентификационный номер приобретаемой недвижимости;

• эквивалент обмененной суммы в долларах США;

• заявление о том, что операция была выполнена в рамках статьи 13 Циркуляра о движении капитала.

Почему Döviz Alım Belgesi так важен?

Вы можете задаться вопросом, почему при покупке недвижимости в Турции требуется этот дополнительный этап. Его цель — убедиться, что валютная операция, связанная со сделкой, проведена через банковскую систему и официально зафиксирована до передачи права собственности.

Согласно статье 13 Циркуляра о движении капитала, платёжное обязательство по недвижимости, приобретаемой лицом, не имеющим турецкого гражданства, должно быть выполнено в иностранной валюте. Перед сделкой Tapu эта валюта должна быть продана Центральному банку через турецкий банк, а соответствующий платёж производится в турецких лирах.

Валюты, которые напрямую продаются Центральному банку, — это доллары США, евро и британские фунты. Другие валюты также могут использоваться, но банк сначала должен конвертировать их в одну из этих трёх валют.

DAB создаёт официальный документальный след этого обмена и позволяет Кадастровому управлению подтвердить, что применимые валютные требования были выполнены.

Как это происходит на практике?

Процесс начинается с обращения в банк, работающий в Турции, и уведомления банка о том, что обмен валюты будет проводиться для покупки недвижимости. В зависимости от процедур конкретного банка вас могут попросить использовать существующий турецкий банковский счёт или открыть новый.

Банк конвертирует соответствующую сумму по последнему применимому курсу покупки иностранной валюты, объявленному Центральным банком на момент операции. После завершения обмена банк выдаёт Döviz Alım Belgesi и отправляет его в соответствующее Кадастровое управление.

Главный вывод для любого инвестора: эта справка является ключевым документом для продолжения оформления Tapu. Она официально подтверждает, что вы выполнили финансовые требования, предусмотренные турецким законодательством. Самый важный момент заключается в том, что заявление на оформление Tapu не может продвигаться дальше, пока банк не выдаст DAB и не отправит его в соответствующее Кадастровое управление через систему KEP.

Кому нужен Döviz Alım Belgesi?

Один из частых вопросов от наших клиентов — должен ли каждый покупатель проходить эту процедуру. Краткий ответ: если у вас в настоящее время нет турецкого гражданства, этот этап является для вас обязательным.

Требование DAB применяется к физическим лицам, которые не имеют турецкого гражданства и покупают недвижимость в Турции. Оно действует независимо от того, приобретается ли объект как частная инвестиция, для личного использования или в рамках заявления на получение турецкого гражданства.

Иностранные граждане, имеющие турецкий вид на жительство, не освобождаются от этого требования.

Лица, имеющие турецкое гражданство, не подпадают под это конкретное требование DAB, даже если они проживают за границей или также имеют гражданство другой страны.

Иными словами, требование определяется прежде всего гражданством покупателя, а не страной проживания и не тем, находились ли средства ранее в Турции или за её пределами.

Кто может не проходить этот этап? Это конкретное требование DAB не применяется к гражданам Турции. Иностранные граждане, включая тех, кто имеет турецкий вид на жительство, должны пройти процедуру DAB при покупке недвижимости в Турции.

Пошагово: как получить Döviz Alım Belgesi?

Процесс получения DAB может показаться бюрократической процедурой, но если понимать этапы и работать с надёжным агентством недвижимости, он становится понятным и регулируемым. Вот как это работает:

1. Свяжитесь с турецким банком и подготовьте средства Обратитесь в банк, работающий в Турции, и объясните, что иностранная валюта будет обмениваться для покупки недвижимости. В зависимости от процедур банка средства могут быть переведены на существующий счёт, новый счёт или обработаны другим способом, который принимает банк.

2. Сообщите банку цель операции и предоставьте данные Не стоит просто конвертировать деньги в мобильном банковском приложении. Необходимо прямо сообщить отделению банка, что обмен валюты проводится именно для покупки недвижимости в Турции. Для обработки операции банку потребуются определённые данные:

• информация о правоустанавливающем документе на недвижимость (Tapu);

• ваш турецкий налоговый номер;

• номер вашего паспорта.

3. Конвертация валюты и отправка через KEP Используя предоставленные данные об операции и недвижимости, банк конвертирует иностранную валюту, выдаёт Döviz Alım Belgesi и в тот же день отправляет его в соответствующее Кадастровое управление через KEP — официальную систему зарегистрированной электронной почты в Турции.

4. Проверка в Кадастровом управлении На этапе завершения покупки Кадастровое управление проверяет, получен ли DAB через официальный канал KEP, прежде чем продолжить рассмотрение заявления.

Можно ли использовать один DAB для нескольких объектов недвижимости?

Мы часто работаем с инвесторами, которые хотят сформировать портфель и приобрести несколько объектов недвижимости в Турции одновременно, особенно в рамках заявлений на турецкое гражданство за инвестиции. Поэтому возникает логичный вопрос: «Можно ли получить один Döviz Alım Belgesi для всех объектов?»

Краткий ответ — как правило, нет. Стандартный DAB выдаётся на конкретную сумму и напрямую связан с одной отдельной сделкой по недвижимости.

Если вы расширяете свой портфель недвижимости, документы следует оформлять следующим образом:

• Покупка объектов отдельно: для каждой покупки недвижимости потребуется отдельный индивидуальный DAB.

• Покупка нескольких объектов в одной сделке: если вы приобретаете несколько объектов в рамках одной объединённой сделки, можно использовать один DAB. Однако этот документ должен точно покрывать общую сумму всех объектов, участвующих в сделке.

Почему Кадастровое управление так строго относится к этому вопросу? Всё сводится к точному соответствию сумм. Турецкое Кадастровое управление сопоставляет сумму в турецких лирах, указанную в DAB, с официально заявленной стоимостью недвижимости в Tapu. Если есть расхождение, даже небольшое, это может привести к задержке передачи права собственности и необходимости получить дополнительные документы или новую справку.

Чтобы процесс прошёл максимально гладко, мы рекомендуем оформлять финансовые документы по каждому объекту максимально ясно и отдельно, когда это возможно.

Что происходит, если сумма DAB меньше цены недвижимости?

Предположим, вы уже выполнили обмен валюты, но итоговая сумма в справке оказалась ниже официально заявленной цены объекта. Что происходит дальше? Сделка Tapu не сможет продолжиться, пока недостающая сумма не будет исправлена.

Кадастровое управление очень строго относится к полному совпадению сумм. Ваш Döviz Alım Belgesi должен покрывать полную стоимость покупки в иностранной валюте. Даже если вы оплачиваете недвижимость в рассрочку, нельзя полагаться на один частичный DAB; потребуется предоставить несколько справок, покрывающих каждый этап платежа.

Как исправить недостающую сумму?

Если DAB не покрывает полную стоимость объекта, решение обычно состоит из нескольких дополнительных шагов:

1. Обменять разницу: необходимо внести и конвертировать дополнительную иностранную валюту, чтобы покрыть точный остаток цены недвижимости.

2. Получить дополнительный DAB: банк выдаст вторую, новую справку специально на вновь конвертированную сумму.

3. Передать оба документа: банк должен отправить первоначальный и дополнительный DAB в соответствующее Кадастровое управление через официальную систему KEP. Совокупная сумма будет учтена при сделке Tapu.

Может ли DAB быть выдан в валюте, отличной от евро или долларов?

Это очень практичный вопрос, особенно когда речь идёт об инвесторах из разных стран. Краткий ответ — да, но есть нюанс, связанный с тем, какие валюты турецким банкам проще обрабатывать.

Хотя технически банки в Турции могут оформить Döviz Alım Belgesi для разных мировых валют, самые быстрые и простые операции обычно проходят с основными валютами. Наиболее часто принимаемые и легко обрабатываемые валюты:

• евро (EUR);

• доллар США (USD);

• британский фунт (GBP).

Что делать, если мои средства находятся в другой валюте?

Если вы планируете переводить средства в менее распространённых валютах, например в дирхамах ОАЭ (AED), российских рублях (RUB) или китайских юанях (CNY), банк может принять такие средства, но процедура может занять больше времени.

Средства в таких валютах, как AED, RUB или CNY, могут использоваться, однако банк может сначала конвертировать их в EUR, USD или GBP до завершения операции DAB.

При этом следует учитывать возможные дополнительные моменты:

• Более высокие расходы на обмен: конвертация средств в одну из принимаемых валют может включать дополнительный банковский спред или комиссию.

• Задержки в обработке: переводы в менее распространённых валютах могут требовать больше времени, чем прямые переводы в EUR, USD или GBP.

• Дополнительная проверка: банк может запросить дополнительные сведения о переводе, источнике средств или самой операции до завершения конвертации.

Наш совет: перед международным переводом свяжитесь с принимающим турецким банком и уточните, принимает ли он вашу валюту, как будет проводиться конвертация и какие комиссии или документы могут потребоваться. Это следует подтвердить до отправки средств.

Нужен ли DAB для вторичной недвижимости в Турции или только для новостроек?

Клиенты часто спрашивают, можно ли обойти процедуру DAB, если они покупают вторичное жильё, а не новый объект от застройщика. Ответ однозначный: DAB всё равно нужен.

Турецкие правила требуют Döviz Alım Belgesi для всех покупок недвижимости иностранными гражданами. Это требование применяется независимо от того, покупаете ли вы:

• новую недвижимость или объект на этапе строительства напрямую у застройщика;

• вторичное жильё у предыдущего собственника.

Требование действует во всех случаях, независимо от возраста недвижимости, её расположения или гражданства продавца.

Потеряю ли я деньги на курсе при получении DAB?

Это один из самых понятных вопросов, который мы слышим от инвесторов. Когда конвертируется значительная сумма иностранной валюты в турецкие лиры, даже небольшая разница в курсе может повлиять на итоговую сумму.

Реалистичное объяснение следующее: обмен валюты для Döviz Alım Belgesi проводится через турецкий банк по последнему применимому курсу покупки иностранной валюты, объявленному Центральным банком на момент операции. Однако это не означает, что курс будет полностью совпадать с цифрами в международном валютном приложении или с курсом местного обменного пункта.

Итоговая сумма в турецких лирах может зависеть от нескольких факторов:

• Время операции: курсы валют могут меняться в течение дня.

• Тип валюты: если ваши средства находятся в валюте, отличной от EUR, USD или GBP, может потребоваться дополнительная конвертация.

• Процедуры банка: комиссии за перевод, расходы на конвертацию и другие применимые банковские сборы могут повлиять на итоговую сумму.

Наш совет: перед тем как поручить банку завершить обмен, попросите подтвердить применимый курс, ориентировочную сумму в турецких лирах и возможные дополнительные комиссии. Это поможет рассчитать сумму, необходимую для сделки Tapu, и снизить риск недостающей суммы в DAB.

Практический совет: поскольку применимый курс может измениться до завершения операции, обычно разумно предусмотреть небольшой запас, а не конвертировать только точную минимальную сумму, равную заявленной цене недвижимости. Небольшой резерв поможет избежать ситуации, когда итоговая сумма в турецких лирах окажется немного ниже требуемой.

Есть ли срок действия у Döviz Alım Belgesi (DAB)?

Если вы предпочитаете готовить документы заранее, естественно возникает вопрос, имеет ли Döviz Alım Belgesi срок действия.

Действующие правила не устанавливают отдельный стандартный срок действия для самого DAB. Справка служит официальной записью уже выполненной валютной операции, включая дату операции, обмененную сумму и её эквивалент в турецких лирах.

Тем не менее сроки и координация по-прежнему важны при сделках с недвижимостью в Турции. Следует учитывать следующее:

Данные должны соответствовать сделке: сумма в турецких лирах, указанная в DAB, учитывается при внесении официальной цены продажи в Tapu. Поэтому данные покупателя, сведения об объекте и сумма операции должны соответствовать сделке Tapu.

Если согласованная цена продажи или другие существенные детали изменятся после выдачи DAB, Кадастровое управление может потребовать дополнительный DAB или исправленные документы до продолжения передачи права собственности.

Отправка через систему KEP: банк должен отправить DAB в соответствующее Кадастровое управление через KEP — официальную систему зарегистрированной электронной почты в Турции. Поэтому валютную операцию следует заранее согласовать с банком до продолжения заявления на оформление Tapu.

Наш совет: не стоит получать DAB слишком рано или оставлять его на самый последний момент. Организуйте обмен валюты после подтверждения окончательной цены покупки, данных покупателя и сведений об объекте. Это поможет убедиться, что справка соответствует сделке на момент проверки заявления Кадастровым управлением.

Следующие шаги для безопасной покупки недвижимости в Турции

Мы понимаем, что иностранные бюрократические процедуры и финансовые правила сначала могут казаться сложными. В этом руководстве мы постарались ответить на самые частые вопросы о Döviz Alım Belgesi (DAB) и объяснить процесс простыми и понятными шагами.

Однако каждая инвестиционная ситуация индивидуальна. Если у вас есть конкретный вопрос, который мы не затронули в этом материале, или вам нужно понять, как эти правила применяются к вашей личной ситуации, вы всегда можете связаться с нами.

Готовы сделать следующий шаг? Юридические вопросы покупки недвижимости в другой стране не должны становиться источником стресса. Luxury Estate Turkey может координировать банковские, документальные и кадастровые этапы покупки недвижимости, помогая вам проходить каждый шаг с ясной и точной информацией. Наши местные специалисты помогут с документами, банками и Кадастровым управлением, чтобы вы могли сосредоточиться на главном — выборе подходящей недвижимости в Турции.