Що таке DAB — довідка про купівлю валюти в нерухомості Туреччини?

DAB (Döviz Alım Belgesi) — довідка про купівлю валюти в Туреччині

Якщо останнім часом на зустрічах із нашими клієнтами є одне питання, яке звучить особливо часто, то це: «Що таке Döviz Alım Belgesi (DAB) і навіщо він потрібен?»

Якщо ви плануєте купити нерухомість у Туреччині як іноземний інвестор, ви обов’язково зіткнетеся з цією абревіатурою. У цій статті ми розберемо основні питання та пояснимо все, що важливо знати про DAB.

Простіше кажучи, довідка про купівлю валюти — це обов’язковий документ, який вимагається турецьким Кадастровим управлінням. До того як право власності може бути офіційно зареєстроване на ваше ім’я, іноземна валюта, пов’язана з купівлею нерухомості, має бути продана Центральному банку Турецької Республіки через турецький банк. Після цього банк видає DAB як офіційне підтвердження цієї операції.

Як працює DAB під час купівлі нерухомості в Туреччині?

Розглядайте DAB як офіційне підтвердження обміну валюти. Цей документ видається безпосередньо турецькими банками та підтверджує, що ви як іноземний інвестор обміняли свої кошти в іноземній валюті — наприклад євро, долари або фунти — на турецькі ліри (TRY) спеціально для купівлі нерухомості.

Чому цей документ є суворо обов’язковим? DAB потрібен іноземним громадянам при купівлі нерухомості в Туреччині. Він створює офіційний банківський запис валютної операції та підтверджує, що угода була проведена відповідно до валютного регулювання Туреччини. До продовження процедури оформлення Tapu DAB має бути надісланий до відповідного Кадастрового управління.

Яка інформація вказується в довідці?

Зазвичай у довідці фіксуються основні дані валютної операції, зокрема:

• тип і сума обміненої іноземної валюти;

• еквівалент обміненої суми в турецьких лірах;

• курс обміну, застосований до операції;

• дата операції та дані банку, який видав довідку.

При купівлі нерухомості в розділі опису DAB також мають бути зазначені:

• повне ім’я особи, від імені якої було виконано обмін валюти;

• номер паспорта або іноземний ідентифікаційний номер покупця;

• ідентифікаційний номер нерухомості, що купується;

• еквівалент обміненої суми в доларах США;

• заява про те, що операція була виконана в межах статті 13 Циркуляра про рух капіталу.

Чому Döviz Alım Belgesi такий важливий?

Ви можете запитати, чому при купівлі нерухомості в Туреччині потрібен цей додатковий етап. Його мета — переконатися, що валютна операція, пов’язана з угодою, проведена через банківську систему та офіційно зафіксована до передачі права власності.

Згідно зі статтею 13 Циркуляра про рух капіталу, платіжне зобов’язання за нерухомість, яку купує особа без турецького громадянства, має бути виконане в іноземній валюті. Перед угодою Tapu ця валюта має бути продана Центральному банку через турецький банк, а відповідний платіж здійснюється в турецьких лірах.

Валюти, які безпосередньо продаються Центральному банку, — це долари США, євро та британські фунти. Інші валюти також можуть використовуватися, але банк спочатку має конвертувати їх в одну з цих трьох валют.

DAB створює офіційний документальний запис цього обміну та дозволяє Кадастровому управлінню підтвердити, що відповідні валютні вимоги були виконані.

Як це відбувається на практиці?

Процес починається зі звернення до банку, який працює в Туреччині, та повідомлення банку про те, що обмін валюти буде проводитися для купівлі нерухомості. Залежно від процедур конкретного банку вас можуть попросити використати наявний турецький банківський рахунок або відкрити новий.

Банк конвертує відповідну суму за останнім застосовним курсом купівлі іноземної валюти, оголошеним Центральним банком на момент операції. Після завершення обміну банк видає Döviz Alım Belgesi і надсилає його до відповідного Кадастрового управління.

Головний висновок для будь-якого інвестора: ця довідка є ключовим документом для продовження оформлення Tapu. Вона офіційно підтверджує, що ви виконали фінансові вимоги, передбачені турецьким законодавством. Найважливіший момент полягає в тому, що заява на оформлення Tapu не може рухатися далі, доки банк не видасть DAB і не надішле його до відповідного Кадастрового управління через систему KEP.

Кому потрібен Döviz Alım Belgesi?

Одне з частих питань від наших клієнтів — чи має кожен покупець проходити цю процедуру. Коротка відповідь: якщо у вас наразі немає турецького громадянства, цей етап є для вас обов’язковим.

Вимога DAB застосовується до фізичних осіб, які не мають турецького громадянства та купують нерухомість у Туреччині. Вона діє незалежно від того, купується об’єкт як приватна інвестиція, для особистого використання або в межах заяви на отримання турецького громадянства.

Іноземні громадяни, які мають турецьку посвідку на проживання, не звільняються від цієї вимоги.

Особи, які мають турецьке громадянство, не підпадають під цю конкретну вимогу DAB, навіть якщо вони проживають за кордоном або також мають громадянство іншої країни.

Іншими словами, вимога визначається насамперед громадянством покупця, а не країною проживання і не тим, чи кошти раніше перебували в Туреччині або за її межами.

Хто може не проходити цей етап? Ця конкретна вимога DAB не застосовується до громадян Туреччини. Іноземні громадяни, включно з тими, хто має турецьку посвідку на проживання, повинні пройти процедуру DAB при купівлі нерухомості в Туреччині.

Покроково: як отримати Döviz Alım Belgesi?

Процес отримання DAB може здатися бюрократичною процедурою, але якщо розуміти етапи та працювати з надійним агентством нерухомості, він стає зрозумілим і врегульованим. Ось як це працює:

1. Зв’яжіться з турецьким банком і підготуйте кошти Зверніться до банку, який працює в Туреччині, та поясніть, що іноземна валюта буде обмінюватися для купівлі нерухомості. Залежно від процедур банку кошти можуть бути переказані на наявний рахунок, новий рахунок або оброблені іншим способом, який приймає банк.

2. Повідомте банк про мету операції та надайте дані Не варто просто конвертувати гроші в мобільному банківському застосунку. Необхідно прямо повідомити відділення банку, що обмін валюти проводиться саме для купівлі нерухомості в Туреччині. Для обробки операції банку знадобляться певні дані:

• інформація про правовстановлюючий документ на нерухомість (Tapu);

• ваш турецький податковий номер;

• номер вашого паспорта.

3. Конвертація валюти та відправлення через KEP Використовуючи надані дані про операцію та нерухомість, банк конвертує іноземну валюту, видає Döviz Alım Belgesi і того ж дня надсилає його до відповідного Кадастрового управління через KEP — офіційну систему зареєстрованої електронної пошти в Туреччині.

4. Перевірка в Кадастровому управлінні На етапі завершення купівлі Кадастрове управління перевіряє, чи отримано DAB через офіційний канал KEP, перш ніж продовжити розгляд заяви.

Чи можна використати один DAB для кількох об’єктів нерухомості?

Ми часто працюємо з інвесторами, які хочуть сформувати портфель і придбати кілька об’єктів нерухомості в Туреччині одночасно, особливо в межах заяв на турецьке громадянство за інвестиції. Тому виникає логічне питання: «Чи можна отримати один Döviz Alım Belgesi для всіх об’єктів?»

Коротка відповідь — як правило, ні. Стандартний DAB видається на конкретну суму та безпосередньо пов’язаний з однією окремою угодою щодо нерухомості.

Якщо ви розширюєте свій портфель нерухомості, документи слід оформлювати так:

• Купівля об’єктів окремо: для кожної купівлі нерухомості знадобиться окремий індивідуальний DAB.

• Купівля кількох об’єктів в одній угоді: якщо ви купуєте кілька об’єктів у межах однієї об’єднаної угоди, можна використати один DAB. Однак цей документ має точно покривати загальну суму всіх об’єктів, що беруть участь в угоді.

Чому Кадастрове управління так суворо ставиться до цього питання? Усе зводиться до точного збігу сум. Турецьке Кадастрове управління зіставляє суму в турецьких лірах, зазначену в DAB, з офіційно заявленою вартістю нерухомості в Tapu. Якщо є розбіжність, навіть невелика, це може призвести до затримки передачі права власності та необхідності отримати додаткові документи або нову довідку.

Щоб процес пройшов максимально гладко, ми рекомендуємо оформлювати фінансові документи щодо кожного об’єкта максимально чітко й окремо, коли це можливо.

Що відбувається, якщо сума DAB менша за ціну нерухомості?

Припустімо, ви вже виконали обмін валюти, але підсумкова сума в довідці виявилася нижчою за офіційно заявлену ціну об’єкта. Що відбувається далі? Угода Tapu не зможе продовжитися, доки недостатню суму не буде виправлено.

Кадастрове управління дуже суворо ставиться до повного збігу сум. Ваш Döviz Alım Belgesi має покривати повну вартість купівлі в іноземній валюті. Навіть якщо ви оплачуєте нерухомість у розстрочку, не можна покладатися на один частковий DAB; потрібно буде надати кілька довідок, що покривають кожен етап платежу.

Як виправити недостатню суму?

Якщо DAB не покриває повну вартість об’єкта, рішення зазвичай складається з кількох додаткових кроків:

1. Обміняти різницю: необхідно внести та конвертувати додаткову іноземну валюту, щоб покрити точний залишок ціни нерухомості.

2. Отримати додатковий DAB: банк видасть другу, нову довідку спеціально на щойно конвертовану суму.

3. Передати обидва документи: банк має надіслати початковий і додатковий DAB до відповідного Кадастрового управління через офіційну систему KEP. Сукупна сума буде врахована під час угоди Tapu.

Чи може DAB бути виданий у валюті, відмінній від євро або доларів?

Це дуже практичне питання, особливо коли йдеться про інвесторів із різних країн. Коротка відповідь — так, але є нюанс, пов’язаний із тим, які валюти турецьким банкам простіше обробляти.

Хоча технічно банки в Туреччині можуть оформити Döviz Alım Belgesi для різних світових валют, найшвидші та найпростіші операції зазвичай проходять з основними валютами. Найчастіше приймаються та легко обробляються такі валюти:

• євро (EUR);

• долар США (USD);

• британський фунт (GBP).

Що робити, якщо мої кошти знаходяться в іншій валюті?

Якщо ви плануєте переказувати кошти в менш поширених валютах, наприклад у дирхамах ОАЕ (AED), російських рублях (RUB) або китайських юанях (CNY), банк може прийняти такі кошти, але процедура може зайняти більше часу.

Кошти в таких валютах, як AED, RUB або CNY, можуть використовуватися, однак банк може спочатку конвертувати їх у EUR, USD або GBP до завершення операції DAB.

При цьому варто враховувати можливі додаткові моменти:

• Вищі витрати на обмін: конвертація коштів в одну з прийнятих валют може включати додатковий банківський спред або комісію.

• Затримки в обробці: перекази в менш поширених валютах можуть потребувати більше часу, ніж прямі перекази в EUR, USD або GBP.

• Додаткова перевірка: банк може запросити додаткові відомості про переказ, джерело коштів або саму операцію до завершення конвертації.

Наша порада: перед міжнародним переказом зв’яжіться з турецьким банком-отримувачем і уточніть, чи приймає він вашу валюту, як буде проводитися конвертація та які комісії або документи можуть знадобитися. Це слід підтвердити до відправлення коштів.

Чи потрібен DAB для вторинної нерухомості в Туреччині або лише для новобудов?

Клієнти часто запитують, чи можна обійти процедуру DAB, якщо вони купують вторинне житло, а не новий об’єкт від забудовника. Відповідь однозначна: DAB усе одно потрібен.

Турецькі правила вимагають Döviz Alım Belgesi для всіх купівель нерухомості іноземними громадянами. Ця вимога застосовується незалежно від того, купуєте ви:

• нову нерухомість або об’єкт на етапі будівництва безпосередньо у забудовника;

• вторинне житло у попереднього власника.

Вимога діє в усіх випадках, незалежно від віку нерухомості, її розташування або громадянства продавця.

Чи втрачу я гроші на курсі при отриманні DAB?

Це одне з найбільш зрозумілих питань, яке ми чуємо від інвесторів. Коли конвертується значна сума іноземної валюти в турецькі ліри, навіть невелика різниця в курсі може вплинути на підсумкову суму.

Реалістичне пояснення таке: обмін валюти для Döviz Alım Belgesi проводиться через турецький банк за останнім застосовним курсом купівлі іноземної валюти, оголошеним Центральним банком на момент операції. Однак це не означає, що курс буде повністю збігатися з цифрами в міжнародному валютному застосунку або з курсом місцевого обмінного пункту.

Підсумкова сума в турецьких лірах може залежати від кількох факторів:

• Час операції: курси валют можуть змінюватися протягом дня.

• Тип валюти: якщо ваші кошти знаходяться у валюті, відмінній від EUR, USD або GBP, може знадобитися додаткова конвертація.

• Процедури банку: комісії за переказ, витрати на конвертацію та інші застосовні банківські збори можуть вплинути на підсумкову суму.

Наша порада: перед тим як доручити банку завершити обмін, попросіть підтвердити застосовний курс, орієнтовну суму в турецьких лірах і можливі додаткові комісії. Це допоможе розрахувати суму, необхідну для угоди Tapu, і знизити ризик недостатньої суми в DAB.

Практична порада: оскільки застосовний курс може змінитися до завершення операції, зазвичай розумно передбачити невеликий запас, а не конвертувати лише точну мінімальну суму, що дорівнює заявленій ціні нерухомості. Невеликий резерв допоможе уникнути ситуації, коли підсумкова сума в турецьких лірах виявиться трохи нижчою за потрібну.

Чи має Döviz Alım Belgesi (DAB) строк дії?

Якщо ви віддаєте перевагу підготовці документів заздалегідь, природно виникає питання, чи має Döviz Alım Belgesi строк дії.

Чинні правила не встановлюють окремий стандартний строк дії для самого DAB. Довідка слугує офіційним записом уже виконаної валютної операції, включаючи дату операції, обмінену суму та її еквівалент у турецьких лірах.

Водночас строки та координація все одно важливі при угодах із нерухомістю в Туреччині. Варто враховувати таке:

Дані мають відповідати угоді: сума в турецьких лірах, зазначена в DAB, враховується при внесенні офіційної ціни продажу в Tapu. Тому дані покупця, відомості про об’єкт і сума операції мають відповідати угоді Tapu.

Якщо узгоджена ціна продажу або інші суттєві деталі зміняться після видачі DAB, Кадастрове управління може вимагати додатковий DAB або виправлені документи до продовження передачі права власності.

Відправлення через систему KEP: банк має надіслати DAB до відповідного Кадастрового управління через KEP — офіційну систему зареєстрованої електронної пошти в Туреччині. Тому валютну операцію слід заздалегідь узгодити з банком до продовження заяви на оформлення Tapu.

Наша порада: не варто отримувати DAB занадто рано або залишати його на останній момент. Організуйте обмін валюти після підтвердження остаточної ціни купівлі, даних покупця та відомостей про об’єкт. Це допоможе переконатися, що довідка відповідає угоді на момент перевірки заяви Кадастровим управлінням.

Наступні кроки для безпечної купівлі нерухомості в Туреччині

Ми розуміємо, що іноземні бюрократичні процедури та фінансові правила спочатку можуть здаватися складними. У цьому посібнику ми постаралися відповісти на найчастіші питання про Döviz Alım Belgesi (DAB) і пояснити процес простими та зрозумілими кроками.

Водночас кожна інвестиційна ситуація індивідуальна. Якщо у вас є конкретне питання, яке ми не розглянули в цьому матеріалі, або вам потрібно зрозуміти, як ці правила застосовуються до вашої особистої ситуації, ви завжди можете зв’язатися з нами.

Готові зробити наступний крок? Юридичні питання купівлі нерухомості в іншій країні не повинні ставати джерелом стресу. Luxury Estate Turkey може координувати банківські, документальні та кадастрові етапи купівлі нерухомості, допомагаючи вам проходити кожен крок із чіткою та точною інформацією. Наші місцеві спеціалісти допоможуть із документами, банками та Кадастровим управлінням, щоб ви могли зосередитися на головному — виборі відповідної нерухомості в Туреччині.