Недвижимость в Аланье: стоит ли покупать сейчас или подождать

Почему вопрос о покупке недвижимости в Аланье снова актуален

Аланья давно входит в число самых востребованных регионов Турции — как среди иностранных покупателей, так и среди местных жителей. Это объяснимо: мягкий средиземноморский климат, протяжённое побережье, чистые пляжи и развитая городская инфраструктура делают проживание особенно комфортным. Недвижимость в Аланье отличается высокой ликвидностью: благодаря устойчивому спросу квартиры легко сдаются в аренду туристам и без труда продаются.

После стремительного роста цен рынок пережил закономерную коррекцию и вошёл в фазу равновесия – цены скорректировались, и рынок стабилизировался на новом уровне.

Сейчас, когда ажиотаж спал, настало время трезво оценить обстановку: когда лучше покупать квартиру у моря в Турции? Ниже — детальный анализ факторов, подтверждённый официальными данными.

Как иностранный спрос изменил рынок Аланьи

Рекордные продажи 2021–2022 годов и их последствия

2021–2022 годы стали рекордными для турецкого рынка недвижимости по объёму иностранных инвестиций. В разгар бума доля сделок, совершённых иностранцами, достигла исторического максимума — около 5,7% от общего числа продаж по стране. Для сравнения: в обычные годы этот показатель не превышал 2–3%.

Особенно ярко тенденция проявилась в провинции Анталья, к которой относится и Аланья: в начале 2022 года каждая четвёртая проданная квартира в регионе приходилась на иностранного покупателя. 

Такой приток капитала резко изменил структуру рынка. Цены начали стремительно расти, а спрос значительно опередил предложение, спровоцировав строительный бум: девелоперы спешно запускали новые проекты, застраивая каждую доступную территорию.

Главную роль в этом росте сыграли инвесторы из стран СНГ, Ближнего Востока и Европы. Международный спрос фактически переформатировал рынок Аланьи – город превратился в космополитичный центр, где цены стали привязываться не только к турецкой лире, но и к твёрдым валютам.

Переход к осознанным покупкам и рост качества рынка

После пика 2022 года рынок недвижимости в Турции закономерно начал остывать, волна спекулятивных покупок практически сошла на нет. По данным экспертов, на рынке сократилась доля случайных инвесторов и выросла доля осознанных покупателей — тех, кто рассматривает недвижимость как долгосрочный актив: для сдачи в аренду, получения ВНЖ или личного переезда. На смену краткосрочным спекуляциям пришёл продуманный подход, ориентированный на сохранение капитала и стабильный доход.

После стремительного роста цен динамика стабилизировалась и произошла умеренная коррекция, главным образом по переоценённым объектам. Это позволило рынку выйти из фазы перегрева и установить более реалистичный ценовой баланс.

Рынок Аланьи стал заметно более зрелым: покупатели стали уделять больше внимания качеству строительства, репутации застройщика и расположению объекта, а не поспешной выгоде. После пиковой активности 2022 года доля сделок с иностранцами сократилась до 1–2% от всех продаж, но общий объём сделок вырос за счёт внутренних покупателей – переход к более устойчивой модели спроса без перегрева.

Новые правила ВНЖ и гражданства: влияние на спрос

Важнейшим фактором, изменившим баланс спроса после 2022 года, стали новые правила получения вида на жительство (ВНЖ) и гражданства Турции за покупку недвижимости. Правительство ужесточило требования, стремясь остудить перегретый рынок и ограничить поток краткосрочных инвестиций.

Порог для вида на жительство — $200 000

Ранее иностранцы могли оформить вид на жительство при покупке жилья от $75 000 в крупных городах или от $50 000 в провинциях. Теперь эта планка унифицирована и составляет $200 000. Иными словами, дешёвые квартиры больше не дают автоматического права на ВНЖ.

Гражданство за инвестиции — от $400 000

Программа «гражданство за инвестиции» продолжает действовать: вложив от $400 тыс. в недвижимость, инвестор может получить турецкий паспорт через три года после покупки, при соблюдении всех условий. Этот порог был повышен с $250 тыс. ещё в 2022 году и с тех пор не менялся.

Как изменился портрет иностранного покупателя

Эти меры сразу отсеяли случайных покупателей и тех, кто рассматривал недвижимость лишь как быстрый путь к ВНЖ. Массовый поток малобюджетных инвесторов сократился: иностранцы, ориентировавшиеся на минимальные пороги, покидали рынок, а строительные компании столкнулись с временным снижением продаж.

Дополнительным фактором стала реформа краткосрочной аренды: запрет сдавать квартиры туристам без лицензии сузил возможности быстрой окупаемости и также сократил долю спекулятивных инвестиций.

Вместо десятков малогабаритных студий под ВНЖ иностранцы всё чаще выбирают апартаменты и виллы в престижных районах Аланьи, где сохраняется высокая ликвидность. Особенно активно развивается премиум-сегмент — объекты стоимостью от $400 000 и выше, подходящие под гражданство. 

Рынок недвижимости Аланьи: анализ продаж и цен в 2025 году

Данные TÜİK о росте сделок и стабилизации цен

Рынок недвижимости Турции в 2025 году переживает этап стабильности: количество сделок растёт, структура спроса стала более осмысленной, а цены следуют за экономическими реалиями, не опережая их.

Для покупателей это благоприятное время: исчез ажиотаж, появилось больше выбора, условия оплаты стали гибче, а продавцы готовы к диалогу. 

Продажи жилья

Согласно данным TÜİK, в августе 2025 года в Турции было продано 143 319 домов и квартир, что на 6,8% больше, чем годом ранее. Это один из самых высоких месячных показателей последних лет. В лидерах традиционно остаются Стамбул (21 814 продаж), Анкара (12 419) и Измир (7 695). Анталья, куда входит и Аланья, также показывает уверенный рост.

Если рассматривать период с января по август, за восемь месяцев 2025 года в стране реализовано 978 070 объектов недвижимости, что на 21,3% превышает показатели аналогичного периода 2024 года. 

Кто покупает недвижимость в 2025 году

Главным участником рынка стал внутренний турецкий покупатель. Сегодня основную массу сделок совершают:

• молодые семьи и арендаторы, решившие приобрести собственное жильё

• инвесторы, стремящиеся сохранить капитал

• жители мегаполисов, переезжающие поближе к морю для более спокойной жизни.

Недвижимость в Аланье особенно востребована за счет развитой инфраструктуры для круглогодичного проживания.

Среди иностранцев лидерами по числу сделок остаются:

• Россияне (около 17% всех иностранных покупок);

• Иранцы (~9%);

• Украинцы (~7%);

• Немцы и иракцы (по ~6%).

Почему снижения цен не ожидается

Многие покупатели всё ещё задаются вопросом, стоит ли ждать снижения цен. Но экономическая логика говорит об обратном.

Во-первых, себестоимость строительства постоянно растёт. По официальным данным TÜİK, только за 2024 год:

• индекс стоимости строительных материалов увеличился на 26,2%;

• оплата труда в строительстве выросла более чем на 50%.

Во-вторых, инфляция и ослабление лиры продолжают подталкивать население к вложениям в недвижимость как в надёжный актив, поддерживая спрос.

В-третьих, предложение новых объектов ограничено: в популярных прибрежных районах свободных участков становится всё меньше, а затраты на инфраструктуру увеличиваются.

И наконец, ожидания самих застройщиков подтверждают позитивный настрой рынка: в первом полугодии 2025 года 76,2% девелоперов прогнозировали дальнейший рост цен, 23,8% — стабилизацию, и ни один не ожидал снижения.

Ситуация по районам Аланьи

Важно понимать, что ценовая коррекция 2023–2024 годов затронула не все сегменты рынка одинаково. Больше всего просели локации, которые были закрыты для оформления вида на жительство.

Закрытые для ВНЖ районы: умеренная коррекция цен

Четыре района Аланьи официально закрыты для ВНЖ — Махмутлар, Авсаллар, Каргыджак и Кестель.

В этих районах владельцы вынуждены корректировать цены, реагируя на уменьшение числа потенциальных покупателей. 

Открытые районы: спрос и рост стоимости

Совсем иная картина наблюдается в районах Аланьи, открытых для проживания иностранцев. Здесь цены уверенно держатся и даже показывают рост вслед за увеличением себестоимости строительства.

• Центр Аланьи, особенно зона пляжа Клеопатра, остаётся одной из самых востребованных локаций. Количество предложений ограничено, а спрос стабильно высок.

• Оба, благодаря близости центра и качественна застройки, также не испытала заметного снижения цен. Район по-прежнему открыт для ВНЖ и сохраняет высокий потенциал.

• Тосмур, Джикджилли, Конаклы и Паяллар входят в список открытых и демонстрируют устойчивый интерес со стороны покупателей. В этих зонах цены либо стабильны, либо плавно растут в рамках инфляции и роста себестоимости.

Как изменилась аудитория в среднем сегменте

В доступном ценовом сегменте произошла заметная перестройка. Место ушедших иностранных покупателей заняли турецкие семьи, решающие собственный жилищный вопрос. 

Официальная статистика подтверждает этот тренд:

• продажи готового жилья выросли на 27% за год,

• сделки в новостройках — лишь на 17%.

Застройщики стали ориентироваться на местный спрос — появляются больше проектов среднего класса, с компактными квартирами и упрощённой инфраструктурой, рассчитанных на семейных покупателей.

Распределение активности в Аланье сегодня напрямую зависит от статуса района по ВНЖ и уровня его престижности. Закрытые локации пережили умеренный откат цен и спад интереса, тогда как открытые и центральные зоны сохранили устойчивость.

Рынок новостроек Аланьи: меньше проектов — выше ценность

Отдельно стоит сказать о предложении на рынке новостроек. За последние пару лет в Турции заметно сократилось количество новых проектов – прямое следствие перегрева 2021–2022 годов, когда темпы строительства достигли максимума, а также последующего ужесточения правил для иностранцев.

Сокращение разрешений на строительство и новых проектов

По данным TÜİK, девелоперы стали значительно осторожнее:

• во втором квартале 2024 года суммарная площадь домов, получивших разрешение на строительство, была на 30,9% меньше, чем годом ранее;

• в первом квартале 2025 года число квартир с выданными разрешениями снизилось на 18,7% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го.

Многие компании отложили запуск новых проектов, ожидая снижения процентных ставок и стабилизации рынка. По итогам 2024 года объём ввода жилья оказался на 20–30% ниже, чем в пиковые годы.

Сдерживающим фактором стал и рост издержек, к которому добавились высокие банковские ставки, осложнив привлечение кредитного финансирования. 

Что это означает для покупателей

Сегодня новых проектов выходит значительно меньше, а большинство из них распродаётся ещё на этапе котлована. Конкуренция между новостройками снизилась, но за оставшиеся качественные объекты идёт борьба.

Официальные прогнозы на 2026 год сходятся в том, что существенного роста строительства не ожидается. Высокие ипотечные ставки и дорогие материалы будут сдерживать застройщиков, а потому рынок останется рынком продавца.
Новые условия от застройщиков 

На фоне всех изменений застройщики Аланьи адаптировали свои стратегии, предлагая клиентам более гибкие схемы покупки. Конкуренция выросла, и рынок из «рынка продавца» превратился в рынок возможностей для покупателя. 

Рассрочка и акции от застройщиков

Беспроцентная рассрочка — один из главных трендов последних лет. Если раньше её предлагали лишь на короткий срок в период стройки, то теперь условия стали значительно выгоднее.

• Увеличенный срок: В новых проектах рассрочка может достигать 5–7 лет — до 60–84 месяцев без процентов. Первоначальный взнос обычно составляет 20–40%, остальное делится на равные ежемесячные или квартальные платежи.

• Рассрочка на готовые объекты: Всё чаще встречается возможность купить уже построенную квартиру с рассрочкой на 1–2 года. Это альтернатива банковскому кредиту, только без процентов и с оплатой напрямую застройщику. Взнос выше (от 50%), но возможность приобрести готовое жильё в рассрочку стала распространённой практикой.

• Скидки при 100% оплате: Для покупателей, готовых оплатить всю сумму сразу, застройщики предоставляют скидки на последние квартиры (обычно 5-10%). Часто к этому добавляют подарки — техника, мебель, оформление ВНЖ или Тапу за счёт компании.

Инвестиционный потенциал Аланьи

Несмотря на снижение общего ажиотажа, недвижимость в Аланье остаётся востребованным инвестиционным активом. 

Доход от аренды и окупаемость жилья

Сезон аренды в Аланье длится почти весь год – квартиры востребованы с весны до поздней осени, а в последние годы и зимой.

По данным управляющих компаний:

• в высокий сезон (май–октябрь) квартиры приносят €700–1500 в месяц,

• в низкий сезон — €400 и выше.

В пересчёте на год средняя доходность составляет до 12% годовых в евро, значительно превышая показатели многих европейских рынков. 

Премиум-сегмент и гражданство через инвестиции

Не менее перспективным направлением остаётся покупка объектов под гражданство за инвестиции – интерес к турецкому паспорту среди граждан СНГ, Ближнего Востока и некоторых европейских стран остаётся высоким. Инвесторы готовы вкладывать крупные суммы, если вместе с недвижимостью получают доступ к гражданству страны, открывающей двери для проживания, ведения бизнеса и путешествий.

В Аланье представлено множество таких объектов — от вилл с видом на море до эксклюзивных пентхаусов в элитных резиденциях. Ликвидность такой недвижимости выросла: пока массовый рынок корректируется, состоятельные инвесторы предпочитают покупать качественные, редкие активы, зная, что через три года смогут их продать, сохранив гражданство.

Многие застройщики специально формируют линейки под гражданство — апартаменты и виллы, соответствующие условиям паспортной программы. 

Рынок реальной стоимости и ликвидные объекты

Недвижимость в Аланье даёт сразу несколько преимуществ:

• ежемесячный денежный поток от аренды

• возможность роста стоимости в долгосрочной перспективе

• дополнительные опции в виде ВНЖ или гражданства.

Рынок стал сбалансированным — теперь цена отражает не ажиотаж, а фундаментальные преимущества: климат, локацию, качество строительства и высокий спрос на комфортное проживание. Именно такие объекты сохраняют ликвидность и приносят прибыль даже без бурного роста рынка.

Почему не стоит откладывать покупку недвижимости

У некоторых покупателей сохраняется надежда на снижение цен, но ни один из экономических факторов не даёт оснований для снижения стоимости жилья.

Инфляция и рост себестоимости строительства

Даже если номинально квартира через год окажется на 5% дешевле в долларах, за это время инфляция «съест» куда больше:

• в лирах — до 30–40% покупательной способности,

• в валюте на депозите — около 5–7%.

Пока вы ждёте снижения цен, ваши сбережения теряют реальную стоимость. Недвижимость в Аланье остаётся одним из немногих инструментов, позволяющих сохранить капитал в условиях инфляции. 

Дефицит предложения и рост цен в долгосрочной перспективе

Даже без учёта инфляции у рынка есть объективные основания для стабильности:

• себестоимость строительства растёт двузначными темпами

• земли под застройку становится меньше

• новых проектов запускается всё меньше.

Застройщики не могут продавать жильё себе в убыток — рентабельность не позволяет. К тому же в Турции нет ипотечного пузыря: в августе 2025 года ипотека составляла лишь 13% сделок – отсутствует риск массовых дефолтов или обвала, как это бывало на других рынках.

Недвижимость как защита капитала и валютная диверсификация

Недвижимость в Турции привязана к твёрдой валюте и глобальному спросу. Если у вас есть средства на покупку, рациональнее инвестировать их в недвижимость, чем держать на счетах.

Квартира в Аланье фактически «привязывает» ваш капитал к евро или доллару:

• аренда приносит валютный доход

• стоимость на вторичном рынке также выражается в валюте

• вы страхуете себя от ослабления рубля, тенге, гривны и других национальных валют.

Купив сейчас, вы фиксируете цену и защищаетесь от будущих подорожаний. 

Как выбрать надёжный объект в Аланье

Безопасно ли сейчас покупать недвижимость в Аланье и как выбрать объект, чтобы инвестиция была безопасной, ликвидной и выгодной? Ниже — ключевые ориентиры.

Проверка документов

Перед покупкой убедитесь, что:

• Тапу (право собственности) действительно принадлежит продавцу,

• нет задолженностей по налогам и коммунальным,

• если это новостройка — у застройщика есть все разрешения на строительство и İskan (акт ввода в эксплуатацию).

Проверьте, что дом не самовольный, земля под ним оформлена, объект не под арестом и не заложен банку. Профессиональное сопровождение избавит от рисков и недоразумений.

Статус района для оформления ВНЖ

Если вы планируете оформить вид на жительство, важно выбирать объекты в районах, открытых для ВНЖ. На 2025 год в Аланье открыты:

Центр, Оба, Тосмур, Джикджилли, Конаклы, Паяллар, Тюрклер, Окурджалар и Демирташ.

Закрыты — Махмутлар, Кестель, Авсаллар и Каргыджак.

Список периодически пересматривается, поэтому перед покупкой стоит уточнить актуальный статус.

Если для вас получение ВНЖ критично, выбирайте только открытые районы. Если же цель — кратковременное пребывание или аренда, можно рассматривать и закрытые — они нередко предлагают более доступные цены. Но при последующей продаже иностранцу вопрос ВНЖ всё равно встанет, поэтому объекты в открытых районах всегда ликвиднее.

Локация и инфраструктура — что оценить до покупки

Выбирайте район, исходя из целей покупки:

• Для инвестиций под аренду подойдут Клеопатра, центр, Махмутлар, Оба — районы у моря и с туристической активностью.

• Для постоянного проживания  — Тосмур, Кестель (если ВНЖ не нужен), верхняя часть Обы.

Перед покупкой важно оценить инфраструктуру: насколько близко пляж, транспорт, школы, поликлиники, магазины, рынки. Отдельное внимание стоит уделить окружению: если рядом пустырь, стоит уточнить, не выделен ли он под строительство крупного комплекса или дороги.

Стоит узнать у муниципалитета планы развития района — например, строительство новой развязки, торгового центра или больницы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости в будущем.

Качество строительства и репутация застройщика

Если вы рассматриваете новостройку, необходимо изучить историю компании-застройщика – сколько лет она работает, сколько проектов завершила, соблюдала ли сроки, есть ли жалобы на качество. 

Проверьте качество строительства: тип фундамента, изоляцию, отделку фасада, шумо- и теплоизоляцию стен, инженерные системы. В климате Аланьи от этих факторов напрямую зависит комфорт проживания. 

Если застройщик отказывается показывать документы или вводит в заблуждение по срокам — это тревожный сигнал. Лучше выбрать надёжную компанию с прозрачными условиями, чем гнаться за минимальной ценой у неизвестного подрядчика.

Работа с лицензированным агентством

Работать стоит только с лицензированным агентством, имеющим регистрацию в Министерстве торговли. Сотрудничество с официальным агентством гарантирует прозрачность сделки: агент заключает письменный договор с клиентом, где указаны обязанности сторон, а в штате компании есть юрист, проверяющий все документы по объекту. Нелицензированные частные посредники часто работают без договоров и не несут ответственности

Избегайте «слишком выгодных» предложений

Если вам обещают виллу за $50 000 или доходность 15% годовых, стоит проявить осторожность: за громкими обещаниями часто скрываются риски — правовые, строительные или финансовые. Всегда проверяйте источник информации, не полагайтесь только на рекламные материалы.

Сравнивайте цены по аналогичным объектам, изучайте отзывы о проекте и компании, запрашивайте документы. Турецкий рынок достаточно прозрачен, чтобы можно было проверить всё заранее.

Готовы купить недвижимость в Аланье? Свяжитесь с Luxury Estate Turkey

Luxury Estate Turkey — лицензированное агентство недвижимости и член Ассоциации туристических агентств Турции TÜRSAB (лицензия категории А). Наша деятельность официально зарегистрирована и проходит регулярные проверки государственных органов. Мы — компания с безупречной репутацией, которому доверяют самые требовательные клиенты. 

Мы сопровождаем сделку от первого звонка до получения Тапу и берём на себя все организационные, юридические и правовые задачи. В нашем каталоге представлены только тщательно отобранные объекты от проверенных застройщиков и собственников. 

Свяжитесь с нами, чтобы получить персональную консультацию и подобрать недвижимость в Аланье.