Чи зараз саме час купувати нерухомість? Ринок, ціни та аналіз регіону

Ринок нерухомості Аланії 2025: Чи зараз гарний час для покупки?

Аланія залишається одним із найпопулярніших ринків нерухомості в Туреччині, популярним як серед іноземних покупців, так і серед місцевих жителів. Причини зрозумілі: м'який середземноморський клімат, довга берегова лінія з чистими пляжами та добре розвинена міська інфраструктура, яка забезпечує комфортне проживання цілий рік. Нерухомість в Аланії відома своєю високою ліквідністю — високий попит на оренду та стабільний ринок вторинного ринку роблять володіння нерухомістю тут як практичним, так і прибутковим.

Після інтенсивного періоду зростання цін ринок пройшов природну корекцію та досяг рівноваги. Ціни скоригувалися, ажіотаж вщух, а стабільність повернулася на новий рівень. Тепер, коли ринок збалансувався, саме час раціонально оцінити умови. Наступний аналіз, заснований на даних TÜİK та перевірених джерелах ринку, пояснює, чому 2025 рік пропонує одне з найсприятливіших вікон для купівлі нерухомості в Аланії.

Що сталося після буму на ринку нерухомості Аланії у 2021–2022 роках

Рекордні продажі та їх наслідки

2021–2022 роки встановили нові рекорди для сектора нерухомості Туреччини . Іноземні інвестиції досягли безпрецедентного рівня: на іноземних покупців припадало близько 5,7% усіх угод по країні, порівняно з 2–3% у звичайні роки. Провінція Анталія, до якої входить Аланія, спостерігалася ще більша концентрація — на початку 2022 року приблизно кожна четверта продана нерухомість належала іноземцю.

Ця хвиля капіталу повністю змінила ринковий ландшафт. Ціни різко зросли, попит перевищив пропозицію, і після цього стався будівельний бум. Забудовники поспішали запускати нові проекти, будуючи майже на кожній доступній ділянці. Найбільший приплив коштів надійшов від інвесторів з СНД, Близького Сходу та Європи. Результатом став космополітичний ринок, де ціни почали орієнтуватися на євро та долар, а не на ліру.

Від спекулятивних покупок до збалансованого ринку

Після піку 2022 року спекулятивна хвиля поступово зникла. Частка короткострокових інвесторів зменшилася, тоді як кількість вдумливих покупців — тих, хто зосереджений на довгостроковому доході від оренди, переїзді або збереженні капіталу — зросла. Після різкого зростання ціни відбулася помірна корекція, переважно в переоцінених об'єктах нерухомості, що дозволило ринку вийти з фази перегріву та досягти більш реалістичного балансу.

Структура попиту також зросла. Покупці стали більше звертати увагу на якість будівництва, репутацію забудовника та потенціал району, замість того, щоб гнатися за швидкою прибутковістю. В результаті ринок нерухомості Аланії перетворився зі спекулятивної арени на більш стабільне середовище інвестиційного класу. Хоча частка іноземних угод знизилася приблизно до 1–2% від загального обсягу продажів, внутрішній попит зріс, допомагаючи ринку підтримувати динаміку та стабільність.

Правила щодо посвідки на проживання та громадянства: як вони формували попит

Поріг дозволу на проживання — 200 000 доларів США

Ключовим фактором коригування після буму став перегляд урядом імміграційних правил. Мінімальна вартість нерухомості для отримання посвідки на проживання була уніфікована на рівні 200 000 доларів США, замінивши попередні пороги в 75 000 доларів США для великих міст та 50 000 доларів США для провінцій. Доступні квартири нижче цього рівня більше не відповідають вимогам для подання заяв на отримання посвідки на проживання, що відфільтрувало багатьох покупців з низьким бюджетом.

Громадянство за інвестиції — від 400 000 доларів США

Програма громадянства Туреччини за інвестиції залишається незмінною. Придбавши нерухомість вартістю щонайменше 400 000 доларів, інвестори можуть отримати турецький паспорт через три роки, за умови виконання всіх вимог. Поріг, підвищений з 250 000 доларів у 2022 році, з того часу залишається незмінним.

Вплив на профіль покупця

Ці регуляторні зміни змінили аудиторію Аланії. Звичайні покупці та спекулянти пішли з ринку, тоді як серйозні інвестори та кінцеві користувачі залишилися. Посилення правил короткострокової оренди, які забороняють туристичну оренду без ліцензії, також стримало спекулятивний попит.

Сьогодні іноземні покупці схильні обирати квартири та вілли вищої якості в усталених районах з довгостроковою ліквідністю. Преміальний сегмент, особливо нерухомість вартістю понад 400 000 доларів США, продовжує процвітати, оскільки відповідає вимогам громадянства та приваблює добре капіталізованих міжнародних клієнтів.

Ціни на нерухомість в Аланії в 2025 році: дані TÜİK і ринкові тенденції

Зростання продажів, стабільні ціни

За даними TÜİK, ринок житла Туреччини у 2025 році вступив у період виміряного зростання. Обсяги продажів зростають, структура попиту є здоровішою, а ціни відповідають реальним економічним показникам, а не спекуляціям.

У серпні 2025 року по всій країні було продано 143 319 будинків, що на 6,8% більше, ніж минулого року, і є одним з найвищих місячних показників за останній час. Стамбул лідирував з 21 814 продажами, далі йдуть Анкара (12 419) та Ізмір (7 695). Антальська провінція, до якої входить Аланія, зберегла стабільну тенденцію до зростання.

З січня по серпень 2025 року по всій країні було продано 978 070 одиниць, що на 21,3% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. Це свідчить про сильний та стійкий попит, незважаючи на жорсткіше регулювання.

Хто купує у 2025 році

Зараз на ринку домінують місцеві покупці. Більшість угод припадає на молоді сім'ї, що купують своє перше житло, інвестори, які захищають капітал від інфляції, та мешканці великих міст, які прагнуть спокійнішого способу життя біля моря. Розвинена інфраструктура та комфортні умови проживання в Аланії роблять її одним із найкращих напрямків для цієї демографічної групи.

Серед іноземців найбільшими групами покупців залишаються росіяни (близько 17% іноземних продажів), іранці (~9%), українці (~7%), а також німці та іракці (близько 6% кожна).

Чому ціни навряд чи впадуть

Багато потенційних покупців задаються питанням, чи можуть ціни впасти ще більше. Економічні показники свідчать про протилежне.

• Вартість будівництва: Дані TÜİK показують, що у 2024 році індекс вартості будівельних матеріалів зріс на 26,2%, тоді як витрати на оплату праці зросли більш ніж на 50%. Забудовники не можуть знизити ціни нижче собівартості виробництва без збитків.
• Інфляція та валютні тенденції: Постійна інфляція та слабка ліра спонукають місцевих жителів конвертувати заощадження в реальні активи, підтримуючи попит на житло як безпечну гавань.
• Обмежена пропозиція землі: у популярних прибережних районах доступна земля майже вичерпана, а витрати на інфраструктуру продовжують зростати.
• Очікування забудовників: У першій половині 2025 року 76,2% забудовників прогнозували подальше зростання цін, 23,8% прогнозували стабільність, і жоден не очікував зниження.

Ці фактори разом підтримують стабільне або помірне зростання цін, а не якесь значне падіння.

Найкращі райони для купівлі нерухомості в Аланії: відкриті та обмежені зони для отримання дозволів на проживання

Обмежені райони: помірні виправлення

Чотири райони офіційно закриті для реєстрації нових дозволів на проживання:Махмутлар, Авсаллар, Каргиджак та Кестель.В результаті продавцям у цих районах довелося дещо скоригувати ціни, щоб врахувати зниження іноземного попиту. Незважаючи на це, нерухомість там залишається привабливою для покупців, які зосереджені виключно на використанні для відпочинку або здачі в оренду, оскільки ціни часто більш конкурентні.

Відкриті райони: високий попит та зростання вартості

Райони, відкриті для отримання дозволів на проживання, продовжують демонструвати високі показники.Центр міста, пляж Клеопатри, Оба, Тосмур, Джикджиллі, Конакли та Паялларпідтримують здоровий попит та стійкі ціни.

Центр міста, зокрема район пляжу Клеопатри, залишається найпрестижнішим та найобмеженішим за пропозицією місцем в Аланії . Оба зберегла свій високий статус завдяки близькості до центру, сучасним забудовам та сімейній атмосфері. Тосмур та Джикджиллі пропонують аналогічні переваги, тоді як Конакли та Паяллар швидко розвиваються завдяки покращеній інфраструктурі.

Зсув середнього ринку

Найбільших структурних змін зазнав доступний сегмент. Оскільки багато іноземних покупців з низьким бюджетом покинули ринок, їхнє місце зайняли турецькі сім'ї. Дані TÜİK показують, що продажі готових будинків зросли на 27% у річному обчисленні, порівняно зі зростанням обсягів новобудов на 17%.

Забудовники зараз адаптують більше проектів до потреб місцевих покупців — компактні квартири зі спрощеними зручностями, орієнтовані на сім'ї, які хочуть мати практичне житло поблизу шкіл та робочих місць.

Нові забудови в Аланії: менше проектів, більша цінність

Після буму 2021–2022 років будівельний сектор Туреччини вступив у фазу стримування. Багато забудовників призупинили або відклали проекти у відповідь на зростання витрат, зростання процентних ставок та суворіші правила для іноземних покупців.

За даними TÜİK, загальна площа будівель, яким було видано дозволи на будівництво у другому кварталі 2024 року, була на 30,9% меншою, ніж роком раніше. У першому кварталі 2025 року кількість житлових одиниць, які отримали дозволи, зменшилася на 18,7% порівняно з першим кварталом 2024 року. Багато компаній відклали запуск нових об'єктів, очікуючи на зниження витрат на фінансування та чіткіші економічні перспективи.

До кінця 2024 року загальні обсяги введення житла були на 20–30% нижчими за пікові рівні. Підвищені ціни на матеріали та високі ставки кредитування зробили масштабне будівництво менш доцільним. Результат: на ринок виходить менше проектів, а пропозиція якісних новобудов стала більш обмеженою.

Для покупців ця нестача збільшує довгострокову вартість існуючих та поточних забудов. Більшість нових проєктів в Аланії зараз розпродаються під час будівництва. Офіційні прогнози на 2026 рік свідчать про те, що будівельна активність залишатиметься помірною, а це означає, що ринок, ймовірно, залишиться ринком продавців для першокласних, високоякісних активів.

Плани розстрочки та спеціальні пропозиції для забудовників

Розробники адаптувалися до нового середовища, пропонуючи покупцям більш гнучкі варіанти оплати та креативні стимули.

• Безвідсоткові плани розстрочки:Якщо раніше умови оплати під 0% обмежувалися короткими періодами будівництва, то зараз багато забудовників пропонують графіки до5–7 років (60–84 місяців)без відсотків. Початкові внески зазвичай становлять від 20 до 40%, а залишок розподіляється на рівні щомісячні або щоквартальні платежі.
• Розстрочка на готову нерухомість:Покупці іноді можуть придбати готові квартири з розстрочкою на 1–2 роки безпосередньо у забудовника, уникаючи банківських кредитів. Початкові внески починаються приблизно від 50%, що робить це зручним рішенням для тих, хто хоче заселитися негайно.
• Знижки та бонуси:Забудовники часто пропонуютьзнижки 5–10%за повну передоплату. Додаткові стимули можуть включати безкоштовні пакети меблів, побутову техніку, покриття витрат на оформлення правовстановлюючого документа (TAPU) або допомогу з оформленням посвідки на проживання.

Ці гнучкі умови дозволяють покупцям вийти на ринок Аланії з керованими структурами оплати, одночасно забезпечуючи собі преміальну нерухомість на вигідних умовах.

Інвестиційний потенціал нерухомості Аланії

Дохідність від оренди та заповнюваність

Незважаючи на охолодження спекулятивної хвилі, Аланія залишається одним із найпривабливіших міст Туреччини для інвестицій у нерухомість. Сезон оренди триває майже весь рік — з ранньої весни до пізньої осені, і все частіше протягом зимових місяців.

За даними місцевих керуючих компаній:

• Протягом високого сезону (травень–жовтень) середній щомісячний дохід від оренди коливається від700 до 1500 євро.

• У низький сезон ціни починаються від400 євро на місяць.

Річна валова дохідність може сягати12% у євро, що значно перевищує показники порівнянних середземноморських напрямків. Така прибутковість у поєднанні зі зростанням капіталу робить Аланію привабливим ринком для інвесторів, які шукають стабільний дохід у євро.

Преміальна нерухомість та громадянство за інвестиції

Сегмент нерухомості, що відповідає вимогам програми громадянства Туреччини, залишається особливо сильним. Покупці з країн СНД, Близького Сходу та Європи продовжують розглядати турецьке громадянство як цінний актив, що забезпечує мобільність, право на проживання та можливості для ведення бізнесу.

В Аланії забудовники активно розробляють портфелі, що відповідають порогу в 400 000 доларів США — від розкішних вілл з панорамним видом на море до висококласних пентхаусів у сучасних комплексах. Ліквідність у цій категорії залишається високою: заможні інвестори знають, що можуть продати нерухомість через три роки, зберігаючи громадянство.

Ринок реальної вартості

Ринок Аланії досяг точки рівноваги, де ціни тепер відображають внутрішню вартість, а не спекулятивний попит. Розташування, якість будівництва та інфраструктура визначають ціноутворення набагато більше, ніж ажіотаж.

Добре побудовані, вдало розташовані об'єкти нерухомості підтримують ліквідність і приносять довгостроковий прибуток, навіть у стабільний період ринку. Для інвесторів, які зосереджені на збереженні капіталу та доході від оренди, така зрілість сигналізує про надійність, а не про стагнацію.

Чому очікування купівлі нерухомості в Аланії може коштувати дорожче

Інфляція та ерозія заощаджень

Відкладати покупку в надії на зниження цін рідко виправдовується. Навіть якщо номінальна ціна нерухомості в доларах падає на 5%, інфляція значно знижує її вартість.

• У турецьких лірах купівельна спроможність може падатина 30–40%на рік.

• За депозитами в іноземній валюті реальна дохідність рідко перевищує5–7%.

Натомість, нерухомість забезпечує відчутний захист від інфляції та волатильності валютних курсів.

Зростання вартості будівництва та дефіцит землі

Витрати на будівництво продовжують зростати двозначними темпами, тоді як доступна прибережна земля стає дедалі обмеженішою. Забудовники не можуть будувати нижче собівартості, а отже, не мають можливості для зниження цін.

Крім того, в Туреччині немає іпотечної бульбашки: у серпні 2025 року іпотечні кредити становили лише13%від загального обсягу угод з житлом. Це усуває ризик масових дефолтів або примусових продажів, які зазвичай призводять до зниження цін на надмірно заборгованих ринках.

Нерухомість як засіб збереження вартості

Нерухомість в Аланії ефективно прив'язує ваш капітал до твердої валюти.

• Дохід від оренди деномінований у євро.

• Ціни перепродажу зазвичай вказуються в євро або доларах.

• Власники диверсифікують свою діяльність, уникаючи ослаблення валют своїх країн.

Купівля зараз дозволяє покупцям зафіксувати сьогоднішній рівень цін, захищаючи статки від інфляції та коливань обмінного курсу.

Як безпечно купити нерухомість в Аланії

Перевірте всю документацію

Перш ніж підписувати будь-який договір, переконайтеся, що:

• ТАПУ(свідоцтво про право власності)правильно зареєстровано на ім'я продавця.

• Немає жодної заборгованості за податки та комунальні послуги.

• Для нових будівель забудовник має дійсні дозволи на будівництво таİskan (сертифікат про введення в експлуатацію).

Ліцензоване агентство та юридичний експерт повинні перевірити ці документи, щоб усунути ризик.

Статус території для отримання дозволів на проживання

Станом на 2025 рік для отримання дозволу на проживання відкриті такі регіони : центр міста, Оба, Тосмур, Джікчіллі, Конакли, Паяллар, Тюрклер, Окурджалар і Демірташ.

Наступнізакриті:Махмутлар, Кестель, Авсаллар і Каргиджак.

Якщо ви плануєте подати заявку на отримання житла, купуйте лише у відкритих районах. Якщо право на отримання житла не є пріоритетом, обмежені регіони можуть пропонувати доступніші варіанти, але відкритірайонизавжди мають вищу ліквідність для майбутнього перепродажу.

Оцінка планів інфраструктури та розвитку району

Оберіть місцевість, виходячи зі своїх цілей.

• Для інвестицій в оренду: пляж Клеопатри, Центр, Махмутлар та Оба найкраще підходять для туризму та мають високий попит.

• Для постійного проживання: Тосмур, верхня частина Оби та Кестель (для покупців, які не планують проживати) пропонують тихіше середовище з хорошими зручностями.

Перед покупкою перевірте інфраструктуру: відстань до моря, транспортну доступність, школи, клініки, магазини та ринки. Перегляньте муніципальні плани щодо нових доріг, торгових центрів або громадських закладів, які можуть вплинути на майбутню вартість нерухомості.

Оцінка якості будівництва та репутації забудовника

Дослідіть історію забудовника: роки роботи, завершені проекти та дотримання термінів. Ретельно перевірте якість будівництва: фундамент, гідроізоляцію, оздоблення фасаду, ізоляцію та механічні системи. У кліматі Аланії ці деталі безпосередньо впливають на комфорт та енергоефективність.

Уникайте забудовників, які не бажають ділитися дозволами чи інформацією про графіки; прозорість має вирішальне значення.

Працюйте лише з ліцензованими агентствами

Завжди співпрацюйте з ліцензованим агентством нерухомості, зареєстрованим у Міністерстві торгівлі. Такі агентства підписують офіційні угоди з клієнтами та наймають юристів-фахівців, які перевіряють кожен крок угоди. Неліцензовані посередники часто діють неформально та не несуть жодної відповідальності — ризик, на який не варто йти під час купівлі за кордоном.

Будьте обережні з нереалістичними пропозиціями

Якщо хтось рекламує віллу за 50 000 доларів або обіцяє 15% річної прибутковості, поставтеся до цього скептично. Надмірно щедрі пропозиції зазвичай приховують юридичні, будівельні чи фінансові проблеми. Завжди порівнюйте подібні об'єкти нерухомості, запитуйте документацію та консультуйтеся з фахівцями, перш ніж вкладати кошти.

Купуйте нерухомість в Аланії з Luxury Estate Turkey

Luxury Estate Turkey – ліцензоване агентство нерухомості та член TÜRSAB (ліцензія класу А) . Наша діяльність офіційно зареєстрована та регулярно перевіряється турецькими органами влади. Нам довіряють вибагливі клієнти, які очікують експертності, прозорості та персоналізованого обслуговування.

Наша професійна команда супроводжуватиме вас на кожному етапі — від першої консультації та вибору нерухомості до передачі права власності Tapu — вирішуючи всі юридичні, фінансові та організаційні питання. Ми пропонуємо кураторський портфель перевірених квартир, вілл та комерційної нерухомості від авторитетних забудовників та приватних власників.

Якщо ви готові інвестувати в найперспективніший прибережний ринок Туреччини, зверніться доLuxury Estate Turkeyсьогодні. Наші експерти допоможуть вам оцінити поточні можливості, забезпечити найкращі умови та придбати нерухомість в Аланії, яка ідеально відповідає вашому способу життя та інвестиційним цілям.