Автор: Luxury Estate Turkey
Просмотрено 39 раз
08 Октябрь 2025
Глобальные тенденции последних лет показывают: всё больше людей готовы покупать недвижимость в Турции без личного присутствия. Пандемия ускорила процесс, сделав цифровые инструменты привычной частью сделок. Виртуальные туры, видеозвонки и 3D-просмотры стали стандартом. Многие агенты проводят показы через WhatsApp, Zoom или FaceTime, проходя по объекту с камерой и отвечая на вопросы в реальном времени. Съемка 360° и дроны позволяют рассмотреть дом и его окружение во всех деталях.
Покупка «на расстоянии» превращается в новый стиль инвестиций для тех, кто ценит скорость и удобство. Доля покупателей, готовых приобрести жильё без личного осмотра, значительно выросла – молодые инвесторы воспринимают недвижимость как сферу, где онлайн-сервисы делают процесс от поиска до сделки проще и быстрее.
Турция сегодня – одна из стран, где формат дистанционных продаж недвижимости получил наибольшее развитие. Во-первых, рынок традиционно популярен у иностранцев: по данным Турецкого института статистики (TÜİK), в 2022 году иностранцы приобрели рекордные 67 490 объектов жилья. Несмотря на спад в 2023–2024 годах, интерес остаётся высоким, прежде всего со стороны покупателей из Европы, Ближнего Востока и стран СНГ.
Во-вторых, Турция быстро создала условия для безопасных онлайн-сделок. Запущена система WebTapu для удалённой работы с кадастром, а за рубежом начали открываться международные офисы турецкого земельного реестра. Так, оформить сделку можно, даже не приезжая в страну: например, в Берлине уже работает представительство кадастра, а к 2025 году планируется открыть ещё 12 офисов в 10 странах.
По оценкам агентств, всё больше иностранных покупателей готовы приобретать недвижимость в Турции дистанционно, полагаясь на видео-просмотры и профессиональное сопровождение. Среди самых востребованных направлений — Анталья, Аланья и Бодрум. Квартиры в Аланье часто выбирают как для инвестиций, так и для переезда всей семьи, и всё чаще сделки проходят полностью онлайн.
Опыт пандемии показал, что турецкие застройщики и риэлторы умеют проводить сделки «под ключ» без личного присутствия клиента, и этот формат доказал свою эффективность на практике.
В Турции действует строгая государственная система регистрации недвижимости, надёжно защищающая покупателя, в том числе при дистанционной сделке. Подписанный договор купли-продажи сам по себе не даёт права собственности — оно подтверждается исключительно получением Тапу в Управлении земельного кадастра.
Все переходы прав фиксируются именно в кадастре (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), и ни одна сделка не совершается без участия этого органа. После проверки документов управление назначает дату финального оформления, где стороны (или их доверенные представители) подписывают акт перехода права собственности в присутствии должностного лица кадастра.
Каждая сделка проходит через государственную систему, исключая махинации вроде двойной продажи одного объекта. Только получив официальное свидетельство — Тапу — покупатель становится полноправным владельцем. Этот документ закрепляет безусловное право собственности, которое невозможно оспорить даже в суде (исключение — мошенничество и т.д.).
Приобретая жильё удалённо, инвестор защищён наравне с теми, кто оформляет сделку лично. Кадастровое управление не допустит регистрации, пока не убедится в чистоте объекта и правильности документов, фактически проводя финальную проверку перед выдачей титула.
Отчёт об оценке недвижимости (экспертная оценка) — другой инструмент безопасности сделки. Его готовит лицензированный оценщик, аккредитованный Агентством банковского регулирования и контролируемый Советом по рынкам капитала (SPK).
Отчет необходим только в отдельных случаях: при покупке недвижимости для получения гражданства за инвестиции (порог $400 000) или при оформлении ипотеки. В этих ситуациях документ подтверждает реальную стоимость объекта, позволяя выполнить условия программы или получить кредит.
Для стандартной покупки отчёт не обязателен, и многие сделки проходят без него. Тем не менее инвесторы часто заказывают его добровольно как дополнительную защиту. В отчёте содержатся основные сведения: рыночная стоимость, площадь, год постройки и юридические детали — например, наличие долгов у собственника или обременений на объекте. Стоимость услуги относительно невелика, при этом отчёт помогает убедиться в обоснованности цены и чистоте документов.
Доверенность — основной инструмент, позволяющий оформить покупку недвижимости без личного присутствия. С её помощью покупатель официально поручает представителю (адвокату или агенту) право подписывать все необходимые документы и завершить сделку от его имени.
Документ оформляется нотариально и должен быть заверен для международного использования. Если покупатель находится за пределами Турции, есть два варианта:
обратиться в турецкое консульство своей страны и выдать доверенность напрямую
оформить доверенность у местного нотариуса и проставить апостиль по Гаагской конвенции.
В доверенности нужно чётко указать полномочия представителя: приобретение объекта, подписание договора, регистрация Тапу. Также обязательна фотография доверителя. Готовый документ с апостилем переводится на турецкий язык и принимается турецким кадастром.
После этого представитель — обычно лицензированный агент — проводит сделку полностью: от подачи заявки до получения свидетельства о собственности. Важно помнить, что оформление доверенности — единственный шаг, требующий личного визита в нотариат или консульство.
Процесс начинается с подбора и онлайн-просмотров объектов. После того как клиент обозначает бюджет, желаемую локацию и параметры жилья, агентство формирует подборку подходящих вариантов и организует дистанционные показы. Обычно они проходят по видеосвязи — через WhatsApp или Zoom. Агент подключается прямо из квартиры или виллы, проводит виртуальную экскурсию по комнатам, демонстрирует вид из окон, подъезд и территорию комплекса.
Клиент может попросить остановиться на деталях: проверить напор воды, качество отделки, обзор с террасы, уровень шума на улице. Дополнительно предоставляются 3D-туры, съёмка с дронов, планы этажей и фотоматериалы. Многие новые жилые комплексы в Турции уже имеют готовые панорамные туры на своих сайтах.
В итоге за один вечер можно “посетить” несколько объектов в разных районах, экономя время и помогая быстрее выделить наиболее подходящий вариант. При необходимости остаётся возможность приехать для финального осмотра лично, но в большинстве случаев дистанционных просмотров достаточно, чтобы принять решение или сузить выбор до одного объекта.
Когда объект выбран, наступает этап переговоров и юридической проверки (due diligence). Переговоры о цене и условиях сделки ведутся дистанционно через агентство: риелтор представляет интересы покупателя, обсуждает возможную скидку, форму и график оплаты, сроки сдачи (если речь о новостройке) и другие детали.
Параллельно юристы агентства проводят проверку объекта. В первую очередь анализируется Тапу, где должны совпадать адрес и данные владельца и отсутствовать обременения. Запрос в кадастр позволяет убедиться, что квартира не заложена, не находится под арестом и не вовлечена в судебные споры.
Если речь о новостройке, дополнительно проверяются документы застройщика: лицензия на строительство, проектная документация, акт ввода в эксплуатацию (iskan). Также изучаются документы продавца — паспорт, налоговый номер, а для компаний ещё и регистрационные свидетельства. Отдельно проверяется отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
Важный элемент — соответствие заявленных характеристик фактическим: площадь, планировка, назначение объекта (жилой или коммерческий фонд). Такой многоуровневый аудит особенно необходим при дистанционной сделке.
До завершения проверки переводить аванс не рекомендуется. Только когда подтверждена чистота объекта и готовность к продаже, стороны переходят к подписанию договоров и оплате.
Следующий шаг — зафиксировать договорённости документально и финансово. Обычно сначала подписывается предварительный договор купли-продажи. Сделать это можно дистанционно: продавец отправляет текст договора по e-mail, покупатель распечатывает, подписывает и пересылает скан или фото. При необходимости оригинал направляется курьером. Нотариальное удостоверение требуется лишь в особых случаях, например, если объект покупается для программы гражданства без готового Тапу или речь идёт о строящемся доме. В остальных ситуациях достаточно простой письменной формы.
После подписания договора наступает этап оплаты — в Турции расчёты традиционно проходят банковским переводом. Иностранец обычно отправляет средства через SWIFT на счёт продавца или застройщика. Важно, чтобы реквизиты плательщика и получателя совпадали с данными в договоре, а назначение платежа содержало ссылку на сделку.
Для граждан стран под санкциями вопрос перевода решается через банки, работающие без ограничений, или через дружественные юрисдикции. Кроме того, иностранные покупатели обязаны конвертировать валюту в лиры через турецкий банк и получить справку об обмене — эту процедуру обычно сопровождает юрист.
Финальное подписание перехода Тапу проходит в Управлении кадастра. Если покупатель действует через доверенность, вместо него присутствует уполномоченный представитель или риэлтор. В назначенный день стороны в присутствии госслужащего подписывают документы, сделка фиксируется в реестре, и покупателю выдаётся новый Тапу. Оригинал свидетельства можно получить лично или переслать курьером, электронный дубликат доступен сразу. С этого момента покупатель становится полноправным собственником, даже если ни разу не приезжал в Турцию.
Преимущество дистанционной покупки очевидно: вы экономите и время, и деньги, отказавшись от множества поездок. При традиционной схеме покупателю нередко приходится несколько раз лететь в Турцию — сначала на просмотры, потом на сделку, а иногда и для оформления отдельных документов. В онлайн-формате число визитов сводится к нулю или минимуму.
Вы можете выбирать недвижимость, находясь дома или в офисе, вместо того чтобы тратить дни на перелёты и осмотры. Для инвесторов и семей с детьми это особенно важно: не нужно брать отпуск или вырывать детей из школы ради поездки. Экономия очевидна и в финансовом плане — не тратятся средства на авиабилеты, гостиницу, транспорт в чужой стране.
Сделка проходит быстрее: не приходится ждать подходящего рейса или согласовывать график всех участников для личной встречи. В нашей практике бывали случаи, когда от первого онлайн-запроса клиента до завершения сделки по покупке квартиры в Аланье проходило меньше двух недель — все вопросы решались дистанционно. Если же покупатель хочет присутствовать лично на каком-то этапе, визит можно ограничить одним-двумя днями (например, для окончательного выбора объекта и оформления доверенности), вместо долгих ознакомительных туров.
Рынок недвижимости Турции, особенно премиальный сегмент, характеризуется высокой конкуренцией за качественные объекты. Дистанционный формат даёт инвестору доступ к предложениям, которые редко попадают в открытый рынок. Речь идёт о закрытых или срочных продажах: некоторые владельцы не публикуют жильё в общих базах — такие объекты появляются только в агентской сети. Получив от нас информацию онлайн, вы сможете первым рассмотреть эксклюзивный вариант, не дожидаясь появления объявления в открытом доступе.
То же самое касается квартир на старте продаж в новых жилых комплексах. В первые дни именно лучшие планировки и самые выгодные цены уходят в первую очередь. При классическом подходе вы тратите время на перелёт и осмотры, и за это время самые интересные варианты могут быть уже проданы. При дистанционной схеме всё происходит оперативно: мы организуем виртуальный тур в день выхода проекта на рынок, вы принимаете решение и сразу резервируете квартиру онлайн. Задаток вносится в тот же день — объект закреплён за вами.
Дистанционная покупка не ограничивает, а наоборот, расширяет ваши возможности: она позволяет своевременно выйти на эксклюзивные объекты и оперативно закрепить лучшие предложения, независимо от того, где вы находитесь.
Для многих покупателей недвижимость в Турции интересна не только как актив, но и как инструмент для переезда или получения второго паспорта. Дистанционная сделка позволяет воспользоваться этими возможностями сразу, без отсрочек.
Вид на жительство
Владение жильём даёт иностранцу право на вид на жительство (ВНЖ). Если кадастровая стоимость объекта составляет от $200 000, можно оформить краткосрочный ВНЖ. Его выдают на 1–2 года с правом продления, пока недвижимость остаётся в собственности. Статус распространяется и на членов семьи — супруг(а) и дети получают резидентские карты вместе с владельцем.
Всё это возможно и при дистанционной покупке: после регистрации Тапу ваш представитель подаёт документы, и к вашему приезду в Турцию процедура уже будет завершена или находиться на финальной стадии.
Гражданство Турции
Тем, кто рассматривает турецкое гражданство, удалённый формат тоже подходит. Программа CBI требует инвестировать $400 000 в недвижимость и сохранять её в собственности не менее трёх лет. Как только вы получаете Тапу, наш юрист запрашивает Сертификат соответствия (подтверждающий, что объект подходит для программы) и формирует пакет для МВД. Через 6–8 месяцев процесс завершается выдачей турецкого паспорта. Всё это время необязательно находиться в стране: присутствие требуется только для биометрии и присяги, а иногда и эти процедуры проходят через консульство.
Главный риск при покупке недвижимости — проблемы с документами. Покупатель не может лично проверить объект, поэтому возникают закономерные опасения: вдруг у продавца нет прав собственности, квартира «висит» в аресте или с долгами, и право оформить её на себя будет невозможно?
Решение одно: опираться на систему due diligence. Профессиональное агентство полностью берет на себя юридическую проверку.
Другой риск — мошенничество. Случаи, когда продают «фейковую» недвижимость или чужое жильё, в Турции крайне редки. Каждая сделка завершается в кадастровом управлении, где личность продавца проверяется официально, а права собственности сверяются с реестром. На этапе онлайн-показов агент подключается прямо с места, демонстрируя реальный объект и его состояние. Таким образом исключаются «подмены картинок».
Главное условие — работать через лицензированное агентство недвижимости. Агенты несут ответственность за чистоту сделки — вы получаете такую же степень уверенности, как при личном присутствии.
Финансовый этап дистанционной покупки — самый важный для инвестора. Главный принцип — все расчеты проходят только официальными путями, по документально закрепленным реквизитам.
Прежде всего, перевод средств осуществляется на расчетный счет продавца или застройщика, указанный в договоре. Переводы на личные карты или «по устной договоренности» исключены. Реквизиты всегда фиксируются письменно, на фирменном бланке, и дополнительно подтверждаются по телефону или видеосвязи, чтобы исключить возможность подмены.
Надежный способ — открыть счет в турецком банке на свое имя, перевести средства на него, а затем самостоятельно перечислить деньги продавцу в лирах через внутренний платеж. Так вы получаете полный контроль: деньги сначала поступают вам, и только после этого уходят по назначению. Если времени на открытие счета нет, возможен прямой SWIFT-перевод — при условии соблюдения формальностей и проверки назначения платежа.
Максимальный уровень защиты обеспечивает государственная эскроу-система TapuTakas: деньги блокируются на счете Takasbank и переводятся продавцу только после регистрации Тапу на имя покупателя. Это исключает риск того, что оплата уйдет раньше, чем вы станете собственником.
Каждый платеж фиксируется документально: вы получаете копии поручений, а в кадастровом управлении стороны подписывают акт о полном расчете. Дополнительно мы перепроверяем все реквизиты и суммы, а по желанию клиента сопровождаем сам процесс перевода по видеосвязи, чтобы подтвердить корректность каждой детали.
Роль лицензированного агентства в покупке недвижимости в Турции онлайн трудно переоценить. Закон уже сам по себе накладывает фильтр: работать с объектами могут только компании с официальным сертификатом, отсеивая случайных посредников. Но главное — это практическая функция агентства как представителя покупателя на месте.
Агентство экономит ваше время и снижает риски, отбирая только проверенные варианты. Клиенту предоставляются все основные документы: копии Тапу, лицензии застройщика, справки об отсутствии долгов. Самостоятельно иностранцу получить эти бумаги зачастую невозможно.
Риэлтор готовит двуязычные договоры, разъясняет условия, следит за выполнением формальностей. Агентство также помогает выстроить схему оплаты: от внесения задатка до использования TapuTakas. Репутация для лицензированной компании — главный капитал, поэтому любые намёки на мошенничество исключены. Кроме того, действует страховка профессиональной ответственности, которая финансово защищает клиента на случай ошибок.
Luxury Estate Turkey с 2015 года сопровождает иностранных покупателей на рынке недвижимости в Стамбуле, Анталье, Аланье и других регионах, выстраивая процесс дистанционной покупки максимально удобно и безопасно. Дистанционные просмотры и консультации стали нашим стандартом: они экономят время, сохраняют прозрачность и помогают принимать решения без лишних сомнений.
Работа всегда начинается с детальной консультации. На основе целей и пожеланий клиента подбирается индивидуальная коллекция объектов с презентациями: качественные фото, видеообзоры, планировки, описание инфраструктуры.
Следующий шаг — виртуальные показы. Агент выезжает на объект и связывается с клиентом по видеосвязи (WhatsApp, Zoom). В режиме реального времени показываются все помещения, вид из окон, придомовая территория, подъездные пути и парковка. По запросу можно снять крупным планом отделку, включить технику, пройти пешком до ближайшего пляжа или запустить дрон для панорамных кадров. Менеджер рассказывает о застройщике, возрасте здания, соседях, ближайших школах, магазинах и транспорте. Каждый вопрос клиента фиксируется и прорабатывается отдельно после тура.
Отличие Luxury Estate Turkey — комплексное сопровождение сделки «под ключ». Мы полностью берем на себя оформление недвижимости, особенно если клиент находится за пределами Турции и не может присутствовать лично.
Как это выглядит на практике? Допустим, вы дистанционно выбрали квартиру в Аланье и подтвердили готовность купить. Мы подготавливаем предварительный договор на русском и турецком языках, фиксируя цену, сроки передачи ключей и прочие условия, и собираем и проверяем все документы объекта. Все бумаги мы пересылаем вам в сканах, чтобы вы лично убедились в чистоте сделки.
Затем мы готовим проект доверенности с прописанными полномочиями и направляем вместе с инструкцией по оформлению у себя в стране. Если вы решите приехать в Турцию хотя бы на день, мы организуем все так, чтобы за визит вы успели и увидеть объект, и оформить доверенность у нотариуса.
После получения доверенности мы действуем от вашего имени. На основании сканов бронируем дату сделки в кадастре, подаем документы, оформляем налоговый номер (ИНН) дистанционно и при необходимости открываем счет в турецком банке для расчетов и будущих платежей. Параллельно консультируем вас по переводу денег, предоставляем реквизиты, контролируем поступление средств на счет продавца.
В назначенный день мы представляем ваши интересы в Управлении кадастра, проверяем финальные бумаги, подписываем документы и получаем Тапу (свидетельство о собственности) на ваше имя. В тот же день вы получаете скан свидетельства, а оригинал мы пересылаем вам или храним до вашего приезда. Если планируется оформление ВНЖ или гражданства, мы также готовим и подаем все документы через доверенное лицо.
В большинстве случаев сделки мы завершаем в течение 2–4 недель с момента выбора объекта. Основное время занимает подготовка документов и проведение международных банковских переводов.
Нет, необязательно. Вы можете оформить покупку полностью удалённо, не приезжая в Турцию ни разу — это прямо предусмотрено турецким законодательством.
Резервирование объекта оформляется через внесение задатка на счёт продавца или застройщика — дистанционно, обычным банковским переводом. Все платежи проходят прозрачно и документально подтверждаются.
Ваши деньги защищены договором: после получения задатка продавец не имеет права продать объект другому, иначе обязан вернуть сумму в двойном размере. Если же вы сами отказываетесь от сделки, задаток остаётся у продавца как компенсация — это стандартная практика в Турции.
Полноценная сделка купли-продажи, зарегистрированная в кадастре, является окончательной и отмене не подлежит — с момента внесения записи в реестр вы становитесь полноправным собственником со всеми правами и обязанностями. Поэтому важно убедиться ещё на этапе выбора и проверки, что объект полностью соответствует вашим ожиданиям.
Если у вас остаются сомнения, лучше приехать лично до завершения сделки — мы всегда идём навстречу и помогаем организовать визит.
Иметь счет в турецком банке желательно, но не обязательно. Покупку можно оплатить и напрямую — переводом с вашего зарубежного счёта на официальный счёт продавца. Однако наличие собственного банковского счёта в Турции значительно упрощает все дальнейшие процессы. С него удобно оплачивать госпошлину при регистрации сделки, коммунальные услуги, налоги и другие регулярные расходы, связанные с содержанием недвижимости.
Гражданство Турции за инвестиции 
YouTube
Инстаграм 
Facebook 
WhatsApp 
Телеграм 
