Автор: Luxury Estate Turkey
Просмотрено 61 раз
18 Октябрь 2025
Средиземноморская Аланья переживает рост рынка недвижимости. В 2025 году средняя стоимость жилья достигает около 1500 € за 1 м², а в престижных районах — до 2000 €. Такой рост объясняется устойчивым спросом со стороны иностранных покупателей — прежде всего из Европы, России и стран Ближнего Востока — при ограниченном предложении в востребованных локациях.
Однако Аланья — не единый рынок, а несколько разнохарактерных районов, каждый со своим ритмом, уровнем развития и инвестиционным потенциалом. Разница в удалённости от центра и пляжа, инфраструктуре и этажности застройки напрямую влияет на стиль жизни владельца и доходность вложений.
Выбор района — один из основных факторов выгодной покупки недвижимости в Аланье. Локация определяет не только комфорт проживания, но и то, насколько выгодной окажется инвестиция в долгосрочной перспективе.
Чтобы подобрать район под ваши запросы, важно понимать, зачем вы покупаете недвижимость. Инвестору, который ориентируется на доход от аренды, потребуется один набор критериев, а семье или пенсионеру, рассчитывающим на комфортное проживание, — совсем другой. Универсального «лучшего района в Аланье» не существует — каждый отвечает целям разных категорий покупателей.
Если ваша цель — инвестиции и сдача жилья, выбирайте районы с высоким туристическим спросом. В приоритете — близость к морю и центру, насыщенная инфраструктура, удобства и транспортная доступность. Такие локации дают более высокую отдачу от аренды и устойчивый доход: долгосрочная аренда в Аланье приносит 6–8 % годовых, а краткосрочная — до 10%.
Если же вы покупаете жильё для постоянного проживания — с семьёй или на пенсии — критерии меняются. На первый план выходят школы, детсады, больницы, тихие улицы, зелёные зоны и порядок.
Если предпочитаете спокойствие — для жизни, особенно в зрелом возрасте — стоит обратить внимание на престижные пригороды с низкой плотностью застройки. Да, придётся пожертвовать шаговой доступностью некоторых объектов, но взамен вы получите пространство, тишину и приватность.
Не стоит выбирать район только по ценам или внешнему виду. Даже два соседних квартала могут кардинально различаться по атмосфере, инфраструктуре и потенциалу роста.
Мы подробно рассмотрим четыре популярных района Аланьи — Махмутлар, Оба, Кестель, Каргыджак — чтобы вы могли определить, какой из них наиболее соответствует вашим целям и ожиданиям.
Махмутлар — крупный прибрежный район на востоке Аланьи, находящийся примерно в 13 км от исторического центра (около 20 минут езды). С запада он граничит с Кестелем, с востока — с Каргыджаком. До района можно добраться по трассе D-400, соединяющей все города Средиземноморского побережья, как и до аэропорта Газипаша (примерно в 35 км).
Транспортная доступность — одно из главных преимуществ Махмутлара: даже без автомобиля вы сможете свободно добраться до центра Аланьи или соседних районов. Через весь район проходят прибрежная дорога и центральная улица Барбарос, по которым курсируют городские автобусы с короткими интервалами.
Махмутлар считается самым самодостаточным районом Аланьи за пределами центра. Здесь есть всё необходимое для комфортной жизни и отдыха: сетевые супермаркеты BIM, A101, Migros, Carrefour, Şok на каждой главной улице, рынки дважды в неделю (по вторникам и субботам), отделения банков, почта, частные клиники, аптеки и школы. Многочисленные кафе, пекарни, рестораны и несколько ночных заведений формируют насыщенную социальную среду и активную жизнь района на протяжении всего года.
В Махмутларе проживает более 50 тысяч человек, из них около 12 тысяч — иностранцы. В магазинах и ресторанах свободно говорят по-русски и по-английски, новоприбывшие быстро адаптируются. Муниципальные службы работают стабильно, дороги ухожены, улицы освещены, парки и скверы — благоустроены. На набережной есть велодорожки, зоны отдыха и песчаные пляжи.
Инвесторы выбирают Махмутлар за доступны цены и высокий арендный спрос. Разрешённое высотное строительство обеспечивает постоянное предложение новостроек и удерживает цены в разумных пределах. По состоянию на 2025 год средняя стоимость квадратного метра здесь составляет около 1300 евро. Квартиру в Махмутларе формата 1+1 площадью 50–70 м² можно приобрести от 100–110 тыс. евро, а просторные 2+1 (90–120 м²) — в пределах 160–200 тыс. евро. В комплексах на первой линии цены выше, однако Махмутлар по-прежнему остаётся одним из самых доступных районов Аланьи.
Спрос на аренду стабильно высок: летом район активно заполняется туристами, а зимой спрос поддерживают переехавшие семьи, айтишники и digital-nomads. Годовая доходность от аренды 1–2-комнатных квартир достигает 7–9% — близко к верхнему уровню по городу.
Современный архитектурный облик Махмутлара формируют многоэтажные жилые комплексы высотой 10–12 этажей. Типичный комплекс включает 100–200 квартир и обладает собственной инфраструктурой: бассейны, фитнес-залы, сауны, хамамы, игровые комнаты, зоны отдыха и барбекю. Территория таких резиденций охраняется и обслуживается круглосуточно.
Ближе к горам встречаются бутик-комплексы небольшой этажности (3–5 этажей), вдоль первой линии сосредоточены элитные резиденции и отели. Форматы жилья разнообразны: от студий и классических 1+1 до просторных пентхаусов с террасами. Новая недвижимость сдается с полной отделкой, а вторичный фонд нередко предлагается с мебелью — удобно для планирующих немедленную сдачу.
Махмутлар — район с широкими возможностями, но особенно он интересен трём категориям покупателей:
Инвесторам, ориентированным на доход от аренды: здесь можно приобрести ликвидное жильё с невысоким порогом входа и стабильной заполняемостью.
Релокантам, включая digital-nomads, которые хотят приобрести жильё у моря с привычным уровнем сервиса и языковой средой. Район позволяет легко обосноваться в Турции — всё доступно, а инфраструктура работает круглый год.
Активным людям и молодым семьям, которым важно, чтобы «всё было под рукой»: кафе, магазины, школы, спортклубы, общественный транспорт и пляж.
Оба — престижный район, расположенный к востоку от центра Аланьи (всего 3–4 километра, около десяти минут на машине), но атмосфера здесь заметно тише и размереннее. Район тянется вдоль побережья до реки Дим Чай, за которой начинается Тосмур.
Через район также проходит трасса D-400, по которой можно добраться до всех районов побережья. Общественный транспорт ходит часто, автобусы проходят по основным улицам.
Оба — один из самых обустроенных районов Аланьи, комфортный для круглогодичного проживания. В западной части, ближе к центру, находятся торгово-развлекательный центр Alanyum, гипермаркет Metro и строительный супермаркет Koçtaş. По всему району работают сетевые магазины, по понедельникам проходит рынок.
Район выделяется развитой социальной и медицинской инфраструктурой: здесь расположена государственная больница, частные учебные заведения города — колледжи TED и Bahçeşehir и международная школа Klassika-M — и несколько государственных школ и детсадов. Здесь же расположен новый административный центр Аланьи: здание мэрии, государственные учреждения, офисы и банки.
Для прогулок и спорта в Обе оборудованы парки и набережная с велосипедными дорожками, спортивными площадками и кафе. Пляжи отмечены сертификатом «Голубой флаг».
Недвижимость в Обе относится к верхнему ценовому сегменту. По данным на 2025 год средняя цена квадратного метра составляет около 1550 евро — примерно на четверть выше, чем в Махмутларе. Квартиры 1+1 площадью 50–65 м² стоят от 120–150 тысяч евро, а 2+1 — от 180–200 тысяч евро.Цены на вторичное жильё почти сравнялись с новостройками: спрос высокий, а свободных участков под застройку остаётся мало.
Застройка преимущественно малоквартирная, 4–5 этажей. В прибрежной зоне, в так называемой нижней Обе, преобладают бутик-дома, утопающие в зелени апельсиновых садов, — визитная карточка района.
Ближе к горам, в верхней части района, строятся новые комплексы клубного формата с закрытой территорией, бассейнами, фитнес-зонами, SPA, охраной и парковками. В одном проекте нередко объединяются квартиры, дуплексы и даже виллы — застройщики создают полноценные жилые кластеры с продуманной архитектурой и инфраструктурой.
Оба — лучший вариант для тех, кто планирует жить в Аланье постоянно. Район востребован у семей с детьми: рядом школы, детсады, медицинские центры и спортивные секции.
Квартиры в Обе выбирают и обеспеченные местные жители и иностранцы, решившие переехать в Турцию на постоянное место жительства.
Инвесторам Оба интересна стабильным ростом цен и высоким спросом на долгосрочную аренду: здесь охотно снимают жильё семьи, специалисты и экспаты, что обеспечивает надёжный и предсказуемый доход. Доходность краткосрочной аренды ниже, чем в Махмутларе, но это компенсируется ликвидностью и надёжностью.
Кестель — спокойный район, расположенный к востоку от Обы, между Тосмуром и Махмутларом. До центра Аланьи отсюда около девяти километров — достаточно, чтобы ощущалась уединённость, но при этом дорога занимает не больше пятнадцати минут. Район вытянут вдоль моря, длина береговая линия — около трёх километров.
В районе много зелени, через Кестель протекает река Дим Чай, впадающая в море; у её устья обустроен парк, где можно отдохнуть в жаркие дни. С севера район обрамляют Таврические горы, приносящие свежесть. Пляжи Кестеля — песчано-галечные, движение транспорта в районе минимальное.
Главная особенность Кестеля — низкоэтажная застройка, поэтому район сохранил камерность. Архитектура преимущественно современная, в средиземноморском стиле: белые фасады, панорамные балконы, просторные дворы. Даже новые комплексы — это не высотные резиденции, а бутик-дома с бассейнами и озелененными территориями.
Инфраструктура района не перегружена, но при этом есть всё необходимое: сетевые супермаркеты, пекарни, овощные лавки, кафе и небольшие рестораны вдоль главной улицы. По средам работает рынок с местными фруктами и овощами.
В Кестеле также расположен кампус Международного университета Алааддина Кейкубата (ALKEÜ), открытый в 2015 году, есть государственные школы и частные детские сады.
Муниципалитет активно развивает Кестель: появились новые парки, фонтаны, детские и спортивные площадки. Пляжи оборудованы волнорезами и зонами отдыха, вдоль побережья — освещённая велосипедная дорожка. Между Кестелем и центром Аланьи налажено регулярное автобусное сообщение.
По своему ритму Кестель ближе к пригороду: нет ночных клубов и крупных торговых центров, за покупками и развлечениями обычно ездят в Обу или центр.
Элитный характер района напрямую отражается на ценах. По состоянию на 2025 год средняя стоимость жилья в Кестеле — около 1600 евро за квадратный метр, это один из самых дорогих районов после центра Аланьи. Ограниченное предложение земли и низкоэтажная застройка формируют высокий порог входа: за те же деньги в Махмутларе можно купить квартиру большего метража, но Кестель выбирают именно за качество жизни и тишину.
Минимальная цена на квартиру в Кестеле 1+1 площадью около 50 м² — от 140 тысяч евро. Чем ближе к морю, тем выше стоимость: вид увеличивает цену на десятки тысяч. Квартиры 2+1 с ремонтом и морской панорамой стоят 200–250 тысяч евро и выше.
Земля под застройку ограничена, поэтому цены растут стабильно, а ликвидные объекты уходят с рынка быстро. Большинство владельцев — европейцы: немцы, скандинавы, британцы. Их присутствие поддерживает высокий уровень цен и особую атмосферу района. Вторичный рынок почти не дешевеет, а по прогнозам на ближайшие годы стоимость жилья продолжит расти, особенно по мере застройки последних прибрежных участков.
Аренда в Кестеле востребована, но имеет свою специфику. Здесь отдыхают в основном семьи и пожилые пары из Европы, летом популярны апартаменты с видом на море, зимой — долгосрочная аренда среди релокантов из стран СНГ. Средняя доходность — 5–6% годовых, при этом конкуренция невысока. Многие собственники не сдают жильё вовсе, используя его как личную резиденцию у моря.
Кестель — район для ценителей пространства и спокойствия. Здесь комфортно фрилансерам и пенсионерам — тем, для кого важна гармония с природой.
Район подойдет и семьям с детьми: рядом школы и университет, до городской инфраструктуры — несколько минут езды.
Инвесторы рассматривают Кестель как долгосрочную и надёжную локацию. Спрос на элитное жильё у моря не снижается, а ограниченное предложение поддерживает стабильный рост цен.
За последние годы Каргыджак превратился в элитный пригород с собственным ритмом и атмосферой. Это самый восточный район Аланьи, расположенный примерно в 14 километрах от центра города, граничащий с Махмутларом на западе. До аэропорта Газипаша — около 27 километров, дорога занимает полчаса.
Главное богатство района — природа. С холмов открываются панорамы моря и гор, воздух чистый, наполненный ароматом сосен. Район утопает в зелени, и даже в разгар лета здесь прохладнее, чем внизу у моря. Благодаря рельефу море видно почти из каждого дома — именно поэтому Каргыджак часто называют районом с лучшими видами в Аланье.
Побережье представляет собой череду пляжей и скалистых бухт. Первая линия застроена немногочисленными резиденциями, большая часть вилл и апартаментов расположена на возвышенностях в 500–1500 метрах от моря. Район выделен властями как перспективная зона развития: обсуждаются проекты гольф-полей и горнолыжного спуска в ближайших горах.
Каргыджак традиционно считается районом вилл: здесь сосредоточена значительная часть элитных особняков Аланьи — дома с собственными бассейнами, садами и панорамными террасами. Многие виллы принадлежат европейцам, переехавшим на постоянное проживание.
В последние годы активно развиваются клубные комплексы апартаментов — малоквартирные резиденции высотой 4–5 этажей с инфраструктурой уровня пятизвёздочного отеля.
В Каргыджаке можно встретить и предложения участков под строительство — редкость для побережья. Некоторые инвесторы возводят мини-комплексы из нескольких вилл или таунхаусов, формируя собственные кварталы.
Инфраструктура района пока минимальна, но достаточна для повседневных нужд: несколько супермаркетов, магазины, аптеки, кафе и еженедельный базар вдоль прибрежной дороги. Крупных торговых центров, больниц и вузов здесь нет — за всем этим жители ездят в соседний Махмутлар (5–10 минут на машине). Есть государственная школа и несколько частных детских садов, но за полноценным образованием семьи обычно возят детей в центр или в Обу.
Муниципалитет активно благоустраивает район: обустраиваются прогулочные зоны, набережная, парки. Каргыджак рассчитан на владельцев автомобилей: общественный транспорт сюда ходит, но нечасто, местность холмистая.
Недвижимость в Каргыджаке относится к верхнему сегменту рынка. Квартиры в клубных домах стартуют примерно от 120 тысяч евро за планировку 1+1, но в этом диапазоне предложений немного. Более реалистичный бюджет — 150–200 тысяч евро и выше. Меблированные апартаменты у моря предлагаются примерно за 130–150 тысяч евро.
Виллы стоят от 300–400 тысяч евро и достигают 2 миллионов евро. По вторичному рынку предложения начинаются от 450 тысяч евро, более дешёвых вариантов почти не осталось.
Высокая цена объясняется элитным статусом района и ограниченным предложением. Новые проекты появляются редко и небольшими партиями, создавая отложенный спрос. Потенциал роста цен остаётся высоким: по мере развития инфраструктуры и благоустройства стоимость объектов в Каргыджаке будет расти. Район уже рассматривается инвесторами как одна из самых надёжных точек вложений на побережье.
Рынок аренды здесь узкий и премиальный. Каргыджак привлекает не туристов массового сегмента, а состоятельных арендаторов, предпочитающих спокойствие и простор. Доходность от аренды — 4–6% годовых, но жильё сдаётся редко: владельцы чаще используют его для собственного отдыха.
Каргыджак идеален для состоятельных покупателей, которым важна не просто недвижимость, а образ жизни. Здесь покупают виллы европейские и российские пенсионеры, семьи, переехавшие на ПМЖ, и инвесторы, ориентированные на долгосрочное хранение капитала. Квартира в Каргыджаке подойдет тем, кто работает удалённо или не привязан к офису.
Если основная цель — доход, лучший выбор — Махмутлар. Низкий порог входа и высокий спрос позволяют быстро выйти на окупаемость. Большой объём новостроек открывает возможности для инвестиций на ранней стадии строительства: купить на котловане и заработать на росте цены к моменту сдачи дома.
Для премиального сегмента аренды стоит обратить внимание и на Кестель — недвижимость дороже, но аудитория арендаторов более платёжеспособная, а спрос стабилен среди европейцев.
Тем не менее по совокупности факторов — соотношению цены за квадратный метр, заполняемости и скорости оборота капитала — Махмутлар остаётся самым выгодным районом для инвестиций.
Оптимальный вариант — Оба. Это район с лучшей инфраструктурой для семей: школы, детские сады, поликлиники, больница, торговые центры, парки — всё рядом. Дети смогут учиться недалеко от дома, родители — быстро добираться в центр по делам.
Альтернативой для семей может стать Кестель — есть школы и университет, прогулочные зоны и спокойная среда, но меньше развлечений и магазинов.
Если приоритет — не инвестиции, а качество жизни, стоит обратить внимание на Каргыджак. Район подойдёт тем, кто предпочитает единение с природой, не жертвуя при этом комфортом.
Фотографии и описания не передают атмосферу района? Лицензированное агентство недвижимости Luxury Estate Turkey предлагает клиентам ознакомительные туры по районам Аланьи.
Если вы находитесь за границей, можно выбрать формат онлайн-просмотра. В назначенное время менеджер проведёт видеопрезентацию в реальном времени, а вы сможете задать вопросы, попросить показать детали, увидеть, как выглядит район вживую.
Luxury Estate Turkey предоставляет профессиональную поддержку на каждом этапе — от первого звонка и анализа рынка до переезда и консультирования по получению гражданства Турции за инвестиции. Большинство наших клиентов приходят по личным рекомендациям, и это лучший показатель доверия.
Готовы купить недвижимость в Аланье? Свяжитесь с нами любым удобным способом — WhatsApp, телефон или e-mail — и познакомьтесь с Аланьей вместе с нашей командой!
Гражданство Турции за инвестиции 
YouTube
Инстаграм 
Facebook 
WhatsApp 
Телеграм 
