Як 100 м до пляжу в Аланії додають до ціни за квадратний метр

Чому апартаменти на березі моря в Аланії дорожчі

Кожен додатковий метр ближче до моря в Аланії впливає на вартість нерухомості — ціна за квадратний метр зростає, чим ближче ви наближаєтесь до пляжу.

Для інвесторів розуміння цієї тенденції полегшує об'єктивну оцінку вартості нерухомості та оцінку довгострокового потенціалу зростання, особливо якщо враховувати перехідні зони, де близькість до моря може стати ціннішою завдяки майбутній інфраструктурі або покращеному доступу до пляжу.

Різниця в цінах на нерухомість залежно від пляжного району в Аланії

Аланія — це не єдиний ринок нерухомості, а сукупність регіонів з різними рівнями цін та різною чутливістю до відстані від пляжу.

Пляж Клеопатри є найяскравішим прикладом. Обмежена доступність земельних ділянок та близькість до історичних місць призводять до найвищого цінового сегмента. Стандартні квартири 2+1 у пішій доступності від цього пляжу часто коштують близько 200 000 євро, що майже вдвічі перевищує ціну на квартири аналогічного розміру у східних частинах міста. Середні ціни в центральній Аланії коливаються від 1500 до 2200 євро/м², тоді як розкішні квартири на березі моря досягають 2360–4750 євро/м².

Натомість, район гавані має набережну, де домінують набережна та пристань для яхт. Хоча тут пропонуються краєвиди та близькість до визначних пам'яток, цінова премія менш виражена. Попит тут збалансований, підкріплений щільною інфраструктурою та активним міським життям.

Регіони Аланії на сході — Оба, Тосмур, Махмутлар та далі — утворюють окремий субринок. Берегова лінія довша, і багато нових забудов конкурують за покупців. Ціни на житло на березі моря нижчі, зазвичай 1200–1800 євро/м². Це означає, що премія за близькість до моря набагато менша, і покупці часто обирають місця за 200–300 метрів від пляжу, не жертвуючи комфортом.

Джерела даних та методологія аналізу нерухомості в Аланії

Що показують кадастр та статистика TÜIK

Офіційні дані Турецького статистичного інституту (TÜİK) показують, що з 2019 по 2024 рік ціни на нерухомість в Аланії зросли приблизно на 139%. Наприкінці 2024 року ринок скоригувався вниз приблизно на 10%.

Станом на початок 2025 року середня ціна за квадратний метр у місті становила близько 1500 євро. Однак такі середні показники не враховують значних цінових відмінностей уздовж узбережжя.

Параметри набору даних

У цьому аналізі було використано набір даних із 1958 активних оголошень про нерухомість в Аланії. Для забезпечення достовірності даних було застосовано кілька фільтрів.

• Були включені лише квартири з щонайменше двома спальнями та мінімальною площею 90 м² — типові квартири сімейного або інвестиційного класу.

• Студії та компактні квартири були виключені, оскільки їхня вища дохідність від короткострокової оренди спотворила б розрахунки ціни за квадратний метр.

• Оголошення з нереально низькими цінами було видалено — зазвичай це стосувалося проблемних або термінових продажів, які не відображають ринкових норм.

• Дублікати та застарілі оголошення було видалено.

Отриманий набір даних відображає реальні ринкові умови 2025 року для сімейного житла та нерухомості інвестиційного класу.

Геолокація та зональна сегментація

Кожен із 1958 оголошень був геокодований для визначення відстані від пляжу, як по прямій лінії, так і пішки.

Кожну нерухомість було проаналізовано за ціною за квадратний метр у євро та згруповано в діапазони: 0–100 м, 100–200 м, 200–300 м тощо. Це дозволило порівнювати між зонами, щоб спостерігати, як змінюються ціни з відстанню.

Для контролю якості було проведено порівняння між об'єктами нерухомості подібного класу, враховуючи вік будівлі, наявність басейну та якість краєвиду. Такий підхід мінімізував регіональну упередженість та ізольовану відстань як ключову змінну. Результати підтвердили, що ціноутворення має ступінчасту тенденцію зі зменшенням відстані до моря.

Оренда та право на отримання громадянства

Було включено лише завершені об'єкти нерухомості з документами на право власності (TAPU) — це єдині об'єкти, які можуть легально генерувати дохід від оренди. Оцінити прибутковість об'єктів, що не будуються, неможливо.

Також для отримання турецького громадянства через інвестиції в нерухомість підлягають лише готові до передачі об'єкти. Будинки, що будуються, підходять лише в певних випадках і лише за наявності додаткових гарантій.

Таким чином, набір даних складається виключно з готової до продажу нерухомості, придатної для негайної оренди або включення до інвестиційного пакету громадянства.

Збільшення ціни на кожні 100 метрів до пляжу в Аланії

Ціни на нерухомість в Аланії сильно залежать від відстані до пляжу. Важливо, що зростання цін не є плавним, а відбувається помітними кроками — кожні 100 метрів наближення до моря приносять помітний стрибок ціни. Квартири в межах 0–100 м від пляжу, як правило, на 30–40% дорожчі, ніж аналогічні пропозиції далі від берегової лінії.

Ці відмінності залежать від місцезнаходження. Наведена вище діаграма ілюструє, як ціни на квадратні метри (€) змінюються залежно від відстані від пляжу в трьох контрольних зонах: пляж Клеопатри (преміальний сегмент), центр міста та гавань (середній ціновий сегмент) і східні райони (нові зони забудови).

Найбільший градієнт цін спостерігається поблизу пляжу Клеопатра, де перші 100 метрів можуть сягати €4 200–4 750/м². Кожні наступні 100 метрів призводять до помітного зниження цін. У центрі міста крива більш пологий. У східних районах вплив відстані ще менш виражений.

Тепер ми розглянемо, як ціни змінюються кожні 100 метрів у кожній зоні, і що це означає для різних стратегій покупців.

0–100 м: Максимальний попит, обмежена пропозиція

Берегова лінія (в межах 100 метрів від пляжу) є ціновою стелею ринку. Ці об'єкти нерухомості мають преміальну ціну приблизно на 30–40% вище середньої ціни в цьому районі.

Наприклад, у центральній Аланії, де середні ціни коливаються від 1500 до 2200 євро/м², пропозиції на березі моря сягають 4200–4750 євро/м². Це типово для пляжу Клеопатра, де панорамні краєвиди та престижна адреса стимулюють попит, особливо на короткострокову оренду.

Ці високі ціни підживлюється дефіцитом пропозиції: землі залишилося мало, нового будівництва майже немає, а попит стабільний. По суті, покупці платять «податок на престиж» за гарантований вид на море, прямий доступ до пляжу та високий потенціал сезонної оренди.

100–200 м: Майже та ж орендна плата, нижчі ціни придбання

На відстані 100–200 м ціни падають приблизно на 12–15% порівняно з нерухомістю на березі моря, незважаючи на те, що вона знаходиться лише за 2–3 хвилини ходьби.

Однак, орендна дохідність залишається майже незмінною. Туристи не бачать різниці між 50 м² та 150 м². Добові орендні ставки падають приблизно на 5%. Це означає, що квартири на другій лінії можуть приносити вищу чисту дохідність — річну дохідність 7–8% проти 6% для квартир на березі моря.

Інвестори часто орієнтуються на цей сегмент, особливо на етапі підготовки до будівництва, оскільки він забезпечує відмінний дохід від оренди за нижчою початковою ціною.

200–300 м: найкраще співвідношення ціни та якості для інвесторів

Зона 200–300 м пропонує найкраще співвідношення вартості та якості. Ціни на 20–25% нижчі, ніж на нерухомість біля моря, що дозволяє покупцям придбати більше квадратних метрів або новіші квартири.

Бюджет у 400 000 євро може забезпечити пентхаус площею 150 м² за 300 метрів від пляжу, порівняно зі лише 110–120 м² на березі моря.

Туристи все ще вважають цю відстань доступною для пляжу. Цифрові кочівники та сім'ї часто не розрізняють 100 та 300 метрів, якщо район добре забудований. Деякі квартири на середніх поверхах у цій зоні все ще пропонують частковий вид на море.

300–500 м: Кімната для переговорів, менший потенціал для оренди

За 300 метрів відчуття життя «на пляжі» починає зникати. Вид на море зазвичай затуманений, а середовище стає більш урбанізованим.

У цій зоні часто розташовані старі будівлі, багато з яких мають нереально близькі ціни до рівнів пляжу або другої лінії. Ці об'єкти нерухомості часто залишаються на ринку протягом тривалого часу, що відкриває простір для переговорів — знижки 3–4% є поширеним явищем, на відміну від невеликих націнок біля моря.

500+ м: Без преміум-класу Seaside

Нерухомість за межами 500 метрів зазвичай розташована в житлових районах або на пагорбах. Вид на море зникає зрідка та обмежується верхніми поверхами.

Попит на оренду з боку туристів знижується, але довгострокові орендарі залишаються зацікавленими. Середні ціни у східній Аланії становлять 1200–1300 євро/м². Тут «премія приморської оренди» зникає. Для інвесторів прибутковість падає, оскільки попит на короткострокову оренду слабшає, хоча це житло пропонує доступність для постійного проживання.

Як відстань від моря впливає на дохід від оренди та рентабельність інвестицій

Набережна: дорога та сезонна

Оренда квартир в Аланії на березі моря влітку на 20–25% вища за ціною, особливо поблизу пляжу Клеопатра, де ціни в пік сезону можуть подвоїтися порівняно з зимою.

Але цей дохід має покрити всі річні витрати лише за 5–6 місяців. Попит у міжсезоння різко падає, і довгострокові орендарі часто віддають перевагу тихішим, просторішим квартирам на другій чи третій лінії.

Деякі орендодавці поєднують короткострокову літню оренду із зимовою, але ціни на нерухомість на березі моря можуть бути занадто високими для міжсезонного ринку.

100–300 м від пляжу: вищий чистий врожай

Під час розрахунку чистої річної прибутковості квартири на другій та третій лініях часто перевершують квартири на березі моря. Хоча валовий сезонний дохід на березі моря вищий, ціна покупки також значно вища. Професійно керована нерухомість на березі моря приносить близько 6% річних. Будинки на другій та третій лінії часто досягають 7–8%, а в деяких випадках до 10%.

Компактні квартири поблизу пляжу або ті, що придбані за вигідними цінами, зазвичай мають найкращі показники. Тим часом елітні будинки на березі моря часто купуються для особистого користування або престижу, а оренда розглядається як другорядна.

Як збільшити прибутковість інвестицій, не переплачуючи за житло на березі моря

Внутрішня норма прибутковості (IRR) враховує як дохід від оренди, так і зростання вартості нерухомості.

Хоча вартість будинків на березі моря зростає швидше, високі ціни на перше місце знижують відносну прибутковість. Часто купівля трохи далі від пляжу забезпечує кращий баланс.

Замість квартири на березі моря вартістю 500 000 євро, інвестор може придбати дві квартири вартістю 250 000 євро трохи далі від моря. Разом вони пропонують вищу орендну дохідність і гнучкіші варіанти перепродажу.

Премія за престиж не завжди відображається на перепродажі. Пентхаус за 5000 євро/м² може бути важко продати з тією ж націнкою через п'ять років. Більш доступне житло в добре розташованих районах користується більшим попитом, особливо серед іноземних інвесторів, які зосереджені на доході від оренди та житлі.

Сім'ї, які прагнуть отримати турецьке громадянство через нерухомість, виграють від цих розрахунків: дві добре розташовані квартири можуть бути практичнішими, ніж одна дорога нерухомість.

Де знайти вигідні ціни на нерухомість в Аланії

0–100 м: Практично без знижок

Нерухомість на березі моря в Аланії є рідкістю та користується великим попитом — продавці зазвичай контролюють умови. Попит залишається високим, особливо серед іноземних покупців, які готові платити за мрію про життя біля моря. Тим часом нового будівництва на березі моря майже не ведеться, оскільки берегова лінія вже забудована.

Як наслідок, знижки на цю нерухомість мінімальні. Стандартні знижки рідко перевищують 1–2%, а в деяких випадках ціни можуть навіть зрости під час переговорів, якщо в грі є кілька пропозицій. Якщо ви шукаєте гнучкості в переговорах, краще розглянути нерухомість трохи ретельніше. Винятками можуть бути оголошення з очевидними недоліками, такими як шум, відсутність краєвиду або застарілий стан, але така нерухомість зазвичай спочатку має нижчу ціну.

300–500 м: Знижки до 3–4%

Ситуація змінюється в діапазоні 300–500 м, де пропозиція часто насичена, особливо у випадку старої нерухомості. Багато продавців виставляють свої будинки за цінами, близькими до цін на квартири на березі моря, очікуючи, що близькість до пляжу виправдає оцінку. Однак ринок у цьому діапазоні охолонув, особливо через розширення нового будівництва за межі 500 м. В результаті реальні ціни продажу тут часто на 3–4% нижчі за запитувані. Наприклад, нерухомість, виставлена на продаж за 150 000 євро, зрештою може бути продана за 140 000 євро або менше.

Покупці стали більш вибірковими. Велика кількість варіантів навіть трохи далі вглиб країни дає їм перевагу в переговорах — багато хто розуміє, що за той самий бюджет вони можуть придбати новішу або краще розташовану квартиру. Це призводить до стагнації цін у зоні 300–500 м² та відкриває простір для переговорів.

Чи варто купувати меншу квартиру біля пляжу чи більшу далі вглиб країни?

Порівняння двох варіантів нерухомості

Інвестор з бюджетом близько 400 000 доларів США (мінімум для отримання громадянства) стикається з вибором: чи варто надавати пріоритет площі чи близькості до води? В Аланії за цю суму можна придбати або простору квартиру площею 155 м² приблизно за 300 метрів від моря, або більш компактну квартиру площею 118 м² прямо на пляжі з панорамним видом.

Перший варіант — більша нерухомість, розташована трохи вглиб острова — добре підходить для сімей, які мають намір проживати в квартирі, а також здавати її в сезонну оренду. Більші квартири привабливі для орендарів з дітьми, які цінують доступ до пляжу, але не проти трохи довшої прогулянки. Нерухомість все ще знаходиться в прибережній зоні, що зберігає її потенціал для здачі в оренду та перепродажу.

Другий варіант — менша, але преміальна нерухомість — ідеально підходить для покупців, які орієнтовані на ексклюзивність. Квартира площею 118 м² на березі моря може бути пентхаусом з видом на терасу. Покупці таких будинків часто надають перевагу потенціалу перепродажу або особистому використанню, а не доходу від оренди.

З точки зору дохідності, перший варіант часто забезпечує кращу віддачу — більше квадратних метрів за ті ж гроші означає вищий дохід від оренди. Крім того, громадянство не вимагає однієї єдиної нерухомості — ви можете поєднати кілька інвестицій, щоб досягти порогу в 400 000 доларів, балансуючи ліквідність та спосіб життя.

Функціональне планування проти престижного розташування: що працює краще

Комбінована стратегія часто є найефективнішою. Замість однієї великої покупки покупець може розподілити свій бюджет між об'єктами нерухомості різних класів та місць розташування. Наприклад:

• 250 000 євро на квартиру бізнес-класу 2+1 за 200 м від пляжу (рівень 2)

• €150 000 у більшу квартиру 3+1 у районі, що розвивається, на відстані понад 500 м (рівень 4)

Перша нерухомість орієнтована на сезонну короткострокову оренду, позиціонуючи її як варіант для житла на березі моря. Друга підходить для довгострокової оренди або особистого користування. Для отримання громадянства враховується загальна сума інвестицій, тому можна створити диверсифікований портфель з двох або трьох квартир замість однієї елітної ділянки.

Де знайти захищені краєвиди на море в Аланії

Щоб отримати максимальний простір і гарантований вид на море, не переплачуючи за територію на березі моря, шукайте маловідомі місця. В Аланії деякі райони на схилах пагорбів, такі як Тепе та Бекташ, пропонують панорамні види на море та місто, навіть якщо вони розташовані далі від пляжу. Ціни тут нижчі, але краєвиди часто вражаючі та захищені від майбутньої забудови.

Ще одна стратегія полягає в тому, щоб розпочати будівництво на ранній стадії. Забудовники все частіше проектують будівлі з максимальним оглядом моря, тому навіть квартири другої чи третьої лінії можуть пропонувати чудові краєвиди, якщо вони розташовані на верхніх поверхах з правильною орієнтацією. Ціни на етапі до будівництва часто на 15–25% нижчі за ціни на завершення будівництва, і покупці мають перші можливості вибрати найкраще планування.

Третій підхід полягає у зменшенні непотрібних квадратних метрів. Іноді вибір трохи меншої квартири в тій самій будівлі, але інвестування в першокласний ремонт та меблювання, може значно підвищити привабливість оренди. Добре мебльовані будинки часто перевершують більші, але застарілі квартири в тому ж комплексі.

Коли краєвид важливіший за відстань: логіка сегмента класу люкс

За що насправді платять покупці елітних приморських проектів

У сегменті класу люкс близькість до моря не завжди є головним пріоритетом. Важливішим є краєвид і впевненість у тому, що він залишиться безперешкодним. У Туреччині правила зонування можуть опосередковано захищати краєвид: якщо ділянка перед вашою будівлею є громадським парком або зонована для малоповерхового будівництва, ваш вид на море безпечний.

Елітні будівлі часто спроектовані для покращення краєвиду: панорамні вікна, широкі тераси та кутове планування з кутом огляду 180–270°. Ринкові дані показують, що прямий вид на море може збільшити ціну нерухомості на 35–40%. Фактично, покупці розкішних квартир купують саме краєвид, а не лише квартиру.

Позаринкові та передпродажні пропозиції в сегменті класу люкс Аланії

Найцінніші угоди на ринку розкоші часто відбуваються непомітно, поза ринком. Ці так звані оголошення другого рівня ніколи не потрапляють на публічні платформи. Власники ексклюзивних вілл або резиденцій на березі моря зазвичай цінують конфіденційність і віддають перевагу укладанню угод через приватні канали. Багато з цих угод відбуваються ще до офіційного початку продажів.

Доступ до таких можливостей вимагає зв'язків з агентствами, що входять до приватної мережі. У Luxury Estate Turkey ми співпрацюємо з авторитетними забудовниками та компаніями з управління активами. Коли виникає рідкісна можливість — вілла з виходом на приватний пляж або апартаменти на березі моря, що пропонуються зі знижкою для інвесторів — наші клієнти отримують перший пріоритет.

Чому двомовні юридичні перевірки важливі під час покупок у Туреччині

В угодах з предметами розкоші точність – це найважливіше. Чим вища ціна, тим менший запас для помилки. Саме тому ми проводимо двомовну перевірку юридичної експертизи – кожен юридичний крок перевіряється як турецькою (мовою оригінальних документів), так і мовою покупця, щоб забезпечити повне розуміння.

Наш процес перевірки включає:

• Перевірка свідоцтва про право власності на наявність обтяжень; якщо такі є, ми організовуємо їх видалення або відображаємо їх у безпечній структурі платежів.

• Дотримання будівельних норм; якщо було додано терасу на даху або басейн, ми перевіряємо його законність у муніципалітеті та пояснюємо це зрозумілою мовою.

• Перевірка продавця: ми підтверджуємо особу продавця та корпоративні документи обома мовами.

• Огляд зонування; ми аналізуємо місцеві плани землекористування, щоб переконатися, що ваш огляд не буде загороджений майбутнім будівництвом.

• Фінансовий аудит; ми перевіряємо наявність заборгованості податків або несплачених комунальних послуг і консультуємо з питань отримання громадянства.

Цей двомовний юридичний процес надає нашим клієнтам повну впевненість у кожній транзакції.

Чому інвестори обирають елітну нерухомість Туреччини

Клієнти Luxury Estate Turkey хочуть не просто квартиру — вони хочуть знати, за що платять і як нерухомість вписується в їхню ширшу інвестиційну стратегію. Ми розраховуємо орендну дохідність, прогнозуємо прибутковість та адаптуємо наші рекомендації до вашої мети — будь то спосіб життя, дохід чи громадянство.

Ми отримуємо ранній доступ до нових проєктів, підтримуємо зв'язки з продавцями, які уникають публічних оголошень, та співпрацюємо з авторитетними забудовниками. Наші клієнти отримують доступ до можливостей, яких немає в Інтернеті. Ми перевіряємо оголошення, ведемо переговори, займаємося юридичною роботою та комунальними послугами, супроводжуємо вас у процесі отримання громадянства та залишаємося з вами ще довго після передачі ключів. Така комплексна підтримка – це те, що відрізняє Luxury Estate Turkey від інших.