Почему Аланья — один из лучших рынков аренды недвижимости

Аренда недвижимости в Аланье вышла за рамки сезонного заработка и превратилась в полноценный источник стабильного дохода. Город остаётся одним из самых востребованных курортов Турции: сюда круглый год приезжают гости из Европы, России, стран Ближнего Востока и СНГ, обеспечивая высокую заполняемость квартир и вилл на протяжении всего года.

Для иностранных владельцев жилья аренда в Аланье — способ компенсировать расходы на содержание и возможность получать пассивный доход с высокой доходностью. Однако, чтобы делать это законно и эффективно, необходимо учитывать правила лицензирования, налогообложения и управления объектом. В этой статье мы подробно разберём, как превратить недвижимость в Аланье в надёжный и прибыльный актив — легально, безопасно и с максимальной отдачей.

Высокий туристический спрос и международная аудитория

Аланья — один из самых стабильных и узнаваемых курортов Турции с многолетним потоком туристов со всего мира. По статистике, каждый год сюда приезжает примерно каждый десятый путешественник, посетивший страну, а среди гостей побережья Антальи — почти каждый третий. Летом население города увеличивается до полумиллиона человек.

Основной поток составляют отдыхающие из России, Германии, Великобритании и стран Ближнего Востока. Разнородная аудитория обеспечивает высокий спрос на аренду жилья в течение всего года и открывает владельцам недвижимости возможность работать сразу с несколькими рынками.

Длительный сезон и мягкий климат

Благодаря мягкому средиземноморскому климату в Аланье тепло практически круглый год: купальный сезон длится до ноября, а зима проходит без холодов и снегопадов. Город славится обилием солнца — погода поддерживает продолжительный туристический сезон. 

Рост цен на недвижимость и высокая заполняемость жилья

За последние годы Аланья укрепила статус одного из самых востребованных направлений для инвестиций в недвижимость. Аналитики прогнозируют стабильный рост, при этом арендная доходность остаётся заметно выше среднерыночной. В высокий сезон загрузка увеличивается почти вдвое, а прибыль от краткосрочной аренды способна превышать обычную на 50–100%. Выгодный валютный курс дополнительно укрепляет рынок для владельцев, ориентированных на стабильный доход и долгосрочный рост капитала.

Форматы аренды в Аланье: краткосрочная и долгосрочная

Краткосрочная аренда — гибкость и высокий доход

Посуточная или краткосрочная аренда (до 100 дней в год) обеспечивает наибольшую прибыль в разгар сезона. Суточные ставки, особенно в жилье у пляжа, позволяют покрывать большую часть годового дохода всего за несколько летних месяцев. По статистике, квартиры в Аланье формата студии и 1+1 приносят до 12% годовых. Основной минус такого формата — необходимость получения лицензии (см. ниже) и активное участие в управлении: организация заездов и уборки, обновление объявлений, контроль состояния жилья. Поэтому многие владельцы доверяют эти задачи профессиональным управляющим компаниям.

Долгосрочная аренда — стабильность и низкие расходы

Долгосрочная аренда — на месяцы или годы, как правило, для экспатов, студентов или местных жителей — обеспечивает стабильный доход без сезонных колебаний. В этом формате квартира не простаивает даже в межсезонье, при этом управление сводится к минимуму: заключение договора и периодический контроль состояния жилья. Доходность немного ниже, в среднем 7–10% годовых, но такой формат даёт предсказуемый денежный поток и меньше подвержен внешним рискам (ограничения на туризм или колебания спроса).

Как выбрать оптимальную стратегию аренды

Выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой зависит от целей собственника. Если приоритетом является максимальная прибыль, чаще выбирают посуточный формат — он позволяет быстрее окупить вложения, особенно в прибрежных районах, и при этом пользоваться квартирой в межсезонье. Тем, кто ценит стабильность и минимальные хлопоты, подходит долгосрочный договор с надёжным арендатором.

Нередко владельцы совмещают оба подхода: например, сдают жильё посуточно в летние месяцы, а зимой — по месячному контракту. При этом большинство инвесторов доверяют управление профессиональным компаниям, которые берут на себя организационные заботы.

Закон № 7464 и правила туристической аренды в Турции

Как получить лицензию на краткосрочную аренду

С 1 января 2024 года в Турции вступил в силу закон № 7464, регулирующий краткосрочную аренду жилья для туристов. Теперь сдавать квартиру или виллу на срок до 100 дней разрешено только при наличии официальной лицензии Министерства культуры и туризма. Разрешение оформляется через портал e-Devlet: владелец подаёт онлайн-заявку, подтверждает личность и право собственности, получает номер лицензии и размещает табличку с этим номером на фасаде объекта. Обязательным условием является также письменное согласие всех совладельцев дома или комплекса.

В отдельных случаях, если в здании планируется аренда более трёх-четырёх квартир, муниципалитет может потребовать дополнительную лицензию пансионата (pansiyon). Поэтому каждому владельцу, планирующему краткосрочную аренду, важно заранее оформить все разрешения и строго соблюдать установленные требования.

Регистрация гостей в системе Kimlik Bildirim

При краткосрочной аренде собственник обязан зарегистрировать каждого иностранного гостя в системе Kimlik Bildirim — государственной базе уведомлений о размещении иностранцев. Сделать это нужно в течение 24 часов после заселения: владелец должен запросить у арендаторов паспортные данные (или сканы документов всех взрослых) и своевременно внести их в систему.

Система доступна полиции и другим контролирующим органам и автоматически фиксирует паспортные данные всех проживающих. Самостоятельное размещение гостей без официальной регистрации считается нарушением закона и влечёт штрафы. 

Ответственность и штрафы за нелегальную аренду

Нарушение требований закона № 7464 влечёт серьёзные последствия. Незаконная сдача жилья без лицензии может привести к штрафу до 1 000 000 TL. Размещение объявлений без номера лицензии на онлайн-площадках наказывается штрафом от 100 000 до 500 000 TL, при повторных нарушениях – возможно аннулирование уже выданного разрешения. Также предусмотрены санкции за приём наличных без учёта и за несвоевременную регистрацию гостей — до 500 000 TL.

Эти меры направлены на повышение безопасности туристов, прозрачность арендного рынка и контроль налоговых поступлений. Собственникам стоит работать только официально, своевременно оформлять лицензии и соблюдать все установленные правила.

Налоги и декларирование доходов от аренды в Турции

Налоговые ставки для иностранцев

Доход от аренды недвижимости в Турции облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале — от 15% до 40% в зависимости от размера годового дохода после вычета расходов. Иностранные владельцы, включая граждан России, платят налог на тех же условиях, что и местные жители. Отчётность подаётся ежегодно через систему GİB (Gelir İdaresi Başkanlığı) с подачей налоговой декларации.

Между Турцией и рядом стран, включая Россию, действуют соглашения об избежании двойного налогообложения: налог, уплаченный в Турции, может быть зачтён при декларировании доходов в стране налогового резидентства. Для подтверждения используется официальная справка Vergi Levhası, выдаваемая турецкими налоговыми органами. 

Бухгалтерский учёт и банковская прозрачность

Владельцы недвижимости обязаны вести прозрачный финансовый учёт: ежегодное заполнение налоговой декларации и проведение всех расчётов исключительно через банковские переводы. Приём наличных запрещён: только безналичные операции подтверждаются официальными документами и признаются налоговой как легальные доходы и расходы.

Также следует сохранять копии договоров с арендаторами и отчёты о заселении гостей — эти материалы могут потребоваться при проверках. Соблюдение финансовой дисциплины не только выполняет требования закона, но и облегчает получение справок о доходах и решение возможных бюрократических вопросов.

Доходность аренды в Аланье

Средняя прибыль по районам

Наибольшую доходность обеспечивают центральные и самые востребованные районы Аланьи. По оценкам аналитиков, лидерами остаются Махмутлар и Оба — районы с развитой инфраструктурой, крупными жилыми комплексами и высоким туристическим потоком. Здесь арендуют жильё гости со средней и выше средней покупательной способностью.

Высокие ставки аренды наблюдаются также в Каргыджаке, в Тепе и Бекташе — панорамные виды и престиж локации позволяют устанавливать премиальные цены.

Старые престижные районы — Центр Аланьи и Кестель — демонстрируют более умеренную доходность, однако за счёт дорогого метра обеспечивают отличную капитализацию.

Перспективными считаются Тосмур и Джикджилли: цены на входе пока ниже, но спрос со стороны семей и долгосрочных арендаторов стабилен.

Примеры дохода и сроки окупаемости

Для ориентира приведём усреднённые данные по аренде (месячно) и сопоставим с ценой объекта. В Аланье средний диапазон арендных цен (2025) примерно такой:

Примеры дохода: квартиры, апартаменты, виллы

Примечание: данные приведены в евро, ориентировочны и основаны на анализе рынка. Реальный доход может отличаться из-за характеристик объекта, сезона, комиссии агентству и коммунальных затрат.

Прибыльность аренды в Аланье во многом зависит от сезона и качества управления объектом. По опыту наших клиентов, при грамотной организации процесса квартира может окупиться за 8–10 лет. Типовые студии и квартиры формата 1+1 демонстрируют брутто-доходность на уровне 7–12% годовых, позволяя вернуть вложения за 6–8 лет. 

Управление недвижимостью: как превратить аренду в пассивный доход

Маркетинг, бронирование и обслуживание гостей

Профессиональные управляющие компании берут на себя все задачи, связанные с арендой и обслуживанием жилья: размещают объявления на популярных площадках (Airbnb, Booking), в социальных сетях, обрабатывают заявки, организуют заселение и выезд гостей. Сотрудники контролируют уборку, пополняют запасы текстиля и поддерживают связь с арендаторами 24/7.

Комиссия за такие услуги обычно составляет 20–25% от дохода, но эти расходы полностью оправданы: владелец освобождается от организационных хлопот,  профессиональное управление повышает заполняемость и стабильность дохода.

Контроль платежей, отчётность и налоговая поддержка

При передаче вашей недвижимости в Турции в управление агентство берёт на себя не только организационные, но и финансово-правовые вопросы. Специалисты проводят все расчёты по безналичному пути, составляют договоры и платёжные документы, помогают владельцу корректно оформить годовую декларацию и учесть допустимые вычеты. Владельцу остаётся лишь получать прибыль на банковский счёт — все отчёты, сверки доходов и документация для банка и налоговой находятся под контролем управляющей компании.

Распространённые ошибки владельцев недвижимости

Аренда без лицензии и официального договора

Нелегальная сдача жилья — типичная ошибка начинающих владельцев, которая при первой проверке оборачивается крупными штрафами. Всегда заключайте официальный договор аренды и оформляйте лицензию, даже если кажется, что можно обойтись без формальностей.

Приём наличных и отсутствие отчётности

Получая оплату в конверте, собственник рискует не только штрафами, но и блокировкой банковских счетов. Кроме того, при любых спорах с арендаторами, агентством или налоговыми органами у вас не будет документальных доказательств платежей. Все расчёты должны проходить по безналу, с квитанциями и копиями договоров.

Работа с нелицензированными посредниками

Многие, надеясь сэкономить, доверяют рекламу или подбор арендаторов «посредникам» без лицензии. На практике это часто заканчивается проблемами: договор формален, доходы не фиксируются, а вся ответственность ложится на владельца. Работайте только с официальными агентствами, имеющими государственную регистрацию и опыт.

Как сдавать жильё в Аланье законно и выгодно

Проведите оценку недвижимости перед сдачей

Перед выходом на рынок стоит определить реальную стоимость аренды именно в вашем районе и сегменте. Изучите аналогичные объекты по площади, уровню отделки и расположению: такая оценка помогает скорректировать ожидания по доходу и избежать завышенных ставок, из-за которых жильё может простаивать. Агентству также проще выстроить правильную рекламную стратегию, если объект изначально оценён адекватно.

Подпишите двуязычный договор аренды

Чтобы избежать недопонимания между сторонами, заключайте договор сразу на русском и турецком языках – корректность и прозрачность условий для обеих сторон. В документе обязательно фиксируются сроки, стоимость (в лирах или евро), депозит, порядок уборки и оплаты коммунальных услуг. Luxury Estate Turkey использует собственные двуязычные шаблоны, исключающие любые спорные трактовки.

Оптимизируйте доходность с помощью профессионального управления

Если вы не планируете заниматься арендой самостоятельно, доверьте объект профессионалам. Управляющая компания обеспечит заполняемость за счёт грамотного маркетинга и гибкого ценообразования и возьмёт на себя все организационные вопросы — регистрацию гостей, уборку, контроль состояния жилья и соблюдение законодательства.

Покупка недвижимости в Аланье под аренду с Luxury Estate Turkey

Лицензированное агентство Luxury Estate Turkey предлагает полный комплекс услуг по управлению вашей недвижимостью. Мы проводим аудит объекта под аренду и предварительный расчёт доходности, консультируем по оптимальной цене аренды и при необходимости помогаем привести жильё в соответствие с требованиями лицензии.

Все договоры составляются в двуязычном формате (русский/турецкий), чтобы условия были понятны для обеих сторон. Наши менеджеры подбирают надёжных арендаторов, заключают законные контракты и контролируют соблюдение всех правил. 

Мы оперативно решаем любые вопросы — от мелкого ремонта до налогового учёта и планирования доходов. Вы получаете прибыльный и защищённый актив, не тратя время на рутину.

Свяжитесь с Luxury Estate Turkey, чтобы узнать, как законно и безопасно сдавать недвижимость в Аланье. Мы поможем оформить лицензию, организовать управление и превратить вашу собственность в стабильный источник дохода.