Автор: Luxury Estate Turkey
Просмотрено 21 раз
31 Декабрь 2025
Покупка недвижимости в Турции востребована среди иностранцев: страна ассоциируется с морем, солнцем и возможностью сохранить или приумножить капитал. Однако сегодня перед покупателями всё чаще встаёт выбор — приобрести квартиру для отдыха в Турции, как второе жильё для личного пользования, или вложиться в инвестиционную квартиру с расчётом на доход.
Ещё недавно многие рассуждали, что можно просто купить квартиру у моря, проводить в ней отпуск, а в остальное время сдавать, но реальность изменилась.
Во-первых, рынок стал более зрелым и насыщенным: к 2025 году иностранный спрос стабилизировался, цены выросли, а конкуренция за арендаторов заметно усилилась.
Во-вторых, в сфере аренды появились новые правила и контроль – рассчитывать на «лёгкий» доход без соблюдения формальностей больше не приходится, и этих условиях такая стратегия перестаёт работать эффективно.
Почему универсальный подход оказался проблемным?
Цели личного комфорта и инвестиционной выгоды предъявляют к недвижимости разные требования. Квартира для отдыха не всегда подходит для сдачи в аренду, а объект с высокой доходностью не обязательно подходит для постоянного проживания.
Тихий, уютный комплекс в жилом районе может быть неинтересен туристам, тогда как апартаменты в сугубо туристическом квартале обычно неудобны для жизни — из-за шума, сезонности и отсутствия соседей зимой. Компромиссные варианты возможны, но почти всегда снижают эффективность одной из целей.
Квартира для отдыха — это, ваш второй дом за границей: место для каникул, зимовок, а иногда и будущего переезда. На первом месте стоят комфорт и качество жизни, а не максимизация дохода. Такая недвижимость в Турции покупается прежде всего для себя, а не как инвестиционный актив.
Если речь идёт о квартире для личного проживания в Турции, подход к выбору отличается от инвестиционного. В первую очередь важны планировка и пространство: жильё должно быть удобным именно для вашей семьи. Значение имеют вид и этажность: для многих наиболее удобны средние этажи.
Квартиру для отдыха чаще выбирают в спокойных комплексах, где нет шума круглосуточных туристических развлечений. Перед покупкой имеет смысл уточнить, кто живёт в комплексе постоянно, какие действуют правила, разрешена ли посуточная аренда.
Не менее важен выбор района, даже если жильё планируется использовать в основном для отдыха: важно наличие работающих магазинов, кафе, рынков и базовой инфраструктуры — поликлиник, банков, аптек — в пешей доступности.
В отличие от чисто курортных посёлков, районы с постоянным местным населением обеспечивают большую стабильность в любое время года. Как правило, центр города или обжитые кварталы подходят для этого лучше, чем удалённые локации, оживающие только в высокий сезон.
Стоит учесть управление и содержание дома: есть ли управляющая компания, охрана, регулярная уборка, работают ли бассейн и другие удобства круглый год. Имеет значение и размер айдата — важно понимать, за что именно вы платите.
При выборе локации под личное проживание всё зависит от желаемого образа жизни. Многие рассматривают недвижимость в Аланье для жизни — сравнительно небольшой город с налаженной инфраструктурой и песчаными пляжами.
Тем, кому важна динамика города, подойдёт недвижимость в Анталье — город-миллионник с развитой инфраструктурой: крупные торговые центры, больницы, международные школы и университеты, рабочие места. Анталью часто выбирают семьи с детьми и те, кто рассматривает покупку недвижимости как шаг к будущему переезду.
При покупке недвижимости в Турции для личного отдыха есть несколько типичных ошибок:
Выбор объекта, ориентированного на краткосрочную аренду, в ущерб комфорту
Покупатели приобретают квартиры в комплексах, рассчитанных на туристический поток, с целью использовать жильё и для личного отдыха, и для сдачи в аренду. Такие объекты обычно оказываются неудобны для проживания: высокая сменяемость жильцов, повышенный уровень шума, сезонная пустота комплекса вне туристического периода и ограниченное обслуживание. Для второго жилья более оправдан выбор комплексов, ориентированных на постоянных жителей, а не на аренду.
Недооценка вопросов управления и обслуживания недвижимости
При покупке второго жилья важно определить, кто будет контролировать объект в отсутствие владельца: оплачивать счета, следить за техническим состоянием, реагировать на бытовые ситуации. На этапе покупки имеет смысл либо выбирать комплексы с организованным сервисом, либо заранее заключать договор с управляющей компанией.
Переоценка будущей ликвидности объекта
Ликвидность напрямую зависит от локации и типа жилья – объекты в небольших курортных посёлках, ориентированные преимущественно на иностранный спрос, могут оказаться менее востребованными при изменении рынка. Кроме того, рост цен не является гарантированным с учётом постоянного выхода на рынок новых проектов.
Попытка совместить личное использование и полноценную инвестиционную модель
Сдача недвижимости в аренду требует времени, организационных ресурсов и соблюдения требований законодательства. В этом случае покупку второго жилья разумнее рассматривать как долгосрочное решение для личного пользования, а не как инструмент активного дохода.
Преимущества инвестиций в недвижимость Турции – рост стоимости жилья и возможность получать доход от аренды. По оценкам экспертов, средняя доходность от сдачи недвижимости в курортных регионах – одна из самых высоких в Средиземноморье.
Инвестиционная квартира — финансовый инструмент. Инвестор должен учитывать объём вложений, уровень расходов, потенциальный доход и сценарий выхода. Рассмотрим критерии выбора недвижимости, если целью являются получение дохода и рост капитала.
Важно, чтобы квартиру можно было без затруднений продать в выбранный срок. Ликвидность формируется за счёт нескольких факторов: востребованной локации, понятного формата жилья и адекватной цены. Как правило, квартиры с одной–двумя спальнями легче реализуются на вторичном рынке, чем нишевые объекты — например, крупные пентхаусы в удалённых районах.
На этапе покупки стоит оценить, кто будет потенциальным покупателем в будущем: другие инвесторы, иностранцы или местные семьи – поскольку финансовый результат фиксируется в момент продажи, сценарий выхода следует продумывать с самого начала.
Если цель — получение арендного дохода, необходимо выбирать локацию и формат жилья со стабильным и предсказуемым спросом. В курортных регионах таким источником остаётся туристический поток, формирующий спрос на краткосрочную аренду. В крупных городах, например, Анталья и Стамбул, дополнительную роль играет внутренний спрос — со стороны студентов, экспатов и местных жителей, снимающих жильё для работы или учёбы.
Инвестиционная недвижимость должна соответствовать ожиданиям арендаторов: по расположению, инфраструктуре и состоянию. Для туристов важны близость к морю, бассейн, парковка, охрана; для долгосрочных арендаторов — транспорт, школы и городская среда.
На этапе покупки стоит просчитать все статьи расходов: коммунальные платежи, айдат, налоги на недвижимость и аренду, услуги управляющей компании, страхование, износ мебели и техники.
Прозрачность расходов позволяет заранее оценить реальную стоимость владения. В комплексах с инфраструктурой высокий айдат может существенно снизить чистую доходность; вторичное жильё может потребовать дополнительных вложений в ремонт; при краткосрочной аренде возрастут расходы на уборку и обновление интерьера.
Большинство инвесторов не проживают в Турции постоянно, поэтому возможность управлять объектов без присутствия владельца — один из основных критериев. Дополнительный плюс – услуг по управлению арендой со стороны агентства.
Объекты с профессиональным управлением, как правило, приносят более стабильный доход, чем те, где владелец вынужден самостоятельно искать арендаторов и решать организационные вопросы – качество управления напрямую влияет на финансовый результат.
К обещаниям гарантированного дохода стоит оноситься с осторожностью – такие схемы часто носят маркетинговый характер. Нередко гарантия заложена в завышенную цену объекта или действует ограниченный период с дополнительными условиями. Рациональный подход предполагает работу с реальными цифрами и четкой моделью доходов и расходов.
Успех арендной стратегии напрямую зависит от локации. Ниже — основные направления в Турции, где аренда традиционно держится на рыночных факторах.
Аланья сформировалась как курортный город, ориентированный на иностранцев. Интерес к недвижимости в Аланье во многом объясняется сочетанием умеренных цен и стабильного туристического потока.
С точки зрения аренды наиболее ликвидны районы, расположенные рядом с морем и зонами активности: центр города, пляж Клеопатры, Оба, Махмутлар. Именно здесь сосредоточены кафе, торговые улицы, прогулочные зоны и городская инфраструктура, ради которых туристы выбирают апартаменты, а не отели.
Арендный спрос в Аланье выраженно сезонный: летом заполняемость высокая, зимой — ниже. При этом за летние месяцы может формироваться значительная часть годового дохода. Дополнительную роль играет сообщество иностранцев, которые проводят в городе зиму или живут здесь подолгу, снимая жильё на несколько месяцев.
Для инвестора важно учитывать масштаб города: Аланья компактна, конкуренция с гостиницами менее жёсткая, чем в крупных курортах. При правильном выборе объекта спрос повторяется из года в год.
Анталья отличается от Аланьи более сложной моделью спроса. Здесь одновременно работают два сегмента: туристическая аренда и долгосрочный городской спрос.
В курортных районах — Коньяалты и Лара — летом доминирует краткосрочная аренда. Квартиры рядом с морем, особенно в современных комплексах, активно сдаются туристам. Зимой часть собственников переходит на помесячную аренду, ориентированную на «зимовщиков».
Центральные и деловые районы, прежде всего Муратпаша и прилегающие кварталы, формируют другой тип спроса – зесь жильё арендуют местные специалисты, студенты, сотрудники компаний, переехавшие из других регионов.
При инвестиции в недвижимость в Анталье важно определить стратегию: ориентироваться на туристов или на долгосрочную аренду. В первом случае приоритет — близость к морю и курортная инфраструктура, во втором — транспорт, центр города, повседневная городская среда.
Стамбул остаётся крупнейшим арендным рынком страны, но более сложен по структуре – процентная доходность обычно ниже, но выше абсолютные суммы, а сам рынок требует понимания районов и спроса.
Эгейские курорты Бодрум или Мармарис предлагают высокие ставки аренды, но и значительно более высокий порог входа.
Планируя доход от аренды недвижимости в Турции в 2026 году, стоит отказаться от иллюзий, сформированных в период ажиотажа. Рынок по-прежнему способен приносить доход, но стал более требовательным к расчётам, дисциплине и качеству управления.
Прежде всего, никуда не исчезла сезонность. Для курортных регионов она остаётся базовой характеристикой рынка: летние месяцы дают пик спроса и высокие ставки, но за пределами сезона значительная часть объектов либо простаивает, либо вынужденно переходит в долгосрочную аренду по более низким ценам. Реальная доходность формируется по итогам года – инвестор должен понимать, за счёт чего будет компенсироваться доход вне сезона и насколько финансовая модель устойчива без постоянной загрузки.
Второй фактор — регулирование. С 2024 года краткосрочная аренда в Турции регулируется Законом № 7464 «О сдаче в аренду жилых помещений в туристических целях»: сдача жилья на срок до 100 дней возможна только при наличии официальной лицензии, а в многоквартирных домах — при согласии всех собственников. В 2026 году инвестор обязан выбрать легальную модель: либо официальная краткосрочная аренда со всеми издержками, либо долгосрочный формат с более умеренной доходностью.
«Универсальная квартира» — компромисс, который редко работает в интересах владельца.
Проблемы могут возникнуть уже на этапе эксплуатации: периоды максимального арендного спроса почти всегда совпадают с тем временем, когда собственник хочет пользоваться жильём сам. В результате либо теряется доход в пиковые месяцы, либо квартира перестаёт выполнять функцию личного пространства.
Дополнительный фактор — эксплуатационная нагрузка. Квартира, регулярно сдаваемая в краткосрочную аренду, фактически работает в коммерческом режиме: возрастает износ, требуется постоянный контроль, уборка, мелкий ремонт и управление. В результате объект теряет приватность и комфорт, ради которых он изначально покупался как личное жильё.
Если инвестиционный объект изначально выбирается с учётом личных предпочтений — больший метраж, дорогая отделка, индивидуальный интерьер — это почти всегда снижает его рыночную эффективность. Такие параметры не увеличивают спрос и, напротив, приводят к простоям и доходу ниже расчётного.
Комфорт и доходность формируются разными факторами, попытка совместить почти всегда приводит к снижению эффективности хотя бы по одному из направлений.
Чтобы выбрать стратегию покупки квартиры в Турции в 2026 году, следует учитывать цель покупки. Не существует «лучшей» квартиры — есть недвижимость, соответствующая конкретной задаче.
Один покупатель зарабатывает, собирая портфель из небольших объектов под аренду. Другой осознанно выбирает дом или виллу для семьи. Оба решения могут быть правильными при условии, что стратегия соответствует изначальной.
Важен также и план выхода из сделки. Многие сосредотачиваются на цене входа, забывая, что результат фиксируется при выходе из сделки. Именно ликвидность объекта, а не размер скидки при покупке, определяет итог.
Если стратегия — перепродажа с прибылью, логичнее выбрать ликвидный объект без максимальной скидки, чем неликвид по «выгодной» цене. Если цель — стабильный доход, разумнее заплатить больше за локацию с устойчивым спросом, чем сэкономить и сталкиваться с простоями.
Перед тем как принимать решение, стоит ответить на несколько вопросов, которые помогут расставить приоритеты и избежать самой распространённой ошибки — покупки без понимания цели.
Вы рассматриваете покупку как инвестицию и источник дохода? Или для вас важнее качество жизни, собственное место у моря, возможность приезжать на каникулы или зимовать? Возможно, цель — переезд, ВНЖ, долгосрочное проживание семьи или детей.
Чётко сформулированная цель определяет большую часть стратегии — от локации и типа объекта до бюджета и модели управления.
Если вы живёте в Турции подолгу, говорите на языке и готовы заниматься вопросами лично — это один сценарий.
Если вы находитесь в другой стране, работаете, не планируете регулярные поездки и не хотите решать бытовые задачи на расстоянии — самостоятельное управление становится нереалистичным.
Если вы не планируете находиться в Турции регулярно, следует определить, кто будет управлять объектом, арендаторами и текущим содержанием. Без этого инвестиционная модель становится неустойчивой.
Этот вопрос важен и для тех, кто покупает «для себя». Варианты могут быть разными:
оставить на долгий срок, передать детям
продать через несколько лет
использовать как источник регулярного дохода.
Если вы планируете продажу — критична ликвидность. Если долгосрочное владение — качество строительства, окружение и потенциал района. Если ставка на доход — важно, чтобы объект не устарел морально и не потребовал постоянных вложений.
Помимо этих вопросов, полезно ответить и на дополнительные:
какой уровень риска вы готовы принять
сколько времени хотите или готовы уделять управлению
на какой срок вы вообще рассматриваете вложение — несколько лет или десятилетие и больше.
В результате должен сложиться профиль, например: «Квартира для отдыха, доход вторичен, управление минимальное» или «Инвестиция под аренду, сам пользоваться почти не буду, готов делегировать и выйти через 5 лет».
Принять взвешенное решение самостоятельно бывает непросто, особенно при первой покупке недвижимости за рубежом. Лицензированное агентство Luxury Estate Turkey подбирает индивидуальные стратегии инвестиций и план владения недвижимостью в Турции. Мы не предлагаем «универсальные» варианты – мы отбираем недвижимость под задачи клиента.
При необходимости наша команда сопровождает клиента и дальше: организация обслуживания квартиры, помощь с управлением арендой и планирование выхода из инвестиции.
Гражданство Турции за инвестиции 
YouTube
Инстаграм 
Facebook 
WhatsApp 
Телеграм 
