Стратегия двух объектов в Турции для жизни и стабильного дохода

Представьте: вы обладаете двумя объектами недвижимости в Турции: один из них – ваш дом для жизни, а второй – источник стабильного пассивного дохода. Эта модель, которую можно назвать стратегией двойной недвижимости в Турции, набирает популярность среди иностранцев. В чем ее суть и выгода? Ниже мы разберем все аспекты: от расчета доходности до налоговых нюансов и того, как воплотить такую стратегию на практике.

Что такое стратегия двойной недвижимости в Турции

Как работает схема «живу в одном, сдаю второй»

Стратегия двойной недвижимости предполагает покупку сразу двух объектов: один для собственного проживания, второй для сдачи в аренду и получения дохода. Таким образом, владелец одновременно решает жилищный вопрос и инвестирует средства, получая пассивный доход в Турции от аренды. Например, семья приобретает виллу на побережье для постоянного проживания и дополнительно покупает квартиру, которую сдаёт долгосрочно арендаторам. В итоге они живут в одной, а зарабатывают на второй.

Популярность такой схемы объясняется сразу несколькими факторами

• турецкая недвижимость растёт в цене и считается высоколиквидным активом

• иностранные покупатели недвижимости в Турции могут получить вид на жительство, а при инвестициях от определённой суммы – гражданство 

• климат и инфраструктура делают длительное проживание комфортным, а аренда жилья – востребованной услугой круглый год.

Кому подходит модель

Прежде всего, это семьи с детьми и удалённые специалисты, желающие переехать на Средиземноморье ради климата и комфорта. Они получают просторное жилье (например, виллу) для постоянного проживания, а рядом – дополнительную недвижимость, аренда которой покрывает часть расходов на жизнь (оплату коммунальных услуг, обучения детей и пр.). 

Также модель интересна пенсионерам из стран с более холодным климатом – проживая в своём доме на побережье, они за счёт аренды второй недвижимости создают себе надбавку к пенсии.

Отдельно стоит отметить инвесторов, нацеленных на получение гражданства через инвестиции. Разрешено купить несколько объектов на эту сумму, что позволяет комбинировать недвижимость: например, приобрести виллу для себя и квартиру под сдачу. 

Что даёт постоянное проживание в Турции

Рассмотрим основные выгоды долгосрочного проживания, которые косвенно повышают ценность стратегии двойной недвижимости:

• Мягкий климат и природа: Средиземноморское побережье (Анталья, Алания, Фетхие) славится обилием солнечных дней в году, тёплым морем и чистым горным воздухом. Зимы короткие и мягкие, что благоприятно сказывается на здоровье. Постоянно проживая в собственной вилле у моря, вы получаете круглогодичный курорт прямо у порога дома.

• Высокий уровень комфорта за разумные деньги: Стоимость жизни в Турции ниже, чем во многих европейских странах. Коммунальные услуги и качественные продукты питания доступны по умеренным ценам. При этом современное жильё предполагает собственную инфраструктуру: бассейны, спортзалы, сауны и другие удобства.

• Социальная инфраструктура и образование: В популярных среди иностранцев районах (например, Алания, Анталья) есть частные и государственные школы с обучением на английском, русские детские сады, международные клиники. 

• Простота легализации пребывания: Владение жильём упрощает получение ikamet – вида на жительство. Через 5 лет непрерывного проживания можно претендовать на гражданство по натурализации (альтернативно гражданству через инвестиции). Покупая дом, иностранная семья получает возможность жить в безопасной стране со стабильной политической ситуацией и гостеприимным населением.

• Культурная близость и языковая среда: В Турции сформировались крупные международные сообщества, в частности, в регионе Антальи. Вам будет проще решать бытовые вопросы: многие говорят по-английски и по-русски. К тому же, турецкая культура тепла и уважительна к семье – вы быстро почувствуете себя здесь как дома.

Как выглядит портфель из виллы и квартиры в Аланье

Пример: вилла для жизни и квартира для аренды

Рассмотрим условный пример, как может выглядеть портфель из двух объектов и какой доход он принесёт. Предположим, вы выбрали регион Аланьи (один из лидеров по популярности среди иностранных инвесторов) и имеете бюджет около €500 000. На эти средства можно приобрести, например:

• Вилла 3+1 в Аланье для собственного проживания:
  Площадь ~200 м², собственный сад, возможно — бассейн.
  Стоимость — около €350 000 (средний ценовой сегмент).
  Эта вилла становится вашим основным домом, и вы не планируете её сдавать.
  

• Квартира 2+1 в новом комплексе у моря для сдачи в аренду:
  Площадь ~90 м², в комплексе есть бассейн, охрана, фитнес.
  Стоимость — около €150 000.
  Эту квартиру вы полностью отдаёте в аренду на длительный срок.

Расчёт дохода от аренды квартиры

Важно понимать, что доходность 7,2% — это чистый пассив, получаемый к росту стоимости самой недвижимости. Вилла, купленная за €350k, и квартира за €150k со временем вырастут в цене.

Как арендный доход покрывает текущие расходы

Доход от сдачи второй недвижимости способен значительно облегчить финансовое бремя владельца. Эти средства могут быть направлены на:

• Оплату содержания недвижимости: Собственник виллы платит ежегодный налог на недвижимость (0,2% кадастровой стоимости в крупном городе) – для объекта €350k это порядка €700 в год. Плюс ежемесячный айдат в комплексе квартиры (допустим, €50, то есть €600 в год) и возможные расходы на садовника или обслуживание бассейна виллы. Совокупно расходы на содержание двух объектов могут составлять ~€1 800 в год. Арендный доход €10 800 их покрывает – фактически ваши дома “содержат себя сами” и даже приносят сверх того около €9 000 на прочие нужды.

• Коммунальные услуги и страхование: Счета за электричество, воду, интернет по обеим недвижимостям, страховка дома – все эти повседневные затраты можно оплачивать из дохода со сдачи недвижимости в Турции в аренду.

• Подушку безопасности: Часть дохода разумно откладывать на счет – как резерв на случай, если квартира вдруг простаивает пару месяцев без жильцов или потребует ремонт.

В результате владелец фактически бесплатно живёт в собственной вилле, поскольку текущие расходы компенсируются арендой второй недвижимости. А если учесть рост капитализации имущества, то общая прибыльность инвестиций становится ещё выше.

Доходность краткосрочной аренды и её ограничения

Сколько приносит краткосрочная аренда в Турции

Альтернатива – краткосрочная аренда (посуточно или помесячно туристам). Доходность краткосрочной аренды в Турции достигает 8–12% в год, а в курортных локациях при отличной загрузке может превышать 15% годовых. Однако краткосрочная стратегия сопряжена с тремя нюансами:

• Сезонность: Летом спрос взлетает, а зимой может быть простой. В итоге среднегодовая заполняемость редко превышает 60–70%. Нужно привлекать арендаторов вне сезона (например, снижением цен или сдачей “на зиму” экспатам) либо мириться с тем, что значимая часть года объект пустует.

• Операционные издержки: Частая смена гостей подразумевает уборку, рекламу на площадках вроде Airbnb, общение с постояльцами, иногда мелкий ремонт. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги будут стоить 20–30% дохода. Также краткосрок требует полной меблировки и оснащения техники, что увеличивает стартовые вложения.

• Юридическое регулирование: С недавних пор в Турции существенно ужесточились правила краткосрочной аренды – без специальной лицензии сдавать жильё посуточно запрещено.

Большинству владельцев двух объектов оптимально сдавать второй объект именно на длительный срок (договор от 6–12 месяцев) – в Турции огромный спрос со стороны на помесячную и годовую аренду жилья, особенно в крупных городах и курортных зонах.

Тем же, кто всё-таки нацелен на краткосрочный бизнес (например, аренда виллы в Аланье туристам на летние месяцы), стоит изучить законодательные ограничения и доверить управление профессиональному агентству с лицензией. 

Налоги, лицензии и требования к аренде

Сколько налогов платит иностранец при сдаче жилья

Доход от сдачи недвижимости в Турции облагается подоходным налогом – как для граждан, так и для иностранцев. Турецкая налоговая система прогрессивная: ставка зависит от суммы годового дохода от аренды. Приведём актуальные цифры (на 2025 год):

• До ₺110 000 в год – налог 15% от дохода.

• ₺110 000 – 230 000 – 20%.

• ₺230 000 – 580 000 – 27%.

• ₺580 000 – 3 000 000 – 35%.

• Свыше ₺3 млн – максимальная ставка 40% применяется к части дохода свыше этой величины.

В налоговом кодексе также установлен необлагаемый минимум дохода от аренды. Если ваш годовой доход превышает минимальный порог, налог рассчитывается только на сумму превышения. 

Какие расходы можно вычитать из налогооблагаемой базы

Кроме того, законодательство даёт возможность уменьшить налоговую базу за счёт расходов. Вы как собственник вправе вычесть из дохода затраты на содержание жилья, ремонт, амортизацию, услуги управляющей компании и т.д. – существует стандартный вычет 25%. Например, если за год вы получили ₺100 000 аренды, налогом будет облагаться лишь ₺75 000. 

Когда нужна лицензия для сдачи посуточно

В 2023 году в Турции был принят Закон №7464 “Об аренде недвижимости в туристических целях”. Он устанавливает новые правила для сдачи квартир и домов на срок менее 100 дней. Всё, что дольше (100 дней + 1 день), по закону считается долгосрочной арендой и под эти требования не подпадает.

Что требует новый закон от собственника, желающего сдавать жильё посуточно? 

• Лицензия Министерства культуры и туризма: Для краткосрочной аренды обязательно получить специальное разрешение (лицензию) в Минтуризме. Без такой лицензии размещать объявление о посуточной сдаче – незаконно.

• Согласие соседей: Для получения лицензии на квартиру необходимо единогласное согласие всех собственников в вашем многоквартирном доме. Если ЖК состоит из нескольких корпусов, достаточно согласия жильцов того корпуса, где находится ваша квартира. Исключение – если изначально в уставе жилого комплекса прописано разрешение на краткосрочную аренду. Для частных вилл требование единогласия не актуально, но прочие лицензионные требования всё равно действуют.

• Запрет субаренды: Арендой может заниматься только сам собственник либо официально лицензированное агентство. Управляющая компания комплекса также может получить разрешение и сдавать апартаменты от имени владельцев. 

• Идентификация и контроль: После получения лицензии нужно повесить у входа специальную табличку от Министерства туризма, и инспекторы будут проверять комплексы, где сдаются квартиры. 

Как минимизировать риски владельцу

Как защититься от неплатежей и выбрать арендатора

Иногда арендаторы задерживают оплату, а в некоторых случаях вовсе отказываются платить и не освобождают жильё, создавая владельцу серьёзные проблемы. В Турции, как и в других странах, выселение через суд требует времени, поэтому лучше заранее принять меры, чтобы избежать подобных ситуаций.

Первое, на что стоит обратить внимание, — это грамотно составленный договор аренды. Включите в него пункт о штрафах за просрочку платежей и условие о возможности расторжения договора при нарушении обязательств. Обязательно берите страховой депозит — как правило, в размере одного-двух месяцев аренды. Эти средства могут покрыть задолженность или компенсацию за причинённый ущерб.

Важно также внимательно подходить к выбору арендатора. Лучше лично (или через доверенное лицо) пообщаться с кандидатом, оценить его платёжеспособность, наличие постоянной работы или стабильного дохода. 

К счастью, откровенно проблемные арендаторы встречаются редко, особенно если недвижимость расположена в благополучном районе и привлекает ответственную аудиторию. 

Что делать при простоях между арендаторами

В долгосрочной аренде новые арендаторы обычно подбираются ещё до выезда предыдущих, поэтому периоды простоя, как правило, минимальны. Тем не менее могут возникать паузы между контрактами или при снижении рыночной активности — в таких случаях жильё может оставаться пустым на 1–2 месяца в году. В краткосрочной аренде ситуация иная: периоды простоя часто составляют значительную часть года и зависят от сезона, конкуренции и ценовой политики.

Как снизить риск пустующего жилья? 

Чтобы свести риски к минимуму, важно правильно выбрать объект и его расположение. В Аланье наибольшим спросом пользуются квартиры в пешей доступности от моря — особенно в радиусе до 500 метров. Высокой ликвидностью также отличаются районы Оба, Тосмур, Махмутлар и центр города. Если объект расположен не у моря, он должен компенсировать это инфраструктурой: наличие бассейна, спортзала, охраны, современной отделки значительно повышает заполняемость.

Ценообразование также играет ключевую роль. Слишком завышенная стоимость замедляет поиск арендаторов даже при хороших характеристиках объекта. Оптимальный подход — установить цену, соответствующую рыночной, с учётом локации, состояния квартиры и комплекса.

Самый надёжный способ снизить риск простоя — работать с профессиональной управляющей компанией. Специалисты по аренде оперативно находят новых жильцов, используя клиентскую базу, рекламные каналы и локальный опыт. При необходимости они также быстро заменят выбывшего арендатора без длительных пауз и с минимальными потерями дохода.

Как управлять недвижимостью на расстоянии

Если вы постоянно не проживаете в Турции, а ваша недвижимость сдается в аренду, процесс управления может осложнять языковой барьер, незнание местных правовых норм и невозможность оперативно отреагировать в экстренной ситуации.

Рациональное решение — передать управление объектом надёжной специализированной компании. Профессиональные управляющие займутся подбором и проверкой арендаторов, будут следить за своевременной оплатой, вести коммуникацию с жильцами, а в случае поломок — организуют ремонт. Вы будете получать отчёты и арендный доход, не вовлекаясь в повседневные вопросы.

Как защититься от инфляции и падения курса

Турецкая лира традиционно подвержена инфляционному давлению, и доход от аренды, номинированный в TL, со временем обесценивается относительно твёрдых валют. 

Как обезопаситься от этого? 

• Держите часть накоплений в валюте: Получая арендную плату в лирах, вы можете сразу конвертировать её излишки в евро или доллары на своём турецком счёте. Турецкие банки позволяют открывать мультивалютные счета – таким образом, вы зафиксируете ценность дохода. 

• Прописывайте индексацию в договоре: По закону действуют временные ограничения – максимальное повышение арендной ставки по жилым договорам ограничено 50% в год (эта мера введена для защиты нанимателей от скачков инфляции). Тем не менее обычно в контракте указывается, что арендная плата может пересматриваться ежегодно с учётом инфляции (ориентир – официальный индекс CPI). 

• Сокращённые сроки контрактов: Вместо заключения договора на 2–3 года сразу, предпочитайте соглашение на 11 месяцев или 1 год. Так вы получите право ежегодно обновлять условия аренды. 

Почему важна проверка комплекса перед покупкой

Если вы рассматриваете квартиру в резиденции, уточните, нет ли ограничений на аренду – после принятия закона №7464 некоторые ЖК на общих собраниях запретили краткосрочную сдачу. Бывают нюансы и с долгосрочной — например, жильцы могут быть против арендаторов-студентов. Изучите устав, поговорите с управляющим.

Оцените финансовое состояние комплекса: размер айдата, наличие долгов у жильцов, судебные споры. Осмотрите техническое состояние объекта, а при покупке виллы стоит заказать профессиональную инспекцию — проверить крышу, электрику, бассейн, чтобы избежать расходов после сделки.

Как выбрать управляющую компанию

Если планируете передать объект в управление, внимательно подойдите к выбору компании. Изучите репутацию, срок работы, наличие лицензии, обсудите условия (процент, перечень услуг, порядок отчётности) и подпишите договор с чётким распределением обязанностей. Надёжная компания будет следить за состоянием недвижимости, оплачивать счета, продлевать страховки и представлять ваши интересы при необходимости.

Что делать с недвижимостью

Как продать квартиру и не платить налог на прибыль

Инвестиции в недвижимость — это, как правило, средне- или долгосрочная стратегия. Но рано или поздно приходит момент, когда собственник решает продать объект и вывести капитал. В Турции для этого предусмотрено налоговое послабление: если вы владели недвижимостью более пяти лет, при продаже вы освобождаетесь от уплаты налога на прирост капитала.

Например, вы приобрели квартиру за €100 000, а через 5–6 лет продали её за €180 000. Вся полученная прибыль — €80 000 — остаётся у вас. Если же продать раньше — придётся задекларировать разницу между покупкой и продажей, с учётом допустимых вычетов, и заплатить подоходный налог по прогрессивной ставке.

Дополнительных сборов при продаже иностранцем нет. После завершения сделки вы свободно распоряжаетесь деньгами и можете перевести их за пределы Турции. Ограничений на вывод средств не предусмотрено — страна заинтересована в инвесторах и не мешает возврату вложенного капитала.

Что делать с виллой — сохранить, передать или продать

Если вы приобретали виллу для личного проживания, вопрос выхода может стоять не так остро – ведь это ваш дом, и продавать его не всегда хочется даже ради прибыли. Тут возможны варианты:

Сохранить виллу для себя и семьи

Многие иностранцы, пожив на турецком побережье, уже не представляют жизни без дома у моря. Даже если изначально покупка рассматривалась как инвестиция или шаг к получению гражданства, со временем место становится по-настоящему близким. Тем более, затраты давно компенсированы доходами от второго объекта. Вилла остаётся вашим домом, а квартиру можно продать, если она больше не нужна.

Передать актив детям по наследству

Дом и квартира — это капитал, который можно передать детям. Турецкое законодательство позволяет иностранцам наследовать и завещать недвижимость без серьёзных ограничений – наследники смогут оформить права собственности, при этом лучше заранее оформить завещание в Турции, чтобы избежать спорных ситуаций. 

Продать виллу по истечении инвестиционного периода

Если вы не планируете пользоваться домом, можно продать его, дождавшись пятилетнего срока владения — тогда не придётся платить налог на прибыль. Если недвижимость была основанием для ВНЖ, и других оснований не останется, разрешение на проживание придётся оформлять заново — например, купив другое жильё или заключив договор аренды. При наличии гражданства этот вопрос отпадает. Даже при продаже оба варианта — покупка новой недвижимости или аренда — позволяют сохранить возможность оставаться в Турции.

Стратегия полного выхода с продажей и выводом капитала

Стратегия полного выхода подразумевает, что вы продаёте оба объекта – и квартиру, и виллу – и выводите капитал. Это уместно, если вы изначально рассматривали вложение как временное и планируете перейти к другим инвестициям. Важно скоординировать продажи, чтобы воспользоваться благоприятной рыночной ситуацией – при хорошей подготовке оба объекта можно реализовать без задержек, особенно если они ликвидны. Полученные средства можно вложить в коммерческую недвижимость, зарубежные активы или использовать по своему усмотрению.

Сопровождение  Luxury Estate Turkey для инвесторов

Команда лицензированного агентства Luxury Estate Turkey много лет работает с иностранными инвесторами и сопровождает сделки в формате «под ключ».

Мы помогаем подобрать связку объектов, которая соответствует вашим целям — переезд всей семьей, получение гражданства или формирование доходного портфеля — и подберём недвижимость с учётом вашего бюджета и желаемой доходности.

Наши специалисты сопровождают клиента на каждом этапе покупки: организуют безопасные расчёты, подготовят документы, помогут открыть банковский счёт и и завершить сделку.

После покупки мы остаёмся рядом — предоставляем полное управление недвижимостью, в том числе аренду и обслуживание. Если вы не живёте в Турции постоянно, наша команда займётся поиском арендаторов, оформлением договоров, контролем платежей и техническим состоянием объекта. 

Luxury Estate Turkey остается вашим партнёром и после сделки, обеспечивая поддержку во всех вопросах владения, дохода и управления.