Стратегія двох об'єктів в Туреччині для життя і стабільного доходу

Уявіть, що ви володієте двома об'єктами нерухомості в Туреччині — один є вашою особистою резиденцією, а інший — стабільним джерелом пасивного доходу від оренди. Така схема, відома як стратегія подвійної власності в Туреччині, стає дедалі популярнішою серед іноземних покупців. Але що саме являє собою ця стратегія і чому вона набирає обертів? Нижче ми розглянемо все: від орендної плати та податків до того, як впровадити цей підхід на практиці.

Живи в одному, орендуй інше: вигідна стратегія нерухомості в Туреччині

Як працює модель подвійної власності

Стратегія подвійної власності передбачає придбання двох об'єктів нерухомості одночасно: одного для власного проживання, іншого для здачі в оренду з метою отримання доходу. Це дозволяє власнику вирішити свої житлові потреби, одночасно інвестуючи та отримуючи пасивний дохід від оренди в Туреччині. Наприклад, сім'я може купити віллу на узбережжі для проживання та окрему квартиру для довгострокової здачі в оренду. Вони живуть в одному та отримують дохід від іншого.

Ця модель здобула популярність з кількох причин:

• Турецька нерухомість продовжує зростати в ціні та вважається високоліквідним активом.

• Іноземні покупці нерухомості в Туреччині мають право на отримання посвідки на проживання, а для інвестицій, що перевищують певний поріг, навіть громадянства.

• Клімат та інфраструктура роблять довгострокове проживання привабливим, тоді як попит на орендне житло залишається високим цілий рік.

Для кого підходить ця стратегія?

Ця стратегія особливо приваблива для сімей з дітьми та віддалених фахівців, які переїжджають до Середземномор'я заради кращої якості життя. Вони мають переваги просторого житла (наприклад, вілли) для постійного проживання та орендованої квартири поблизу, дохід від якої допомагає покривати побутові витрати — комунальні послуги, навчання в школі тощо.

Це також чудово підходить для пенсіонерів з холодніших країн, які, живучи у власному будинку біля моря, використовують другу нерухомість для доповнення своєї пенсії за рахунок доходу від оренди.

Інвесторам, які прагнуть отримати громадянство Туреччини шляхом інвестицій, також варто розглянути цей підхід. Купівля кількох об'єктів нерухомості для досягнення необхідної суми інвестицій є законною, що дозволяє поєднувати особисте житло з високодохідною орендною нерухомістю.

Переваги постійного проживання в Туреччині

Давайте розглянемо довгострокові переваги способу життя, які опосередковано підвищують цінність стратегії подвійного володіння нерухомістю:

• М'який клімат і природна краса : Середземноморське узбережжя Туреччини (Анталія, Аланія, Фетхіє) пропонує щедру сонячну погоду, теплі морські води та чисте гірське повітря. Зими короткі та м'які, що чудово впливає на здоров'я та самопочуття. Проживаючи у власній віллі біля моря, ви фактично насолоджуєтеся курортом цілий рік прямо біля порогу.

• Високий комфорт за розумною ціною : вартість життя в Туреччині нижча, ніж у більшості європейських країн. Комунальні послуги та високоякісні продукти харчування мають доступні ціни. Сучасні житлові комплекси часто мають власні зручності — басейни, тренажерні зали, сауни тощо.

• Соціальна інфраструктура та освіта : популярні райони для емігрантів, такі як Аланья та Анталія, пропонують як державні, так і приватні школи з навчанням англійською мовою, англомовні дитячі садки та міжнародні клініки.

• Легше легальне проживання : Володіння нерухомістю спрощує процес отримання посвідки на проживання (ікамет). Після п'яти років безперервного проживання ви можете подати заяву на громадянство шляхом натуралізації (як альтернативу громадянству за інвестиції). Купуючи житло, іноземна сім'я отримує можливість жити в безпечній, політично стабільній та гостинній країні.

• Культурна обізнаність та мовна доступність : Великі громади експатів процвітають у прибережних містах, таких як Анталія, що спрощує повсякденне життя. Багато місцевих жителів розмовляють англійською, а турецька культура цінує гостинність та сім'ю, допомагаючи новим мешканцям швидко почуватися як вдома.

Як працює подвійний портфель нерухомості в Аланії

Приклад: Вілла для проживання та квартира для оренди

Ось приклад того, як може виглядати подвійний портфель нерухомості та який дохід він може генерувати. Припустимо, ви зосереджені на регіоні Аланії — одному з найпопулярніших напрямків серед іноземних інвесторів — і маєте бюджет близько 500 000 євро. Ви можете розподілити цей бюджет наступним чином:

Вілла 3+1 в Аланії для особистого проживання:

• Приблизно 200 м², приватний сад, можливо з басейном

• Ціна: ~€350 000 (середній сегмент)

• Це стає вашим основним житлом і не призначене для здачі в оренду.

Здається в оренду квартира 2+1 у сучасному комплексі біля моря:

• Приблизно 90 м², у закритому житловому комплексі з басейном, охороною та тренажерним залом

• Ціна: ~€150,000

• Ця квартира здається в довгострокову оренду.

Розрахунок доходу від оренди

Примітка: Дохідність 7,2% – це пасивний дохід, на додаток до очікуваного зростання вартості нерухомості з часом.

Як дохід від оренди покриває поточні витрати

Дохід від оренди другої нерухомості може значно компенсувати вартість володіння. Наприклад:

• Витрати на нерухомість : Власник вілли сплачує щорічний податок на нерухомість (0,2% від кадастрової вартості), близько 700 євро на рік за будинок вартістю 350 000 євро. Додайте близько 600 євро на рік за щомісячну плату за обслуговування ділянки (50 євро/місяць). Ви також можете витратити на обслуговування саду або басейну вілли. Загальні річні витрати можуть становити близько 1800 євро. Дохід від оренди в розмірі 10 800 євро повністю покриває цю суму, залишаючи близько 9000 євро додатково.

• Комунальні послуги та страхування : Дохід від оренди в Туреччині також може покривати електроенергію, воду, інтернет та страхування майна для обох квартир.

• Резерв на випадок надзвичайних ситуацій : розумно відкладати частину свого доходу як буфер на випадок вільних місяців або витрат на обслуговування.

Фактично, ваш дохід від оренди покриває витрати на володіння житлом, тобто ви живете у своїй віллі практично «безкоштовно». Якщо врахувати довгострокове зростання вартості нерухомості, рентабельність інвестицій стає ще привабливішою.

Короткострокова оренда в Туреччині: потенціал доходу та законодавчі обмеження

Скільки можна заробити на короткостроковій оренді?

Альтернативою є короткострокова оренда — добова або щомісячна — для туристів. Ця модель може приносити 8–12% річних, іноді перевищуючи 15% у престижних курортних районах з відмінною заповнюваністю. Однак існує кілька проблем:

• Сезонність : Попит зростає влітку, але падає взимку. Річна заповнюваність рідко перевищує 60–70%. Вам потрібно буде залучати орендарів поза сезоном, таких як експати або цифрові кочівники, або погоджуватися на нижчу заповнюваність.

• Експлуатаційні витрати : Часта зміна гостей вимагає прибирання, маркетингу на таких платформах, як Airbnb, спілкування з гостями та дрібного ремонту. Наймання керуючої компанії може допомогти, але коштуватиме 20–30% вашого доходу. Крім того, короткострокова оренда вимагає повного меблювання та встановлення побутової техніки, що збільшує ваші початкові інвестиції.

• Регуляторні питання : Туреччина запровадила суворі правила. Для оренди на термін менше 100 днів потрібна спеціальна ліцензія. Без неї здача вашої нерухомості в короткострокову оренду є незаконною.

Для більшості власників подвійної нерухомості довгострокова оренда (6–12 місяців) є найпрактичнішим варіантом. Попит високий цілий рік у великих містах та на курортах.

Якщо ви плануєте вести бізнес з короткострокової оренди, наприклад, літньої вілли в Аланії, обов’язково дотримуйтесь законодавчої бази та найміть ліцензоване агентство.

Податки та правові вимоги щодо доходу від оренди в Туреччині

Скільки податку сплачують іноземці з доходу від оренди?

Дохід від оренди в Туреччині оподатковується податком на доходи фізичних осіб як для місцевих жителів, так і для іноземців. Система є прогресивною:

• До ₺110 000/рік: 15%

• ₺110 000–₺230 000: 20%

• ₺230 000–₺580 000: 27%

• ₺580 000–₺3 000 000: 35%

• Понад ₺3 000 000: 40% на частину, що перевищує цю суму

Також існує неоподатковуваний мінімальний поріг, і оподатковується лише дохід, що перевищує цю суму.

Які витрати можна відрахувати з оподатковуваного доходу?

Ви можете зменшити свій оподатковуваний дохід за допомогою дозволених відрахувань. Орендодавці можуть відраховувати витрати на утримання нерухомості, ремонт, амортизацію та управлінські збори. Також існує стандартний відрахування у розмірі 25%. Отже, якщо ваш дохід від оренди становить ₺100 000/рік, оподатковується лише ₺75 000.

Коли потрібна ліцензія на короткострокову оренду?

Закон № 7464, прийнятий у 2023 році, регулює короткострокову оренду в Туреччині (до 100 днів). Оренда на термін понад 100 днів класифікується як довгострокова і не підпадає під ці обмеження.

Щоб легально орендувати житло на короткий термін, вам необхідно:

• Отримайте ліцензію від Міністерства культури і туризму.

• Отримайте одноголосне схвалення співвласників вашого багатоквартирного будинку (якщо короткострокова оренда вже не дозволена статутом житла). Для приватних вілл схвалення сусідів не потрібне, але правила ліцензування все ще застосовуються.

• Заборона на суборенду : Тільки власник або ліцензоване агентство може керувати орендою.

• Дотримання вимог перевірок : Після отримання ліцензії на об'єкті нерухомості має бути розміщена офіційна вивіска, і він підлягає перевіркам.

Як мінімізувати ризики оренди в Туреччині

Як уникнути неплатежів та обрати правильних орендарів

Затримки з платежами та невиконання зобов'язань орендарі можуть бути серйозною проблемою. Виселення через суд потребує часу, тому ключовим є запобігання.

Використовуйте добре складений договір оренди, який включає штрафи за прострочення платежів та умови розірвання. Завжди вимагайте гарантійний депозит — зазвичай орендну плату за один або два місяці — для покриття збитків або пропущених платежів.

Важливо ретельно перевіряти орендарів. Зустріньтеся з ними (або попросіть когось, кому ви довіряєте, зробити це), оцініть їхню фінансову стабільність та підтвердьте їхню зайнятість або стабільний дохід.

На щастя, проблемні орендарі трапляються рідко, особливо в якісних районах, які приваблюють відповідальних орендарів.

Як впоратися з періодами вакансій між орендами

У довгостроковій оренді орендарі зазвичай залучаються до звільнення поточних, що мінімізує час простою. Тим не менш, між контрактами або в періоди низької ринкової активності можуть виникати перерви в 1-2 місяці.

Короткострокова оренда більш непередбачувана — заповнюваність залежить від сезону, конкуренції та цін.

Щоб зменшити кількість вакансій:

• Оберіть правильне місце розташування. В Аланії квартири в межах 500 метрів від моря користуються великим попитом. Такі райони, як Оба, Тосмур, Махмутлар та центр міста, пропонують високу ліквідність орендної плати.

• Пропонуйте хороші зручності. Якщо житло не розташоване поруч із пляжем, такі зручності, як басейни, тренажерні зали та охорона, підвищують його привабливість.

• Реалістично оцінюйте нерухомість. Завищена ціна затримує оренду навіть у чудових будівлях.

Найбезпечніший спосіб зменшити кількість вакантних приміщень – найняти професійного керуючого нерухомістю. Він використовуватиме місцеві знання, бази даних клієнтів та маркетингові інструменти, щоб швидко знайти орендарів та замінити їх з мінімальним часом простою.

Як керувати нерухомістю дистанційно з-за кордону

Якщо ви не проживаєте в Туреччині цілий рік, управління вашою нерухомістю з-за кордону може бути складним, особливо через мовні бар'єри та юридичні складнощі.

Найкращий варіант – делегувати управління надійній місцевій компанії. Професійна команда:

• Відбір та перевірка орендарів

• Забезпечити своєчасну оплату орендної плати

• Керування комунікацією

• Організуйте ремонт за потреби

• Надавати вам звіти та платежі

Як захистити дохід від оренди від інфляції та валютних ризиків

Турецька ліра схильна до інфляції, і дохід від оренди в турецьких лірах може з часом втрачати вартість відносно іноземних валют.

Ось як захистити свій дохід:

• Зберігайте частину своїх заощаджень в іноземній валюті : Ви можете конвертувати надлишок лір у євро або долари на своєму турецькому рахунку. Більшість банків дозволяють використовувати мультивалютні рахунки.

• Включіть індексацію інфляції до договору : Чинні правила обмежують підвищення орендної плати до 50% щорічно, але більшість договорів все ще включають щорічне коригування на основі ІСЦ.

• Використовуйте коротші терміни договору : замість 2–3-річного договору оренди оберіть 11-місячні або 1-річні угоди. Це дозволить вам частіше переглядати умови.

Чому перед покупкою потрібно перевірити складні правила

Купуючи квартиру в житловому комплексі, перевірте, чи дозволяють статутні документи оренду. У деяких будівлях короткострокова оренда взагалі заборонена. Навіть довгострокова оренда може стикатися з обмеженнями, такими як заборона на проживання студентів-орендарів.

Також оцініть фінансовий стан комплексу — щомісячні внески (айдат), непогашені борги, судові суперечки. Для вілл розгляньте можливість замовлення професійної перевірки для оцінки стану даху, електричної системи або басейну та уникнення непередбачених витрат.

Як вибрати компанію з управління нерухомістю

Якщо ви плануєте передати управління на аутсорсинг, не поспішайте з вибором правильної компанії. Перевірте їхню репутацію, роки роботи, ліцензії та умови (збори, включені послуги, структура звітності). Підпишіть чіткий договір, у якому викладено обов'язки.

Гарне агентство буде займатися обслуговуванням вашої нерухомості, оплачувати рахунки, поновлювати страховку та представляти ваші інтереси за потреби.

Що робити зі своєю власністю в майбутньому

Як продати нерухомість без сплати податку на приріст капіталу

Нерухомість зазвичай є середньостроковою та довгостроковою інвестицією. Коли настає час продажу, турецьке законодавство пропонує значну податкову пільгу: якщо ви володієте нерухомістю більше п'яти років, ви не сплачуєте податок на приріст капіталу.

Наприклад, якщо ви купили квартиру за 100 000 євро та продали її через 5–6 років за 180 000 євро, весь прибуток у розмірі 80 000 євро залишається вашим. Якщо ви продали її раніше, ви повинні задекларувати прибуток та сплатити податок після вирахування.

Для іноземців, які продають нерухомість, немає додаткових зборів, а кошти можна вільно переказувати за кордон — Туреччина не обмежує відтік капіталу для інвесторів.

Що робити з віллою: залишити, передати чи продати

Якщо вілла є вашим основним місцем проживання, продаж може бути не вашим першим вибором, навіть якщо її вартість значно зросла. У вас є кілька варіантів:

• Збережіть віллу для сімейного користування : Багато іноземців прив'язуються до своїх турецьких домівок. Навіть якщо початковою метою були інвестиції чи громадянство, будинок часто стає другою домівкою.

• Передача спадкоємцям : Майно може бути успадковане за турецьким законодавством без суттєвих обмежень. Іноземні спадкоємці можуть отримати право власності, але доцільно скласти турецький заповіт , щоб уникнути суперечок.

• Продаж після 5-річного терміну : Якщо вам більше не потрібна вілла, ви можете продати її без сплати податків через п'ять років. Якщо вона була підставою для вашого дозволу на проживання, вам, можливо, доведеться подати повторну заявку, використовуючи новий договір оренди нерухомості або договору оренди. Це не стосується випадків, коли ви отримали громадянство.

Повна стратегія виходу: продаж обох об'єктів нерухомості та виведення капіталу

Стратегія повного виходу означає продаж обох об'єктів нерухомості та виведення вашого капіталу. Це підходить тим, хто розглядав інвестиції як тимчасові. Правильний вибір часу та підготовка дозволяють продати обидва активи без затримок, особливо якщо вони добре розташовані та мають високий рівень продажу.

Ви можете реінвестувати виручені кошти в комерційну нерухомість, закордонні інвестиції або інші особисті підприємства.

Створіть подвійний портфель нерухомості з Luxury Estate

Luxury Estate Turkey – це ліцензоване агентство нерухомості, яке багато років співпрацює з міжнародними інвесторами, надаючи повний супровід угод. Ми допомагаємо підбирати комбінації нерухомості, адаптовані до ваших цілей – будь то переїзд родини, отримання громадянства чи створення портфеля оренди. Ми знаходимо нерухомість, яка відповідає вашому бюджету та бажаній прибутковості.

Наші експерти допомагають протягом усього процесу купівлі: безпечна обробка платежів, підготовка документів, відкриття банківського рахунку та юридичне оформлення. Після покупки ми залишаємося вашим партнером, який займається управлінням нерухомістю, орендою та обслуговуванням. Якщо ви проживаєте за кордоном, ми дбаємо про вибір орендарів, оформлення договору, моніторинг платежів та обслуговування.

«Luxury Estate Turkey» допоможе вам не лише придбати нерухомість, але й впевнено керувати та розвивати ваші інвестиції в нерухомість Туреччини.