Рынок недвижимости Турции: итоги 2025 года и что учитывать в 2026

Рынок недвижимости Турции в 2025 году изменился и перешёл в более сбалансированную фазу после нескольких лет стремительного роста – ажиотажный спрос уступил место более взвешенному и рациональному подходу.

Вместо покупки «на фоне роста» и ожиданий быстрого удорожания в фокусе оказался анализ локаций, качества проектов и реального инвестиционного потенциала. Планирование покупки недвижимости в Турции стало важнее, чем попытка войти в рынок любой ценой.

Рассмотрим, почему рынок недвижимости Турции изменился, как проявились эти изменения и что они означают для тех, кто планирует покупку в 2026 году.

Почему рынок недвижимости Турции изменился

Рынок недвижимости Турции изменился под влиянием внешних и внутренних факторов. Эти изменения не были резкими: рынок перестраивался постепенно, по мере того как завершалась эпоха дешёвых денег и ажиотажного спроса. 

Глобальные факторы: рост ставок и изменение поведения инвесторов

Рост процентных ставок в 2023–2024 годах изменил поведение инвесторов во всём мире. Период дешёвой ипотеки и лёгкого инвестиционного капитала закончился, и недвижимость перестала быть «автоматическим» выбором. Турция не стала исключением: несмотря на собственные монетарные особенности, глобальная переоценка рисков затронула и её рынок.

При этом Турция сохранила ряд преимуществ: курс лиры сделал цены в валютном выражении более доступными, а качество жизни в Стамбуле, Анталье и Аланье продолжало поддерживать интерес. Но общий настрой изменился: ожидание постоянного двузначного роста цен ушло, как и готовность покупать «на эмоциях».

Внутренние факторы: инфляция, насыщение рынка и рост предложения

После бурного роста 2020–2022 годов рынок оказался насыщен: продавцы утратили возможность бесконечно повышать цены, покупательская способность не успевала за инфляцией, а ипотека из-за высоких ставок стала недоступной для большинства. 

Одновременно увеличилось предложение: на рынок выходили проекты, начатые в период бума, а часть инвесторов, купивших на пике, решила выйти из актива. В курортных регионах это привело к корректировке цен в валюте. 

Рынок стал требовательнее: ценность объекта теперь нужно доказывать локацией, качеством и потенциалом.

Ужесточение правил для иностранцев и влияние на спрос

Ужесточение правил для иностранных покупателей стало дополнительным фактором охлаждения. Повышение порога для получения ВНЖ сократило спрос со стороны тех, кто рассматривал покупку как формальность. Рынок покинули случайные и спекулятивные покупатели, а доля иностранных сделок снизилась.

Ограничения по концентрации иностранцев в отдельных районах усилили этот эффект. Иностранные покупатели, которые остались активными в 2025 году, в среднем более состоятельны и ориентированы на качество и долгосрочное владение, а не на быструю перепродажу.

Как изменения проявились на рынке недвижимости Турции

Все перечисленные факторы напрямую повлияли на поведение участников рынка. Изменения быстро проявились в конкретных городах, проектах и сделках. 

Рост предложения и замедление сделок

В 2025 году выбор недвижимости в Турции стал ощутимо шире. На рынке появилось больше объектов, включая значительный объём новостроек на ранних стадиях строительства — от бюджетных квартир до премиальных проектов. Покупатели получили то, чего не было в предыдущие годы: время на анализ и сравнение.

Цикл сделки удлинился. Если в 2022–2023 годах ликвидные квартиры уходили за считанные дни, то теперь покупатель мог спокойно посмотреть несколько вариантов, вернуться к понравившимся объектам, обсудить условия и только после этого принимать решение. Соотношение спроса и предложения выровнялось, что позволило принимать решения без спешки и эмоционального давления.

Дополнительным фактором стало увеличение предложения на вторичном рынке. Часть инвесторов, купивших недвижимость в 2021–2022 годах на пике цен, вывели объекты на продажу. В Аланье и других курортных городах на рынок вышло заметное количество квартир, ранее приобретённых иностранцами. 

Усиление позиции покупателя

Замедление рынка автоматически усилило позицию покупателя в переговорах – торг снова стал нормальной частью сделки. В зависимости от объекта и мотивации продавца скидки в пределах 5–10% перестали быть редкостью, особенно для лотов, которые находились на рынке длительное время.

Конкурируя за ограниченное число платёжеспособных клиентов, девелоперы активнее стали использовать рассрочки и специальные условия: в 2025 году на рынке появились предложения с беспроцентной рассрочкой на 2–5 лет, в ряде проектов первый взнос составлял 25–30%.

Покупатель получил возможность зафиксировать цену, снизить разовую нагрузку и распределить платежи во времени, не дожидаясь накопления полной суммы, а для застройщика это стало альтернативой прямому снижению цены.

Где рынок остался жёстким, а где стал мягче

Охлаждение рынка распределилось неравномерно. В отдельных сегментах условия по-прежнему оставались жёсткими, в других — смягчились.

Стамбул, как крупнейший и наиболее диверсифицированный рынок, сохранил зоны высокого спроса. Качественные объекты в престижных районах, особенно рядом с деловыми центрами и метро, продолжали продаваться относительно быстро и без существенных скидок. Ликвидное жильё с очевидными преимуществами — локацией, видом, надёжным застройщиком — по-прежнему оставалось рынком продавца.

В то же время ранее перегретые сегменты, прежде всего в курортных регионах, ощутили коррекцию. Рынки недвижимости в Аланье и Анталье в 2025-м столкнулись со снижением цен в валютном выражении – в долларах и евро многие квартиры стали стоить дешевле, чем годом ранее.

Как итоги 2025 года влияют на решения покупателей в 2026

Как итоги 2025 года связаны с решениями для тех, кто планирует покупку недвижимости в Турции в 2026 году? Какие подходы больше не работают и какие принципы должны лечь в основу стратегии покупки в новых рыночных условиях?

Почему «медленный рынок» становится преимуществом

Сбалансированный рынок — комфортная среда для покупателя. Во-первых, снижается риск ошибки. Покупатель получает время на анализ района, сравнение нескольких объектов, расчет полной стоимости владения или реальной доходности. Вероятность приобрести проблемную недвижимость ниже.

Во-вторых, возрастает качество решений: выбор делается не из ограниченного предложения, а по личным критериям — инфраструктура, планировка, видовые характеристики, долгосрочный потенциал. 

Кроме того, предсказуемость рынка снижает инвестиционные риски. В фазе перегрева цены могли меняться за короткий срок, затрудняя планирование. В 2025 году на рынке уже отсутствуют резкие скачки: покупатель получил возможность заранее оценить бюджет, будущие расходы и потенциальные доходы, например, при расчете арендной модели.

Какие стратегии перестали работать

Ряд прежних инвестиционных тактик утратил эффективность – в первую очередь стратегий, построенных на быстром росте цены. Ранее покупка на этапе котлована почти гарантировала рост стоимости, но сегодня с учетом инфляции, комиссий и налогов быстрая перепродажа часто не приносит прибыли.

Покупка «по слухам» или на эмоциональном фоне также перестала быть надежной стратегией. Ранее информация о будущем проекте или инфраструктурных изменениях могла мгновенно разогревать спрос, теперь рынок реагирует значительно спокойнее и избирательнее — рост цены должен быть экономически обоснован. 

Другая стратегия, утратившая актуальность, — покупка недвижимости исключительно ради ВНЖ или гражданства. Ранее многие иностранцы ориентировались только на формальное соответствие требованиям, не задумываясь о ликвидности или качестве объекта. После ужесточения правил интерес к такому подходу снизился. 

Какие подходы работают в новых рыночных условиях

В новых условиях на первый план выходит горизонт владения – все больше покупателей рассматривают недвижимость с расчетом на 3–5 лет и более. Такой срок позволяет нивелировать краткосрочные колебания и получить результат за счет развития локации, стабильного арендного спроса или общего роста экономики. Дополнительным аргументом служит налоговый аспект: в Турции после пяти лет владения объектом при продаже не взимается налог на прирост стоимости.

Второй критерий — ликвидность, которая формируется локацией, типом недвижимости и ее универсальностью. Небольшие квартиры в востребованных районах Стамбула и Аланьи, как правило, проще реализовать, чем крупные объекты в удаленных комплексах с узкой целевой аудиторией. 

Особое значение приобретает надежность проекта и застройщика. Покупка у малоизвестного девелопера ради минимальной цены больше не воспринимается как оправданный риск: финансовая устойчивость и репутация застройщика напрямую влияют на сроки сдачи, чистоту и последующую ликвидность объекта. 

На что обращать внимание покупателю в 2026 году

Какие критерии должны быть в фокусе у покупателя недвижимости в Турции в 2026 году? 

Локация и инфраструктура

Местоположение – главный фактор ценности недвижимости, значение которого только усиливается. Основные параметры:

• транспортная доступность

• близость деловых или туристических центров

• качество и полнота окружающей инфраструктуры.

Наличие поблизости станции метро или метробуса напрямую повышает потенциал квартиры в Стамбуле для аренды и перепродажи. В Анталье и Аланье значение имеет близость пляжа, но не менее важно наличие рядом магазинов, школ и больниц, работающих круглый год.

Развивающаяся инфраструктура района — дополнительный плюс для долгосрочного роста цен: если известно, что поблизости планируется строительство торгового центра или школы, это, как правило, поддерживает будущий спрос.

Дополнительно стоит учитывать:

• востребованность у местных жителей и иностранцев

• репутацию с точки зрения безопасности и экологии

• возможность первичного оформления ВНЖ.

Именно локация и окружение во многом определяют, насколько легко объект можно будет продать и по какой цене.

Проекты и застройщики

При выборе новостройки или жилого комплекса в Турции на первый план выходит репутация застройщика и качество проекта, а не минимальная цена квадратного метра. Надёжность девелопера напрямую влияет на безопасность сделки и сохранность вложений. 

При первичной проверке проекта важно убедиться в следующем:

• наличие всех лицензий и разрешений на строительство

• корректно оформленные права на землю

• утверждённый проект и согласования с муниципалитетом.

Надежные строительные компании предоставляют эти документы по запросу. 

При оценке самого застройщика стоит обратить внимание на:

• сколько лет компания работает на рынке

• сколько объектов сдано

• как эти дома выглядят и функционируют спустя несколько лет.

Надёжный застройщик дорожит репутацией, старается соблюдать сроки и использовать качественные материалы – это напрямую отражается и на качестве жилья, и на его дальнейшей ликвидности. Даже без технической экспертизы покупатель может оценить планировки, используемые материалы и соответствие современным стандартам, включая сейсмостойкость и энергоэффективность.

Проверка объекта

В новых рыночных условиях проверка недвижимости стала обязательной частью сделки. От ее качества зависит не только безопасность покупки, но и возможность дальнейшего использования недвижимости — для проживания, аренды или перепродажи.

В рамках базовой проверки необходимо:

• чистота Тапу — отсутствие арестов, обременений и ипотек

• право продавца распоряжаться объектом

• корректность договоров и соответствие планировок проекту.

При покупке стоит уточнить, соответствует ли здание современным нормам, особенно если речь идёт о вторичном жилье старше двадцати лет, проводились ли капитальные работы и усиление конструкций.

Покупка недвижимости в Турции с Luxury Estate Turkey

В новой рыночной реальности роль профессионального агентства выросла — в 2026 году решающими факторами стали анализ, проверка и стратегия. Команда лицензированного агентства Luxury Estate Turkey поможет подобрать объект под конкретные цели, оценить рынок и реальные цены и рассчитать риски и доходность. 

Мы понимаем различия внутренних рынков и сопоставляем локации и форматы недвижимости в Турции с задачами клиента – мы помогаем сделать правильный выбор и сопровождаем сделку до результата.