Автор: Luxury Estate Turkey
Просмотрено 27 раз
25 Ноябрь 2025
Рынок недвижимости Турции пережил серьёзные колебания в 2021–2024 годах. После резкого ценового роста, вызванного инфляцией и всплеском покупательского спроса, наступила ожидаемая фаза охлаждения: ипотека стала менее доступной, а число сделок сократилось.
К концу 2025 года ситуация стабилизировалась. Экономическая политика становится более предсказуемой, темпы инфляции снижаются, и внутренний спрос остаётся устойчивым. На рынке постепенно исчезают признаки перегрева, а ценовая динамика становится ближе к реальной, а не номинальной.
Эти изменения формируют условия для нового, более здорового инвестиционного цикла. В этой статье мы рассмотрим, как 2026 год может стать точкой разворота – особенно важно для тех, кто хочет купить недвижимость в Турции и оценивает перспективы рынка.
В 2021–2022 годах денежно-кредитная политика на фоне ускоряющейся инфляции привела к взрывному росту номинальных цен на недвижимость: индекс стоимости жилья удвоился менее чем за год. На фоне потери покупательной способности многие семьи и инвесторы спешили вложиться в недвижимость, рассматривая её как способ сохранить капитал.
В 2023 политика ужесточилась: ключевая ставка выросла с 8,5% до 42,5% годовых, а продажи недвижимости упали до 1,23 млн объектов (–17,5% год к году) — минимального уровня почти за девять лет.
К началу 2025 года финансовые рынки пришли в относительное равновесие, снизилась волатильность курса, и доверие инвесторов стало восстанавливаться. На этом фоне появился фундамент для оздоровления рынка недвижимости и перехода к более предсказуемому циклу развития.
На рынке жилой недвижимости Турции до сих пор впечатляющий рост цен был в основном номинальным. Покупательная способность капитала не росла — цены на квартиры увеличивались примерно теми же темпами, что и общий уровень цен в экономике.
2026 год имеет шансы стать точкой разворота. Жёсткая политика Центробанка уже приводит к замедлению инфляции: даже умеренный рост цен на недвижимость (20–25% в год) будет означать реальный прирост капитала.
Если прогнозы оправдаются, 2026 год станет первым периодом за многие годы, когда стоимость жилья в Турции будет увеличиваться быстрее инфляции, обеспечивая владельцам реальную, а не номинальную прибыль.
Влияние снижения инфляции на рынок недвижимости проявляется в нескольких механизмах:
Высокая инфляция размывает реальную стоимость жилья
При двузначной инфляции цены на недвижимость растут номинально, но не увеличивают покупательную способность капитала. Рост цен фактически лишь компенсирует обесценивание денег, а не создаёт прибыль, поэтому реальная динамика цен на недвижимость в Турции была сдержанной почти три года.
Снижение инфляции меняет мотивацию покупателей
Когда инфляция под контролем, возвращается долгосрочное планирование, и недвижимость снова начинает рассматриваться как инструмент роста капитала, а не только сохранения.
Падение инфляции ведёт к более доступной ипотеке
Как только ипотека опускается к психологически приемлемому уровню (~1,5% в месяц), на рынок возвращаются семьи, которые откладывали покупку. Платёжеспособный спрос резко усиливается.
Рост спроса при ограниченном предложении толкает цены вверх
В турецких городах строительство ограничено землёй, регуляцией и сроками сдачи проектов – даже умеренное увеличение спроса на фоне стабилизации неизбежно приводит к росту цен.
Умеренная инфляция делает рост цен реальным
При инфляции 5–10% и номинальном росте стоимости жилья на 15–20% инвестор получает +5–10% реальной прибыли. В предыдущие годы аналогичный рост просто перекрывал инфляцию и не увеличивал капитал.
Предсказуемая макросреда возвращает уверенность на рынок
Снижение инфляции, стабилизация курса и восстановление доверия инвесторов создают условия для здорового, фундаментального роста цен, без резких скачков и искусственных перегревов.
За последние годы темпы строительства в Турции стабильно отставали от реальных потребностей рынка. Ежегодный спрос оценивается примерно в 800 тыс. новых квартир, тогда как ввод долгое время колебался около 550 тыс. Причины: экономические скачки и рост стоимости строительства.
С 2016 года по март 2024-го себестоимость выросла более чем в 13,6 раза, и многие застройщики фактически отказались от проектов эконом-класса в пользу более дорогих сегментов, где рост затрат компенсируется конечной ценой.
Землетрясение февраля 2023 года стало серьёзным ударом по национальному жилищному фонду: в 11 провинциях было разрушено около 680 тыс. жилых единиц.
К концу 2024 года удалось построить примерно 200 тыс. домов, в то время как оставшиеся объёмы продолжают находиться в работе – значительная часть строительных мощностей страны на ближайшие годы будет сосредоточена именно в зоне восстановления.
Это один из главных факторов, который будет поддерживать цены на жильё в Турции в 2026 году и далее: в Стамбуле, Анкаре, Измире и курортных районах ввод новостроек заметно ограничен, а спрос сохраняется высоким.
Спрос на жильё в Турции не исчезает, а откладывается. Его формируют несколько структурных факторов.
Турция остаётся страной с молодым и растущим населением. Каждый год сотни тысяч молодых семей выходят на рынок, создавая «базовый» спрос, который невозможно компенсировать быстрым строительством.
Уровень урбанизации превысил 75%, и тренд продолжается. Миллионы переезжают в мегаполисы — Стамбул, Анкару, Измир, Анталью — усиливая давление на рынок жилья.
Семьи из внутренних провинций стремятся в города с лучшей инфраструктурой и работой, формируя дополнительный спрос на аренду и покупку жилья именно в крупных центрах.
В страну переехали десятки тысяч релокантов из:
России
Украины
Ирана
стран Ближнего Востока
Они усилили спрос на аренду и частично на покупку, особенно в Стамбуле, Анталье и Аланье.
Даже если в отдельные годы рынок замедляется из-за ставок или цен, спрос продолжает накапливаться. Поэтому при улучшении макроэкономической ситуации и снижении инфляции (как ожидается к 2026 году) отложенный спрос быстро превращается в сделки.
Все перечисленные факторы — демография, урбанизация, миграции и ограниченные темпы строительства — создают базу для поддержки цен на жильё, несмотря на временные колебания экономики.
С конца 2024 года Центробанк начал разворот политики: ставка постепенно снижалась и к осени 2025 года опустилась до 39,5% годовых. Если инфляция продолжит снижаться, к 2026 году ипотека может вернуться в «рабочий» диапазон, при котором кредит снова станет доступен массовому сегменту.
С 2021 по 2023 годы рынок опирался в основном на инвесторов и иностранцев — сегменты стабильные, но ограниченные по объёму. Массовый внутренний покупатель — главный двигатель турецкого рынка, и именно его возвращение меняет динамику.
Рост доступности ипотеки означает:
увеличение количества сделок
сокращение сроков экспозиции объектов
застройщики активнее запускают новые проекты под реальный спрос
цены начинают расти плавно, но стабильно.
Восстановление кредитного сегмента будет означать начало нового, более сбалансированного роста рынка – ожидается, что начиная с 2026 года рынок войдёт в многолетний цикл устойчивого подъёма.
После рекордного 2022 года, когда иностранные покупатели недвижимости в Турции сформировали почти 5% всех сделок, в последующие два года ситуация изменилась. В 2023-м продажи иностранцам сократились почти наполовину — до 35 005 объектов (2,9% рынка). В 2024 году динамика была аналогичной.
Снижение обусловлено несколькими факторами:
ужесточением условий программы CBI — повышение порога с $250 000 до $400 000 резко сузило круг тех, кто мог претендовать на турецкое гражданство
исчерпанием ажиотажного спроса со стороны россиян и украинцев, массово выходивших на рынок в 2022 году
закрытием ряда районов для получения ВНЖ по покупке недвижимости, особенно затронувшим Анталью и Стамбул. Для части покупателей это стало решающим аргументом «подождать» или выбрать другой город.
Несмотря на спад, аналитики ожидают постепенного возвращения иностранцев к историческим уровням — около 3–5% от всех сделок. Во второй половине 2025 года уже наметился небольшой разворот: доля продаж иностранцам выросла до ~1,2% после минимальных значений начала года.
К 2026 году этому будет способствовать:
макроэкономическая стабилизация
замедление инфляции
предсказуемость курса лиры
сильный туристический поток.
Даже после ужесточения правил Турция остаётся одной из наиболее востребованных стран для иностранных покупателей. Причины:
Даже после роста цен, квартира у моря в Аланье или Анталье стоит дешевле аналогов в Испании, Кипре или ОАЭ.
При покупке нового жилья иностранцы освобождены от НДС — экономия, которой нет во многих странах.
Порог увеличен, но сама схема остаётся привлекательной для инвесторов из Ближнего Востока и Азии, рассматривающих Турцию как доступный способ получить второй паспорт.
50+ млн туристов ежегодно, новые аэропорты, медицина, климат, море формируют устойчивый интерес к покупке жилья для отдыха или аренды.
Нет серьёзных ограничений на владение недвижимостью, действует сеть соглашений об избежании двойного налогообложения, а ВНЖ по покупке недвижимости остаётся доступным и понятным.
Иностранные покупатели традиционно выбирают:
Стамбул — деловой центр страны, развитая инфраструктура, большой спрос на аренду. Основные покупатели — выходцы из Ближнего Востока, Азии и Европы.
Анталья — альтернатива мегаполису, но с морским климатом и высоким арендным потенциалом. Аланья — крупнейший центр русскоязычного спроса и один из самых доступных курортных рынков Средиземноморья.
Премиальный сегмент. Полуостров выбирают состоятельные европейцы и инвесторы из стран Залива. Здесь преобладают виллы, а решающими факторами становятся приватность, яхтенная инфраструктура и высокий статус локации.
К 2026 году ожидается более сбалансированный географический спрос: иностранцы, рассматривающие покупку жилья в Турции, будут по-прежнему предпочитать проверенные направления — Стамбул, побережье Антальи и Бодрум.
В ближайшие два года ожидается сохранение двузначных темпов номинального удорожания, но с постепенным замедлением. После экстремального скачка цен более чем на 100% в 2022–2023 годах рынок перешёл к более умеренной динамике: по итогам 2024 года жильё подорожало примерно на 45–50% — фактически вровень с инфляцией.
В 2025 году рост, по оценкам, составил около 25%, а в 2026-м — примерно 20%. Номинальные цены продолжат движение вверх, но без перегрева, характерного для инфляционного периода.
Реальный рост (выше инфляции) вернётся в 2026 году. Впервые за несколько лет прирост цен превысит общий уровень инфляции, что даст владельцам недвижимости реальное увеличение капитала. При инфляции на уровне 10–15% даже умеренное удорожание на 20% создаст порядка 5% реальной прибыли.
Фактически 2026 год станет первым годом восстановления покупательной стоимости жилья после стагнации 2021–2025 годов.
Долгосрочные оценки указывают на среднегодовой номинальный рост порядка 11% вплоть до 2030 года. Этот сценарий предполагает, что после стабилизации экономики рынок вернётся к относительно ровной траектории:
целевая инфляция сохранится в диапазоне 5–7%
реальная прибавка стоимости жилья составит 3–5% ежегодно
общее номинальное удорожание активов стабилизируется в районе 10–12% в год.
Разброс по регионам будет разнородным: Стамбул и курортные зоны, как правило, опережают средний национальный темп, тогда как другие районы растут медленнее. Но общая картина остаётся устойчивой: турецкая недвижимость – актив с долгосрочной реальной доходностью.
2025 год — переходная точка для инвесторов, планирующих покупку недвижимости в Турции. В такой фазе рынок наиболее предсказуем, а покупатель получает максимальное преимущество.
В 2025 году номинальный рост ожидается примерно на уровне инфляции. В реальном выражении недвижимость остаётся дешёвой — по сути, это последний год, когда жильё в Турции стоит близко к «реальной стоимости» без инфляционной надбавки. Покупатель, входящий в 2025 году, фиксирует низкую базу перед началом реального роста.
На вторичном рынке продавцы, которые не смогли продать в 2022–2024, будут проявлять гибкость. В 2026 это преимущество исчезнет — спрос вырастет, и скидки станут редкостью.
В 2025 году выбор вариантов самый широкий за последние несколько лет: ввод новых проектов идёт, достаточно предложений вторичного жилья. В 2026 году лучшие объекты будут уходить в первые недели: при оживлении рынка первыми «уходят» ликвидные локации, качественные комплексы и редкие продукты.
Для инвесторов, рассчитывающих купить на низах и продать через 2–3 года, 2025 — оптимальная точка входа. Покупка в 2026-м даст меньшую выгоду: рост уже начнётся, базовый дисконт будет меньше.
Власти могут запустить новые льготные ипотечные программы на фоне снижения инфляции (например, субсидированные кредиты для молодых семей). Такие инициативы обычно появляются до перехода к нормальным рыночным ставкам.
Если они будут объявлены в 2025–2026 годах, покупатель, вошедший раньше, получит двойную выгоду — льготы + низкая база.
Прогноз по лире предполагает умеренное ослабление в 2025 году и стабилизацию в 2026-м – конвертация валюты в лиру наиболее выгодна именно в 2025 году. Если в 2026 лира укрепится на фоне роста доверия, окно для выгодного входа закроется.
Ставки постепенно опускаются до уровня, где ипотека снова становится доступной массовому сегменту. Тысячи семей, которые копили первоначальный взнос последние три года, выходят на рынок одновременно, резко увеличивая объём сделок.
Ожидается номинальный рост 20–25% при инфляции 15–18%. Это даёт 5–10% реальной прибыли владельцам жилья. Рынок недвижимости Турции в 2026 году перейдёт к «здоровому» росту, основанному на спросе, а не на инфляции.
Инфляция замедляется, ставка ЦБ держится в нейтральной зоне, курс лиры колеблется в узком диапазоне. Доходы населения растут быстрее, чем в предыдущие годы. Всё это делает спрос органичным, а не спекулятивным.
Разрешения на строительство, выданные в 2024–2025 годах, начнут превращаться в готовые объекты в 2026-м. Это увеличит предложение, но не настолько, чтобы создать переизбыток. Рынок сохранит баланс спроса и предложения.
После потрясений последних лет покупатели стали внимательнее относиться к документам и проверке застройщика. Рынок становится более зрелым, снижая вероятность «пузыря».
В 2026 году сделки ускорятся: продавать станет проще и выгоднее, особенно тем, кто купил на спаде – рост основан на покупательной способности, а не только на дефиците.
Аналитики ожидают среднегодовой номинальный рост 10–12% и реальный прирост стоимости 3–5% ежегодно. Это классический сценарий для развивающихся рынков в фазе стабилизации — длительный, плавный, предсказуемый рост без перегрева.
Турция проходит через этап восстановления и выхода на новую траекторию роста. В такие периоды наличие профессионального партнёра особенно важно – с лицензированным агентством недвижимости Luxury Estate Turkey вы сможете принять уверенное решение.
Luxury Estate Turkey проводит полную проверку объекта. Весь процесс покупки недвижимости в Турции полностью контролируется нами — от первого просмотра до получения права собственности и управления объектом.
Мы работаем лично, онлайн и офлайн (Zoom, телефон или наш офис в Аланье) и предоставляем премиальный сервис. Наша задача — сделать вашу инвестицию надежной и выгодной.
Гражданство Турции за инвестиции 
YouTube
Инстаграм 
Facebook 
WhatsApp 
Телеграм 
