Ринок нерухомості Туреччини: результати 2025 року та стратегія покупців на 2026 рік

Ринок нерухомості Туреччини увійшов у 2025 рік у більш збалансованій фазі після кількох років швидкого зростання. Хвиля спекулятивного попиту, яка визначила 2020–2022 роки, значною мірою відступила, поступившись місцем більш аналітичному, орієнтованому на якість підходу. Покупці більше не зосереджені на виході на ринок, «поки ціни зростають»; натомість пріоритет надали місцезнаходження, якість проекту та довгострокові фундаментальні показники.

Розуміння того, як і чому змінився ринок, і що ці зміни означають для покупців у 2026 році, зараз є важливим для кожного, хто розглядає можливість придбання нерухомості в Туреччині.

Чому ринок нерухомості Туреччини змінився у 2025 році

Трансформація турецького ринку нерухомості була сформована поєднанням глобальних та внутрішніх факторів. Цей зсув не був різким; він радше відображав поступовий кінець епохи, що характеризувалася дешевим капіталом та необмеженим попитом.

Глобальні фактори: вищі процентні ставки та обережніший підхід інвесторів

Глобальне зростання процентних ставок протягом 2023–2024 років змінило поведінку інвесторів у всьому світі. Період низькопроцентної іпотеки та високої ліквідності завершився, і нерухомість перестала бути «автоматичним» інвестиційним вибором. Туреччина не стала винятком. Навіть з її унікальним монетарним середовищем, глобальна переоцінка ризику вплинула на внутрішній ринок.

Водночас Туреччина зберегла кілька привабливих переваг. Слабша ліра зробила ціни доступнішими у твердій валюті, а привабливість способу життя, особливо в Стамбулі, Анталії та Аланії, продовжувала викликати інтерес. Але настрої змінилися: очікування безперервного двозначного зростання зникли, як і готовність купувати імпульсивно.

Внутрішні фактори: інфляція, зростання пропозиції та насичення ринку

Після сильного сплеску у 2020–2022 роках ринок перенаситився. Продавці більше не могли нескінченно підвищувати ціни, купівельна спроможність відставала від інфляції, а високі ставки за іпотечними кредитами зробили фінансування недоступним для більшості покупців.

Водночас пропозиція зросла. Проекти, запущені під час періоду буму, почали виходити на ринок, і деякі інвестори, які купували за піковими цінами, вирішили вийти зі своїх позицій. У прибережних регіонах це сприяло корекції цін у доларах США та євро.

Результатом є більш вибіркове середовище: нерухомість тепер повинна виправдовувати свою вартість розташуванням, якістю та реальним інвестиційним потенціалом.

Зміни в регуляторних актах для іноземних покупців та їхній вплив на попит

Посилення нормативних актів також зменшило попит з боку іноземних громадян. Вищий поріг для отримання посвідки на проживання зменшив кількість покупців, мотивованих виключно адміністративними вигодами. Випадкові або спекулятивні покупці пішли з ринку, а частка іноземних угод зменшилася.

Додаткові обмеження на концентрацію іноземних покупців у певних районах посилили цю тенденцію. Ті, хто залишався активним у 2025 році, як правило, були більш платоспроможними, краще поінформованими та зосередженими на довгостроковому володінні, а не на швидкому перепродажі.

Як зміни на ринку проявилися на практиці

Усі ці фактори сформували поведінку в реальних транзакціях на основних ринках, таких як Стамбул, Анталія та Аланья.

Збільшення пропозиції та довші цикли прийняття рішень

До 2025 року покупці отримали набагато більший вибір. Ринок розширився, включаючи значну кількість забудов на ранніх стадіях, від бюджетних квартир до преміальних комплексів.

Цикл транзакцій подовжився. У 2022–2023 роках бажані об'єкти часто продавалися протягом кількох днів; у 2025 році покупці могли ознайомитися з кількома варіантами, переглянути найкращі, порівняти ціну та домовитися. Більш збалансоване співвідношення попиту та пропозиції зменшило тиск на прийняття швидких рішень.

Вторинний ринок також розширився. Багато інвесторів, які купували нерухомість у 2021–2022 роках за піковими цінами, виставили свою нерухомість на продаж. В Аланії та інших курортних регіонах на ринок вийшов помітний обсяг квартир, що раніше належали іноземцям.

Покращена переговорна спроможність покупців

Це охолодження природно посилило вплив покупців. Переговори, які колись були рідкістю під час буму, повернулися як звичайна частина угоди. Залежно від мотивації продавця, знижки в розмірі 5–10% більше не були незвичайними, особливо для оголошень, які перебували на ринку протягом тривалого часу.

Забудовники, конкуруючи за менший пул фінансово кваліфікованих покупців, почали пропонувати гнучкі плани оплати: у 2025 році в багатьох проектах з'явилися безвідсоткові розстрочки на 2–5 років з початковими внесками у розмірі 25–30%. Покупці отримали можливість фіксувати ціни на ранній стадії та розподіляти платежі, не чекаючи накопичення повної суми, тоді як забудовники уникали прямого зниження прейскурантних цін.

Де ринок залишався конкурентним, а де він послабшав

Охолодження було нерівномірним по регіонах та сегментах.

Стамбул, як найбільший і найдиверсифікованіший ринок країни, зберігав осередки високого попиту. Якісні проекти в усталених районах, особливо поблизу бізнес-центрів або ліній метро, продовжували продаватися стабільно і часто без значних знижок. Нерухомість з чіткими конкурентними перевагами (розташування, краєвиди, надійний забудовник) значною мірою залишалася орієнтованою на продавців.

Натомість, раніше перегріті прибережні ринки зазнали корекції. Ціни на нерухомість в Аланії та Анталії знизилися в доларах США та євро. Багато квартир стали дешевшими, ніж роком раніше, особливо в житлових комплексах, які активно просувалися серед іноземних покупців під час буму.

Що означають результати ринку за 2025 рік для покупців у 2026 році

Що ці події означають для тих, хто планує придбати нерухомість у Туреччині у 2026 році? Які підходи більше не працюють, і що має лягти в основу ефективної стратегії?

Чому повільніший ринок може працювати на користь покупця

Збалансований ринок сприятливий для покупців з кількох причин.

По-перше, це знижує ризик помилки. Покупці тепер мають час аналізувати райони, порівнювати кілька квартир та розраховувати реальну вартість володіння або дохід від оренди. Ймовірність придбання проблемної нерухомості значно знижується.

По-друге, рішення стають більш орієнтованими на якість. Замість того, щоб вибирати з обмеженого асортименту, покупці надають пріоритет тому, що важливо особисто: інфраструктура, планування поверху, характеристики краєвиду та довгостроковий потенціал.

Більша передбачуваність також знижує інвестиційні ризики. Під час перегріву ціни можуть змінюватися протягом кількох тижнів, що ускладнює планування. У 2025 році волатильність зменшилася: покупці можуть краще оцінювати бюджети, майбутні витрати та потенційний дохід від оренди.

Інвестиційні стратегії, які втратили ефективність

Кілька підходів втратили актуальність:

• Спекулятивні стратегії зростання цін: Купівля на етапі земляних робіт більше не гарантує швидкого зростання вартості. Після інфляції, комісійних та податків швидкий перепродаж часто приносить незначний прибуток або взагалі його не приносить.

• Купівля на основі чуток або емоцій: Раніше навіть непідтверджені новини про нові транспортні лінії або майбутні проекти викликали сплески цін. У 2025 році ринок реагує набагато раціональніше, а зростання цін має бути економічно виправданим.

• Покупки, здійснені виключно для отримання дозволу на проживання або громадянства: суворіші правила зменшили привабливість покупки «заради документа», без урахування ліквідності чи якості нерухомості.

Підходи, що мають значення в сучасних ринкових умовах

Найважливішим принципом є довший горизонт володіння . Все більше покупців зараз розглядають нерухомість у Туреччині як інвестицію на 3–5 років або довше. Цей проміжок часу згладжує короткострокові коливання та дозволяє отримати прибутки завдяки розвитку району, зростанню попиту на оренду або загальному економічному зростанню. Додаткова перевага: податок на приріст капіталу в Туреччині не застосовується після п'яти років володіння.

Другий принцип – ліквідність . Ліквідність формується розташуванням, типом нерухомості та універсальністю. Компактні квартири у високопопитних районах Стамбула чи Аланії легше перепродати, ніж великі об'єкти у віддалених комплексах з вузькою цільовою аудиторією.

Ще одним фактором є надійність забудовника . Купівля у невідомих забудовників просто за низькою ціною більше не сприймається як розумний ризик. Фінансова стабільність та репутація безпосередньо впливають на терміни поставки, юридичну ясність та майбутню вартість перепродажу.

Ключові міркування при купівлі нерухомості в Туреччині у 2026 році

Розташування та інфраструктура

Розташування залишається ключовим фактором, що визначає вартість нерухомості, і його важливість продовжує зростати. Фактори включають:

• доступ до транспорту

• близькість до ділових центрів або туристичних зон

• якість та різноманітність навколишньої інфраструктури

У Стамбулі метро або Metrobüs значно збільшує потенціал оренди та перепродажу. В Анталії та Аланії доступ до пляжу має значення, але цілорічна інфраструктура — супермаркети, школи, лікарні — не менш важлива.

Нова інфраструктура є додатковою перевагою: заплановані торговельні центри, школи чи транспортні лінії зазвичай задовольняють довгостроковий попит.

Покупцям також слід оцінити:

• популярність району як серед місцевих жителів, так і серед іноземців

• безпека та екологічна репутація

• право на подання заяв на дозвіл на проживання

Зрештою, розташування та оточення значною мірою визначають легкість перепродажу та досяжну ціну.

Проекти та розробники

У нових забудовах пріоритетом є репутація забудовника та якість проекту, а не просто найнижча ціна за квадратний метр. Надійний забудовник безпосередньо впливає на безпеку угоди та збереження активів.

Належна перевірка повинна підтвердити:

• всі будівельні ліцензії та дозволи

• чітке право власності на землю

• затверджені плани та відповідність муніципальним вимогам

Досвідчені розробники охоче надають документацію на запит.

Оцінюючи забудовника, покупці повинні враховувати:

• років присутності на ринку

• кількість завершених проектів

• як ці будівлі поводяться з часом

Забудовники з високою авторитетністю захищають своє ім'я, дотримуються графіків здачі робіт та використовують високоякісні матеріали. Навіть без технічної експертизи покупці можуть оцінити планування поверхів, матеріали та їх відповідність сучасним стандартам, включаючи сейсмічну безпеку та енергоефективність.

Due Diligence щодо нерухомості

На турецькому ринку нерухомості 2026 року ретельна перевірка є важливою. Вона визначає як безпеку угоди, так і довгострокову придатність нерухомості для використання.

Ключові перевірки включають:

• чистий правовстановлюючий документ (TAPU) без застав та обтяжень

• законне право продавця на передачу права власності

• відповідність договорів та фактичних макетів затвердженим планам

Для старих будівель (20+ років) важливо підтвердити відповідність конструкцій вимогам та чи було проведено значне підсилення або ремонт.

Купівля нерухомості в Туреччині з професійним супроводом

На сучасному ринку роль професійного агентства нерухомості стала важливішою, ніж будь-коли. У 2026 році аналіз, комплексна перевірка та чітка стратегія мають вирішальне значення.

Як ліцензоване агентство нерухомості, Luxury Estate Turkey допомагає покупцям визначити відповідну нерухомість для своїх цілей, оцінити ринкові умови, оцінити реальні ціни та розрахувати ризики та дохідність. Наша команда розуміє відмінності між місцевими ринками та підбирає райони та типи нерухомості в Туреччині відповідно до цілей кожного клієнта.

Ми допомагаємо покупцям приймати обґрунтовані рішення та забезпечуємо повний супровід угоди від початкової консультації до остаточної передачі.