Автор: Luxury Estate Turkey
Просмотрено 65 раз
26 Сентябрь 2025
Покупка недвижимости в Турции означает серьёзный выбор стратегии инвестиций. Одни инвесторы стремятся приумножить капитал, рассчитывая через несколько лет продать жильё дороже. Другие ориентируются на пассивный доход, сдавая квадратные метры в аренду. Что выгоднее в турецких реалиях — рост стоимости недвижимости или стабильная арендная доходность? В этом обзоре мы рассмотрим оба подхода и разберём, какая стратегия способна принести больше прибыли при разумном уровне риска.
Инвестиции в недвижимость в Турции могут преследовать разные задачи, поэтому важно сразу решить, что для вас приоритет: прирост капитала или регулярный денежный поток от аренды.
Если цель — прирост капитала, инвестор делает ставку на максимальное удорожание объекта. Логика проста: купить выгодно сейчас и продать дороже спустя несколько лет. Турецкий рынок отличается активной динамикой цен, поэтому недвижимость стала главным инструментом сохранения и приумножения средств. По данным CBRT/TÜİK индекс цен на жильё за 2015–2025 существенно вырос (номинально). Но такая стратегия не даёт немедленного дохода: прибыль фиксируется только при продаже, а до этого момента капитал фактически «заморожен» в недвижимости.
Если же приоритетом является регулярный доход, акцент смещается на аренду. Этот вариант обеспечивает стабильный денежный поток ежемесячно или посезонно. В ряде регионов Турции недвижимость способна приносить 6–8% годовых в национальной валюте, позволяя получать пассивный доход при сохранении актива. Такой подход удобен тем, кто хочет постоянной прибыли и не готов ждать выгодной перепродажи. Но он требует управления — поиска арендаторов, обслуживания жилья — и сопряжён с рисками простоев или возможных ограничений со стороны государства.
При этом стратегии не исключают друг друга. Турецкая недвижимость может одновременно расти в цене и приносить доход от аренды. Вопрос лишь в том, на что делать главный акцент — на долгосрочный рост стоимости или на текущий денежный поток.
И стратегия роста капитала, и стратегия получения дохода от аренды будут работать только при учёте ключевых факторов рынка. Решающее значение имеют три момента: локация, тип недвижимости и горизонт инвестиций.
Локация и перспективные районы
Это главный фактор на турецком рынке — стоимость и арендные ставки кардинально отличаются в зависимости от города и даже конкретного района. Квартира в Аланье или Анталье у моря легко сдается туристам по высокой цене, тогда как аналогичная в спальном квартале без доступа к пляжу может простаивать.
Для прироста стоимости местоположение также играет первостепенную роль: районы с активно развивающейся инфраструктурой растут в цене быстрее. Стамбул почти всегда гарантирует ликвидность, но и там есть «точки роста»: где-то цены уже достигли пика, а где-то ожидается рывок.
Тип и качество объекта
Второй важный параметр — характеристики самой недвижимости. Современные апартаменты в комплексе с инфраструктурой будут востребованы и принесут более высокую аренду, чем старое жильё без удобств. Виллы в Турции и престижные резиденции способны расти в цене быстрее среднего по рынку, но их арендаторы — более узкая категория.
Особенно ценятся новостройки: покупка недвижимости в Турции на стадии строительства обычно обходится дешевле, а к моменту сдачи в эксплуатацию цена может вырасти на 20–30%. При этом новое жильё не требует ремонта и лучше воспринимается арендаторами.
Вторичное жильё доступнее по цене и позволяет сразу получать доход, но темпы роста его стоимости обычно ниже. Класс и состояние объекта тоже критичны: арендная ставка премиальной недвижимости выше, а сам объект обычно быстрее дорожает за счёт ограниченного предложения.
Недвижимость — актив низколиквидный, и ощутимый прирост капитала в Турции обычно возможен только при сроке владения от 3–5 лет. Это особенно актуально после недавних ценовых скачков: на коротком отрезке рынок может показать стагнацию или коррекцию. Кроме того, налоговое законодательство стимулирует долгосрочное владение: при продаже объекта раньше пяти лет начисляется налог на прирост капитала до 35% с разницы в цене.
При аренде доход появляется сразу после заселения жильцов, но для полной окупаемости всё равно требуется время. В среднем по стране срок окупаемости — 15–17 лет, что соответствует доходности около 6% годовых. Поэтому краткосрочные планы на 1–2 года редко приносят результат: ни рост капитала, ни аренда не успевают раскрыть потенциал.
Стратегия прироста капитала предполагает, что недвижимость покупается ради дальнейшей перепродажи дороже. Турецкий рынок последние годы демонстрировал впечатляющие примеры удорожания жилья, особенно на фоне экономических пертурбаций и роста спроса со стороны иностранцев. Рассмотрим, где и за счет чего недвижимость растет быстрее всего, и какие примеры динамики цен наблюдались в недавнем прошлом.
Стамбул
Стамбул остаётся локомотивом турецкого рынка недвижимости: мегаполис востребован для инвестиций, и цены здесь стабильно растут. Однако внутри города ситуация неоднородна: разные районы находятся на разных стадиях развития. Максимальный потенциал роста наблюдается там, где реализуются масштабные проекты и улучшается инфраструктура.
Яркий пример — будущий судоходный канал Kanal Istanbul. Районы вдоль его маршрута (Кючюкчекмедже, Башакшехир, Арнавуткёй) ещё недавно считались периферией, но только ожидания проекта за три года подняли цены на землю. По прогнозам экспертов, в долгосрочной перспективе стоимость в этих локациях может дополнительно увеличиться. Схожая история и с районом нового аэропорта Стамбула в Арнавуткёе: после формирования крупного транспортного узла цены значительно выросли.
Перспективы есть и в самом городе — например, финансовый центр в Аташехире на азиатской стороне вызвал рост корпоративного спроса на жильё поблизости. Ожидается, что в течение пяти лет цены в Аташехире и соседних районах (Умрание, Кадыкей) вырастут.
Аланья
Аланья — другой пример региона с высоким инвестиционным потенциалом. Центр города, Махмутлар и Оба уже насыщены застройкой, при этом земля под застройку ограничены, поэтому цены выросли значительно. Инвесторы и девелоперы обратились к локациям с ещё нереализованным потенциалом: Авсаллар, Демирташ, Газипаша и новые кварталы Обы.
В Авсалларе квадратный метр стоит дешевле из-за занятых отелями первых линий, но его выбирают ради знаменитого пляжа Инджекум и расположения между аэропортами Антальи и Газипаши. Здесь наблюдается рекордный спрос на аренду: новые комплексы бронируются туристами в первую очередь.
Оба фактически превращается в новый центр Аланьи: сюда перенесены административные органы, открыты крупные торговые центры и региональная больница. Район активно застраивается с конца 2010-х, и очевидно, что ранние инвесторы уже получают значительный рост цен.
Газипаша выделяется особым статусом: международный аэропорт сделал его доступным для туристов со всего мира. Район развивается ускоренными темпами, строится новый яхтенный порт, формируется инфраструктура для яхтенного туризма. Крупные застройщики активно скупают землю, что предвещает рост цен и арендного потенциала.
Демирташ пока сохраняет атмосферу пригорода с минимальной застройкой. Это едва ли не единственное место в регионе, где ещё можно купить участок у моря для строительства виллы на первой линии. Цены пока остаются умеренными, но развитие инфраструктуры неизбежно приведёт к их росту.
Вложения на раннем этапе развития этих локаций способны принести значительную прибыль, когда они догонят по стоимости уже раскрученные туристические и деловые зоны.
В Турции именно инфраструктура чаще всего становится главным двигателем рынка недвижимости. Появление нового аэропорта, автомагистрали, линии метро или крупного торгового центра практически всегда ведёт к росту цен в прилегающих районах — самые большие прибыли получают те, кто входит в локацию до завершения проекта.
Стамбул демонстрирует это на множестве примеров. Здесь одновременно реализуется несколько мегапроектов: Kanal Istanbul, новый аэропорт, финансовый центр в Аташехире, автобан Kuzey Marmara, порт Галатапорт.
Метро — другой фактор: квартиры рядом с новыми станциями прибавляют в цене на 20–40% больше, чем аналогичные объекты в районах без метро. Транспортная доступность повышает и арендный потенциал: студенты и молодые семьи ориентируются прежде всего на жильё у линии метро.
В курортных регионах эффект не менее очевиден. Газипаша до появления аэропорта оставалась провинцией. Как только открылось международное авиасообщение, район превратился в инвестиционный центр: сюда пришли застройщики, вырос интерес иностранцев, а цены на жильё пошли вверх.
В Анталье на рынок влияют как масштабные развлекательные проекты, так и транспортные развязки. Аквапарк и тематический парк The Land of Legends, новые торговые центры, больницы, логистические хабы — всё поднимает спрос и ликвидность. Особенно показательна новая скоростная трасса Анталья–Алания: сокращение времени в пути уже сформировало ожидания роста цен в районах вдоль маршрута, раньше считавшимися удалёнными.
Чтобы понять перспективы турецкого рынка с точки зрения прироста капитала, достаточно взглянуть на статистику последних лет.
Бум 2020–2022 годов
Именно этот период стал рекордным: спрос на жильё взлетел, а вместе с ним и цены. Уже в 2021 году Турция вышла на первое место в мире по темпам удорожания, а 2022–2023 годы закрепили результат. По данным Eurostat, к концу 2023 года стоимость жилья выросла в среднем на 110% за год — это в двадцать раз выше среднеевропейских показателей.
В Стамбуле средняя цена за м² составляла в 2020 году около 5 200 TL (примерно €700), а к середине 2024-го достигла 49 000 TL (около €1 600). За менее чем четыре года «квадрат» подорожал почти в десять раз в лирах и примерно в 2,3 раза в евро.
В Анталье цена за м² выросла с 4–5 тыс. TL в 2019–2020 годах до 37 757 TL (около €1 200) к 2024-му. Аланья также продемонстрировала серьёзный рывок: по данным Endeksa, в начале 2025 года средняя стоимость апартаментов достигла около €1 170.
Для примера: квартира, купленная в 2015 году за 500 000 ₺, в 2024 году оценивалась почти в 9,6 млн ₺. Средняя месячная аренда за тот же период выросла примерно в 12 раз — с 2 500 до 32 500 ₺.
Ситуация в 2024–2025 годах
После ценовых пиков 2022–2023 годов рынок недвижимости Турции охладился: количество сделок сократилось, многие покупатели заняли выжидательную позицию. Однако уже к середине 2024-го активность стабилизировалась. Прогнозы на 2025 год остаются позитивными: Турция сохраняет инвестиционную привлекательность, а цены продолжают расти естественным темпом. В мае 2025 года по данным TÜİK индекс цен на жильё показал годовой рост около 32%.
Многие инвесторы рассматривают Турцию как способ получать пассивный доход в валюте, особенно учитывая популярность страны у туристов. В этом разделе обсудим, где лучше всего сдавать жилье, какой формат аренды выбрать и как защитить свои доходы от инфляционных рисков.
Разброс доходности от аренды по регионам Турции значителен. Наибольшие показатели дают курортные зоны и крупные города, где спрос формируется как за счёт туристов, так и за счёт местного населения.
Аланья и Анталья — лидеры краткосрочной аренды
Средиземноморское побережье остаётся главным направлением для туристического потока: миллионы отдыхающих ежегодно приезжают сюда и создают устойчивый спрос на жильё. На этом фоне аренда частных апартаментов выглядит особенно перспективно: правильно выбранная квартира у моря с ремонтом в сезон сдаётся без простоев.
По данным статистики, доходность от аренды квартир 1+1 в Аланье составляет около 5,3% годовых. Однако расположение и класс объекта позволяют достичь 7–8%. Апартаменты рядом с пляжем Клеопатры или в новом комплексе с инфраструктурой часто приносят именно такую отдачу.
В Анталье ситуация похожая: здесь аренду поддерживают и туристы, и круглогодичный спрос миллионного города. Наибольшим спросом пользуются Коньяалты и Лара — районы со знаменитыми пляжами и большим международным сообществом. В таких локациях аренда приносит 5–7% годовых, а в сезон при посуточной сдаче показатель может быть выше.
Стамбул — стабильный рынок долгосрочной аренды
Доходность в Стамбуле ниже, чем на побережье, но компенсируется круглогодичной стабильностью. В мегаполисе всегда есть спрос со стороны студентов, офисных работников, экспатов и местных жителей. Средняя доходность составляет 4–6% годовых.
Разница в показателях зависит от района. В центральных зонах — Бешикташ, Шишли, Кадыкёй — ставки аренды высокие номинально, но стоимость покупки тоже велика, поэтому доходность редко превышает 4%. А вот в развивающихся районах — например, Эсенюрт или Бейликдюзю — квартиры стоят дешевле, спрос на аренду при этом высокий, достигающий 6–8% годовых. Набирает популярность и сегмент аренды жилья бизнес-класса для иностранцев и корпораций, где оплата идёт в валюте.
Многие инвесторы выстраивают комбинированную стратегию: квартира у моря для летней краткосрочной аренды и объект в Стамбуле для долгосрочной сдачи — диверсификация рисков и более сбалансированный арендный доход.
При выборе стратегии получения дохода важно определить, как вы будете сдавать свою недвижимость в Турции — посуточно или на длительный срок. Оба варианта различаются по доходности, уровню вовлечённости и рискам.
Краткосрочная аренда
Посуточная сдача апартаментов туристам или командировочным в курортных зонах Турции — самый прибыльный формат. За счёт высокой дневной ставки за сезон можно заработать столько же, сколько приносит год долгосрочной аренды. Например, квартира 1+1 у моря в Аланье летом сдается по €50–70 в сутки, и только за три месяца высокого сезона можно получить €4–5 тыс., что эквивалентно примерно 5% годовых от стоимости объекта. При грамотном управлении и высокой загрузке доходность краткосрока достигает 8–12% годовых.
Преимущества:
максимальная прибыль за счёт гибкой ценовой политики
оплата чаще всего в валюте (евро или доллары)
возможность использовать недвижимость самому в несезон.
Минусы:
законодательные ограничения (для сроков до 100 дней требуется разрешение по Закону №7464; штрафы за нарушения существенные)
необходимость постоянного контроля или услуг управляющей компании
зависимость от турсезона
простои зимой.
Тем не менее в популярных локациях (Анталья, Аланья или Стамбул) сезон аренды фактически длится круглый год. Краткосрочная аренда подходит тем, кто готов активно управлять жильём или делегировать это профессионалам.
Долгосрочная аренда
Сдача на год и более местным жителям или экспатам — стратегия более консервативная, но стабильная. Она обеспечивает равномерный доход и требует минимального участия владельца. Доходность ниже: в среднем 4–6% годовых, для доступных объектов можно достичь 6–8%. Простоев почти нет: надёжные арендаторы часто живут по несколько лет.
Долгосрок независим от туризма: квартира будет востребована всегда, а износ жилья ниже — постоянные жильцы заботятся о квартире, и нет частой смены постояльцев.
Высокая инфляция и колебания курса лиры — неотъемлемая реальность турецкой экономики последних лет. Для инвестора это означает риск: доход, получаемый в лирах, может терять покупательную способность. Однако недвижимость сама по себе выступает защитным активом: рост цен на квадратные метры обгоняет обесценение валюты. В периоды инфляционных скачков местный капитал уходит именно в недвижимость, дополнительно поддерживая цены. Но вопрос аренды требует особого подхода.
Аренда в валюте
С 2018 года власти ограничили долларизацию внутренних сделок, запретив указывать цены в иностранной валюте. Но для иностранцев действует исключение: если хотя бы одна из сторон договора — иностранец, аренда может быть номинирована в долларах или евро. Этим активно пользуются: экспаты в Стамбуле снимают жильё в USD, туристы на побережье договариваются об оплате в евро. Формально в договоре может фигурировать сумма в лирах, но стороны закрепляют привязку к валютному курсу. Такая схема позволяет арендодателю фактически получать фиксированные €500 или $1 000 в месяц, независимо от курса лиры.
Индексация по CPI
Для аренды в лирах законом предусмотрена ежегодная индексация на уровень официальной инфляции. Если CPI составляет 40%, арендодатель вправе поднять ставку на те же 40%. Это не защищает от полной девальвации, но позволяет хотя бы частично сохранить реальную доходность.
Краткосрочная аренда
Туристический рынок живёт в валюте. На платформах вроде Airbnb или Booking цены указаны в евро или долларах, и фактически именно они задают ориентиры. Даже если деньги поступают на счёт в лирах, тарифы формируются исходя из курса. Пример: год назад квартира сдавалась за 500 ₺/сутки при курсе 8 ₺/$ (~$62). Через год курс вырос до 20 ₺/$, и рыночная ставка стала 1 200 ₺ (~$60) — посуточная аренда адаптируется к курсу валюты, защищая доход собственника.
Недвижимость как защита капитала
Даже если арендный доход частично «съедается» инфляцией, прирост стоимости самого объекта компенсирует эти потери. Несмотря на скачки цен, совокупная выгода инвесторов остается положительной: удорожание недвижимости в лирах плюс арендные поступления в сумме превышают валютные потери.
Турецкая недвижимость способна давать впечатляющий прирост стоимости. В отдельные годы цены растут на десятки процентов, а иногда удваиваются. Типичная схема — покупка на этапе строительства с дисконтом 20–30% и продажа после сдачи объекта. С учетом общего рыночного тренда за 2–3 года сумма вложений может увеличиться весьма ощутимо — в последние годы прирост капитала многократно превосходил доходность от аренды.
Но такая доходность всегда сопровождается риском: за резким подъёмом может последовать стагнация или спад (как это было в 2023-м). Если купить на пике, можно несколько лет ждать восстановления цены. При этом расходы на содержание квартиры — налоги, коммунальные, обслуживание — никуда не исчезают, а дохода до момента продажи нет.
В долгосроке турецкая недвижимость показывает положительную динамику: за пять и более лет риск сглаживается, а продажа после этого срока ещё и освобождает от налога на прирост капитала.
Аренда в Турции приносит меньше в процентном выражении, но выигрывает за счет регулярности. В среднем по стране жилые объекты дают до 8% годовых брутто, при краткосрочной сдаче в туристических зонах показатель может доходить до 10–12%, а в дорогих районах мегаполисов иногда ограничивается 3–4%. Преимущество аренды в предсказуемости: вы знаете, что каждый месяц или сезон получите фиксированную сумму, даже если рынок продаж застыл.
Для тех, кто хочет жить на доход от недвижимости (пенсионеры, инвесторы), аренда превращается в надёжный источник прибыли. Минусы очевидны: чистая доходность после налогов и расходов на содержание объекта снижается до 4–6% годовых. Но в мировом сравнении и это неплохой показатель: в Европе 2–3% уже считают достойной ставкой.
У каждой стратегии есть сильные и слабые стороны, поэтому инвесторы всё чаще стремятся сочетать оба подхода. Комбинированная стратегия в недвижимости работает по тому же принципу, что и диверсифицированный инвестиционный портфель: часть активов приносит денежный поток здесь и сейчас, другая часть растёт в цене для будущей прибыли.
Как это работает на практике?
Допустим, у вас есть средства на два объекта недвижимости в Турции. Один вы покупаете в Стамбуле — в перспективном районе, где ожидается серьёзный рост цен. Второй объект — апартаменты в Аланье у моря — сразу включается в аренду и начинает приносить регулярный доход. В итоге первый объект через несколько лет можно продать с прибылью, а второй всё это время обеспечивает стабильную прибыль.
Возможен и другой вариант. Например, приобретаете виллу или пентхаус и делите его на несколько студий для помесячной аренды. Часть дохода идёт на покрытие расходов, а сама недвижимость со временем дорожает. Даже один объект можно использовать комбинированно: покупка на этапе строительства даёт прирост капитала к моменту сдачи дома, после чего его можно не продавать сразу, а сдавать в аренду. Пока вы ждёте оптимальной цены для продажи, объект приносит доход и не простаивает.
Снижение рисков
Комбинация стратегий снижает общий риск портфеля. Если рынок продаж временно замер и выгодно реализовать объект нельзя, у вас всё равно остаётся поток денег от аренды. Если же спрос на аренду снизился (например, из-за падения турпотока), ваш объект продолжает дорожать в цене, и вы сохраняете капитал.
Выбор объекта
Ошибкой будет пытаться «совместить всё» в одном случайном объекте. Намного разумнее структурировать портфель: взять ликвидные метры с потенциалом роста и одновременно доходные апартаменты под аренду. Принцип такой же, как в финансовых инвестициях: диверсификация активов предоставляет устойчивость при любых сценариях рынка.
Для инвестора важно не только что купить, но и как распределить и управлять своим портфелем. Если есть сомнения, оптимальным решением станет консультация профессионалов. Рынок недвижимости Турции позволяет успешно реализовать обе стратегии — и именно грамотное их сочетание часто даёт лучший итоговый результат.
Лицензированное агентство недвижимости Luxury Estate Turkey берет на себя все этапы: от выбора стратегии до сопровождения сделки и управления объектом. Мы работаем только с проверенными застройщиками и продавцами. В нашем портфолио недвижимости в Турции есть как апартаменты, так виллы.
Мы анализируем ваши цели — рост капитала, доход от аренды или комбинированная стратегия — и предлагаем подходящие районы и объекты. Мы расскажем, где выгоднее купить новостройку на этапе котлована, а где уже завтра можно заселить арендаторов и получать доход.
После покупки мы продолжаем сопровождение: управление недвижимостью включает поиск арендаторов, заключение контрактов, контроль оплат, уборку, ремонт, оплату счетов и налогов.
Для инвесторов, ориентированных на прирост капитала, мы предлагаем организацию продажи: показы, маркетинг, выход на покупателей. При необходимости — сопровождение программы гражданства Турции за инвестиции.
Чёткую стратегию и подбор объектов «под ключ»
Безопасность сделки и экономию средств.
Полное сопровождение после покупки — сдача в аренду или перепродажа.
Спокойствие и уверенность в том, что рядом надёжный партнёр.
Мы помогаем превращать квадратные метры в реальные доходы и рост капитала. Аренда, перепродажа или комбинированная стратегия — наша команда знает, как обеспечить результат.
Гражданство Турции за инвестиции 
YouTube
Инстаграм 
Facebook 
WhatsApp 
Телеграм 
