ВНЖ в Аланье 2025: открытые районы и покупка недвижимости

Правила получения вида на жительство (ВНЖ) в Турции меняются регулярно. С 1 июля 2022 года Министерство внутренних дел Турции установило новый порог: если иностранцев в районе более 20% (ранее было 25%), он автоматически попадает в категорию «закрытых» для получения ВНЖ. В результате несколько популярных кварталов Аланьи оказались недоступны для новых заявителей. 

Покупка недвижимости в закрытой зоне приведёт к отказу миграционной службы в выдаче ВНЖ — потеря времени, денег и возможности легально проживать в Турции. 

Цель нашей статьи — дать актуальные ориентиры и помочь правильно подобрать район Аланьи, где оформление вида на жительство возможно.

Закрытые и открытые районы в Аланье для ВНЖ

Закрытый район (тур. kapatılan mahalle) устанавливается решением Министерства внутренних дел Турции, если доля иностранцев превышает допустимую квоту. Согласно закону № 6458 «Об иностранцах и международной защите», власти имеют право регулировать расселение иностранцев, чтобы избежать дисбаланса. С 2022 года действует правило: в каждом микрорайоне (махалле) доля иностранцев не должна превышать 20%. При превышении этого порога район вносится в список закрытых, и оформление нового ВНЖ на его территории становится невозможным.

В Аланье на 2025 год закрыты для первичного ВНЖ четыре района:

• Махмутлар – крупнейший “русский” район, теперь недоступен для новых иностранцев.

• Кестель – район к востоку от центра, тоже в списке закрытых.

• Авсаллар – курортный район на западе Аланьи, популярный у покупателей из СНГ.

• Каргыджак – элитный район вилл к востоку от Махмутлара.

Все остальные части Аланьи пока открыты для ВНЖ, в том числе:

• Оба – развитый район рядом с центром, со множеством новых комплексов.

• Тосмур – район у реки Димчай, соседний с закрытым Кестелем.

• Конаклы – зелёный пригород на запад от города, спокойный и престижный.
  

• Паяллар – перспективная зона западнее Конаклы, где ещё есть свободные земли.

• Тюрклер – курортная территория возле Авсаллара.

• Окурджалар – район на границе с Сиде, пока открыт для иностранцев.

• Центр Аланьи – историческое ядро города и прилегающие кварталы.

Примечание: кроме перечисленных, открытыми остаются и некоторые другие районы, например Джикджилли, Демирташ, Инжекум и др. Списки регулярно обновляются миграционной службой.

Важно учитывать, что статус района не является постоянным. Власти регулярно пересматривают данные о доле иностранцев и вносят изменения в списки: микрорайоны могут как попасть в категорию закрытых, так и вернуться в открытую. Так, в 2023 году по всей Турции насчитывалось уже 1169 закрытых кварталов в 15 провинциях, и их количество растет.

Однако встречаются и обратные примеры: проверки показали, что в Махмутларе, Авсалларе и Кестеле доля иностранного населения снизилась ниже 20%, что создало основания для их повторного открытия. В то же время Каргыджак остаётся перегруженным иностранцами и остаётся в списке закрытых. При покупке недвижимости в Аланье всегда необходимо уточнять актуальный статус района на момент сделки.

Как статус района влияет на получение ВНЖ в Турции

Статус района напрямую определяет возможность оформить вид на жительство: в закрытом махалле миграционная служба не примет документы на первичный ВНЖ по месту жительства. Это правило касается прежде всего краткосрочных видов на жительство на основании недвижимости или аренды: даже покупка квартиры в закрытом районе не дает права на ВНЖ.

Однако есть нюансы для разных категорий заявителей:

• ВНЖ по покупке недвижимости или аренде (туристический) – не выдаётся в закрытых районах. Иностранцу позволено купить жильё или снять квартиру там, но без права оформления ВНЖ. Если подадите заявление, получите отказ независимо от суммы инвестиций.

• Продление ВНЖ – если вы уже проживали в районе до его закрытия, у вас есть зарегистрированный адрес и действующий икамет, то при соблюдении прочих условий продлить вид на жительство можно. Запрет касается только первичной выдачи, а не продления: например, если вы оформили ВНЖ в Махмутларе до введения ограничений, то сможете продлевать его и дальше. 

• Семейный ВНЖ – не попадает под территориальный запрет. Если вы состоите в официальном браке с гражданином Турции, то сможете получить ВНЖ по семейным обстоятельствам независимо от того, в каком районе проживаете. Аналогично, дети и другие члены семьи, объединяющейся с основным заявителем, регистрируются по месту жительства семьи даже в закрытом районе.

• Студенческий ВНЖ – выдаётся тем, кто поступил в учебное заведение в Турции, даже если вуз или колледж находится в закрытом районе. Студенты-иностранцы могут регистрироваться по адресу студенческого общежития или съёмного жилья около университета.

• Рабочее разрешение – оформляется работодателем и привязано к месту работы, а не к доле иностранцев в районе. Рабочая виза позволяет жить в любом районе, поскольку вы находитесь в стране на законных основаниях как сотрудник компании.

Как проверить открыт ли район для вида на жительство

Следует проверить статус района прежде чем покупать недвижимость или заключать долгосрочный договор аренды. Сделать это можно несколькими способами:

Через официальный сайт миграционной службы

Актуальную информацию о закрытых районах публикует Турецкое управление по делам миграции (Göç İdaresi). На портале Министерства внутренних дел или на сайте e-ikamet.goc.gov.tr доступны списки закрытых для регистрации районах, интерактивная карта и раздел с ответами на частые вопросы. Для проверки конкретного объекта достаточно ввести его адрес: если район закрыт, система сразу уведомит, что регистрация ВНЖ там невозможна. Кроме того, на сайте Göç İdaresi регулярно обновляется статистика по числу иностранных резидентов.

Через лицензированное агентство недвижимости

Лицензированные агентства недвижимости всегда отслеживают изменения в правилах и знают актуальный статус районов. Не стесняйтесь спрашивать у риелтора, открыт ли район для ВНЖ: опытные специалисты проверят данные по базе миграционной службы и при необходимости предоставят письменное подтверждение. 

Через арендодателя или муниципалитет

Если вы планируете оформить долгосрочную аренду, необходимо заранее уточнить возможность адресной регистрации. Местные управления по делам населения (Nüfus Müdürlüğü) знают, допустима ли прописка иностранца по конкретному адресу. Важно: даже нотариальное заверение договора аренды не даст права на ВНЖ, если жильё находится в закрытом районе. Добросовестный арендодатель должен предупредить об этом заранее.

Ошибки и риски при выборе района для ВНЖ

Основные ошибки и риски, с которыми сталкивались иностранцы:

• Попытка оформить ВНЖ в закрытом районе

Главная ошибка – купить жильё или арендовать квартиру в Аланье, не проверив статус района. Нередко иностранцы узнают о запрете уже при подаче документов: инспектор миграционной службы сообщает, что адрес относится к закрытому району, и заявление отклоняется. Более того, без вида на жительство невозможно зарегистрировать адрес, открыть часть банковских счетов, устроить ребёнка в детский сад или школу. В такой ситуации иностранец фактически ограничен сроком визового пребывания (60–90 дней), после чего обязан покинуть страну.

• Финансовые потери при покупке и аренде

Многие выбирают район именно ради возможности оформить ВНЖ. Недвижимость в Аланье — это серьёзное вложение, и отказ в резиденции становится неприятным сюрпризом. Быстрая продажа без потерь затруднительна: объекты в закрытых районах пользуются меньшим спросом, а значит, приходится мириться с потерями на курсовой разнице или терять время в ожидании покупателя.

С арендой ситуация похожая: нередко платят за полгода вперёд, вносят депозит, обустраиваются, но вскоре вынуждены съезжать, потому что адрес не подходит для регистрации. Вернуть деньги почти невозможно — формально обязательства арендодатель выполнил. 

• Падение ликвидности недвижимости

Если вы инвестируете в недвижимость, необходимо учитывать долгосрочные риски. Районы, закрытые для ВНЖ, автоматически теряют часть привлекательности для будущих покупателей и арендаторов-иностранцев, что отражается на ликвидности и потенциальной цене перепродажи. Так, в Махмутларе до введения ограничений квартиры активно приобретали россияне именно для получения ВНЖ, поддерживая высокий спрос. После закрытия района поток новых иностранных покупателей сократился, и рост цен заметно замедлился.

В итоге инвестиционная ценность объектов снижается: круг потенциальных клиентов сужается до граждан Турции или иностранцев, не планирующих оформлять икамет. При этом нет гарантий, что открытый сегодня район не окажется в списке закрытых через год, если туда устремится слишком много новых владельцев. Без профессиональной оценки и консультации легко вложиться в жильё, которое в перспективе потеряет часть целевой аудитории и будет расти в цене медленнее, чем ожидалось.

Что делать, если выбранный район закрыт для ВНЖ

Допустим, вы обнаружили, что желаемый район Аланьи закрыт для ВНЖ. Есть несколько вариантов решения:

• Выбрать альтернативный район

Вокруг закрытых кварталов почти всегда можно найти соседние районы с похожей атмосферой и уровнем комфорта. Так, вместо Махмутлара стоит обратить внимание на Тосмур или Обу — они находятся рядом, предлагают те же пляжи и развитую инфраструктуру, но без ограничений для оформления ВНЖ. Если вы планировали покупку в Авсалларе, присмотритесь к Тюрклеру, Паяллару или Инжекуму, расположенным буквально в нескольких минутах езды.

Для тех, кто планировал покупку в Каргыджаке, хорошей альтернативой станет Демирташ — район сразу за чертой закрытой зоны, где пока нет ограничений. Центр Аланьи также остаётся доступным вариантом: благодаря высокой доле местных жителей вероятность его закрытия минимальна.

Компромиссом станет и жильё в пригородах. Например, Газипаша — небольшой город с собственным аэропортом восточнее Аланьи, который активно развивается и также открыт для оформления ВНЖ.

Лицензированные риелторы всегда могут предложить подборку достойных альтернативных объектов в открытых районах — разумнее выбрать квартиру немного дальше от центра или в менее раскрученном районе, чем в итоге остаться без вида на жительство.

• Рассмотреть другие основания для ВНЖ

Если вы хотите жить именно в закрытом районе — потому что у вас там друзья, привычное окружение или просто нравится место, — придётся искать другие варианты легализации.

Семейный ВНЖ можно оформить, если ваш супруг или супруга — гражданин Турции. В этом случае ограничения по районам не действуют, и прописка возможна даже там, где для иностранцев уже закрыт доступ.

Студенческий ВНЖ получают через поступление на языковые курсы или в местный университет. Такой статус даёт право жить в любом районе, независимо от квот.

Рабочая виза — более сложный путь, но он тоже открывает возможность проживания. Некоторые иностранцы находят работу в гостиницах, ресторанах или сфере услуг и таким образом получают законный статус.

Важно помнить, что туристический ВНЖ по аренде жилья в закрытых кварталах оформить нельзя.

• Перспектива повторного открытия закрытых районов

Закрытие районов для оформления ВНЖ — мера не окончательная. Министерство внутренних дел Турции ежегодно пересматривает данные по доле иностранцев и местных жителей. Если баланс смещается в сторону турецкого населения или наблюдается отток иностранцев, некоторые кварталы могут вновь открыть.

В Аланье уже обсуждаются изменения в отношении Махмутлара, Кестеля и Авсаллара. На данный момент они остаются закрытыми, но при положительном решении миграционного управления ситуация может измениться.

Следить за новостями в этой сфере стоит обязательно, однако нет гарантий, что конкретный район откроют, а ожидание может затянуться. Разумнее планировать исходя из актуальных правил и рассмотреть альтернативные варианты.

Гражданство Турции через инвестиции

Самым решительным, но при этом эффективным вариантом остаётся оформление гражданства Турции через инвестиции в недвижимость. Государственная программа предусматривает порог в $400 000, которые можно вложить как в один объект, так и распределить между несколькими. 

После выполнения требований инвестор получает турецкий паспорт и полностью освобождается от любых квот: граждане Турции могут жить в любом районе, независимо от его статуса. Более того, на время оформления гражданства автоматически выдаётся инвестиционный ВНЖ, который также не зависит от локации недвижимости. 

Для покупателей элитной недвижимости в Аланье это надёжный способ решить вопрос без оглядки на ограничения для иностранцев и без риска оказаться в ситуации, когда выбранный район внезапно становится недоступен для оформления ВНЖ.

Покупка недвижимости в Аланье под ВНЖ с Luxury Estate Turkey

Чтобы не столкнуться с отказом и не потерять время и деньги, стоит работать с профессионалами. Команда лицензированного агентства недвижимости Luxury Estate Turkey отслеживает новости миграционной службы и консультирует клиентов по всем тонкостям. Мы поможем выбрать подходящий район и недвижимость в Аланье, соответствующие требованиям для ВНЖ, и подготовим весь пакет документов.

Планируете оформить вид на жительство в Аланье? Свяжитесь с нами — мы сделаем покупку недвижимости безопасной и выгодной. А вам останется главное: наслаждаться жизнью у моря.