Довіреність на нерухомість у Туреччині

Довіреність на нерухомість у Туреччині – це юридично визнаний документ, який дозволяє здійснювати операції з нерухомістю через уповноваженого представника без фізичної присутності покупця чи власника. Для іноземних громадян це стандартне та широко використовуване рішення, коли особиста присутність у Туреччині недоцільна.

У турецькій правовій системі належним чином оформлена довіреність надає представнику право діяти від імені довірителя в чітко визначених межах, з повною юридичною силою, еквівалентною особистій участі.

Чи потрібна довіреність при купівлі нерухомості в Туреччині?

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Туреччині за довіреністю?

Так. Купівля нерухомості в Туреччині за нотаріально засвідченою довіреністю є повністю законною та широко використовується іноземними покупцями. Оскільки міжнародний попит на турецьку нерухомість зріс, а дистанційні угоди стали більш поширеними, довіреність на нерухомість у Туреччині стала звичайною частиною ринку, а не винятковим рішенням.

Турецьке законодавство не вимагає від покупця діяти через представника; довіреність не є обов'язковою, але служить практичним інструментом, коли особиста присутність неможлива. Якщо покупець бажає та може залишатися в Туреччині протягом усіх етапів угоди — від підписання документів до реєстрації права власності — купівлю можна здійснити особисто.

Коли довіреність має сенс, а коли особиста присутність є кращою

Довіреність зазвичай використовується, коли покупець або власник не може фізично бути присутнім у Туреччині протягом усього терміну дії угоди. Це поширене явище, коли покупець живе за кордоном, має обмежений час для подорожей або віддає перевагу делегуванні процедурних питань фахівцям на місцях.

На практиці довіреність найчастіше використовується, коли:

• покупець проживає за межами Туреччини та не може здійснювати багаторазові поїздки;

• перебування в Туреччині для проведення нотаріальних зустрічей, банківських процедур та реєстрації в Земельному кадастрі є недоцільним;

• мовні бар'єри ускладнюють безпосередню взаємодію з нотаріусами, банками та державними установами;

• покупець хоче придбати нерухомість у Туреччині онлайн , залишаючись за кордоном.

Особиста присутність може бути кращою для покупців, які вперше купують нерухомість за кордоном, або для тих, хто хоче самостійно контролювати кожен етап процесу. Обидва підходи є юридично обґрунтованими; вибір залежить від обставин покупця та рівня його участі.

Що дозволяє вам делегувати довіреність на нерухомість у Туреччині

Правильно складена довіреність дозволяє представнику виконувати майже всі дії, необхідні для здійснення угоди з нерухомістю. Ключовий момент полягає в тому, що повноваження повинні бути чітко та прямо зазначені в документі.

Підписання договорів та завершення покупки

Уповноважений представник може підписати договір купівлі-продажу від імені покупця, якщо такі повноваження прямо надані. Це включає підписання попередніх угод та остаточних контрактів, необхідних для завершення угоди.

Повноваження представника мають бути чітко визначені. Турецькі нотаріуси та державні органи суворо покладаються на формулювання довіреності. Якщо конкретна дія не зазначена, вона може бути не прийнята.

Банківські рахунки, платежі та транзакційні витрати

Довіреність може уповноважити представника відкрити рахунок у турецькому банку на ім'я покупця. Це критично важливий момент для іноземних покупців, оскільки більшість платежів, пов'язаних з операціями з нерухомістю в Туреччині, включаючи ціну покупки, податки та державні збори, повинні оброблятися через рахунок у турецькому банку.

У межах наданих повноважень представник може переказувати кошти продавцю, сплачувати збори за оформлення документів на право власності, податки на транзакції та інші обов'язкові платежі, пов'язані з купівлею. Турецькі банки приймають транзакції, здійснені уповноваженими представниками, за умови пред'явлення дійсної довіреності.

Підключення комунальних послуг та налаштування власності

Після реєстрації права власності новий власник повинен перевести або активувати комунальні послуги на електроенергію, воду, газ та інтернет. Ці процедури також можна виконати за допомогою довіреності, що дозволить нерухомості бути повністю функціональною одразу після покупки без необхідності присутності власника в Туреччині.

Це особливо актуально для покупців, які планують здавати нерухомість в оренду або використовувати її невдовзі після завершення угоди.

Дії, які не можна делегувати будь-кому

Хоча більшість процедур, пов’язаних з нерухомістю, може виконувати довірений представник, певні дії вимагають певного правового статусу. Наприклад, представництво в судових процесах або перед міграційними органами зазвичай вимагає наявності ліцензованого турецького адвоката.

Як оформити довіреність у Туреччині

Нотаріальне засвідчення в турецькій нотаріальній конторі

Довіреність видається в будь-якій турецькій нотаріальній конторі (Noter). Для іноземних громадян стандартні вимоги включають:

• дійсний паспорт з нотаріально засвідченим перекладом на турецьку мову;

• турецький податковий номер (Vergi Numarası);

• у деяких випадках фотографія паспортного розміру.

Документ готується нотаріусом турецькою мовою. Якщо довіритель не володіє турецькою мовою, текст зачитується та пояснюється у присутності присяжного перекладача. Тільки після повного пояснення та підтвердження змісту довіритель підписує документ. Після нотаріального засвідчення довіреність реєструється в електронному вигляді та набуває юридичної сили.

Довіритель отримує оригінал документа разом із квитанціями про оплату нотаріальних послуг та послуг перекладача.

Видача довіреності за межами Туреччини

Якщо довіритель перебуває за межами Туреччини, довіреність може бути видана через турецьке консульство або перед місцевим нотаріусом у країні проживання. В останньому випадку документ має бути апостильований та складений у формі, прийнятній згідно з турецьким законодавством. Не всі іноземні нотаріально засвідчені документи автоматично є дійсними в Туреччині; значення мають формулювання та формат.

Роль присяжного перекладача

Для іноземних громадян, які не володіють турецькою мовою, залучення присяжного перекладача є обов'язковим. Це не є формальністю. Перекладач гарантує, що довіритель повністю розуміє зміст документа, а формулювання точно відображає намір довірителя.

Перекладач повністю зачитує та перекладає текст довіреності та підтверджує це своїм підписом. Без підпису перекладача документ вважається недійсним. У більшості випадків нотаріальна контора організовує перекладача, а послуги перекладача оплачуються окремо.

Термін дії та обмеження повноважень

Довіреність у Туреччині може бути видана без фіксованого терміну дії, і в цьому випадку вона залишається дійсною до її скасування. Однак, в операціях з нерухомістю, як правило, доцільно вказувати обмежений термін дії. Цей термін зазвичай встановлюється достатньо довго, щоб завершити конкретну операцію, для якої видана довіреність.

Не менш важливим є обмеження обсягу повноважень. Документ повинен містити лише ті повноваження, які необхідні для завершення запланованої угоди. Видача генеральної довіреності на справи, пов'язані з нерухомістю, доречна лише за умови абсолютної довіри між сторонами та відсутності вужчої альтернативи.

Довіреність на реєстрацію ТАПУ (свідоцтва про право власності) в Туреччині

Право власності в Туреччині виникає з моменту реєстрації в Земельному реєстрі (Tapu Müdürlüğü), а не з моменту підписання договору. Якщо особиста присутність неможлива, обов'язковою є нотаріально засвідчена довіреність. Турецькі посадові особи з реєстру не приймають документи від третіх осіб, якщо повноваження на дії не надані чітко.

На практиці це означає, що навіть якщо всі комерційні умови узгоджено та платежі підготовлено, угоду неможливо завершити, якщо довіреність на майно не містить правильного формулювання для процедур TAPU.

Повноваження, які мають бути явно включені

Щоб представник міг завершити реєстрацію правовстановлюючого акту від імені покупця або власника, довіреність повинна чітко уповноважити на такі дії:

• подання та підписання всіх документів, необхідних Земельному кадастру для передачі права власності;

• представництво принципала під час процедур TAPU;

• отримання виданого правовстановлюючого акту після реєстрації.

Крім того, документ повинен дозволяти сплату всіх державних зборів, податків на право власності та реєстраційних зборів, пов'язаних з передачею права власності. Без цього повноваження Земельний реєстр може відмовити у продовженні справи, навіть якщо представник призначений належним чином.

Якщо іноземному покупцю потрібні додаткові дозволи, погодження або сертифікати, довіреність також повинна дозволяти представнику запитувати та отримувати їх від відповідних органів. На практиці для таких ситуацій використовуються стандартні юридичні формулювання, але повноваження все одно мають бути чітко зазначені.

Довіреність, яка не дозволяє представнику завершити весь процес передачі права власності, може призвести до зупинки угоди на проміжному етапі.

Документи, необхідні для отримання довіреності, що використовується в процедурах TAPU

Для видачі довіреності, яка дозволяє реєстрацію правовстановлюючого акту, потрібен стандартний комплект документів. Вони надаються нотаріусу під час видачі та зазвичай включають:

• паспорт довірителя з нотаріально засвідченим перекладом на турецьку мову;

• турецький податковий номер (Vergi Numarası);

• ідентифікаційні дані уповноваженого представника, включаючи інформацію з паспорта або посвідчення особи та адресу проживання.

Якщо довіреність включає право продажу майна, потрібні дві фотографії довірителя, які фізично додаються до документа. Без фотографій Земельний реєстр не прийме довіреність на операції з продажу.

Під час видачі довіреності на продаж конкретного майна також потрібна копія відповідного ТАПУ. Нотаріус може запросити додаткові копії або документи залежно від обставин угоди.

Поширені помилки у складанні текстів, які спричиняють проблеми на практиці

Найчастішою та потенційно небезпечною помилкою під час купівлі нерухомості в Туреччині є надання надмірно широких повноважень. Генеральна довіреність, яка дозволяє необмежене розпорядження майном, може юридично дозволяти дії, які довіритель ніколи не мав наміру, включаючи перепродаж або реєстрацію обтяжень, таких як іпотека.

Для разової угоди купівлі-продажу довіреність повинна визначати конкретне майно або чітко описувати його характеристики. У багатьох випадках також доцільно вказати максимальну суму угоди. Це створює додатковий рівень захисту та обмежує повноваження представника передбаченими рамками.

Під час видачі довіреності на продаж нерухомості, в документі має бути зазначена точна адреса нерухомості та умови продажу. Як зазначалося раніше, наявність фотографії довірителя є обов'язковою для таких документів. Без неї Земельний кадастр відмовить в оформленні продажу.

Ці вимоги не є формальністю. На практиці неправильно складені довіреності є однією з найпоширеніших причин затримок та відмов під час реєстрації в Тапу.

Додаткові питання, які зазвичай вирішуються за довіреністю

Довіреність часто використовується не лише для завершення самої купівлі чи продажу, але й для вирішення пов'язаних з цим адміністративних питань після того, як власник покинув Туреччину або не може бути присутнім особисто.

Банківські рахунки та фінансові розрахунки

Відкриття банківського рахунку та управління платежами, пов'язаними з угодою, може бути делеговано представнику. За нотаріально засвідченою довіреністю представник може відкрити рахунок на ім'я довірителя та проводити банківські операції, включаючи переказ коштів продавцю та сплату податків і державних зборів, пов'язаних з угодою з нерухомістю.

Турецькі банки приймають зняття коштів та інші операції з рахунками, що здійснюються уповноваженими представниками, за умови, що довіреність чітко надає такі повноваження.

Якщо довіреність видана за межами Туреччини, а довіритель ще не має турецького податкового номера, документ повинен містити пункт, що уповноважує представника отримати його. Без цього пункту банки відмовлять у відкритті рахунку або обробці платежів.

Підключення комунальних послуг та договори на обслуговування

Після реєстрації права власності, договори на електроенергію, воду, газ та інтернет мають бути передані новому власнику. Щоб уникнути поїздок до Туреччини виключно для відвідування постачальників комунальних послуг, довіреність може містити повноваження на підключення та передачу комунальних послуг.

На практиці це дозволяє представнику зв'язуватися з постачальниками послуг, підписувати договори та забезпечувати повну функціональність нерухомості одразу після завершення угоди.

Дозвіл на проживання на підставі права власності

Володіння нерухомістю в Туреччині дозволяє власнику подати заяву на отримання посвідки на проживання на підставі права власності. Певні кроки в цьому процесі можуть бути виконані за довіреністю, включаючи підготовку та подання документів до Міграційного управління, сплату державного мита та отримання виданої картки посвідки на проживання.

Однак особиста присутність на біометричному прийомі — зняття відбитків пальців та фотографування — є обов’язковою для всіх заявників і не може бути делегована. Жодна довіреність не може замінити присутність заявника на цьому етапі.

Представництво перед міграційними органами часто здійснюється ліцензованим адвокатом, особливо у складніших випадках.

Як скасувати довіреність у Туреччині

Довіреність може бути скасована будь-коли, незалежно від причин скасування чи посади уповноваженого представника. Процедура скасування є простою, але має бути виконана правильно, щоб забезпечити юридичну силу.

Процедура скасування у турецького нотаріуса

Скасування здійснюється через будь-яку турецьку нотаріальну контору. Якщо довіритель не володіє турецькою мовою, для підтвердження волевиявлення має бути присутній присяжний перекладач.

Нотаріус готує офіційний акт про скасування довіреності, який підписує довіритель. Після того, як скасування буде зареєстровано в електронній нотаріальній системі, довіреність вважається припиненою.

Документи, необхідні для скасування

Потрібні лише паспорт довірителя та основна інформація про довіреність, така як її реєстраційний номер, дата видачі та назва нотаріальної контори. Додаткові довідки чи підтвердження не потрібні.

Коли довіреність стає недійсною

Довіреність втрачає чинність з моменту реєстрації її скасування в нотаріальній системі. Нотаріус надсилає повідомлення відповідним органам, включаючи Земельний кадастр (Tapu Dairesi), та уповноваженому представнику.

На практиці оновлення системи та сповіщення можуть зайняти деякий час. З цієї причини доцільно повідомити представника письмово та, по можливості, отримати оригінал документа.

Ризики, пов'язані з використанням довіреності в операціях з нерухомістю

Довіреність спрощує процес угоди, але несе в собі неминучі ризики, якщо її використовувати недбало.

Чому надмірно широкі повноваження є ризикованими

Якщо документ надає більше повноважень, ніж необхідно, особливо необмежені права розпоряджатися майном, довіритель стає вразливим. Нечесний представник може законно здійснювати дії, які важко оскаржити, оскільки повноваження були надані самим довірителем.

З цієї причини генеральну довіреність на операції з нерухомістю слід видавати лише тоді, коли це дійсно необхідно, і коли між сторонами існує абсолютна довіра.

Як зменшити ризики на практиці

Зниження ризиків починається з вибору представника. Зазвичай безпечніше найняти професіонала, такого як ліцензований адвокат або агент з нерухомості, який працює в Туреччині. Для таких фахівців репутаційні та правові наслідки неправомірних дій є значними, що знижує ризик зловживань.

Таку ж увагу слід приділити змісту самої довіреності. Перед підписанням слід ретельно перевірити кожен пункт: особисті дані, обсяг повноважень, термін дії та фінансові повноваження. Якщо документ складено турецькою мовою, його слід переглянути рядок за рядком із присяжним перекладачем, щоб переконатися, що формулювання точно відображає наміри довірителя.

Тільки після цієї перевірки довіреність слід засвідчити нотаріально.

Безпечна купівля нерухомості в Туреччині з Luxury Estate Turkey

Компанія Luxury Estate Turkey працює на турецькому ринку нерухомості з 2015 року та має дійсну ліцензію на здійснення операцій з нерухомістю в Туреччині.

Наша команда допомагає клієнтам зі структуруванням довіреностей спеціально для операцій з нерухомістю, гарантуючи, що надані повноваження достатні для здійснення угоди, одночасно захищаючи інтереси клієнта.

Ми забезпечуємо повну підтримку протягом усього процесу — від підготовки довіреності до завершення реєстрації TAPU — дозволяючи іноземним покупцям та власникам нерухомості впевнено діяти, навіть якщо вони не можуть особисто бути присутніми в Туреччині.