Доверенность на покупку недвижимости в Турции

Доверенность на недвижимость в Турции — юридический инструмент, позволяющий проводить сделки с недвижимостью через представителя без личного присутствия владельца или покупателя. Такой формат часто оправдан для иностранцев: доверенность на покупку недвижимости в Турции помогает избежать дополнительных поездок и снижает риски, связанные с языковым барьером и особенностями местных процедур.

Оформляя доверенность, вы официально наделяете доверенное лицо правом действовать от вашего имени. Все действия, совершённые представителем строго в пределах предоставленных полномочий, имеют для вас полную юридическую силу и влекут те же правовые последствия, как если бы вы действовали лично. 

В этой статье мы разберём, в каких ситуациях доверенность необходима при покупке недвижимости, как правильно оформить её у нотариуса, что учесть при подготовке и корректно отозвать доверенность.

Нужна ли доверенность при покупке недвижимости в Турции

Можно ли купить недвижимость в Турции по доверенности

Да, покупка недвижимости в Турции по нотариальной доверенности — распространённая и полностью законная практика. На фоне активной релокации и роста интереса иностранных инвесторов к турецкому рынку, сделки через представителей перестали быть исключением и стали рабочим инструментом для дистанционного оформления.

При этом законодательство не обязывает покупателя использовать доверенность: при желании вы можете участвовать в сделке лично, если готовы находиться в Турции на всех этапах оформления. 

Когда доверенность оправдана, а когда лучше присутствовать лично

Если у вас нет возможности приехать в Турцию для оформления сделки, доверенность становится оптимальным решением: вы оформляете доверенность у нотариуса, после чего представитель выполняет все необходимые действия в рамках выданных полномочий, включая оформление Тапу.

На практике доверенность используют, если:

• покупатель проживает за пределами Турции и не может приезжать несколько раз

• нет возможности лично присутствовать при подписании документов и регистрации права собственности

• взаимодействие с нотариусами и государственными органами осложнено языковым барьером.

Личное присутствие имеет смысл тогда, когда покупатель располагает временем и хочет пройти все этапы сделки самостоятельно. Подписание договора купли-продажи, подача документов и получение Тапу без посредников исключают любые риски, связанные с недопониманием или неточной трактовкой условий. Особенно часто такой формат предпочитают покупатели, приобретающие недвижимость за рубежом впервые.

Какие действия можно делегировать, а какие — нет

По нотариальной доверенности можно поручить представителю практически все действия, связанные с покупкой недвижимости в Турции. В рамках правильно оформленной доверенности доверенное лицо вправе выполнять следующие операции:

• Подписание договоров и оформление Тапу: Представитель может подписать от вашего имени договор купли-продажи, подать и подписать документы в Управлении кадастра для регистрации права собственности, а также получить готовое свидетельство о праве собственности (Тапу).

• Проведение расчётов и открытие банковского счёта: По доверенности представитель вправе открыть банковский счёт на ваше имя, осуществить расчёты с продавцом, оплатить налоги, государственные сборы и иные обязательные платежи, связанные с покупкой недвижимости.

• Подключение коммунальных услуг: Доверенное лицо может заключить договоры на подключение электричества, воды, газа, интернета и других коммунальных услуг, чтобы объект был полностью готов к использованию сразу после завершения сделки.

При этом важно учитывать, что отдельные действия требуют специального статуса представителя. Так, представлять ваши интересы в суде или в миграционных органах, как правило, может только лицензированный адвокат. 

Основные этапы сделки — от подписания договора до регистрации права собственности и получения Тапу — могут быть полностью делегированы любому совершеннолетнему лицу, которому вы доверяете, при условии корректно оформленного документа.

Как оформить доверенность в Турции

Где и как оформляется доверенность у нотариуса

Доверенность оформляется у любого турецкого нотариуса (Noter). Иностранному гражданину потребуется:

• оригинал загранпаспорта с нотариально заверенным переводом на турецкий язык

• турецкий налоговый номер (Vergi Numarası)

• в отдельных случаях, фотография паспортного формата.

В тексте доверенности указываются данные доверителя и доверенного лица — фамилия, имя, дата рождения, адрес, а также реквизиты удостоверяющих личность документов. Нотариус подготавливает текст доверенности на турецком языке. Документ зачитывается и проверяется с участием присяжного переводчика, после чего вы его подписываете. Далее нотариус заверяет доверенность своей печатью и регистрирует её в официальном реестре. На руки выдаётся оригинал доверенности и платёжные квитанции об уплате нотариальных сборов.

Оформление доверенности за пределами Турции

Если вы находитесь за пределами Турции, доверенность может быть оформлена через турецкое консульство либо у местного нотариуса с последующим апостилированием. 

Зачем нужен присяжный переводчик и как проходит проверка

Для иностранного гражданина, не владеющего турецким языком, участие присяжного переводчика при удостоверении доверенности обязательно: переводчик обеспечивает прозрачность процедуры и исключает несоответствие воле доверителя или непонятные либо скрытые формулировки.

Нотариус обязан убедиться, что доверитель полностью понимает содержание документа. Переводчик зачитывает и переводит текст доверенности слово в слово и своей подписью подтверждает, что содержание документа разъяснено и понято корректно. Без подписи присяжного переводчика доверенность считается недействительной.

Как правило, нотариальные конторы самостоятельно привлекают аккредитованного переводчика, а его услуги оплачиваются отдельно. Переводчик присутствует непосредственно при подписании доверенности: после того как доверитель ставит подпись, документ подписывается переводчиком и нотариусом. 

Срок доверенности и ограничение полномочий

Доверенность может быть оформлена без указания срока действия — в этом случае она считается бессрочной и сохраняет силу до момента её отзыва доверителем. На практике рекомендуются указывать ограниченный срок (один год или иной период), достаточный для завершения конкретной сделки. По истечении указанного срока полномочия представителя прекращаются автоматически, без дополнительных действий со стороны доверителя.

Не менее важно определить объём передаваемых полномочий – в тексте доверенности следует указывать только те действия и объекты, которые необходимы для совершения сделки. 

Оформление генеральной доверенности на операции с недвижимостью рекомендуется только тогда, когда между сторонами существует абсолютное доверие и отсутствуют альтернативные способы решения вопросов.

Сколько стоит доверенность у нотариуса

Стоимость зависит от объёма полномочий, количества страниц и услуг переводчика. Итоговую сумму нотариус рассчитывает на месте по тарифам, переводчик оплачивается отдельно.

Доверенность для оформления Тапу

Оформление права собственности (Тапу) — финальный этап сделки с недвижимостью в Турции. Если вы не можете лично явиться в кадастровое управление, необходима нотариальная доверенности: сотрудники Кадастра не принимают документы от третьих лиц, не наделённых соответствующими полномочиями. 

Какие полномочия должны быть указаны для получения Тапу

Чтобы представитель мог оформить право собственности на ваше имя, в доверенности необходимо прямо указать соответствующие полномочия:

• право подать и подписать от вашего имени все документы в Управлении кадастра, необходимые для регистрации сделки 

• получить готовое свидетельство о праве собственности (Тапу).

Кроме того, в доверенности должно быть предусмотрено право оплаты государственных пошлин и налогов, связанных с оформлением права собственности. 

Если для иностранного покупателя требуются дополнительные разрешения или справки от государственных органов, доверенность должна охватывать и эти действия: как правило, используются стандартные формулировки, позволяющие представителю запрашивать необходимые разрешения и документы. 

Доверенность должна давать представителю возможность завершить процедуру передачи права собственности — в противном случае процесс может остановиться на одном из этапов.

Документы для доверенности на оформление Тапу

Для оформления доверенности, позволяющей зарегистрировать право собственности, требуется стандартный пакет документов. Нотариусу предоставляется:

• заграничный паспорт доверителя с нотариально заверенным переводом на турецкий язык 

• турецкий налоговый номер

• данные доверенного лица — реквизиты удостоверения личности или паспорта и адрес проживания

• две фотографии доверителя – они прикрепляются к доверенности, если документ включает право продажи недвижимости. 

В случае оформления доверенности на продажу дополнительно потребуется копия Тапу на конкретный объект. В каждом конкретном случае нотариус уточняет перечень необходимых копий и документов.

Частые ошибки в формулировках доверенности

Наиболее распространённая ошибка при оформлении доверенности для покупки недвижимости в Турции — предоставление представителю чрезмерно широких полномочий. Генеральная доверенность теоретически позволяет недобросовестному представителю перепродать объект или оформить обременения, включая кредит под залог недвижимости.

Для разовой сделки покупки необходимо указать адрес или характеристики конкретного объекта и, при необходимости, предельную сумму сделки. Также рекомендуется указывать срок действия доверенности, чтобы полномочия автоматически прекращались после его истечения.

Если оформляется доверенность на продажу недвижимости, в тексте обязательно должен быть указан конкретный адрес объекта и условия продажи. Кроме того, на такой доверенности обязательно наличие фотографии доверителя — без неё документ не принимается кадастровыми органами при регистрации сделки продажи.

Что дополнительно оформляют по доверенности

Помимо покупки недвижимости и получения Тапу, доверенность часто используется для решения сопутствующих вопросов, когда собственник уже покинул Турцию или не имеет возможности лично заниматься оформлением бытовых и административных деталей. 

Банковский счёт и расчёты по сделке

Открытие банковского счёта и проведение расчётов по сделке можно поручить представителю. На основании нотариальной доверенности он вправе открыть счёт на ваше имя и осуществлять банковские операции, включая перевод средств продавцу, оплату налогов и государственных пошлин, связанных с покупкой недвижимости. Турецкие банки допускают снятие средств и проведение иных операций по счёту через доверенное лицо при наличии доверенности.

Если доверенность оформляется за пределами Турции и налоговый номер у вас ещё не получен, в тексте обязательно должен быть предусмотрен пункт, позволяющий доверенному лицу оформить его от вашего имени. Без этого банк откажет в открытии счёта и проведении операций.

Подключение коммунальных услуг

После завершения сделки необходимо переоформить на себя договоры на электричество, воду, газ и интернет. Чтобы не приезжать в Турцию исключительно для визитов в соответствующие службы, в доверенность можно включить полномочия на подключение коммунальных услуг – в этом случае представитель самостоятельно обращается в необходимые организации и заключает договоры от вашего имени.

Миграционные процедуры и вид на жительство по недвижимости

Покупка недвижимости в Турции даёт право оформить вид на жительство на основании собственности. Часть процедур в рамках этого процесса может быть выполнена по доверенности, в частности, подготовка и подача документов в Управление миграции, оплата пошлин и получение готовой карты вида на жительство. Однако личное присутствие заявителя на биометрическом приёме — сдаче отпечатков пальцев и фотографии — остаётся обязательным для всех заявителей и не может быть делегировано.

Для представительства в миграционных органах часто привлекают лицензированного адвоката. 

Как отозвать доверенность в Турции

Доверитель вправе отозвать выданную доверенность в любой момент, независимо от причин и позиции доверенного лица. Разберём, как проходит процедура отзыва доверенности у нотариуса в Турции, какие документы для этого потребуются и с какого момента отмена считается действующей.

Отзыв доверенности у нотариуса

Отзыв выданной доверенности осуществляется через нотариуса – для этого достаточно обратиться в любую нотариальную контору в Турции. Если доверитель не владеет турецким языком, при процедуре потребуется участие присяжного переводчика для подтверждения волеизъявления.

Нотариус оформляет акт об отмене доверенности, который доверитель подписывает, после чего сведения о прекращении её действия вносятся в электронный нотариальный реестр. С этого момента доверенность считается отозванной.

Документы для аннулирования доверенности

Из документов требуется только паспорт доверителя и информация о доверенности — регистрационный номер, дата оформления и наименование нотариальной конторы. Дополнительные справки или подтверждения не требуются: нотариус самостоятельно находит доверенность в системе по указанным данным.

С какого момента доверенность считается недействительной

Доверенность прекращает своё действие с момента внесения записи об отмене в нотариальный реестр. Нотариус направляет уведомления об отзыве в соответствующие органы, включая Управление кадастра (Tapu Dairesi), и доверенному лицу. 

На практике обновление информации в системах и уведомления занимает время, поэтому важно дополнительно письменно уведомить доверенное лицо и, при возможности, изъять оригинал.

Риски доверенности при покупке недвижимости в Турции

Доверенность упрощает сделку, но несет свои риски.

Чем опасны слишком широкие полномочия

Если документ даёт больше прав, чем нужно для конкретной задачи, особенно если там фигурируют формулировки о полном распоряжении имуществом, доверитель становится уязвимым. Недобросовестный человек с такой доверенностью теоретически может совершить нежелательные действия, которые сложно оспорить: формально полномочия были предоставлены самим доверителем. Поэтому генеральную доверенность на операции с недвижимостью оформляют только когда это необходимо.

Как снизить риски?

В первую очередь — внимательно выбирать доверенное лицо. Предпочтительнее, если представителем выступает профессионал: лицензированный адвокат или риелтор, работающий в Турции – репутационные и правовые последствия для таких специалистов существенно выше, поэтому риск злоупотреблений ниже. 

Оформление доверенности

Отдельное внимание — самой доверенности до момента подписи. Перед подписанием проверьте каждый пункт: корректность личных данных (ФИО, номера документов), перечень полномочий, срок действия. Если текст составлен на турецком языке, обязательно пройдите его с переводчиком и убедитесь, что формулировки точно соответствуют вашим намерениям. Особое внимание следует уделить финансовым и имущественным полномочиям: документ должен содержать только те права, которые нужны для вашей задачи. Только после проверки можно заверять доверенность у нотариуса. 

Безопасная покупка недвижимости в Турции

Премиальное агентство недвижимости Luxury Estate Turkey работает с 2015 года и обладает действующей лицензией на осуществление сделок с недвижимостью в Турции. 

Наша команда берёт на себя значительную часть задач, связанных с оформлением доверенности – наши клиенты чувствуют себя уверенно даже при дистанционном формате покупки. 

Мы сопровождаем сделки полностью — с нами покупка недвижимости в Турции становится надежной и безопасной, даже если вы не можете присутствовать лично.