Как получить гражданство Турции через портфель недвижимости

Актуальные условия получения турецкого гражданства в 2025 году

Минимальный порог - $400 000 и только по оценке SPK

В 2025 году порог в $400 000 остаётся в силе, но важно понимать, что учитывается не сумма в договоре, а официальная оценка недвижимости. Государство требует отчёт оценщика, лицензированного Советом рынков капитала (SPK), который подтвердит, что реальная стоимость объекта(ов) отвечает инвестиционному минимуму. 

Это сделано для исключения мошенничества и занижения цен: оценочная стоимость может отличаться от рыночной до ~20%. Поэтому инвестору нужно подбирать объекты по реальной цене, которая совпадёт с отчётом оценщика, либо брать небольшой запас выше порога, чтобы гарантировать выполнение требования. 

Сколько объектов можно включить в одну заявку

Для выполнения порога $400k допускается купить несколько объектов недвижимости – закон не ограничивает их тип и местоположение, важно, чтобы общая оценочная стоимость превышала минимум. Однако все такие объекты надо включить в одну заявку одновременно. 

На практике это означает оформление максимум до 3 сделок в один день, поскольку все Тапу должны быть зарегистрированы единовременно для единого сертификата соответствия. 

Подать заявки по отдельности или растянуть покупки нельзя – кадастр не примет пакет, если суммарная стоимость окажется ниже $400k на момент подачи. Поэтому портфельную стратегию обычно реализуют за одну сессию сделок: например, покупают сразу две квартиры и одну виллу, чтобы суммарно превысить порог.

Запрет продажи на 3 года

Независимо от количества объектов, каждый из них при регистрации титула получает особую отметку (аннотацию), что недвижимость не подлежит продаже в течение трёх лет. Только по истечении этого срока можно снять обременение и продать активы, вернув вложения. 

При продаже важно помнить, что следующий покупатель не сможет использовать этот же объект для своей программы гражданства – каждая недвижимость участвует только в одном получении гражданства. 

Какая недвижимость подходит под программу

Программа гражданства охватывает разные типы недвижимости – новые квартиры от застройщика или виллы с первичного рынка, объекты вторичного рынка, коммерческие помещения, а также жильё на стадии строительства. Важное требование – недвижимость должна быть первой продажей вам (т.е. куплена у турецкого гражданина или компании). Земельные участки без строений не подходят: в программу не засчитывают пустую землю, если только на ней нет активного строительства с разрешением. 

Паевые покупки или долевое владение запрещены – все приобретаемые объекты должны быть оформлены на имя одного заявителя. 

Можно комбинировать, к примеру, квартиру на вторичном рынке и апартаменты в новостройке – главное, чтобы на момент подачи у готовых объектов были получены Тапу, а для строящихся заключён нотариальный договор купли-продажи.

Почему покупка одной виллы может обернуться риском

Переплата и низкая ликвидность на рынке дорогой недвижимости

На практике одна дорогая вилла может оказаться менее выгодной. Во-первых, велика опасность переплатить: за вид на море или уникальный дизайн продавцы могут установить завышенную цену, значительно превышающую реальную стоимость. 

Кроме того, элитные виллы менее ликвидны: круг покупателей на объект за полмиллиона долларов уже, перепродажа может занять больше времени или потребовать дисконта. Это подтверждается рыночной практикой: спрос и цены растут быстрее в сегменте доступного жилья, тогда как у luxury-вилл потенциальный рост капитала ограничен.

Арендная доходность виллы ниже, чем у портфеля квартир

Доходность дорогой недвижимости обычно ниже – с ростом цены объекта арендная доходность уменьшается. Большую виллу может быть сложно сдавать круглый год: она ориентирована на узкий круг арендаторов (например, состоятельных туристов на сезон), простаивает вне сезона и требует расходов на содержание. В то же время две-три средние квартиры суммарно за ту же сумму принесут больше аренды и будут легче заполняться арендаторами круглый год. 

Проблемы с оценкой SPK при нестандартной недвижимости

Уникальные объекты – авторские виллы, пентхаусы с эксклюзивными характеристиками – могут столкнуться с непредсказуемой официальной оценкой. Оценщики опираются на сравнительный метод и усреднённые показатели по району. Если вилла нетипична для локации (например, ультрасовременный особняк в сельской местности), есть риск, что SPK-оценка выйдет ниже купленной цены. 

С набором из нескольких стандартных квартир такой риск меньше: их легче оценить по рынку, и суммарная стоимость почти наверняка подтвердится. 

Как работает портфельная стратегия: квартиры и виллы в одном пакете

Что такое «портфель недвижимости»

Портфельная (или мульти-) стратегия в контексте турецкого гражданства – это подход, при котором инвестор формирует пакет из нескольких объектов недвижимости, суммарно удовлетворяющий требованию $400k. 

Вместо одного актива вы покупаете 2–3 объекта: например, две квартиры + виллу или три апартамента. Все они оформляются на ваше имя и подаются единой заявкой на гражданство. 

Как это работает? 

Выбираются объекты, зачастую разного типа: городская квартира за $150k, курортная квартира за $100k и небольшой коттедж за $170k – вместе $420k. Все три сделки завершаются примерно одновременно, после чего вы получаете один пакет документов на гражданство. 

Преимущества портфельной стратегии

У портфельного подхода есть несколько преимуществ по сравнению со ставкой на единственный объект. Прежде всего — это диверсификация: вы распределяете вложения между разными типами недвижимости, что значительно снижает риски. Если в одном из объектов возникнут временные сложности — например, потребуется ремонт или в районе снизится спрос, — это компенсируется стабильностью или ростом доходности от других активов.

Кроме того, совокупная арендная прибыль в портфеле часто оказывается выше: несколько средних по цене квартир могут приносить больший доход, чем одна дорогая вилла. Здесь можно сочетать стратегий: городскую квартиру сдавать в долгосрочную аренду иностранцам или местным жителям и получать стабильный ежемесячный доход, а виллу — посуточно туристам в сезон, получая высокую ставку за ночь. 

Портфельная модель также помогает объединить инвестиционные задачи с личными потребностями. Многие хотят не просто зарабатывать, но и иметь жильё для себя. В этой стратегии легко реализовать обе цели: виллу можно использовать как семейную резиденцию, а одну-две квартиры — исключительно как доходные активы.

Портфель позволяет также варьировать географию. Вы можете распределить инвестиции между регионами: например, купить одну квартиру в Стамбуле — для роста стоимости и потенциальной перепродажи, а другие объекты — в Аланье, где выше краткосрочная арендная доходность. Такая стратегия помогает защитить вложения от колебаний рынка в одной конкретной локации и даёт выход на разные сегменты турецкой экономики.

Как сбалансировать цели: жильё для себя и объекты под аренду

При составлении портфеля недвижимости важно соблюдать баланс. Один из основных принципов — распределение объектов по стоимости. Практика показывает, что оптимальной считается модель, при которой около 50–60% бюджета приходится на один более дорогой объект, а оставшиеся 40–50% — на один-два дешевле. Такой подход позволяет не только уложиться в установленный порог, но и не выйти за него слишком сильно, одновременно получив несколько разных по функции и характеру единиц.

Имеет смысл также чередовать типы и назначения недвижимости. Часто портфель строится следующим образом: один объект покупается для себя — например, просторная квартира в Турции для семьи или вилла, где можно проводить отпуск, — а остальные ориентированы исключительно на доход (небольшие квартиры, студии или коммерческие помещения, которые удобно сдавать и несложно продать при необходимости).

При выборе локации лучше ограничиться одним регионом — это позволяет провести все сделки параллельно и без лишней бюрократии. Покупка квартиры, апартаментов и таунхауса в пределах Антальи реализуется быстрее и проще, чем покупка объектов в Стамбуле, Анкаре и Измире одновременно. Формально такие комбинации допустимы, но на практике они требуют больше времени и согласований.

Стоит выстроить портфель и с точки зрения ликвидности и перспектив. Один из объектов может давать стабильный доход уже сейчас — за счёт аренды в востребованном районе, — другой же стоит купить в развивающейся локации, где цены пока ниже, но есть потенциал роста. Таким образом вы объединяете в одном портфеле разные цели: сохранение капитала, получение дохода и возможную перепродажу с прибылью в будущем.

Кому подходит мульти-недвижимость для гражданства

Инвесторы, ориентированные на доход от аренды

Если ваша цель — генерировать пассивный доход от аренды в Турции, то портфельная стратегия вам подходит. Для инвесторов, нацеленных на высокую доходность, покупка двух–трёх вторичных квартир принесёт более высокий совокупный процент ренты, чем одна премиум-вилла. 

Например, инвестор, желающий получать 7–8% годовых в валюте, может распределить $400 000 между несколькими апартаментами в Стамбуле и Анталье, каждый из которых даст 5–6% годовых. Суммарно это обеспечит стабильный денежный поток, превышающий доходность элитной недвижимости, у которой часто 2–4% в лучшем случае.

Кроме того, мульти-вложения снижают риски простоя: даже если один арендатор съехал, остальные объекты продолжают приносить деньги. 

Семьи, которым нужно и жильё, и дополнительный доход

Портфельная схема подойдет семьям, которые хотят одновременно решить две задачи: обеспечить себя жильём и получать дополнительный доход. Например, семья с детьми может купить комфортную квартиру в хорошем районе — для жизни, рядом со школами и инфраструктурой, — а оставшуюся часть бюджета направить на покупку одной-двух квартир в Турции под аренду. В итоге — гражданство, собственный дом и доход, покрывающий текущие расходы.

Аналогично поступают те, кто хочет приобрести виллу для родителей или летнего отдыха, но не готов вкладывать весь капитал в неработающий актив. В таких случаях к вилле добавляют пару недорогих студий под аренду. Модель «мульти-недвижимости» позволяет одновременно закрыть семейные потребности и инвестировать в будущее — особенно это актуально при переезде, когда важно сразу наладить быт и иметь резервный доход.

Покупатели в регионах, где виллы в дефиците

Не во всех городах Турции легко найти один объект недвижимости на сумму $400 000 – в Анталье или Аланье средний уровень цен ниже, а выбор вилл ограничен. В пределах самой Антальи подходящих вилл по этой сумме практически нет — они строятся в пригородах Белек или Кемер. Поэтому инвесторы, ориентированные на эти регионы, чаще всего выбирают мульти-покупку: несколько квартир на побережье или, например, связку «городская квартира + вилла в пригороде».

Та же логика работает и в других направлениях – в набирающем популярность Мерсине дорогих объектов почти нет. Зато квартиры стоят сравнительно недорого, и рациональнее собрать портфель из нескольких лотов по $100–150 тысяч, чем переплачивать за редкую виллу.

В таких локациях портфельная стратегия часто оказывается не просто удобной, а единственно возможной, чтобы пройти порог по гражданству. Вместо того чтобы искать дефицитный дорогой объект, вы берёте то, что рынок предлагает в избытке — и получаете при этом больше гибкости. 

Те, кто хочет получить гражданство как можно быстрее

Мульти-стратегия часто оказывается самым коротким путём к получению гражданства. Поиск одного объекта за $400 000 может затянуться, особенно если вы ограничены в выборе района или предъявляете особые требования к недвижимости. Подобрать пару ликвидных квартир и, к примеру, коммерческое помещение гораздо проще, чем тратить месяцы на поиски единственного подходящего дома.

Кроме того, портфельная модель позволяет заходить в процесс поэтапно. Если сейчас у вас есть только часть нужной суммы, вы можете приобрести первый объект — например, на $250 000, а в течение нескольких месяцев докупить второй на оставшуюся сумму и подавать документы на гражданство. 

Примеры удачных портфелей: стратегии и расчёты

Стратегия №1: две студии + вилла

Объекты:

• 2 квартиры-студии по $100 000 каждая – в комплексе с бассейном в Аланье.

• 1 вилла за $220 000 – в Кемере, недалеко от моря.

Итого: $420 000

Логика инвестора:

• Студии ориентированы на помесячную аренду туристам. Ожидаемый суммарный доход – около $15 000 в год (7–8% годовых) с этой части портфеля. Также студии легко реализуются при необходимости.

• Вилла используется семьёй инвестора летом, в остальное время сдаётся посуточно. Потенциальный сезонный доход – ~$10 000.

• Вилла приобретена в районе с потенциалом роста цены земли — рассматривается как актив с возможностью перепродажи через несколько лет.

Оценка SPK:

• Обе студии оценены по $95 000, вилла – в $230 000 (за счёт участка).

• Итоговая официальная оценка – $420 000, соответствует требованиям для подачи на гражданство.

План на будущее:

• Через 3 года инвестор планирует продать виллу, если цена существенно вырастет,

• Студии оставить как стабильный арендный актив.

Стратегия №2: квартира с ремонтом + дуплекс + таунхаус

Объекты:

• Квартира 3+1 во вторичном фонде, центр Антальи – $180 000
  Просторная, после капремонта, готова для сдачи в аренду семье или под офис.

• Дуплекс в новом жилом комплексе на окраине – $130 000
  Перспективный быстроразвивающийся район, аренда умеренная, фокус на рост стоимости.
  

• Таунхаус в прибрежном посёлке на Эгейском море – $100 000
  Летнее жильё для аренды туристам на авто, с потенциалом роста цены земли.

Итого: $410 000

Логика портфеля:

• Квартира 3+1 – стабильный доход: ~$12 000 в год, надёжный актив в центре города.

• Дуплекс – ставка на рост: аренда даёт ~5% годовых, но основной расчёт – перепродажа через 3 года.

• Таунхаус – запас на будущее: ~$6 000 в год с посуточной аренды, при этом стоимость земли в регионе растёт.

Оценка SPK:

• Квартира оценена выше договорной цены

• Таунхаус – немного ниже

• Итоговая оценка – ~$400 000, что позволяет подать на гражданство.

План инвестора:

• Получил гражданство

• Доход с аренды обеспечивает частичную самоокупаемость

• Дуплекс и таунхаус рассматриваются как активы для перепродажи или личного использования в будущем

Стратегия №3: три квартиры в одном комплексе

Объекты:

• 2 квартиры 1+1 в новом элитном комплексе в Аланье – по $130 000

• 1 квартира 2+1 в том же комплексе – $150 000

Итого: $410 000

Логика инвестора:

• Все квартиры в одном месте — удобно для управления и обслуживания.

• 1+1 ориентированы на долгосрочную аренду молодым парам и одиночкам: $750/мес каждая

• 2+1 сдаётся семье или под офис: $1 000/мес

• Годовой доход – ~$30 000, около 7% годовых

Преимущества стратегии:

• Однородность портфеля: инвестор хорошо изучил проект, доверяет застройщику

• Упрощённое управление: единая управляющая компания или персональный консьерж

• Скидка при покупке: ~5–7% за одновременное приобретение трёх лотов — фактически компенсировала расходы на оформление

Оценка SPK:

• Выполнен единый отчёт на все 3 квартиры

• Совокупная оценка – около $420 000, благодаря высокому качеству комплекса

Финансовая стратегия:

• Через 3 года планируется продать одну 1+1 с прибылью, после роста цен

• Вырученные средства пойдут на новые инвестиции

(Приведённые примеры гипотетичны. Каждый портфель индивидуален – структуры могут быть разные в зависимости от целей и регионов.)

Можно ли получить гражданство, если недвижимость куплена в рассрочку

Многие застройщики в Турции предлагают иностранным покупателям рассрочку при покупке жилья в новостройках. Условия зависят от стадии строительства и политики компании – обычно это беспроцентная рассрочка сроком от 6 до 24 месяцев при первоначальном взносе 30–50%. 

Пример: вы подписываете договор на две строящиеся квартиры на общую сумму $250 000, сразу вносите $150 000, а оставшуюся часть выплачиваете по графику в течение года. 

Возникает вопрос: можно ли подать на гражданство, если объект куплен в рассрочку?

Да, это возможно при соблюдении ряда условий. Турецкое законодательство позволяет использовать нотариально заверенный договор купли-продажи как основание для подачи, при условии что:

– договор оформлен у нотариуса;
– он заключён после 19 сентября 2018 года;

– все оплаты проходят через турецкий банк;
– на момент подачи на гражданство суммарно переведено не менее $400 000.

Если на момент подачи заявления вы уже внесли эту сумму — неважно, за один объект или несколько, и даже если они ещё не сданы, — вы имеете право подать документы на гражданство. Инвестор платит значительную часть стоимости, получает Тапу с обременением или нотариальный контракт, оформляет заявку, а остаток выплачивает уже после подачи, иногда даже после получения паспорта.

Важно помнить: некоторые застройщики при длительной рассрочке увеличивают общую цену, поэтому все условия должны быть зафиксированы заранее. Для участия в программе учитывается именно полная стоимость, указанная в договоре, и подтверждённая официальной оценкой.

Однако если вы не выполните график платежей, это может привести к не только потерю объекта, но и аннулированию сертификата соответствия недвижимости для гражданства, поэтому использовать рассрочку стоит только при полной уверенности в своей платёжеспособности и надёжности застройщика.

Сопровождение сделки и подача на гражданство с Luxury Estate Turkey

Лицензированное агентство Luxury Estate Turkey специализируется на сопровождении инвесторов, оформляющих турецкий паспорт через покупку недвижимости. Мы начинаем с детального анализа ваших целей и бюджета, чтобы подобрать оптимальные объекты — как с точки зрения закона, так и с учётом ваших личных предпочтений. Мы берём на себя весь процесс — формат «под ключ» особенно важен при мульти-покупке, где необходимо правильно оформить и учесть каждый объект.

Мы ценим ваше время, поэтому организуем ознакомительный тур, во время которого вы за 1–2 дня увидите отобранные объекты в выбранном регионе. Утром — новостройки и квартиры, днём — виллы, вечером — готовые апартаменты с арендаторами. 

На консультации мы подробно разберём ваш кейс: как правильно распределить бюджет, какие города подойдут, какие форматы дадут наилучший результат. Свяжитесь с нами, а наша команда возьмёт на себя всё остальное.

Частые вопросы о портфельной стратегии и гражданстве

Можно ли сначала купить один объект, а потом второй?

Да, можно, но подавать на гражданство стоит только после покупки всех объектов — и затягивать с этим не рекомендуется.

Что важнее — рыночная цена или оценка SPK?

Для получения турецкого гражданства значение имеет не сумма сделки, а официальная оценка SPK — отчёт, подготовленный лицензированным государственным оценщиком. Именно эта сумма принимается во внимание государством при рассмотрении вашей заявки, а не та, что указана в договоре или переведена продавцу.

Можно ли включить в заявку строящуюся недвижимость?

Да, вы можете комбинировать готовую и строящуюся недвижимость в Турции в одной заявке на гражданство — при условии соблюдения всех требований. Законодательство допускает включение объектов в строительстве, даже если на них ещё не выдан Тапу. В этом случае основанием становится нотариально заверенный договор купли-продажи с застройщиком.