Як отримати громадянство Туреччини через портфель нерухомості

Турецьке громадянство через інвестиції в нерухомість у 2025 році: ключові вимоги

Мінімальний поріг та оцінка SPK

Станом на 2025 рік мінімальний поріг інвестицій для отримання громадянства Туреччини через нерухомість залишається 400 000 доларів США. Однак важливо розуміти, що сума, зазначена у вашому договорі купівлі-продажу, не має значення. Ключовим показником є офіційна оцінка, підтверджена ліцензованим оцінювачем, сертифікованим Радою з ринків капіталу (SPK).

Це правило було введено для запобігання маніпуляціям цінами та заниженню інформації. Зверніть увагу, що офіційна оцінка може відрізнятися від ринкової ціни до 20%. Тому, вибираючи нерухомість, інвесторам слід прагнути до фактичних ринкових цін, які ймовірно відповідатимуть офіційній оцінці, або вибирати активи з ціною трохи вищою за поріг, щоб забезпечити відповідність вимогам.

Чи можу я об'єднати кілька об'єктів нерухомості, щоб досягти $400 000?

Щоб досягти порогу в 400 000 доларів США, вам дозволено придбати кілька об'єктів нерухомості. Немає обмежень щодо типу чи розташування нерухомості, за умови, що їхня сукупна оціночна вартість перевищує необхідний мінімум.

Однак усі об’єкти нерухомості мають бути включені до однієї заявки. На практиці це означає, що за один день можна оформити не більше трьох документів на право власності, оскільки вони мають бути зареєстровані одночасно, щоб претендувати на одне Свідоцтво про право власності.

Ви не можете подавати окремі заявки на кожну нерухомість або розподіляти покупки з часом. Земельний реєстр не прийме вашу заявку, якщо загальна вартість на момент подання нижче 400 000 доларів США. Як результат, стратегія купівлі кількох об'єктів нерухомості зазвичай виконується за один сеанс, наприклад, купівля двох квартир та однієї вілли одночасно для перевищення порогу.

3-річне обмеження продажу нерухомості, що використовується для отримання громадянства

Незалежно від того, скільки об'єктів нерухомості включено, кожен з них отримає юридичну відмітку у свідоцтві про право власності, яка забороняє перепродаж протягом трьох років. Після цього періоду ви можете зняти обмеження та продати нерухомість, щоб повернути свої інвестиції.

Однак, зверніть увагу: ту саму нерухомість не можна повторно використовувати для подання заяви на громадянство іншим інвестором. Кожну одиницю нерухомості можна використовувати лише один раз для отримання громадянства.

Які типи нерухомості дають право на отримання громадянства Туреччини?

Програма громадянства дозволяє отримати широкий спектр типів нерухомості: нові квартири від забудовників, квартири на вторинному ринку, вілли, комерційні приміщення та навіть квартири, що будуються. Ключовою умовою є те, що нерухомість має бути проданою вам вперше, тобто вона має бути придбана у турецької фізичної особи або компанії.

Порожня земля без споруд не підходить для участі, якщо на ній не ведеться активний будівельний проект з дійсним дозволом на будівництво.

Спільна або часткова власність не допускається. Уся нерухомість має бути зареєстрована виключно на ім'я заявника.

Ви можете поєднувати різні типи нерухомості, такі як квартира на вторинному ринку та квартира, що знаходиться на стадії будівництва. Для готової нерухомості необхідно мати оформлені документи на право власності, тоді як для нерухомості, що будується, потрібен нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу.

Чому купівля однієї розкішної вілли для отримання громадянства може бути не найкращим варіантом

Ризик переплати та низької ліквідності при перепродажі

Купівля однієї елітної вілли може мати зворотний ефект. Одним з основних ризиків є переплата — продавці часто завищують ціни на краєвиди на море або унікальні архітектурні особливості значно вище їхньої фактичної ринкової вартості.

Розкішні вілли також, як правило, мають нижчу ліквідність. Пул покупців на нерухомість вартістю 500 000 доларів США невеликий, а перепродаж може зайняти більше часу або вимагати зниження ціни. Ринкові дані показують, що попит і зростання цін, як правило, швидші в сегменті доступного житла, тоді як приріст капіталу в сегменті класу люкс часто обмежений.

Нижча орендна дохідність порівняно з кількома квартирами

Дорога нерухомість зазвичай пропонує нижчу орендну плату. Зі зростанням ціни покупки дохідність від оренди падає. Великі вілли важко здавати в оренду цілий рік — вони орієнтовані на вузький ринок заможних туристів і часто залишаються порожніми в міжсезоння, водночас несучи витрати на утримання.

Натомість, дві або три квартири середньої цінової категорії, придбані за однакову суму, зазвичай генерують вищий загальний дохід від оренди та мають стабільнішу заселеність протягом усього року.

Проблеми з оцінкою унікальних об'єктів нерухомості за методом SPK

Нетрадиційна нерухомість — вілли, побудовані на замовлення, пентхауси з особливими характеристиками — може зіткнутися з проблемами оцінки. Сертифіковані SPK оцінювачі покладаються на ринкові порівняння та дані про середню площу. Якщо вілла нетипова для свого розташування (наприклад, ультрасучасний особняк у сільській місцевості), офіційна оцінка може бути нижчою за ціну покупки.

Цей ризик значно нижчий у типових квартирах, які легше точно оцінити, і вони з більшою ймовірністю відповідатимуть необхідній вартості.

Громадянство через портфель нерухомості: як це працює

Що таке інвестиційна стратегія в багатопрофільні об'єкти нерухомості?

Портфельний, або мульти-майновий, підхід до отримання турецького громадянства передбачає придбання кількох об'єктів нерухомості, загальна вартість яких відповідає вимозі в 400 000 доларів США.

Замість однієї дорогої нерухомості ви купуєте 2–3 активи: наприклад, дві квартири та віллу, або три квартири. Усі об’єкти нерухомості реєструються на ваше ім’я та подаються за однією заявою на громадянство.

Як це працює?

Ви обираєте нерухомість — часто різних типів. Наприклад: міська квартира за 150 000 доларів, апартаменти для відпочинку за 100 000 доларів та невелика вілла за 170 000 доларів, загалом 420 000 доларів. Усі угоди завершуються приблизно одночасно, і ви подаєте одну заяву на громадянство з усіма документами.

Переваги купівлі кількох об'єктів нерухомості замість одного

Цей підхід має кілька ключових переваг:

1. Диверсифікація: Ви розподіляєте свої інвестиції між різними типами нерухомості, що значно знижує ризик. Якщо одна нерухомість стикається з тимчасовими проблемами, такими як порожня або ремонт, інші продовжують генерувати дохід або зростати в ціні.

2. Вища орендна плата: Портфель квартир середньої цінової категорії часто перевершує окрему розкішну віллу за доходом від оренди. Ви можете комбінувати стратегії — здавати міську квартиру в довгострокову оренду для стабільного доходу та використовувати віллу для короткострокової оренди в пік сезону.

3. Поєднання доходу та особистого використання: Багато покупців хочуть не лише доходу — вони також хочуть мати житло. Ця модель дозволяє досягти обох цілей. Ви можете жити у віллі зі своєю родиною та здавати свої турецькі апартаменти в оренду виключно заради доходу.

4. Географічна гнучкість: Ви можете розподілити свої інвестиції між регіонами. Наприклад, придбайте одну квартиру в Стамбулі для зростання капіталу та інші в Аланії для кращої короткострокової прибутковості. Це захищає ваші інвестиції від коливань регіонального ринку та надає доступ до різних сегментів турецької економіки.

Як збалансувати особисте використання та дохід від оренди

Розумний портфель повинен збалансувати функціональність та цінність. Поширена формула полягає у виділенні 50–60% бюджету на один об'єкт з вищою вартістю, а решта 40–50% розподіляються між одним або двома меншими активами. Це допомагає вам залишатися близько до порогу, не перевитратячи кошти, одночасно досягаючи диверсифікації.

Різноманітні типи та цільове призначення нерухомості. Багато портфелів включають одну нерухомість для особистого користування, наприклад, простору сімейну квартиру або віллу для відпочинку в Туреччині , а решта є виключно доходними (наприклад, студії або комерційні приміщення, які легко здавати в оренду та продавати).

Також ефективніше зосередити покупки в одному регіоні, такому як Анталія, щоб завершити всі транзакції одночасно з мінімальною бюрократією. Купити квартиру, пентхаус та таунхаус в одному місті простіше, ніж керувати угодами в Стамбулі, Анкарі та Ізмірі. Хоча технічно це можливо, останній варіант вимагає більше часу та координації.

Прагніть поєднувати ліквідні активи, що приносять дохід, з інвестиціями, що сприяють майбутньому зростанню. Одна одиниця нерухомості може забезпечувати стабільний дохід сьогодні, тоді як інша в перспективному районі може зростати з часом. Добре побудований портфель може забезпечити збереження капіталу, орендну дохідність та довгострокові прибутки — все в рамках громадянства.

Кому варто обрати стратегію придбання турецького громадянства з кількома об'єктами нерухомості?

Інвестори зосереджені на доходах від оренди

Якщо вашою головною метою є отримання доходу від оренди, ідеальним варіантом буде портфельна модель. Замість того, щоб інвестувати 400 000 доларів в одну елітну нерухомість з низькою прибутковістю, ви можете купити дві або три квартири на вторинному ринку в Туреччині та загалом заробити більше.

Наприклад, інвестор, який орієнтується на 7–8% річної прибутковості у твердій валюті, може розподілити свої інвестиції між апартаментами в Стамбулі та Анталії. Кожна з них може приносити 5–6%, але сукупний дохід від оренди перевищить дохід більшості елітних об'єктів нерухомості, які зазвичай приносять у кращому випадку лише 2–4%.

Крім того, ризик вакантності нижчий. Якщо один орендар виїжджає, інші продовжують отримувати дохід.

Сім'ї, які шукають житло та додатковий дохід

Такий підхід також ідеально підходить для сімей, які хочуть поєднати володіння житлом з додатковим доходом. Наприклад, сім'я може придбати комфортну квартиру поблизу шкіл та зручностей для особистого користування, а решту бюджету інвестувати в одну або дві орендні нерухомості в Туреччині .

Інші можуть купити віллу для батьків або для відпустки, але воліють не витрачати весь бюджет на нерентабельний актив. Додавання кількох доступних студій для оренди до портфеля вирішує обидві потреби: житло та дохід.

Ця модель особливо корисна для сімей, які переїжджають і хочуть одночасно комфорту та фінансової стабільності з самого початку.

Покупці в регіонах без нерухомості вартістю 400 тисяч доларів

У багатьох турецьких містах важко знайти нерухомість вартістю 400 000 доларів. В Анталії чи Аланії ціни на нерухомість, як правило, нижчі, а відповідні вілли трапляються рідко. У центральній Анталії варіанти обмежені — більшість доступних вілл розташовані в передмістях, таких як Белек чи Кемер.

Інвестори, які зосереджені на цих районах, часто створюють портфелі: кілька квартир біля моря або міську квартиру в поєднанні з заміською віллою.

Те саме стосується таких міст, як Мерсін, де елітної нерухомості майже не існує. Квартири тут доступніші, тому має більше сенсу об'єднати кілька квартир вартістю 100 000–150 000 доларів, ніж переплачувати за дефіцитну віллу.

На таких ринках стратегія багатоквартирного будинку часто є не просто зручною, а єдиним практичним способом досягти порогу громадянства.

Ті, хто хоче отримати громадянство якомога швидше

Модель купівлі кількох об'єктів нерухомості часто є найшвидшим шляхом до отримання турецького паспорта . Пошук однієї відповідної нерухомості може зайняти місяці, особливо якщо ви вибагливі щодо місця розташування чи характеристик. Замовити дві квартири, готові до здачі в оренду, та комерційне приміщення зазвичай швидше, ніж пошуки ідеальної вілли за 400 000 доларів.

Більше того, модель дозволяє поетапне інвестування. Якщо у вас наразі є лише частина коштів, ви можете придбати свою першу нерухомість, наприклад, за 250 000 доларів, а другу – протягом кількох місяців. Як тільки ви досягнете необхідної вартості, ви зможете подати заявку.

Реальні інвестиційні сценарії: приклади портфелів громадянства

Стратегія 1: Дві студії + одна вілла

• Дві студії-апартаменти в Аланії, кожна по 100 000 доларів США, розташовані в комплексі з басейном

• Одна вілла в Кемері за 220 000 доларів, поруч із морем

Загальний обсяг інвестицій: 420 000 доларів США

Логіка інвестора:

Студії орієнтовані на щомісячну оренду для туристів, що генерує приблизно 15 000 доларів США на рік (дохідність 7–8%). Їх легко продати за потреби.Вілла використовується родиною влітку, а решту року здається в короткострокову оренду, з потенційним доходом близько 10 000 доларів.Земля має високий потенціал зростання вартості.

Оцінка SPK:

Студії оцінюються в 95 000 доларів кожна; вілла — у 230 000 доларів (включно із землею). Всього: 420 000 доларів — відповідає вимогам.

План на майбутнє:

Продайте віллу через 3 роки, якщо ціни значно зростуть.Зберігайте студії як стабільні об'єкти для оренди.

Стратегія 2: Відремонтована квартира + дуплекс + таунхаус

• Одна квартира 3+1 у центральній Анталії (перепродаж) – $180 000Повністю відремонтовано, підходить для здачі в оренду сім'ї або для використання під офіс

• Один дуплекс у новому житловому проекті на околиці – $130 000Розташований у районі, що швидко розвивається, з помірною орендною дохідністю, але високим потенціалом зростання капіталу

• Один таунхаус у приморському селі Егейського моря – 100 000 доларів СШАОренда житла на літній відпочинок для туристів з транспортними засобами, очікується зростання вартості землі

Загальний обсяг інвестицій: 410 000 доларів США

Логіка інвестора:

Квартира 3+1 забезпечує стабільний дохід (~$12 000/рік) як надійний актив у центрі міста.Дуплекс – це ставка на майбутнє зростання вартості: 5% дохід від оренди, з планами продажу через 3 роки.Таунхаус генерує ~6000 доларів США щорічно від короткострокової оренди, а довгострокова вартість землі зростає.

Оцінка SPK:

Квартиру оцінили трохи вище за договірну ціну; таунхаус виявився трохи нижчим.Загальна оцінка SPK: ~400 000 доларів США — достатньо для отримання громадянства.

План інвестора:

Громадянство отримано.Дохід від оренди компенсує витрати на володіння.Дуплекс та таунхаус розглядаються як варіанти майбутнього перепродажу або особистого використання.

Стратегія 3: Три квартири в одному комплексі

• Дві квартири 1+1 у новому елітному комплексі в Аланії – $130 000 кожна

• Одна квартира 2+1 у тому ж комплексі – $150 000

Загальний обсяг інвестицій: 410 000 доларів США

Логіка інвестора:

Усі об'єкти нерухомості знаходяться в одному комплексі для зручності управління.Квартири 1+1 здаються в довгострокову оренду самотнім людям та парам (750 доларів США на місяць кожна).2+1 здається в оренду сім'ї або під офіс (1000 доларів США на місяць).

Загальний прогнозований дохід: ~$30 000/рік (~7% дохідності)

Переваги стратегії:

Узгодженість портфеля — інвестор провів комплексну перевірку проекту та довіряв забудовникуСпрощене управління — один керуючий нерухомістю або консьєрж обслуговує всі квартириЗнижка при оптовій покупці — зниження ціни на ~5–7% при купівлі трьох одиниць одночасно, що компенсує транзакційні витрати

Оцінка SPK:

Один звіт видано для всіх трьох квартирЗагальна оцінка: ~420 000 доларів США, завдяки високій якості будівництва та статусу проекту

Фінансовий план:

Через 3 роки продати одну квартиру 1+1 з прибутком та реінвестувати виручені кошти в нову нерухомість.

(Ці приклади є гіпотетичними. Портфель кожного інвестора слід адаптувати відповідно до індивідуальних цілей та регіональних ринкових умов.)

Чи можу я отримати громадянство Туреччини, якщо куплю нерухомість у розстрочку?

Правові вимоги до заявок на розстрочку

Багато турецьких забудовників пропонують розстрочку на нерухомість, що знаходиться на стадії будівництва. Зазвичай це безвідсоткові терміни від 6 до 24 місяців з початковим внеском у розмірі 30–50%, залежно від фази проекту та політики забудовника.

Наприклад, ви підписуєте договір купівлі-продажу двох квартир, що знаходяться на стадії будівництва, на загальну суму 250 000 доларів США, сплачуєте 150 000 доларів США авансом і погоджуєтеся сплачувати решту суми протягом 12 місяців.

Чи можна подати заяву на громадянство, якщо нерухомість ще не повністю сплачена?

Так, за умови виконання певних умов. Турецьке законодавство дозволяє нотаріально засвідченим договорам купівлі-продажу служити дійсною підставою для подання заяви на отримання громадянства, якщо:

• Договір підписується у нотаріуса

• Дата після 19 вересня 2018 року

• Всі платежі здійснюються через турецькі банківські перекази.

• На момент подання заявки сплачено щонайменше 400 000 доларів США

Якщо ви вже перерахували загалом 400 000 доларів США — навіть якщо це стосується кількох об’єктів нерухомості або незавершеного будівництва — ви можете подати заявку. Ви отримаєте документи на право власності (якщо вони готові) або нотаріально засвідчені договори з обтяженнями, подасте документи на громадянство та продовжите здійснювати виплати частинами, іноді навіть після отримання паспорта.

Ризики та умови, на які слід звернути увагу

Майте на увазі, що за умови довгострокових планів розстрочки забудовники можуть збільшити загальну ціну нерухомості. Переконайтеся, що всі фінансові умови зафіксовані в письмовій формі заздалегідь. Важливою є загальна ціна в нотаріально засвідченому договорі та її підтвердження оцінкою SPK.

Важливо:Якщо ви пропустите платежі після подання заявки, процес отримання громадянства може бути зірваний. Довідка про право на отримання може бути анульована, якщо платежі не будуть здійснені. Тому використовуйте плани розстрочки лише за умови, що ви впевнені як у своїх фінансових можливостях, так і в надійності забудовника.

Повна підтримка від Luxury Estate Turkey для отримання громадянства за інвестиції

Luxury Estate Turkey – це ліцензоване агентство нерухомості, яке спеціалізується на допомозі інвесторам отримати громадянство Туреччини шляхом купівлі нерухомості. Ми починаємо з аналізу ваших цілей та бюджету, щоб вибрати найбільш підходящі об'єкти нерухомості, як з юридичної, так і зі стратегічної точки зору.

Ми керуємо всім процесом «під ключ» — це вирішальна перевага для інвестицій у багатопрофільну нерухомість, де кожен актив має бути належним чином структурований та задокументований.

Щоб заощадити ваш час, ми організовуємо індивідуальні оглядові тури, під час яких ви можете відвідати всі об'єкти нерухомості, що пройшли відбір, у вашому бажаному регіоні протягом 1-2 днів. Вранці для новобудов та квартир, вдень для вілл, ввечері для мебльованих об'єктів нерухомості з орендарями.

Під час нашої консультації ми допоможемо вам спланувати структуру ваших інвестицій: як розподілити бюджет, які міста пропонують найкращі можливості та які типи нерухомості принесуть найбільшу вигоду. Зверніться до нас, і наша команда подбає про решту.

Поширені запитання щодо заявок на отримання громадянства для власників кількох об'єктів нерухомості

Чи можу я купувати поетапно та подавати заявку пізніше?

Так, але подавати заявку на громадянство слід лише після придбання всієї нерухомості. Найкраще не зволікати з остаточним оформленням вашого повного інвестиційного плану.

Яку вартість використовує уряд — контрактну чи оціночну?

Для процесу отримання громадянства має значення лише оцінка SPK, а не ціна контракту чи сума, яку ви сплатили продавцю. Уряд визнає лише вартість, підтверджену в офіційному звіті ліцензованого оцінювача, сертифікованого SPK.

Чи можна використовувати незавершені проекти для отримання громадянства?

Так, ви можете включити до однієї заяви на громадянство як завершені, так і незавершені об'єкти нерухомості, за умови дотримання всіх законодавчих вимог. Турецьке законодавство дозволяє включати об'єкти, що знаходяться в процесі будівництва, навіть якщо ще не видано документ на право власності. У таких випадках нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу слугує правовою підставою для вашої заяви.