Стоит ли инвестировать в студии в Турции после изменений 2025 года

После изменений жилищных и градостроительных норм в 2025 году формат квартир-студий (0+1) частично вернулся на рынок. Однако это не повод считать инвестиции в студии в Турции универсально оправданными. 

В этой статье мы разберём, что изменилось, причины возврата студий в новое предложение, рамки и основные риски инвестиций в этот сегмент рынка недвижимости Турции.

Почему студии в Турции исчезли — и зачем их вернули

Чтобы понять текущую ситуацию, важно учитывать предысторию. Формат квартир-студий не был типичным для турецкого рынка и с 2017 года находился под запретом. Это решение отражало регуляторную логику того времени и структуру спроса. К 2025 году часть этих предпосылок изменилась, что привело к пересмотру подхода.

Почему формат 0+1 запретили после 2017 года

В 2017 году формат 0+1 исключили из нового строительства. Причина — малая площадь, которую власти сочли неподходящей для стандартного жилья и повседневного проживания. Студии не рассматривались как допустимый массовый формат.

Свою роль сыграл и рынок: турецкие покупатели предпочитали квартиры с отдельной спальней, тогда как спрос на студии исходил в основном от иностранцев. Когда этот сегмент начал расти, было введено обязательное требование отдельной спальни – формат исчез с рынка по регуляторным причинам, а не из-за отсутствия спроса.

Что изменилось в спросе и демографии к 2025 году

За последующие годы структура домохозяйств изменилась. В Турции выросло число одиноких жильцов и малых семей: по данным Турецкого статистического института (TÜİK), доля домохозяйств из одного человека увеличилась с 14,9% в 2016 году до около 20% в 2024 году, средний размер семьи сократился до чуть более трёх человек.

Это сформировало спрос на компактное жильё, при этом действующие нормы не позволяли предлагать минимальные форматы. 

Ситуацию усилил рост цен: по данным Центрального банка Турции (TCMB), рост цен на жильё за последний год оставался высоким, а арендный рынок в крупных городах столкнулся с дефицитом. В этих условиях меньшая площадь позволяла увеличить предложение и снизить абсолютную стоимость аренды.

К моменту пересмотра правил застройщики уже указывали на несоответствие прежних ограничений реальному спросу. 

Какие правила действуют для студий после изменений 2025 года

В 2025 году запрет на студии, действовавший с 2017 года, был частично снят. Поправки вступили в силу после публикации в Resmî Gazete в августе 2025 года и касаются именно нового строительства – квартиры 0+1 в Турции вернулись в новое строительство, но в ограниченном виде.

Новые правила касаются доли студий в проекте и требований к планировке. Важно учитывать, что требования применяются к проектированию и строительству новых объектов и не меняют статус уже введённых в эксплуатацию домов.

Сколько студий разрешено в одном жилом проекте

Главное правило — количественный лимит. Застройщики могут проектировать ограниченное число 0+1 в составе жилого дома (не более 20% от общего числа квартир). Проекты, полностью или преимущественно состоящие из студий, по-прежнему недопустимы.

Ограничение введено для сохранения сбалансированной структуры застройки – формат 0+1 рассматривается как вспомогательный, а не базовый. Даже в проектах, где студии разрешены, основную часть должны составлять полноформатные квартиры.

Дополнительное значения – ограниченное предложение на первичном рынке и отсутствие сценария массового демпинга за счёт проектов, полностью ориентированных на минимальный метраж.

Требования к планировке и спальной зоне

Второе условие — наличие спальной ниши. Каждая студия должна включать выделенную зону для сна площадью не менее 9 м² и шириной не менее 2,5 метра.

Фактически изменилось само понимание студии – это больше не единое помещение без зонирования, а квартира без отдельной спальни, но с архитектурно предусмотренной зоной для кровати. 

Какие «студии» по-прежнему считаются нарушением

Ультракомпактные студии старого типа — порядка 20 м² без зонирования — по-прежнему невозможны. Проекты, где студия заявлена формально, но не имеет требуемой спальной зоны, не получат разрешения на ввод в эксплуатацию. Это направлено против «серых схем»: студии должны соответствовать проекту и документам, а не ярлыку «0+1».

Почему студия не гарантирует доход

Существует заблуждение, что небольшая квартира автоматически даёт высокую доходность, но студия не равна прибыли по умолчанию. Чтобы правильно оценить такой объект, нужно учесть три параметра: ликвидность, доходность и управляемость. 

Доходность студии в расчётах и на практике

На бумаге доходность студий выглядит привлекательно: низкая цена входа и аренда, которая не сильно уступает квартирам большего метража, создают впечатление высокой рентабельности. Однако это доход до вычета расходов – после учёта простоев, управления, коммунальных платежей и айдата чистая доходность обычно заметно ниже.

Управление, расходы и реальная нагрузка на инвестора

Управляемость студии тоже часто переоценивают. Небольшая квартира требует тех же операций, что и крупная: поиск арендаторов, договоры, обслуживание, ремонты, расчёты по счетам. При посуточной аренде нагрузка выше из-за частой смены жильцов. Передача управления снижает операционную нагрузку, но забирает существенную часть дохода — до 20–30% выручки. При этом фиксированные расходы не зависят от метража и сильнее «съедают» прибыль именно у малых объектов.

Что происходит со студиями на вторичном рынке

Ликвидность студии неоднозначна. Семьи и большинство местных покупателей студии для жизни не рассматривают; основной спрос формируют иностранцы и часть молодёжи. При снижении интереса со стороны иностранцев именно студии теряют ликвидность первыми. На вторичном рынке ситуация усложняется конкуренцией с новыми проектами, где предлагаются рассрочки и более свежие объекты. Быстрая продажа в таких условиях часто возможна только с дисконтом.

Покупка студии в Турции требует точного расчёта, резерва на простои и наличия сценария выхода. Ожидание, что объект «сам будет приносить деньги», — миф. 

Основные риски инвестиций в студии в Турции

Инвестирование в студии имеет не только плюсы, но и ряд специфических рисков. Ниже перечислены основные ошибки инвесторов в Турции при покупке студий и факторы, которые могут негативно повлиять на доходность и ликвидность.

Ошибочный выбор локации и арендатора

Одна из распространенных ошибок — покупка студии «по хорошей цене» в месте, не подходящем для её целевой аудитории. Например, новый комплекс на окраине Аланьи, в нескольких километрах от моря, может иметь привлекательную цену, но не иметь реального спроса. Туристам далеко, местным неудобно, без автомобиля жить сложно – в результате объект простаивает. 

Проблема усугубляется, если не определён профиль арендатора: студенты, туристы, удалённые специалисты предъявляют разные требования к локации. Если район не соответствует ни одному из этих сценариев — нет университета, туристической зоны или деловой активности — студия оказывается вне спроса. 

Айдат и его влияние на инвестиции в студии

Айдат — фиксированный расход, не зависящий от площади квартиры. Для студии он особенно чувствителен: в обычных резиденциях Аланьи это около 30 € в месяц, в комплексах с инфраструктурой — значительно больше. В премиальных проектах айдат может достигать сотен евро и выше, даже для малых квартир. В проектах с высоким сервисом небольшая квартира может стать убыточной именно из-за несоразмерных расходов. 

Расходы на управление и простои

Студия не проще в управлении, чем большая квартира. При краткосрочной аренде нагрузка выше: заселения, уборка, износ мебели, счета, администрирование, при этом при передаче управления часть дохода уходит посредникам.

Даже при годовой аренде остаются простои, смена жильцов и текущие ремонты, на небольшой площади износ происходит быстрее – без учёта этих факторов заявленная доходность превращается в номинальную.

Сложности с перепродажей студий

Вторичный рынок студий уже: основной спрос формируют иностранцы и часть одиночных покупателей, турецкие семьи студии почти не рассматривают. При этом вторичная студия конкурирует с новыми проектами, где есть рассрочка.

Быстрая продажа возможна, как правило, только с дисконтом. Ликвидность также зависит от внешних факторов: правил ВНЖ, валютной ситуации, доступности ипотеки. Банки неохотно кредитуют очень маленькие квартиры, дополнительно сужая круг покупателей. 

Завышенная цена за квадратный метр

Низкая итоговая цена нередко маскирует завышенную стоимость квадратного метра. Студии часто продаются дороже по м², чем квартиры 1+1 в том же проекте. В перспективе это ограничивает рост цены: рынок ориентируется на метраж и локацию, а не на изначальную цену.

Инвестор, ориентирующийся только на общую сумму сделки, рискует переплатить за объект с ограниченным потенциалом роста и перепродажи.

Правила жилого комплекса и окружение

Большое количество студий в комплексе меняет его характер – дом может фактически превратиться в апарт-отель с постоянной сменой жильцов. Это влияет на репутацию объекта и сужает круг покупателей при перепродаже. Кроме того, внутренние правила комплекса могут ограничивать аренду. 

Планировочные ограничения

Даже по новым правилам студия остаётся компромиссным форматом: перепланировка невозможна, сценариев использования немного, гибкости почти нет.

Отсутствие стратегии выхода

Основной риск — покупка без плана выхода. Многие инвесторы рассчитывают покупку, не определяя горизонт владения, целевого покупателя и момент продажи – в итоге решение о выходе принимается под давлением рынка.

В каких локациях студии работают

Рынок недвижимости Турции неоднороден, и эффективность студии как инвестиции напрямую зависит от региона. 

Крупные города и долгосрочная аренда

В мегаполисах — Стамбуле, Анкаре, Измире — студии востребованы прежде всего для длительного проживания. Основной спрос формируют одиночные арендаторы: студенты старших курсов, молодые специалисты, экспаты. Для них небольшая квартира часто является единственным финансово доступным вариантом.

Преимущество этого сценария — стабильность. Аренда, как правило, оформляется на год и более, с меньшей ротацией жильцов и предсказуемым денежным потоком. Особенно хорошо студии работают в районах с университетами, деловыми кластерами и развитым общественным транспортом.

Доходность строится на высоких арендных ставках: даже небольшие квартиры в востребованных районах могут приносить заметный доход. Дополнительный плюс — большая ликвидность при продаже: помимо иностранцев, присутствует локальный спрос со стороны инвесторов и семей, покупающих жильё для детей.

Курорты и сезонная модель дохода

На курортах — в Анталье, Аланье, Мерсине — рынок ориентирован на туристический поток. Студии востребованы у одиночных путешественников и пар без детей, особенно для краткосрочной аренды.

Лучшие локации – в шаговой доступности от моря, пляжей, центра и развлечений. В таких местах студия может быть почти полностью загружена в высокий сезон и приносить основную часть годового дохода за несколько месяцев. Вне сезона доход либо резко снижается, либо объект простаивает.

Для части покупателей на побережье дополнительным фактором становится статус района по оформлению ВНЖ: если цель включает проживание, это может сузить спрос при будущей продаже.

Что часто не учитывают при расчёте доходности студии

Помимо очевидных расходов, на доходность студии влияют факторы, которые редко учитываются при первичных расчётах. Они не всегда заметны в рекламе, но напрямую отражаются на ликвидности, налоговой нагрузке и чистой прибыли. 

Статус объекта и строительные нормы

Правовой статус студии имеет принципиальное значение. В период запрета часть объектов регистрировалась как апартаменты гостиничного типа или коммерческие помещения. Такие единицы формально можно использовать, но последствия ощутимы: невозможность оформить ВНЖ на основании собственности, иные налоговые и коммунальные ставки, ограничения по эксплуатации.

Важно учитывать и планировочные нормы: новые студии должны иметь выделенную спальную нишу. Объекты старого формата без зонирования не запрещены, но в цене не выигрывают – при перепродаже покупатель будет сравнивать их с новыми, более функциональными аналогами.

Налоги, страхование и дополнительные платежи

Добавляются налоги на доход от аренды, обязательное страхование (DASK) и комиссии при управлении или поиске арендаторов. В ряде комплексов обслуживание передано внешней компании, и её услуги оплачиваются отдельно либо включены в айдат.

Выход из инвестиции в студию через 3–5 лет

Продажа студии в Турции через несколько лет должна рассматриваться как часть стратегии с самого начала. Студия покупается не “навсегда”, а под заранее выбранный сценарий: доход + продажа в определенный момент.

Ниже — кто является реальным покупателем на вторичном рынке и какие параметры определяют ликвидность при продаже. 

Кто покупает студии на вторичном рынке

Наиболее вероятный покупатель через 3–5 лет — другой иностранный инвестор или нерезидент, ищущий доступный объект для отдыха или сдачи. Основной спрос традиционно формируют покупатели из России, Германии, Великобритании и стран Ближнего Востока, которым важны цена и возможность быстро запустить аренду.

Второй сегмент — родители студентов и одиночные специалисты, уже находящиеся в Турции. Они ориентируются на комфорт локации: близость университетов, деловых районов, транспорта. Для них студия — альтернатива аренде на несколько лет.

Покупки со стороны граждан Турции чаще носят инвестиционный характер или связаны с жильём для неженатых детей. 

От чего зависит ликвидность при продаже

Локация: Развитие района повышает ликвидность, деградация — снижает. Новая инфраструктура, транспорт, туристические зоны работают в плюс. Закрытие района для ВНЖ или ухудшение окружения — в минус.

Качество комплекса: Адекватный айдат, ухоженная территория и стабильное управление напрямую влияют на цену. Проблемные комплексы теряют покупателей первыми.

Физические характеристики: Этаж, вид, наличие балкона и удачная планировка остаются главными факторами. 

Чистота объекта: Тапу без обременений, полученный искан, отсутствие долгов — базовые условия ликвидности. Любые вопросы к статусу объекта или соответствию нормам сужают круг покупателей.

История эксплуатации: Подтверждённая аренда не обязательна, но повышает доверие. 

Рыночные условия: Рост иностранного спроса, валютные колебания, изменения регулирования могут как ускорить продажу, так и затянуть её. 

Итог

Ликвидность студии закладывается на входе – выбор локации, комплекса и планировки определяет, будет ли выход контролируемым или вынужденным. Горизонт 3–5 лет для студии считается рациональным: объект ещё новый, конкуренция со стороны новых проектов ограничена, а спрос сохраняется.

Понимание, кому и при каких условиях вы будете продавать, снижает риски задолго до момента сделки и позволяет управлять инвестиционным циклом.

Стоит ли инвестировать в студии в Турции сегодня

Квартиры-студии вернулись на турецкий рынок, но рассматривать их стоит исключительно как инструмент, применимый в конкретных условиях. Студии не являются универсальным решением – это нишевый инвестиционный продукт, который может работать эффективно при точном расчёте.

При правильном подходе студия может выполнять свою функцию в инвестиционном портфеле: позволять войти на рынок с ограниченным капиталом, генерировать доход и сохранять возможность выхода. Но цели вроде семейного проживания, получения гражданства через инвестиции или долгосрочного сохранения капитала чаще требуют других форматов недвижимости.

К студии разумно относиться как к инвестиционному проекту — с расчётами, сценариями и наличием конечной цели. 

Покупка недвижимости в Турции с Luxury Estate Turkey

Лицензированное агентство Luxury Estate Turkey предоставляет полное сопровождение на всех этапах. Мы подбираем объекты на основе анализа района, профиля арендатора и сценария использования и исключаем предложения, не имеющие устойчивого спроса.

Наша команда проверяет статус объекта и его соответствие действующим нормам, помогает рассчитать экономику владения с учётом всех расходов, модель управления и стратегию выхода. Такой подход позволяет рассматривать студию не как спекулятивную покупку, а как управляемый инвестиционный актив с прогнозируемым риском и горизонтом выхода.