Где получить ВНЖ по недвижимости в Аланье: открытые районы

Открытые районы Аланьи — это махалле, в которых иностранцы могут оформить вид на жительство в Турции (ikamet) при покупке или долгосрочной аренде жилья. С 2022 года в Турции действует система квот: если доля иностранцев в районе превышает установленный лимит, район закрывается для новых заявок на ВНЖ.

Статус района касается только ВНЖ. Он не ограничивает право иностранцев покупать или арендовать недвижимость. Сделки в закрытых районах остаются законными, однако регистрация икамета по такому адресу невозможна. Владение объектом само по себе не является основанием для проживания.

В Аланье это правило стало принципиальным, когда для первичного ВНЖ были закрыты наиболее насыщенные иностранцами районы — Махмутлар, Кестель, Каргыджак и Авсаллар. Недвижимость там по-прежнему продается, но подача на вид на жительство по адресу объекта приводит к отказу.

В этой статье мы рассмотрим районы Аланьи, которые открыты для оформления вида на жительство и подходят для проживания и покупки недвижимости.

Что означает «открытый район» для получения ВНЖ в Турции

Правило 20% и закрытие районов

Главный фактор, определяющий статус района, — правило 20%. В соответствии с миграционным регламентом доля иностранных граждан в одном микрорайоне (mahalle) не должна превышать 20% от общего числа зарегистрированных жителей. До 2022 года порог составлял 25%, однако на фоне резкого роста миграции был снижен.

При достижении лимита миграционная служба прекращает приём новых заявок на ВНЖ по адресам в данном микрорайоне. Популярность района, уровень цен или инвестиционный потенциал значения не имеют. 

Следовательно, правило 20% является определяющим при покупке недвижимости с целью легального проживания. Престиж или ликвидность локации не компенсируют закрытый статус.

Почему статус района может меняться

Статус «открытый» или «закрытый» не является постоянным – он зависит от текущей демографической ситуации и может пересматриваться.

Во-первых, численность иностранцев подвижна. При оттоке мигрантов доля может снизиться ниже 20%, после чего район теоретически может быть вновь открыт. 

Во-вторых, регуляторная база не зафиксирована раз и навсегда. Пример — снижение порога с 25% до 20%. В дальнейшем возможны новые корректировки миграционной политики.

Статус района нужно проверять непосредственно перед покупкой и подачей документов, не стоит опираться на прошлые данные или общие списки.

Почему проверяется конкретный адрес, а не весь район

ВНЖ в Турции оформляется по адресу регистрации в конкретном махалле – проверяется сама административная единица. Два соседних дома могут относиться к разным махалле и иметь разный статус для ВНЖ.

Границы микрорайонов не всегда очевидны визуально или по рекламным названиям: в одном округе могут быть как открытые, так и закрытые кварталы. 

При выборе объекта необходима адресная проверка, по официальным базам миграционной службы – так вы сможете избежать ситуации, когда формально одинаковые предложения дают разный результат при подаче на ВНЖ исключительно из-за административной границы.

Открытые районы Аланьи для получения вида на жительство

Актуальный список открытых районов и окрестностей (на начало 2026 года):

• Центр Аланьи

• Оба

• Джикджилли

• Тосмур

• Тюрклер

• Паяллар

• Инджекум

• Демирташ

• Газипаша

• Окурджалар

(Перечисленные районы открыты для оформления первичного ВНЖ на момент публикации статьи. Перед покупкой рекомендуется уточнить актуальный статус через официальные источники.)

Как выбрать район Аланьи

Каждый район Аланьи обладает своей атмосферой, инфраструктурой и особенностями. Выбор зависит от целей покупки: постоянное проживание с семьей, отдых у моря или долгосрочная инвестиция. Ниже мы рассмотрим открытые районы Аланьи и их характер, чтобы вы могли решить, где можно получить ВНЖ в Аланье и выбрать район, соответствующий вашему образу жизни.

Центр Аланьи

Где находится: Центральная часть Аланьи охватывает исторический центр города и прибрежные кварталы у подножия крепости (район пляжа Клеопатры и порта).

Особенности: Центральный район – наиболее густонаселенный. Здесь находятся административные учреждения, больницы, торговые центры, множество кафе и ресторанов. Район богат достопримечательностями (крепость, верфь и др.), туристическая жизнь кипит круглый год. Недвижимость в центре Аланьи ликвидная – спрос на аренду и покупку стабильно высокий.

Кому подходит: Тем, кто хочет жить в центре событий с максимумом удобств, и инвесторам, рассчитывающим на высокую ликвидность жилья.

Оба

Где находится: Оба расположена к востоку от центра Аланьи и граничит с ним, на востоке – с районом Тосмур. До исторической части города – около 10 минут езды, до аэропорта Газипаша – около 40 минут.

Особенности: Оба – один из самых благоустроенных районов Аланьи. Здесь есть все для комфортной жизни: региональная больница, мэрия, крупные торговые центры, супермаркеты, отделения банков, школы и детсады. Инфраструктура функционирует круглый год. Жилье – от резиденций старой постройки у моря до новых комплексов в глубине района. Цены на недвижимость в Обе выше среднего по городу – этому способствуют престиж и популярность района.

Кому подходит: Район Оба выбирают семьи с детьми – за наличие школ и круглогодичный комфорт. Он также интересен инвесторам за счет ликвидности жилья.

Джикджилли

Где находится: Джикджилли – спокойный квартал, расположенный к северу от побережья, выше центра Аланьи и района Оба. Прилегает к северной границе Оба; удаленность от центра города – около 4 км. До моря примерно 1 км (своего пляжа нет).

Особенности: Это жилой район без отелей и туристического потока. Инфраструктура достаточна для постоянной жизни: есть крупные супермаркеты, торговый центр, парки, проходит еженедельный рынок. Район зеленый, у подножия гор, поэтому летом здесь чуть прохладнее, чем на побережье. Из-за удаленности от пляжа туристов почти нет.

Кому подходит: Джикджилли выбирают семьи и те, кто планирует переехать в Аланью на постоянное проживание. Район комфортен круглый год и подходит для долгосрочного проживания.

Тосмур

Где находится: Тосмур находится в восточной части Аланьи, примерно в 7 км от центра. На западе он граничит с Обой, на востоке – с Кестелем.

Особенности: Тосмур – прибрежный район восточнее центра. Здесь не так шумно, как в городе: мало ночных клубов и отелей. При этом есть все необходимое: магазины, супермаркеты, рынок, аптеки, кафе. Река Дим, протекающая рядом, создает особый микроклимат и служит местом отдыха в жаркие дни – вдоль нее оборудованы рестораны и зоны для пикника. Пляжи Тосмура галечные, чистые и относительно спокойные даже в сезон.

Кому подходит: Тосмур предпочитают семьи с детьми и пенсионеры из Европы, которые ценят спокойствие и природу. Для инвесторов это район с устойчивым спросом на долгосрочную аренду жилья у моря.

Демирташ

Где находится: Демирташ – самый восточный район Аланьи, удаленный от центра города примерно на 25 км (до аэропорта Газипаша – около 15 км). Граничит с районом Каргыджак на западе и с округом Газипаша на востоке.

Особенности: Демирташ – спокойный и малонаселенный пригород. Туристов и отелей почти нет, вместо них – песчаные пляжи с пологим входом в море и природа вокруг. Район активно развивается: строятся новые комплексы, но инфраструктура пока скромная (есть несколько магазинов, кафе, школа). За крупными покупками и услугами жители ездят в соседний Махмутлар или в центр Аланьи. Экология в Демирташе отличная.

Кому подходит: Демирташ выбирают инвесторы и ценители уединения. При невысоких ценах на жилье здесь можно выгодно вложиться с расчетом на будущий рост.

Паяллар

Где находится: Паяллар – пригород на западном побережье, примерно в 14 км от центра Аланьи. Расположен между районами Конаклы и Тюрклер.

Особенности: Паяллар объединяет крупные курортные объекты и жилые кварталы. Здесь находятся несколько отелей и аквапарк, рядом строятся новые резиденции. Район менее плотно застроен, чем центр: встречаются незастроенные участки и сельскохозяйственные угодья. Вдоль берега тянутся широкие пляжи, местами перемежающиеся с отелями.

Кому подходит: Паяллар выбирают семьи и иностранцы, предпочитающие спокойствие. Доступные цены на жилье и перспективы развития – причины востребованности района среди инвесторов.

Тюрклер

Где находится: Тюрклер – западный курортный пригород Аланьи, следующий за Паялларом (около 17 км от центра).

Особенности: Тюрклер известен отелями “все включено” и развлекательными парками. Инфраструктура преимущественно туристическая: летом работают пляжные бары, рынки, магазины сувениров, а зимой жизнь замирает. Жилых комплексов пока немного, но строятся современные резиденции с гостиничной инфраструктурой.

Кому подходит: В Тюрклере покупают недвижимость для отдыха у моря, чтобы проводить отпуска в собственной квартире на пляже. Постоянная жизнь менее комфортна (зимой все закрыто), инвестиции рассчитаны в основном на сдачу жилья в аренду летом.

Инджекум

Где находится: Инджекум расположен в 25 км к западу от центра Аланьи, между районами Авсаллар и Окурджалар.

Особенности: Инджекум знаменит песчаным пляжем: песок мелкий и золотистый, вход в море пологий – отличное место для семейного отдыха. Значительную часть территории занимает сосновый лес и парк, где оборудованы зоны для пикников и кемпинга. Отелей в Инджекуме немного, поэтому пляжи даже в разгар сезона не слишком многолюдны. Жилых комплексов также мало; инфраструктура ограничена парой магазинов, за остальными услугами жители ездят в Авсаллар.

Кому подходит: Инджекум – выбор для любителей пляжа и природы. Постоянное проживание осложняется удаленностью от города и скромной инфраструктурой.

Окурджалар

Где находится: Окурджалар – самый западный район Аланьи, около 30 км от центра, на границе с провинцией Анталья.

Особенности: Окурджалар – курортный поселок, застроенный в основном крупными пятизвездочными отелями с обширными территориями. Постоянное население невелико, вне сезона очень спокойно. Пляжи Окурджалара песчано-галечные с пологим заходом. Городской инфраструктуры практически нет – из значимых объектов только туристический базар, за магазинами, аптеками, больницами местным жителям приходится ездить в Авсаллар или Манавгат.

Кому подходит: Окурджалар подойдет тем, кто хочет приобрести недорогое жилье у моря для отдыха. Перспективы района связаны с дальнейшим развитием инфраструктуры.

Газипаша

Где находится: Газипаша – отдельный город к востоку от Аланьи, с собственным международным аэропортом. От центра Аланьи до Газипаши – около 40 км.

Особенности: Газипаша – спокойный город, на который недавно начали обращать внимание иностранные инвесторы. Появление аэропорта способствовало развитию инфраструктуры и рынка недвижимости: строятся новые комплексы, улучшается благоустройство. Иностранцев и туристов пока немного, поэтому цены на недвижимость в Газипаше значительно ниже, чем в Аланье. 

Кому подходит: Газипаша интересна инвесторам и тем, кто ценит размеренность побережья. Здесь покупают жилье с расчетом на рост в будущем либо для проживания вдали от туристических центров – уровень инфраструктуры пока уступает крупным городам.

Что проверить перед покупкой недвижимости для получения ВНЖ

Порог стоимости недвижимости — 200 000 $

Помимо статуса района, вторым обязательным условием для получения ВНЖ по покупке недвижимости в Турции является оценочная стоимость объекта. С октября 2023 года минимальный порог установлен на уровне 200 000 долларов США. Это требование распространяется одновременно на два показателя:

 — цену, указанную в договоре купли-продажи;
— оценочную стоимость по официальному экспертному отчёту.

Если хотя бы один из этих показателей ниже установленного порога, оформление вида на жительство невозможно. Перед сделкой необходимо проверить, проходит ли объект по оценке, а не ориентироваться только на запрашиваемую продавцом цену.

В статье рассматривается оформление вида на жительство по недвижимости; для других оснований ВНЖ действуют отдельные правила.

Статус района на дату подачи документов

Даже если объект расположен в формально открытом районе Аланьи, этого недостаточно. Решение по ВНЖ принимается по статусу микрорайона (mahalle) на дату подачи документов, а не на дату покупки недвижимости. Статус может измениться за короткий период, если район достигает лимита квоты по иностранцам.

Если на момент подачи адрес относится к закрытому махалле, заявка будет отклонена, независимо от стоимости объекта и факта владения им.

Покупка недвижимости в Аланье под ВНЖ с Luxury Estate Turkey

Лицензированное агентство Luxury Estate Turkey уделяет особое внимание проверке правового статуса района чтобы наши клиенты могли получить вид на жительство в Аланье. Специалисты компании бесплатно консультируют и сопровождают на всех этапах выбора недвижимости. 

В рамках проверки мы:

• подтверждаем, что конкретный адрес относится к открытому махалле на дату подачи документов

• проверяем квоту иностранцев и текущий статус района по официальным данным;

• анализируем оценочную стоимость объекта и соответствие порогу 200 000 долларов США

• предлагаем доступ к портфелю недвижимости с возможностью получения ВНЖ, где все объекты уже прошли предварительную проверку.

Вы можете ознакомиться с подборкой недвижимости в Аланье для получения ВНЖ, где представлены объекты, соответствующие актуальным требованиям миграционного законодательства.