Когда сдавать жильё в Аланье, чтобы получать максимум дохода

Рынок недвижимости в Аланье: инвестиции и аренда

Алания — один из самых динамично развивающихся курортных регионов Турции и один из главных ориентиров для инвесторов в недвижимость. Этот город на побережье Средиземного моря (провинция Анталья) стабильно входит в число лидеров по туристическому потоку. В 2024 году Анталья приняла рекордные 17,3 млн иностранных туристов, значительная часть которых выбрала Аланью. Для инвесторов это прямой сигнал: рынок аренды обеспечен постоянным и предсказуемым спросом.

При этом Аланья давно перестала быть исключительно курортом. Климат с 300 солнечными днями в году и комфортными зимами сделали город комфортным и для постоянного проживания. Именно это обстоятельство формирует особую ценность рынка: недвижимость в Аланье востребована не только на время сезона, но и круглый год.

Город отличается инфраструктурой, которая соответствует ожиданиям туристов и экспатов: международные школы, современное здравоохранение, торговые центры, рестораны с многонациональной кухней формируют устойчивый интерес у иностранцев, а наличие двух аэропортов — в Анталье и Газипаше — обеспечивает круглогодичную транспортную доступность.

Рост численности населения подтверждает востребованность региона. В 2024 году в Аланье проживало около 361 873 человек — на 5,5% больше по сравнению с предыдущим годом. По данным TÜİK, более 10% жителей составляют иностранцы. Такая демография создаёт уникальную модель спроса: аренда востребована не только туристами, но и международным сообществом, которое предпочитает долгосрочные форматы проживания.

Однако главным фактором успеха становится не сама покупка недвижимости, а стратегия её использования. Выбор между краткосрочной, долгосрочной или комбинированной арендой определяет итоговую доходность, а понимание сезонности позволяет увеличить прибыль и минимизировать простои. Мы рассмотрим, какие модели аренды в Аланье работают наиболее эффективно и на какие результаты может рассчитывать инвестор.

Доходность аренды: сколько реально можно заработать в Аланье

Средняя доходность аренды жилой недвижимости в Аланье составляет порядка 5–10% годовых — заметно выше, чем в большинстве крупных городов Европы и даже Турции. По данным рыночных обзоров, в наиболее выгодных случаях, например при покупке квартиры в центре города или на первой линии, доходность может достигать 7–12% годовых. Особенно это актуально для активной краткосрочной сдачи в высокий туристический сезон. 

Уровень прибыли напрямую зависит от района и характеристик объекта. Одним из самых ярких примеров является район пляжа Клеопатра: здесь туристический спрос летом настолько высок, что посуточные ставки достигают максимальных значений. В среднем квартиры у Клеопатры приносят 6–8% годовых, доходность может доходить и до 10%.

Сопоставимые показатели показывает и Махмутлар — район, популярный у иностранных покупателей и арендаторов. Стоимость жилья здесь ниже, чем в центре, но развитая инфраструктура и активное международное сообщество обеспечивают стабильный спрос в течение всего года. Летом квартиры сдаются туристам посуточно, а вне сезона востребованы у экспатов из Европы и стран СНГ. Доход от недвижимости в Махмутларе нередко достигает верхней границы среднего диапазона — 8–10% годовых.

Отдельный сегмент формируют районы, расположенные рядом с университетским кампусом Университета Аланьи в Кестеле. Здесь спрос создают студенты и преподаватели, обеспечивающие долгосрочную аренду в течение учебного года. Летом владельцы нередко переходят на краткосрочную сдачу для туристов. Доходность в университетских кварталах обычно ниже — 5–7% в год, однако её преимущество заключается в стабильности: жильё практически не пустует, а новые арендаторы появляются каждый сентябрь.

Когда сдавать в аренду в Аланье

Рынок аренды в Аланье отличается ярко выраженной сезонностью. Основной туристический поток приходится на тёплые месяцы: высокий сезон длится с апреля по октябрь, когда погода располагает к пляжному отдыху. В это время спрос на краткосрочное жильё — квартиры, виллы и апартаменты — достигает максимума. Тысячи туристов предпочитают арендовать жильё через Airbnb и аналогичные сервисы вместо отелей.

Для собственников именно летние месяцы становятся главным источником дохода: квартиры у моря заполняются на 80–90%, а арендные ставки в разгар сезона достигают пика. Многие инвесторы ориентируются на эту фазу рынка, так как за 4–6 месяцев высокого сезона можно получить большую часть годовой прибыли.

С окончанием сезона, с ноября по март, ситуация меняется. Поток туристов снижается до минимума, и краткосрочная аренда начинает простаивать: нередко квартиры остаются пустыми неделями. Но в это время активизируются другие категории арендаторов — иностранцы, решившие провести холодные месяцы в мягком климате Аланьи или переехавшие сюда на постоянное место жительства, цифровые кочевники, удалённые специалисты, студенты и преподаватели местного университета. 

Доходность в межсезонье ниже: ежемесячная плата за долгосрочную аренду заметно уступает тем суммам, которые приносит краткосрочная сдача летом. Тем не менее грамотная стратегия позволяет инвестору сгладить колебания: в высокий сезон максимизировать прибыль за счёт туристов, а в зимние месяцы обеспечивать пусть меньший, но стабильный доход. 

Стратегии аренды в Аланье: краткосрочная, долгосрочная и гибридная

В Аланье можно выделить три основных стратегии аренды: краткосрочную, долгосрочную и гибридные варианты. Выбор зависит от ваших финансовых целей, степени готовности лично участвовать в управлении и законодательства, регулирующего рынок аренды.

Краткосрочная аренда (посуточно туристам)

Краткосрочная аренда предполагает сдачу апартаментов или виллы в Аланье на срок от нескольких дней до пары месяцев. Чаще всего такие сделки проходят через онлайн-платформы вроде Airbnb или Booking. Этот формат считается наиболее прибыльным: в сезон одна и та же квартира у моря, которая в долгосрочной аренде стоит $600 в месяц, может приносить такую же сумму всего за неделю. При грамотном управлении годовая доходность краткосрочной аренды достигает 8–12% и даже выше. 

Преимущества краткосрочной аренды

• Высокая доходность: В разгар туристического сезона посуточные ставки в Аланье особенно высоки. Квартиры в центре, у пляжа Клеопатры или на первой линии приносят владельцам за летние месяцы доход, сопоставимый с годовой арендой по традиционному договору — за 4–5 месяцев лета реально собрать 8–10% от стоимости объекта.

• Гибкость: Владелец полностью контролирует календарь: можно сдавать квартиру всё лето, а в межсезонье использовать её для личного отдыха. Такой свободы нет при долгосрочной аренде.

• Динамическое ценообразование: Возможность повышать ставки в пиковые даты — праздники, фестивали, крупные мероприятия — и снижать их в периоды меньшего спроса позволяет оптимизировать загрузку и добиться максимальной отдачи.

Для кого подходит

Такую стратегию выбирают инвесторы, для которых приоритетом является максимизация прибыли. При этом краткосрочная аренда требует внимания и активного управления: работы с гостями, маркетинга, уборки, отзывов. По сути, это мини-отельный бизнес, и подойдёт он тем, кто готов к дополнительным задачам ради более высокой прибыли.

Правовые требования

Сдача жилья на срок менее 100 дней в Турции регулируется отдельными правилами. Собственник обязан получить лицензию Министерства культуры и туризма и согласие всех соседей-собственников в доме. Объект должен соответствовать требованиям безопасности, а владелец — оплатить госпошлину и разместить специальную табличку.

Штрафы за нелегальную сдачу серьёзные: первое нарушение — 100 000 TL (около $3 500) за каждую квартиру, повторные — до 500 000 TL и далее до 1 000 000 TL. Дополнительно собственник обязан вести учёт гостей через систему полиции, а также соблюдать ограничение: не более 25% квартир в доме могут одновременно использоваться для туристической аренды.

Роль агентства

Лицензированное агентство недвижимости Luxury Estate Turkey поможет выбрать объект в резиденции, где реально получить согласие соседей, оформить лицензию в Минкульте и возьмет на себя администрирование: публикацию объявлений, общение с гостями, заселение и уборку, контроль налогов и отчётности. 

Долгосрочная аренда (на 6–12 месяцев и более)

Долгосрочная аренда предполагает сдачу жилья одному арендатору на срок от полугода и более по классическому договору. Это самый традиционный и вместе с тем самый простой способ монетизации недвижимости, который ценится за стабильность и предсказуемость. 

Преимущества долгосрочной аренды

• Стабильность дохода: Собственник получает фиксированную сумму ежемесячно, независимо от сезона. Подписав годовой контракт, можно быть уверенным, что квартира будет приносить доход все 12 месяцев без простоев. 

• Минимум управления: В отличие от посуточной сдачи, здесь не требуется постоянно искать новых клиентов. Достаточно один раз найти добросовестного арендатора — и на протяжении всего срока договора вы почти не вовлечены в процесс. Меньше смен жильцов означает и меньше износ квартиры, а расходы на уборку, рекламу и комиссию агентам сводятся к минимуму.

• Простота оформления: Для долгосрочной аренды не нужна туристическая лицензия и не требуется согласие соседей. Обычно заключается стандартный договор аренды на год с правом продления. 

Для кого подходит долгосрочная аренда

Эта стратегия оптимальна для собственников, которые хотят получать доход без вовлечения в процесс. Чаще всего долгосрочно сдают жильё те, кто сам не планирует им пользоваться в ближайшие годы. Недвижимость сохраняется, дорожает в цене, а арендные платежи покрывают расходы на содержание и обеспечивают стабильные 5–7% годовых.

Доходность и ставки

Размер дохода зависит от района, площади и состояния квартиры. В среднем по Аланье долгосрочная аренда приносит 5–8% годовых, в лучших локациях — до 9%. Так, меблированная квартира 2+1 в центре Аланьи (например, в районе Оба или рядом с пляжем) может сдаватьcя за $1000 в месяц, что при стоимости объекта $150–170 тыс. даёт около 8% годовых. В более удалённых районах вроде Авсаллара или Махмутлара арендные ставки ниже — $500–700 в месяц за аналогичную квартиру, но и цены покупки там меньше, поэтому доходность в процентах остаётся сопоставимой.

Правовые нюансы

Отдельная лицензия для долгосрочной аренды не требуется: собственнику важно лишь задекларировать доход и заплатить налог. 

Как помогает агентство

Надёжное агентство недвижимости берёт на себя подбор арендаторов и юридическое сопровождение сделки: проверяют платежеспособность кандидатов, готовят договор аренды и, при необходимости, берут на себя управление квартирой: контроль ежемесячных платежей, взаимодействие с жильцом, решение бытовых вопросов.

Гибридные модели аренды (сезонная сдача)

Для тех, кто хочет получить высокий доход в сезон и стабильность в межсезонье, оптимальным решением становится гибридная модель аренды. Её суть — комбинирование двух подходов: летом квартира или вилла сдаются посуточно туристам, а на зиму заключается долгосрочный контракт. По сути, собственник превращается в отельера в высокий сезон и традиционного арендодателя в низкий. 

Преимущества гибридной модели

• Максимизация дохода: Комбинируя разные форматы, можно выйти за рамки стандартных показателей. Например, владелец квартиры в Аланье с мая по сентябрь сдаёт её посуточно и зарабатывает $8–10 тыс., а оставшиеся 6–7 месяцев получает ещё $4–5 тыс. по долгосрочному договору. В сумме это $12–15 тыс. в год, что при стоимости объекта $120–130 тыс. составляет 10–12% годовых. Для сравнения: та же квартира при сдаче только в долгосрок принесла бы $6–7 тыс. в год.

• Высокая заполняемость: Жильё практически не простаивает: после летних туристов заезжают долгосрочные арендаторы. Таким образом, минимизируются простои, которые характерны для чисто краткосрочной модели зимой.

• Баланс рисков: Летом владелец получает максимальную прибыль, но берёт на себя риски туристического рынка. Зимой же есть гарантированный доход, который сглаживает возможные колебания и делает бизнес устойчивее.

Для кого подходит

Гибридная стратегия подойдёт инвесторам, готовым адаптироваться к разным форматам и договариваться с арендаторами на ограниченные сроки — например, на 5–6 месяцев. Особенно удобна эта модель для владельцев, у которых есть надёжный партнёр или управляющая компания на месте. Важно быстро переключать формат аренды, готовить квартиру к новому сезону, проводить уборку, обновлять фотографии для объявлений.

Правовые нюансы

Главный момент — корректное оформление каждой стадии. Летом действует туристическая аренда: нужна лицензия Министерства культуры и туризма, регистрация гостей, уплата налогов. Зимой заключается стандартный долгосрочный договор с фиксированным сроком окончания, чтобы арендаторы освободили квартиру к началу нового сезона.

Роль агентства

Агенты по недвижимости помогут определить оптимальный график: стоит ли сдавать посуточно всё лето или ограничиться тремя самыми доходными месяцами, а остальное время покрыть долгосрочником.

Компания также берёт на себя поиск арендаторов: летом — туристов через онлайн-платформы, зимой — студентов или корпоративных клиентов. Профессионалы правильно оформят договоры, проконтролируют освобождение квартиры вовремя и поддержат её в идеальном состоянии между заездами.

Реальный пример: как квартира у Клеопатры принесла владельцу более 10 % годовых

Инвестор приобрёл квартиру 2+1 у пляжа Клеопатры в комплексе с бассейном. Стоимость покупки составила $150 000. Его цель — максимизировать доход от аренды, оставив при этом возможность пользоваться квартирой самому пару недель в году.

Стратегия

По нашей рекомендации, инвестор разделил год на два этапа. С мая по сентябрь квартира в Аланье сдавалась краткосрочно через Airbnb и Booking. С октября по апрель заключён долгосрочный договор с удалённым сотрудником европейской IT-компании, решившим провести зиму в Турции. Две недели в межсезонье были зарезервированы для личного отдыха — это почти не повлияло на общую загрузку.

Финансовый результат

Летний сезон оказался успешным: квартира у моря пользовалась высоким спросом. Средняя цена за ночь составила $80 (в июле–августе ставки поднимались до $100+, а в мае и сентябре действовали скидки). За пять месяцев было 55 бронирований, всего около 150 ночей. Валовая выручка составила $12 000. После вычета 15% комиссий платформ и расходов на клининг чистый доход за лето составил ~$10 000.

С октября по март квартира сдавалась долгосрочно за $700 в месяц — за шесть месяцев $4 200. Общий доход за год составил около $14 200, в пересчёте на стоимость объекта ~9,5% годовых «чистыми». Если учесть несколько недель простоя по инициативе самого инвестора, доходность превысила 10% годовых.

Итог

Квартира работала практически без простоев: сразу после отъезда туристов в сентябре через пару недель въехал зимний арендатор. Качество нанимателей было высоким — летом проверенные туристы с рейтингами, а зимой надёжный экспат, внесший солидный депозит. На следующий год инвестор планирует поднять летние цены на 10% и увеличить годовой доход до $16 000–17 000. В долгосрочной перспективе, даже без учёта роста рыночной стоимости квартиры, инвестиция полностью окупится за 10 лет только за счёт аренды.

Luxury Estate Turkey — ваш партнёр на рынке аренды в Аланье

Планируете инвестировать в недвижимость в Аланье или уже владеете апартаментами у моря? Команда Luxury Estate Turkey поможет извлечь максимум выгоды: мы подберем оптимальный объект, рассчитаем доходность, поможем оформить все документы и возьмем на себя управление.

Ваша недвижимость будет работать на вас круглогодично, принося высокий и стабильный доход — свяжитесь с нами сегодня!