Купівля нерухомості в Туреччині: ключові ризики та як їх уникнути

Турецький ринок нерухомості став одним із найдинамічніших та найпривабливіших у світі ринків із високим попитом з боку іноземних покупців. Його успіх визначається простою формулою: розумні ціни, високий потенціал доходу та чіткі права власності.

Ціни на нерухомість у Туреччині все ще помітно нижчі, ніж у порівнянних середземноморських регіонах Європи, тоді як клімат, інфраструктура та якість будівництва відповідають високим міжнародним стандартам. Тривалий туристичний сезон та м’яка середземноморська погода дозволяють орендувати апартаменти та вілли майже цілий рік, перетворюючи їх на стабільне джерело пасивного доходу.

Турецька правова система також надає перевагу покупцеві. Процес купівлі нерухомості є прозорим та ефективним, а право власності можна зареєструвати протягом кількох днів. Інвестиції від 400 000 доларів США відкривають прямий шлях до отримання турецького громадянства, що ще більше підвищує інтерес інвесторів.

Турецька нерухомість залишається надійним та прибутковим активом у диверсифікованому портфелі. Однак, як і на будь-якому ринку, успіх угоди залежить від обізнаності покупця та розуміння кожної деталі. У цій статті пояснюється, як безпечно купувати нерухомість у Туреччині: реальні ризики, як їх перевірити та коли взагалі слід уникати угоди.

Основні ризики при купівлі нерухомості в Туреччині

Фальшиві оголошення та підроблені документи під час купівлі нерухомості в Туреччині

Особливу увагу слід приділяти перевірці документації та даних про нерухомість. Ринок нерухомості Туреччини значною мірою прозорий, але шахрайство все ще трапляється. Деякі продавці намагаються «продати» одну й ту саму нерухомість кільком покупцям, використовуючи підроблені документи. Щоб уникнути цього, ніколи не покладайтеся на копії; завжди перевіряйте оригінали.

Ще однією поширеною проблемою є неточна реклама. У деяких оголошеннях перебільшують розмір або додають додаткову спальню, яка виявляється коридором чи прохідним простором. Щоб уникнути несподіванок, запросіть архітектурні плани та, в ідеалі, огляньте нерухомість особисто. Перевірені агентства пропонують безкоштовні оглядові тури, щоб ви могли побачити кожну деталь на власні очі.

Перевірка TAPU та ризики, пов'язані з правом власності в Туреччині

Тапу — офіційний документ направо власності — є основним доказом права власності та підставою для безпечної купівлі нерухомості в Туреччині . У Туреччині передача права власності здійснюється лише в Земельному кадастрі (Tapu Dairesi) у присутності державного реєстратора. До цього моменту покупець може і повинен перевірити правильність усіх документів.

Тільки державний реєстратор може видати ТАПУ; жодна нотаріально засвідчена копія чи приватна угода не замінюють його. Транзакції, здійснені поза Земельним кадастром, є юридично недійсними.ЧервонийТапупідтверджує право власності на конкретну квартиру або будинок та земельну частку під ним.Синій Тапузастосовується до незабудованих земельних ділянок.

Іноземці, які купують житлову нерухомість, повинні отримати червоний дозвіл на нерухомість (TAPU) на своє ім'я. Недобросовісні продавці іноді залишають нерухомість зареєстрованою як земельну частку, не передаючи її у власність. У таких випадках покупець не отримує повних прав власності.

Як перевірити справжність Тапу

Перевірка є важливою для усунення ризику:

• Порівняйте дані власника: ім'я на Тапу має точно збігатися з паспортом продавця. Будь-яка розбіжність свідчить про те, що особа може не мати права продавати.

• Запит на виписку з реєстру: У місцевому офісі Tapu ve Kadastro або через онлайн- систему TAKBİS ви можете побачити зареєстрованого власника, опис та будь-які іпотеки чи арешти. Якщо документ підроблений або недійсний, система покаже попередження або взагалі не буде жодного запису.

• Перевірте фізичну автентичність: шукайте тиснену печатку, штампи, водяні знаки та (у старих документах) фотографію власника. Нові документи Tapu містять QR-код, що безпосередньо посилається на офіційний запис, де ви можете миттєво підтвердити ключові дані.

Поширені помилки Тапу

Отримання Тапу на ваше ім'я – це завершальний і найприємніший етап покупки. Але навіть тут можуть траплятися помилки.

Пришвидшення процесу: У день підписання уважно перевірте кожне поле: написання вашого імені латинськими літерами, номер паспорта, адресу нерухомості та дані про частку власності. Будь-яка друкарська помилка згодом вимагатиме процедури виправлення, тому краще виправляти помилки на місці.

Заниження ціни продажу: У минулому було поширеною практикою декларувати вартість, що вдвічі менша за реальну. З моменту запуску системи верифікації MEVA це більше неможливо. Податок на купівлю у розмірі 4% тепер базується на підтвердженій ринковій вартості. Заниження декларації може призвести до штрафів та проблем під час перепродажу, успадкування або подання заяв на громадянство.

Юридичні та валютні ризики при купівлі нерухомості в Туреччині

Інвестиції в іноземну нерухомість передбачають не лише вплив ринку, а й регуляторних органів. Туреччина не є винятком: останніми роками нові правила безпосередньо вплинули на іноземних покупців.

У 2022 році іноземці стали зобов'язані конвертувати суму покупки в турецькі ліри через банк, уповноважений державою, та пред'явити бельгійський сертифікатDöviz Alım Belgesiпід час реєстрації TAPU. Того ж року поріг громадянства за інвестицією зріс з 250 000 доларів США до 400 000 доларів США, що змусило багатьох інвесторів коригувати свої портфелі.

Також у 2022 році Міністерство внутрішніх справ обмежило видачу дозволів на проживання в районах, де кількість іноземців перевищує 20% населення. Купівля житла в таких «закритих» районах більше не надає права на отримання дозволу на проживання, навіть якщо виконано всі інші законодавчі вимоги.

Тому інвесторам слід заздалегідь стежити за законодавчими оновленнями. Авторитетні агентства інформують клієнтів про нові правила до їх набрання чинності.

Волатильність валюти є ще одним ризиком. Турецька ліра різко коливається, впливаючи на реальну прибутковість, хоча ціни на нерухомість у лірах продовжують зростати. Якщо ваші інвестиції та дохід від оренди в різних валютах, знецінення ліри може знизити прибутковість при конвертації назад у долари чи євро.

Щоб зменшити ризик, розгляньте можливість фіксації платежів у стабільній валюті (для розстрочки) або структурування інвестицій у двох валютах. Великі інвестори також можуть використовуватиінструменти хеджуваннядля компенсації валютних коливань.

Приховані витрати при купівлі нерухомості в Туреччині

Плануючи покупку, враховуйте не лише ціну, а й податки, збори та послуги, які формують реальну вартість нерухомості в Туреччині .

• Податок на передачу права власності (Tapu Harcı): 4% від вартості нерухомості, зазвичай сплачується покупцем.

• Комісія агентства: до 3% від ціни продажу + ПДВ.

• Нотаріальні збори: за довіреності, переклади тощо.

• Присяжний перекладач у Земельному кадастрі

• Реєстраційний збір за видачу TAPU.

• Обов'язкове страхування від землетрусів (DASK)

• Підключення лічильників комунальних послуг для води та електроенергії.

• Річний податок на майно (Emlak Vergisi): 0,1 – 0,3 % від кадастрової вартості, сплачується у травні та листопаді.

• Щомісячна плата за обслуговування (айдат): 500 – 5000 турецьких лір залежно від складності об'єктів.

В середньому, додаткові витрати становлять6–8 %від вартості нерухомості. Врахуйте цю резервну суму у своєму бюджеті, щоб уникнути несподіванок.

Купівля нерухомості з непогашеними боргами

Перед підписанням запитайте підтвердження того, що нерухомість не має боргів. У Земельному кадастрі отримайте довідку, що підтверджує відсутність обтяжень, таких як іпотека або судові рішення.Переконайтеся, що продавець сплатив усі комунальні рахунки та податки. Технічно, несплачені комунальні послуги не переходять до нового власника, але постачальники можуть відмовити в наданні послуг, доки заборгованість не буде погашена. Включіть до договору пункт про те, що всі борги будуть врегульовані до передачі.

Аналогічно, заборгованість з податку на майно додається до активу, а не до особи. Продавець повинен надати муніципальну довідку, що підтверджує відсутність заборгованості податків.

Купівля землі в Туреччині іноземцем – юридичні ризики та перевірки

Купівля землі в Туреччині вимагає більше уваги, ніж купівля квартири, особливо для іноземців, які стикаються з певними обмеженнями.

Купівля сільськогосподарських земель без затвердженого проекту

Згідно з турецьким законодавством, іноземці можуть купувати сільськогосподарські угіддя лише за наявності затвердженого проекту використання, наприклад, для фермерського господарства, теплиць або садівництва. Без такого плану в реєстрації буде відмовлено.

Перевищення дозволеної території

Іноземна особа не може володіти загалом більше ніж300 000 м² (30 гектарами)землі, а іноземна власність у межах району не повинна перевищувати 10% його площі. Перш ніж продовжувати, перевірте в місцевому земельному кадастрі, чи досягнуто ліміту.

Купівля землі зі спеціальним статусом

Деякі ділянки мають спеціальну класифікацію. Категорія 2B стосується колишніх лісових угідь, переданих у приватну власність за певних умов. Ці ділянки часто мають обмеження на будівництво або ризик оскарження, якщо процес приватизації був проведений з порушеннями.

Іноземцям заборонено купувати землю у стратегічних або охоронних зонах — поблизу військових баз, кордонів, заповідників або водосховищ.

Будьте обережні знезареєстрованою землею,на якій немає кадастрових меж або номерів ділянок. До завершення реєстрації вона не дає права власності.

Купівля за межами плану зонування

Якщо ви маєте намір будувати, ділянка повинна знаходитися в межах населеного пункту або зони міської забудови. На сільськогосподарських землях житлове будівництво обмежене250 м² на 5000 м² землі. Порушення цих обмежень призводить до відмови у видачі дозволу на будівництво (İmar İzni) та можливих штрафів.

Контрольний список перевірки землі

Перед покупкою:

• Підтвердіть зареєстрованого власника (фізичну особу або орендаря).

• Переконайтеся, що земельна ділянка має кадастровий номер та нанесені на карту межі.

• ЗапитуйтеІмар Дуруму— сертифікат зонування та дозволу на використання.

• Перевірте наявність юридичних суперечок або обтяжень.

Без цих перевірок придбання землі залишається найризикованішою категорією інвестицій, особливо для іноземців без професійної підтримки.

Ризики при купівлі нерухомості поза планом у Туреччині

Купівля нерухомості в Туреччині, що будується, може запропонувати чудові ціни, але пов'язана з певними ризиками. Найпоширенішими є призупинення проекту та неплатоспроможність забудовника , що може перешкодити завершенню. Хоча це трапляється рідко у великих курортних регіонах, це не є неможливим.

Якщо будівля не має дійсної будівельної ліцензії (Yapı Ruhsatı), технічно вона є несанкціонованою спорудою. У кращому випадку її можна легалізувати за допомогою штрафів; у гіршому випадку її можуть знести. Без дозволу на експлуатацію (iskan) власники не можуть зареєструвати місце проживання або підключитися до газу, води чи електроенергії, оскільки комунальні послуги вимагають отримання дозволу на завершення будівництва.

Як безпечно купувати нерухомість поза планом

• Перевірте ліцензії та дозволи: Запросіть копію будівельної ліцензії та свідоцтва про право власності на землю. Переконайтеся, що ліцензія була видана тій самій компанії, яка продає квартири, і що адреса відповідає ділянці. Якщо земля належить третій стороні (у спільних проектах), перевірте наявність офіційної угоди про розподіл доходів; інакше частина квартир може юридично належати комусь іншому.
• Перевірте репутацію та досвід забудовника: ознайомтеся з історією компанії, завершеними проектами та відгуками покупців. Відвідайте завершені комплекси, щоб оцінити якість будівництва та обслуговування ділянки. Неодноразові зміни назви або новостворені юридичні особи можуть свідчити про спроби уникнути минулих зобов'язань.
• Оцініть фінансову стабільність: тривожними ознаками є зупинка робіт або невелика кількість працівників на об'єкті. Запитайте, скільки квартир було продано; якщо продажі мінімальні, забудовнику може не вистачати фінансування. Великі забудовники зазвичай мають банківські кредитні лінії або проектне фінансування.
• Дотримання законодавства: Переконайтеся, що забудовник не має активних судових позовів або процедур банкрутства, а також має обов'язкові ліцензії та членство в асоціаціях. У авторитетному офісі продажів персонал відповідає на запитання відкрито та показує документацію; розпливчасті або ухильні відповіді сигналізують про ризик.

Перевірка попереднього договору купівлі-продажу (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi)

Після того, як ви обрали забудовника, наступним кроком є нотаріально засвідчений попередній договір. Зверніть увагу на:

• Дати завершення та передачі: Вкажіть точні терміни.

• Штраф за затримку: Визначити щомісячну компенсацію за затримку доставки.

• Ціна та план оплати: Зафіксуйте валюту (бажано долар США або євро) та включіть призупинення платежів у разі пропуску термінів.

• Технічна специфікація: план, поверх, площа, оздоблення та включені меблі або обладнання.

• Гарантії:Надійні забудовники надають гарантію на інженерні системи від одного до двох років.

• Право на відмову: Включіть право покупця на скасування угоди у разі серйозного порушення з відшкодуванням коштів.

• Нотаріальне посвідчення: Тільки нотаріально посвідчені договори, зареєстровані в Земельному реєстрі, захищають права власності.

Усі усні обіцянки мають бути оформлені письмово. Тільки письмові положення мають юридичну силу.

Що робити, якщо будівництво затримується або зупиняється

Якщо терміни закінчилися, а робота не виконана:

• У разі коротких затримок надішліть письмову вимогу про сплату штрафу або тимчасове житло.

• У разі тривалого призупинення зверніться за офіційним поясненням. Якщо відповідь не буде надано, подайте позов (дозволено за нотаріально посвідченим договором). Суд може зобов'язати виконати доручення або повернути кошти.

• У разі банкрутства покупці можуть створити кооператив для завершення будівництва або, якщо залучений банк, попросити його взяти на себе контроль.

Документуйте всю кореспонденцію, оскільки вона слугує доказом у разі потреби вжиття правових заходів. Скарги також можна подати до муніципалітету або Міністерства міського розвитку. Якщо існує страховка або банківська гарантія, розпочніть процес подання претензії.

Ризики при купівлі нерухомості для отримання громадянства Туреччини

Для багатьох іноземних інвесторів нерухомість у Туреччині — це не просто вибір способу життя, а й стратегічний інструмент для отриманнятурецького громадянства шляхом інвестицій . Тут ціна помилки особливо висока: нерухомість може здаватися придатною, але зрештою не відповідати вимогам програми або призвести до відмови.

Властивості, що не відповідають критеріям програми

Основний шлях полягає в придбанні однієї або кількох нерухомостей загальноювартістю щонайменше 400 000 доларів СШАза офіційним обмінним курсом на дату реєстрації. Покупки повинні бути здійсненіу громадян Туреччини або компаній, зареєстрованих у Туреччині. Купівля у іншого іноземця не враховується.

Кожна нерухомість повинна матинезалежний звіт про оцінку (Ekspertiz Raporu), і саме ця оцінка, а не ціна договору, визначає право на участь.

Після покупки, ТАПУ має містититрирічне обмеження на перепродаж. Якщо нерухомість продана раніше, громадянство анулюється.

Проблеми з документацією

Нерухомість має бути юридично оформлена та зареєстрована на ім'я продавця. Якщо ви купуєте в проекті, що ще будується, переконайтеся, що забудовник вже встановивKat İrtifakı(будівельний сервітут) абоKat Mülkiyeti(повне право власності на кондомініум). Без нього ви ризикуєте отримати Tapu на земельну частку замість окремого будинку — слабкий, неліквідний актив.

Перевірте наявністьіпотек, арештів або написів. Згідно з законом, іпотечну нерухомість можна продати, якщо борг переведено, але для програми громадянства такі активи можуть не пройти перевірку Uygunluk Belgesi(сертифікат відповідності).

Повторно використана нерухомість

Кожна нерухомість може бути використана для отримання громадянства лише один раз. Якщо попередній власник вже отримав громадянство завдяки цій нерухомості, її не можна використовувати повторно для досягнення порогу в 400 000 доларів США, навіть якщо право власності офіційно змінюється. Перевірку можна здійснити через Земельний реєстр.

Завищені оцінки

Штучне завищення цін – поширена пастка. Деякі агенти виставляють нерухомість вартістю 300 000 доларів США за 400 000 доларів США, «щоб отримати громадянство». Незалежна оцінка покаже справжню ціну, змушуючи вас купувати додаткову квартиру, щоб досягти порогу.

Пам’ятайте, щозакон дозволяє об’єднання кількох об’єктів нерухомості, наприклад, двох квартир вартістю 200 000 доларів США кожна, що часто є ефективнішою та безпечнішою структурою.

Купівля нерухомості в житлових комплексах

Купуючи квартиру в житловому комплексі, ви також стаєте співвласником спільного майна — землі, місць загального користування та зручностей. Ці відносини регулюються Закономпро кондомініум (Kat Mülkiyeti Kanunu), який визначає права власності та обов'язки щодо утримання. Нерозуміння цього питання є ще одним частим ризиком.

Розуміння плати за обслуговування та додаткових платежів

Перед покупкою уточніть щомісячнийвнесок(плату за обслуговування) та які послуги він покриває. Запитайте, чи можуть знадобитися додаткові одноразові внески, наприклад, якщо мешканці вирішать відремонтувати фасади або замінити обладнання басейну.

Загальні зони не можуть бути огороджені або змінені без колективного дозволу. Використання коридорів для зберігання речей або огородження ділянки саду заборонено; збори власників можуть вжити правових заходів для відновлення спільного користування.

Як вибрати комплекс з прозорим управлінням

Гарне управління безпосередньо впливає на комфорт, вартість перепродажу та потенціал оренди. Зверніть увагу на:

• Репутація забудовника або керівництва: У нових комплексах управлінням спочатку займається забудовник — дослідіть їхні попередні проекти. Якщо об'єктом керує зовнішня компанія, перевірте її назву та відгуки.

• Фінансова звітність: Професійна керуюча компанія надає власникам щорічні звіти про доходи та витрати.

• Стан території: Доглянутий ландшафтний дизайн, робоче освітлення та чисті басейни свідчать про організований нагляд.

• Склад мешканців: Комплекси, де переважно здається житло на короткий термін, часто страждають від слабкої участі та гіршого обслуговування. Громади з постійними мешканцями та сім'ями зазвичай краще управляються.

• План управління (Yönetim Planı):Цей документ визначає процедури розподілу витрат та голосування; згідно з ним завжди діє прозоре управління.

Купівля нерухомості в Туреччині для отримання посвідки на проживання – що потрібно знати

Купівля нерухомості в Туреччині дає іноземцям право подати заявку на отриманняпосвідки на проживання на підставі права власності (ікамет), але для уникнення відмови необхідно виконати певні умови.

Недотримання вимог законодавства

Станом на 2025 рік мінімальна кадастрова вартість становить200 000 доларів США, а в ТАПУ має бути зазначеножитлове використання (mesken/konut)із зазначенням покупця як власника.

Купівля в обмежених зонах

З 2022 року в Туреччині діє правило «закритої зони»: щойно кількість іноземців перевищує 20% населення району, подання нових заявок на отримання дозволів там призупиняється.

Перед покупкою перевірте статус ділянки через Управління міграції (Göç İdaresi) або довірене агентство, яке відстежує місцеві оновлення. Переконайтеся, що адреса правильно зареєстрована в національній системі ( MerNIS ) і відповідає TAPU.

Якщо район обмежений, ви все ще можете володіти нерухомістю та проживати в ній, але не можете отримати дозвіл на проживання за цією адресою. Для цілей переїзду розумніше купувати у «відкритому» районі.

Due Diligence нерухомості в Туреччині: як забезпечити безпечну покупку

Безпечна купівля нерухомості в Туреччині вимагає ретельноїперевірки (due diligence)– багатоетапного процесу, який виявляє всі потенційні ризики перед підписанням угоди та оплатою.

Покрокова перевірка нерухомості

Аналіз документів на право власності

Агент запитує копію договірної документації TAPU та підтвердження права власності продавця (попередній договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину тощо). Якщо є кілька власників або приміток, вони негайно уточнюються.Luxury Estate Turkeyвиконує цей етап від імені клієнтів.

Перевірка земельного кадастру

ЧерезWeb-Tapuабо безпосередньо в Земельному реєстрі підтверджується право власності та обтяження. Розширений витяг (takyidat belgesi) містить перелік усіх іпотек, арештів та судових заборон.

Перевірка правового статусу

Перевіряється тип нерухомості: чи зареєстрована вона якKat Mülkiyeti(повна власність) чи лишеKat İrtifakı(попередня власність). Також перевіряється категорія землі (житлова, комерційна, сільськогосподарська) та відповідність плану зонування.

Муніципальна інспекція

УБеледіє (муніципалітеті)підтверджується відповідність податків та зонуванню. У документі Імар Дурумузазначено дозволене використання та чи підлягає будівля програмам реконструкції чи знесення.

Перевірка боргів та комунальних послуг

Довідки від керуючої компанії та постачальників комунальних послуг підтверджують відсутність несплачених рахунків за допомогу, електроенергію, воду чи газ. Якщо борги існують, продавець повинен погасити їх до передачі.

Перевірка прав орендаря та третіх осіб

Якщо нерухомість здається в оренду, договір оренди перевіряється на предмет терміну дії та прав на розірвання. Визначаються будь-які зареєстровані права користування (наприклад, довічне проживання).

Підготовка транзакції

Документи покупця — переклади паспорта, нотаріально засвідчені довіреності та домовленості про надання послуг присяжного перекладача — готуються. Двомовний договір купівлі-продажу містить інформацію про ціну, валюту, графік платежів та включає меблі.

Після завершення перевірки юридичної безпеки агент видає висновок, який підтверджує юридичну чистоту нерухомості. Тільки після цього слід переказувати кошти, в ідеалі через ескроу-рахунок або заблокований рахунок до реєстрації в Tapu.

Як виявити іпотеки, арешти та обмеження

Детальнийвитяг із Земельного кадаструмістить:

• Іпотека (застава): майно є заставою за банківським кредитом; його необхідно звільнити до або під час передачі.

• Хаджиз (арешт): судове або податкове обмеження; продаж неможливий, доки його не скасують.

• Шерх (анотація): може вказувати на обіцянку продажу, право проживання або використання для отримання громадянства.

• Девам Еден Дава (справа очікує розгляду): майно перебуває у судовому процесі, уникайте судового розгляду до його вирішення.

Також перевіряються додаткові сертифікати про відсутність податкової заборгованості та історичну власність. Часті перепродажі можуть сигналізувати про приховані проблеми.

Усі обмеження необхідно усунути до реєстрації; інакше покупець ризикує отримати відмову у посвідці на проживання, громадянстві або навіть скасувати угоду.

Безпечна купівля нерухомості в Туреччині з Luxury Estate Turkey

Найефективніший спосіб усунути всі ці ризики – це співпрацювати зліцензованим, прозорим та досвідченим агентством нерухомості.

Компанія «Luxury Estate Turkey» офіційно працює відповідно до турецького законодавства та має всі необхідні ліцензії, включаючи туристичну ліцензію TÜRSAB , що дозволяє нам організовувати поїздки для огляду нерухомості для іноземних клієнтів. Кожен об'єкт проходить багаторівневу перевірку та перевірку безпосередньо в Земельному кадастрі.

Заснована у 2015 році,компанія Luxury Estate Turkeyсупроводжує міжнародних покупців на кожному етапі придбання нерухомості — від вибору об'єкта та перевірок забудовника до переговорів та остаточної реєстрації. Ми працюємо виключно з надійними забудовниками та власниками, забезпечуючи правову прозорість та повне дотримання турецького законодавства.

Наша експертиза охоплюєжитлову, комерційну та інвестиційну нерухомістьв Анталії, Аланії, Стамбулі та інших ключових регіонах.

Довіряючи свою покупку нашому агентству, ви захищаєте свій капітал і отримуєте професійного партнера, який розуміє як турецьке законодавство про нерухомість, так і міжнародні стандарти інвестування.

Ми завжди доступні по телефону, електронній пошті або в месенджері, і ми розмовляємо вашою мовою.