Іскан у Туреччині: Посібник для покупців нерухомості

Під час купівлі нерухомості в Туреччині важливо перевірити, чи має будівля «Іскан» — офіційний дозвіл на експлуатацію, який підтверджує, що нерухомість була законно введена в експлуатацію. У цій статті пояснюється, що таке «Іскан», різні типи «Ісканів», які видаються в Туреччині, чому це важливо для покупців, як перевірити документацію перед завершенням угоди та як наявність або відсутність «Іскану» впливає на отримання посвідки на проживання або громадянства Туреччини.

Чому Iskan важливий під час купівлі нерухомості в Туреччині

Що таке «Іскан» і як він впливає на право власності

Дозвіл на введення будівлі в експлуатацію (турецька: Yapı Kullanma İzin Belgesi) – це офіційний дозвіл на експлуатацію будівлі, виданий муніципалітетом після завершення будівництва. Він підтверджує, що будівельні роботи були виконані відповідно до затвердженого проекту та чинних норм, а також те, що муніципалітет визнав будівлю придатною для житлового або комерційного використання.

Дозвіл видається муніципальною комісією після проходження будівлею остаточної перевірки.

Без дозволу на нерухомість (Iskan) нерухомість залишається у статусі kat irtifakı (будівельний сервітут) і не отримує повного статусу власності (kat mülkiyeti). Довіреність на нерухомість (Iskan) пов'язана з самою будівлею та не переоформлюється при зміні власника.

Тапу проти Іскана: чому різниця є критично важливою для покупців

«Іскан» – це не те саме, що ТАПУ (свідоцтво про право власності). ТАПУ видається Земельним кадастром і може бути отримано навіть для турецької нерухомості , яка ще не введена в експлуатацію. Однак ТАПУ не підтверджує, що будівлю введено в експлуатацію або дозволено до використання – лише «Іскан» надає таке підтвердження.

Тапу підтверджує права власності, але не гарантує, що будівля пройшла остаточні перевірки або юридично схвалена для житлового чи комерційного використання.

Що перевіряє муніципальна комісія перед видачею «Іскан»

Перед видачею дозволу на експлуатацію муніципальна комісія перевіряє:

• відповідність будівлі затвердженому архітектурному проекту

• конструкційна безпека та сейсмостійкість

• встановлення та функціональність систем пожежної безпеки та евакуаційних виходів

• підключення та належна експлуатація всіх інженерних та комунальних систем

Тільки після виконання всіх вимог муніципалітет видає «Іскан».

Види ісканів у Туреччині

Genel Iskan: Дозвіл на введення в експлуатацію всієї будівлі

Генеральний дозвіл на експлуатацію (General Iskan) – це дозвіл на загальне використання, який видається для всієї будівлі або житлового комплексу. Його отримує забудовник після завершення будівництва та проходження проєктом муніципальної перевірки.

Без Genel Iskan будівля офіційно вважається не введеною в експлуатацію, незалежно від того, чи продані квартири, чи вони заселені.

Ферді Іскан: Дозвіл на індивідуальне проживання (до 2020 року)

«Ферді Іскан» – це індивідуальний дозвіл на проживання, виданий для конкретної квартири, вілли або комерційного приміщення в будівлях, завершених до 2020 року. Його видавали після того, як будівля отримала загальний дозвіл на проживання.

Ферді Іскан вказав таку інформацію, як адреса, номер поверху, розмір квартири та інформацію про першого власника. Документ видається безстроково і не потребує поновлення або перевидання після перепродажу.

Топлу Іскан: Єдиний дозвіл на проживання (з 2020 року)

З 2020 року систему спростили. Замість видачі окремих документів Genel та Ferdi Iskan, муніципалітети тепер видають Toplu Iskan — єдиний технічний сертифікат, що охоплює всю будівлю та всі приміщення в ній.

Забудовник отримує ліцензію «Toplu Iskan» після завершення проєкту. Покупцям більше не потрібно подавати заявки на отримання індивідуальних документів на проживання. Для нерухомості, побудованої після 2020 року, ліцензія «Toplu Iskan» повністю замінює ліцензію «Ferdi Iskan».

На практиці деякі забудовники включають вартість отримання «Іскану» у ціну покупки, а інші стягують її окремо. Цей момент завжди слід уточнювати перед підписанням договору.

Чому покупці завжди повинні перевіряти Iskan перед покупкою

Підключення комунальних послуг без Іскану

Нерухомість без дозволу на нерухомість (Iskan) не може бути підключена до постійного електропостачання, водопостачання чи природного газу. Натомість використовуються лише тимчасові будівельні підключення ( şantiye ), які облаштовуються забудовником під час етапу будівництва.

Для власників нерухомості це призводить до кількох практичних проблем. Будівельні тарифи значно вищі, ніж тарифи для населення, а в деяких випадках можуть бути майже вдвічі вищими. Ці витрати розподіляються між власниками нерухомості, тоді як прозорість виставлення рахунків обмежена, оскільки договори на комунальні послуги укладаються з будівельною компанією, а не з окремими власниками.

Крім того, будівельні підключення видаються на обмежений термін. Якщо «Іскан» не буде отримано у встановлені терміни, постачальники комунальних послуг мають законне право призупинити електропостачання або водопостачання, що створює серйозні незручності та фінансові ризики для мешканців.

Обмеження щодо іпотеки, страхування та реєстрації

Турецькі банки рідко схвалюють іпотечні кредити на квартири або вілли, розташовані в будинках без дозволу на введення в експлуатацію. Така нерухомість вважається незавершеним будівництвом і не приймається як застава.

Це також впливає на страхове покриття. Страхові компанії можуть обмежувати покриття або відмовлятися страхувати нерухомість без Iskan, оскільки будівля не пройшла остаточні перевірки безпеки. Комерційні приміщення в таких будівлях не можуть отримати ліцензії на експлуатацію.

З кадастрової точки зору, нерухомість без права власності залишається зареєстрованою як kat irtifakı (реєстраційний номер) і не може бути перетворена на kat mülkijeti (реєстраційний номер). Це призводить до труднощів з нотаріально посвідченими угодами, обмежень на зміну цільового призначення майна, неможливості включення активу до певних інвестиційних структур та посиленої перевірки з боку реєстраційних органів.

Вплив на ціну, ліквідність та використання в оренду

З точки зору ринку, відсутність «Іскану» є явним недоліком. Ціни на нерухомість без дозволу на будівництво зазвичай нижчі за ціни на аналогічні об'єкти з повною документацією.

Ліквідність також страждає. Покупці іпотеки виключаються з пулу покупців, що значно знижує попит. Продавці часто стикаються з довшими періодами продажу або змушені пропонувати суттєві знижки.

Оренда приміщення також зазнає аналогічного впливу. Довгострокові договори оренди неможливо належним чином зареєструвати, що є особливо проблематичним для іноземних орендарів. Невизначеність щодо комунальних послуг та правового статусу ще більше знижує попит на оренду. Комерційна оренда без документа «Іскан» взагалі заборонена, оскільки приміщення не мають юридичного дозволу на використання.

Ризики купівлі нерухомості в Туреччині без іпотеки «Іскан»

Фінансові та правові наслідки для покупців

Купуючи нерухомість без «Іскану», покупці фактично беруть на себе невирішені проблеми, залишені забудовником. Окрім вищих тарифів на комунальні послуги, власники можуть зіткнутися з технічними недоліками, які необхідно виправити за власний кошт.

У деяких випадках власники нерухомості повинні погасити непогашені борги забудовника перед муніципалітетом, перш ніж буде видано «Іскан». На практиці це одне з найпоширеніших юридичних питань, що виявляються під час перевірок нерухомості перед купівлею.

З юридичної точки зору, позиція власника є слабшою. Нерухомість, що має статус kat irtifakı ( незавершеного будівництва), вважається незавершеним будівництвом. Якщо встановлені законом терміни минули, органи влади можуть класифікувати будівлю як несанкціоновану, що може призвести до примусового завершення будівництвом третіми особами або, в крайніх випадках, до знесення.

Без права власності (Iskan) перетворення на kat mülkijeti неможливе. У юридичних спорах таку власність важче захищати, і пов'язані з цим ризики лягають переважно на власника.

Чому завершені будівлі можуть все ще не мати іскану

Завершена будівля може не отримати «Іскан» з кількох причин:

• несанкціоновані зміни до затвердженого проекту або будівельних норм

• несплачені податки, муніципальні збори або обов'язкові платежі, що належать забудовнику

• незавершені обов'язкові роботи, включаючи системи пожежної безпеки, під'їзні шляхи або інженерні елементи

• затримки або суперечки між забудовником та місцевою владою

Коли купівля нерухомості без іскану може бути прийнятною

Нові проекти близькі до завершення

Один об'єктивно прийнятний сценарій – це коли проєкт перебуває на завершальній стадії будівництва, і Iskan ще не може бути виданий. У таких випадках покупці повинні переконатися, що:

• Відсутність Іскана чітко зазначена в договорі

• Уточнюються терміни отримання Іскану

• Визначено штрафи за затримки

Якщо забудовник має перевірений досвід завершення проектів з повною документацією, такий підхід є стандартною практикою на первинному ринку.

Знижена нерухомість з вирішуваними проблемами

У деяких випадках нерухомість знижується, оскільки сертифікат «Іскан» не був виданий через незначні невирішені проблеми, такі як відсутність сертифікатів або незавершені технічні роботи. Якщо кваліфіковані фахівці підтвердять, що документація в іншому в порядку, а будівля відповідає нормам, така нерухомість може бути розглянута.

Такі рішення ніколи не повинні прийматися без професійної перевірки.

Спекулятивні стратегії перепланування

Деякі інвестори навмисно купують нерухомість без «Іскану» за нижчими цінами, очікуючи, що будівля буде включена до програми оновлення міста. У цих випадках знесення та реконструкція вирішують проблеми з документацією. Така стратегія є спекулятивною та несе підвищений ризик.

Ситуації, коли покупка без Іскану недоцільна

Купівлі нерухомості без дозволу на отримання дозволу слід уникати, якщо будівля займається роками без жодного прогресу в отриманні дозволу, якщо забудовники уникають чітких пояснень, якщо порушення неможливо виправити юридично, або якщо відповідальність за отримання дозволу на отримання дозволу на отримання дозволу є неясною або фінансово нереальною.

Питання, які покупці повинні поставити перед покупкою

Перш ніж продовжити угоду, покупці повинні перевірити, чи має будівля дійсний документ «Іскан», та запросити його копію. Якщо «Іскан» відсутній, продавець повинен чітко пояснити причину та як довго нерухомість використовувалася без нього.

Важливо підтвердити, чи було подано заявку на Iskan, визначити точну причину будь-якої затримки, зрозуміти запропоновані терміни та визначити, хто несе відповідальність за покриття витрат та проведення коригувальних робіт.

Необхідно уточнити непогашену заборгованість, наявну документацію ( заборгованість за боргами , проміжні погодження, технічні звіти), результати муніципальних перевірок та конкретні кроки, що вживаються для вирішення проблем. Продавці, які не бажають формалізувати зобов'язання, пов'язані з «Ісканом», у договорі, становлять очевидний ризик.

Як перевірити Iskan перед купівлею нерухомості в Туреччині

Нові та незавершені проекти

Покупці повинні підтвердити наявність дійсного Yapı Ruhsatı ( Дозволу на нерухомість) та перевірити, чи було видано General Iskan (Загальний дозвіл на будівництво) або Toplu Iskan (Теплове зобов'язання) , якщо будівництво завершено. Терміни завершення робіт та Iskan повинні бути зафіксовані в договорі.

Необхідно перевірити статус TAPU, щоб визначити, чи знаходиться майно під реєстрацією kat irtifakı чи kat mülkiyeti . Наполегливо рекомендується провести незалежну перевірку через муніципальні записи.

Нерухомість вторинного ринку

Продавці повинні надати дійсний документ про посвідчення особи Ферді або Топлу Искан. Якщо документ недоступний, дублікат можна отримати в муніципалітеті. Відсутність документа про посвідчення особи є поважною причиною для відкладення угоди.

Статус слід перевіряти за допомогою Web Tapu та e-Devlet , тоді як пряме підтвердження від місцевої муніципалітету залишається найнадійнішим методом.

Що робити, якщо в житловому комплексі немає «Іскану»

Хто відповідає за отримання Іскану

Згідно з турецьким законодавством, відповідальність за отримання дозволу на будівництво покладається на забудовника — юридичну особу, якій було видано дозвіл на будівництво. Забудовник зобов'язаний завершити проєкт, усунути всі недоліки, пройти остаточні перевірки та подати документи, необхідні для введення будівлі в експлуатацію.

Однак на практиці, особливо після того, як усі квартири продано, а мешканці заселилися, ініціатива часто переходить до власників. Зазвичай це трапляється, коли забудовник затягує процес або взагалі припиняє вирішувати проблему. У таких випадках виникає питання, як власники можуть діяти, коли забудовник більше не виконує своїх зобов'язань.

Дії, які можуть вжити власники нерухомості

Власники об'єднують зусилля

Індивідуальні дії майже завжди неефективні. Набагато ефективніший підхід — створити ініціативну групу власників або асоціацію власників. Колективні запити, офіційне листування та спільні зустрічі, як правило, дають результати, оскільки забудовник розуміє, що питання контролюється всіма власниками, а не окремими особами.

Офіційні письмові повідомлення та претензії

Якщо забудовник уникає спілкування, власники повинні надіслати офіційні письмові повідомлення на зареєстровану юридичну адресу компанії, використовуючи відстежувану або рекомендовану пошту. У цих листах мають бути чітко зазначені вимоги та терміни виконання.

Звернення до муніципалітету

Муніципалітети зацікавлені в офіційному введенні в експлуатацію завершених будівель та видачі «Іскану». Власники можуть звернутися до місцевого відділу будівництва або містобудування, прояснити ситуацію та попросити викликати забудовника для надання пояснень або вжиття коригувальних заходів.

Вирішення фінансових питань у разі банкрутства забудовника

Однією з найпоширеніших причин відсутності «Іскану» є непогашена заборгованість, така як несплачені податки, плата за підключення води чи електроенергії, або інші обов'язкові платежі. Якщо забудовник фактично припинив діяльність, власникам, можливо, доведеться самостійно вирішувати це питання через асоціацію власників. Колективне врегулювання таких боргів може дозволити продовжити процес і зробити видачу «Іскану» можливою.

Усунення технічних недоліків

Якщо в будівлі відсутні певні необхідні елементи, такі як системи пожежної безпеки, пандуси, ландшафтний дизайн або інша обов'язкова інфраструктура, власники можуть організувати виконання цих робіт через підрядників, за умови координації та схвалення муніципалітетом.

Колективний судовий позов

Якщо забудовник систематично ігнорує зобов'язання, власники можуть подати колективний позов з вимогою зобов'язати компанію отримати «Іскан» або стягнути витрати, понесені на усунення недоліків.

Робота зі списком недоліків муніципалітету

Власникам слід запросити детальний перелік недоліків, виявлених муніципальною комісією, які перешкодили видачі «Іскану». Якщо якісь питання потребують роз'яснень, доцільно проконсультуватися зі спеціалістами — інженерами, архітекторами або юристами.

Чому відповідальність часто перекладається на власників

Формально, забудовник відповідає за завершення проєкту та отримання права власності на нерухомість (Iskan). Однак, як тільки всі квартири продані, економічний стимул забудовника часто зникає. Якщо компанія стикається з фінансовими труднощами або взагалі припиняє діяльність, ініціатива майже завжди переходить до власників.

Після усунення всіх недоліків та підготовки необхідної документації, видача «Іскану» зазвичай займає від кількох днів до кількох тижнів, залежно від муніципалітету та повноти пакету документів.

Чи потрібен Искан для отримання посвідки на проживання та громадянства Туреччини?

Дозвіл на проживання через купівлю нерухомості

Формально, наявність посвідки на проживання (Iskan) не є обов'язковою вимогою для отримання посвідки на проживання шляхом купівлі нерухомості . Однак на практиці відсутність посвідки на проживання (Iskan) може ускладнити реєстрацію адреси. Нерухомість з посвідкою на проживання (Iskan) забезпечує більш передбачуваний та стабільний результат.

Турецьке громадянство за інвестиції

«Іскан» прямо не зазначено серед формальних вимог для отримання громадянства Туреччини за інвестиції , яке базується на мінімальній вартості нерухомості 400 000 доларів США та трирічному терміні володіння.

Тим не менш, нерухомість без Iskan може отримати нижчі результати оцінки та зазнати додаткової уваги під час перевірки документів. Для безперебійного та своєчасного процесу наполегливо рекомендується використовувати нерухомість з повною документацією, включаючи Iskan.

Купівля нерухомості в Туреччині з Luxury Estate Turkey

Luxury Estate Turkey – це агентство нерухомості, ліцензоване TÜRSAB, яке працює на турецькому ринку нерухомості з 2015 року. Наша робота включає повну перевірку документів, координацію з муніципалітетами, юристами та забудовниками, а також відмову рекомендувати об'єкти нерухомості з невирішеними питаннями щодо нерухомості (ISKAN).

Наша роль полягає у визначенні юридично обґрунтованих об'єктів нерухомості та забезпеченні прозорого, структурованого та контрольованого ризику процесу купівлі нерухомості в Туреччині для наших клієнтів.