Искан в Турции при покупке недвижимости: что проверить покупателю

При покупке недвижимости в Турции важно проверить, есть ли у здания искан — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический паспорт дома. В этой статье мы подробно разберем, что такое искан, его виды и важность, как проверить документы до сделки и как влияет наличие искана на получение ВНЖ или гражданства.

Что такое Искан и зачем он нужен 

Что такое искан и какую роль он играет при покупке жилья

Искан (тур. Yapı Kullanma İzin Belgesi) — это технический паспорт здания и официальный акт ввода объекта в эксплуатацию. Он подтверждает, что строительные работы выполнены в соответствии с проектом и нормами, а муниципалитет принял здание как пригодное для проживания. Документ выдаётся комиссией при мэрии после завершения строительства.

Без искана недвижимость в Турции формально остаётся «строящейся» (kat irtifakı) и не переходит на полноценный статус готового жилья (kat mülkiyeti). Документ привязан к зданию и не переоформляется при смене владельца.

Чем искан отличается от тапу?

Искан не является тапу (правом собственности). Тапу выдаёт кадастровое управление, и его можно оформить даже на объект, который ещё не сдан. Но тапу не гарантирует, что дом введён в эксплуатацию — это подтверждает только искан. 

Что проверяет комиссия перед выдачей искана

Перед тем как выдать акт ввода, комиссия оценивает:

• соответствие здания утверждённому проекту

• сейсмоустойчивость конструкции

• наличие и исправность противопожарных систем и эвакуационных выходов

• подключение и работоспособность всех инженерных коммуникаций.

Только при выполнении всех требований муниципалитет оформляет искан. 

Виды Искана в Турции

Genel İskan — общее разрешение на ввод здания

Genel İskan — общий технический паспорт на весь дом или жилой комплекс, который получает застройщик после завершения строительства и проверки объекта муниципальной комиссией. Без Genel İskan здание официально считается не введённым в эксплуатацию.

Ferdi İskan — индивидуальный документ на квартиру или помещение

Ferdi İskan — индивидуальный акт ввода конкретной квартиры, виллы или коммерческого помещения. Он оформлялся в домах, сданных до 2020 года, после получения генерального искана. 

В Ferdi İskan указывались адрес, этаж, площадь и данные первого собственника. Сегодня при перепродаже заново его оформлять не требуется — документ бессрочный. 

Toplu İskan — единый технический паспорт (с 2020 года)

В 2020 году система упростилась: вместо отдельных Genel и Ferdi İskan теперь выдаётся Toplu İskan — единый технический паспорт на весь дом и все расположенные в нём единицы недвижимости.

Toplu İskan оформляет застройщик при сдаче проекта – покупателям больше не нужно получать дополнительные документы. Паспорт содержит все технические данные по зданию и полностью заменяет Ferdi İskan для объектов, построенных после 2020 года.

Отдельно стоит учитывать, что одни застройщики включают стоимость оформления искана в цену квартиры, другие взимают её дополнительно.

Зачем проверять искан перед покупкой недвижимости в Турции

Как отсутствие искана влияет на подключение коммунальных услуг

Объект без искана не может получить постоянные подключения к электричеству, воде и газу – используются только временные «строительные» линии, которые подключаются застройщиком на период строительства. Для собственника это оборачивается сразу несколькими проблемами:

• Высокие тарифы: тарифы şantiye существенно выше — разница может доходить до двукратной. Эти расходы ложатся на всех владельцев жилья, а прозрачность начислений ниже, потому что договоры оформлены на строительную компанию, а не на вас.

• Ограниченный срок: стройподключение имеет срок действия. Если искан не оформлен вовремя, поставщики услуг вправе приостановить подачу электроэнергии или воды. 

Ипотека, страхование и регистрационные ограничения без искана

Ипотеку в Турции на квартиры или виллы в домах без акта ввода кредитные организации почти никогда не одобряют. Объект без искана рассматривается как незавершённое строительство, а значит, использовать его как залог банк не будет.

Проблемы возникают и с другими процедурами. Страховые компании ограничивают покрытие или отказываются страховать объекты без искана, поскольку здание не прошло итоговую проверку безопасности. Коммерческие помещения в таких домах не могут получить лицензии на работу.

С точки зрения кадастровой системы, объект без искана остаётся в статусе kat irtifakı — незавершённая стройка. Он не переводится в kat mülkiyeti — полноценную форму собственности. Отсюда — сложности с нотариальными действиями, ограниченная возможность менять назначение помещения, невозможность включения в некоторые инвестиционные структуры, повышенные требования регистраторов.

Как статус искана отражается на цене, ликвидности и аренде

С точки зрения рынка отсутствие искана — серьёзный минус, напрямую отражающийся на цене. Квартиры и апартаменты без акта ввода продаются заметно дешевле аналогов.

Ликвидность тоже страдает: ипотечные сделки невозможны, а значит, большая часть рынка покупателей отпадает. Продавцы часто вынуждены давать значительные скидки, иначе объект «зависает» на месяцы.

Для аренды ситуация аналогичная: долгосрочный договор официально не зарегистрировать — критично для иностранных арендаторов. Дополнительным сдерживающим фактором становятся риски перебоев с коммунальными услугами и неопределённость статуса дома. Коммерческая аренда без искана невозможна вовсе, поскольку помещение не имеет права эксплуатироваться.

Что означает отсутствие искана и с какими рисками сталкивается покупатель

Финансовые и правовые последствия покупки без искана

Покупая жильё без акта ввода, вы фактически берёте на себя все проблемы, оставшиеся после застройщика. К повышенным коммунальным тарифам добавляются технические недочеты, которые зачастую приходится устранять за свой счёт. В ряде случаев собственникам даже приходится гасить долги девелопера перед муниципалитетом, иначе дом попросту не введут в эксплуатацию.

С правовой точки зрения владелец практически не защищён: объект в статусе kat irtifakı считается незавершённым. Если нормативные сроки истекли, власти вправе признать такую постройку самовольной, со всеми последствиями — от принудительной достройки третьими лицами до сноса.

Без искана невозможно оформить полноценное право собственности (kat mülkiyeti) — квартира остаётся «долевым строительством». В судебных спорах права на такой объект защищаются сложнее, и риски ложатся на владельца. 

По каким причинам дом может остаться без искана

Основные причины, по которым готовый дом может не получить искан:

• Нарушения проекта или строительных норм: Если застройщик самовольно изменил проект (надстроил этаж, нарушил параметры отступов, сэкономил на конструктивных или противопожарных системах), комиссия не подпишет акт ввода.

• Долги застройщика: Муниципалитет вправе блокировать выдачу искана до полного расчёта компании по налогам, сборам и обязательным платежам.

• Незавершённые обязательные работы: Отсутствие пожарной сигнализации, эвакуационных выходов, благоустройства, подъездных путей или инженерных элементов делает подписание искана невозможным.

• Задержки или споры: Документы на ввод могут застрять на согласованиях, или застройщик судится с властями – пока конфликт не решен, искана нет.
  

Когда покупка недвижимости без искана допустима, а когда от неё лучше отказаться

Когда покупка без искана допустима

Закон не запрещает покупать объект без искана — вопрос лишь в том, оправдано ли это в конкретной ситуации:

Новостройки на завершающем этапе строительства

Наиболее распространённый, объективно допустимый случай – дом ещё физически не может получить искан. При покупке важно:

• указать отсутствие искана в договоре

• закрепить сроки, в которые девелопер обязан его получить

• прописать санкции за нарушение этих сроков.

Если застройщик надёжен, а предыдущие проекты сдавались с документами, такой подход является стандартной практикой на первичном рынке.

Объекты с устранимыми проблемами и сниженной ценой

Иногда цена снижена из-за отсутствия искана: не хватает одной справки, нужно установить ограждение или завершить мелкие работы. Если эксперт подтверждает, что документация в порядке, а здание соответствует нормам — такой объект можно рассмотреть. Но принимать решение без профильного специалиста категорически нельзя.

Инвестиционная стратегия под расчёт на реновацию

Инвесторы иногда покупают такие объекты осознанно — дёшево, с ожиданием включения дома в программу реновации. В этом случае будущий снос и строительство нового корпуса решат проблему с документами. Но это спекулятивная стратегия с высокими рисками.

Ситуации, в которых покупка без искана неоправданна

Ситуации, в которых от покупки стоит отказаться.

1. Дом давно заселён, но искан так и не получен

Если жильцы живут годами, а документа всё ещё нет, проблема почти всегда серьёзная: нарушения проекта, долги застройщика, невозможность пройти проверку. Такие дома часто так никогда и не получают акт ввода.

2. Девелопер уклоняется от ответа

Добросовестные застройщики всегда дают конкретную информацию. В противном случае лучше отказаться.

3. Технические несоответствия, которые невозможно узаконить

Лишний этаж, неправильные отступы, неверное назначение участка — всё это почти не поддаётся легализации. Такой объект не получит искан в принципе, а значит, покупать его не имеет смысла.

4. Невозможно определить, кто и как будет оформлять искан

Если застройщик обанкротился, собственники не могут договориться, либо для завершения требуется крупная сумма, которую никто не готов выделить — у покупателя нет инструментов повлиять на ситуацию.

Какие вопросы нужно задать продавцу или застройщику перед покупкой

Если вы рассматриваете покупку недвижимости без искана или просто не уверены, что документ оформлен, необходимо заранее собрать всю информацию, которая покажет реальное состояние объекта и риски. 

1. Есть ли у дома действующий искан?

Попросите копию документа. Если искана нет, продавец должен прямо объяснить причину его отсутствия и с какого момента объект используется без акта ввода.

2. Подана ли заявка на получение искана?

Выясните, находится ли процесс оформления в работе – наличие поданной заявки и отслеживаемый статус в мэрии. Отсутствие любых действий означает, что вопрос не решается принципиально.

3. Какова конкретная причина задержки?

Нужны точные формулировки:

• не подписан акт пожарной безопасности

• не завершены обязательные работы

• не оплачены сборы

• несоответствие проекту

• есть предписание устранить нарушения.

Любые размытые объяснения — повод насторожиться.

4. Какой срок получения искана называют продавец или застройщик?

Если у застройщика есть план, он назовёт ориентир, который позже можно закрепить договором. Отказ указать сроки обычно означает, что документ не оформится в ближайшее время.

5. Кто несёт расходы и занимается оформлением?

Уточните:

• оплачивает ли застройщик необходимые сборы

• предпринимает ли что-то владелец, если продаёт готовую квартиру

• нужно ли будет вам самим закрывать долги или недочеты, без которых акт не выдадут.

Иногда владельцы продают объект именно для того, чтобы переложить расходы и ответственность на покупателя.

6. Есть ли долги или штрафы, блокирующие выдачу искана?

Спросите прямо о задолженностях по земельному налогу, SGK, техническим предписаниям.

Если долги есть, вы получите проблемы, которые сдерживают оформление документа.

7. Какие документы имеются у дома сейчас?

Обязательно запросите:

• Yapı Ruhsatı (разрешение на строительство) — его отсутствие означает самострой

• промежуточные акты

• технические отчёты и протоколы.

Эти документы помогают понять, насколько дом соответствует первоначальному проекту.

8. Проходила ли приемочная комиссия?

Если комиссия уже работала, попросите список выявленных замечаний.

Если комиссия не вызывалась вовсе — значит, процесс намеренно откладывался.

9. Какие шаги предпринимаются для устранения препятствий?

У застройщика должен быть ясный план: сроки завершения работ, порядок подачи документов, этапы согласований.

Отсутствие такого плана означает, что получить искан в обозримом будущем маловероятно.

10. Готов ли продавец закрепить обязательства по искану в договоре?

Предложите включить условие о получении искана до конкретной даты. Добросовестный продавец обычно соглашается: это подтверждает его намерение довести процесс до конца. Тот, кто не собирается оформлять документ, как правило, уклоняется от письменных обязательств.

Как проверять информацию

Одних ответов недостаточно – проверяйте самостоятельно:

• уточните в муниципалитете, подана ли заявка и на какой стадии её рассмотрение

• сравните копию Genel Iskan или Toplu Iskan с данными Web-Tapu

• изучите историю застройщика: были ли проблемы с предыдущими объектами, как сдавались дома, есть ли судебные дела или жалобы дольщиков.

Компании, которые сталкивались с проблемами при вводе объектов в эксплуатацию раньше, чаще всего повторяют те же ошибки.

Как проверить наличие искана перед покупкой недвижимости

Проверка новостроек и строящихся объектов

Разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı)

Первое, что необходимо подтвердить, — наличие у застройщика действующего разрешения на строительство. Без Yapı Ruhsatı законность проекта вызывает вопросы: объект может не соответствовать градостроительным нормам – искан в таком случае не выдадут. Попросите копию документа с печатью и убедитесь, что разрешение оформлено именно на тот участок и под тот проект, который вам показывают.

Акт ввода (Genel / Toplu Iskan)

Если дом уже завершён, требуйте копию акта ввода: для новых проектов это Toplu Iskan, для зданий, сданных до 2020 года, — Genel Iskan. Наличие документа означает, что комиссия признала дом соответствующим проекту и нормам.

Если объект ещё строится, задайте конкретные вопросы о планируемой дате сдачи и статусе подготовки документов к вводу. Добросовестный застройщик сможет показать промежуточные акты и этапы готовности.

Фиксация обязательств в договоре

Сроки сдачи и сроки получения искана обязательно фиксируйте в договоре – это даёт защиту, если застройщик затянет оформление или попытается переложить обязанности на покупателя. 

Статус недвижимости в кадастре

Перед покупкой проверьте, какой статус указан в выписке Tapu:

• kat irtifakı означает, что дом ещё не введён в эксплуатацию

• kat mülkiyeti выдают после ввода здания в эксплуатацию и оформления искана (в большинстве случаев).

На новых объектах перевод в kat mülkiyeti обычно происходит автоматически после ввода.

Документы по вводу в эксплуатацию и статусу объекта лучше сверять не только по копиям от продавца, но и по данным муниципалитета/реестров для исключения подмены и устаревших версий.

Проверка недвижимости на вторичном рынке

Документы от текущего владельца

Продавец обязан предоставить копию актуального искана:

• для старых домов – Ferdi Iskan

• для новых — Toplu Iskan.

Если копии нет, можно заказать дубликат в мэрии. Отсутствие документа — основание перенести сделку до его получения.

Что делать, если искана нет

Настаивайте, чтобы продавец решил вопрос до подписания договора. Он может получить документ самостоятельно при условии, что у дома уже есть Genel/Toplu Iskan: достаточно обратиться в муниципалитет с тапу и заявлением.

Если собственник не хочет этим заниматься или уклоняется — после покупки проблема ляжет на вас.

Статус объекта и онлайн-проверки

Сравните статус – kat mülkiyeti или kat irtifakı. Даже если в Тапу указан kat mülkiyeti, всё равно запросите копию искана: иногда продавцы опираются на обновлённый статус в реестре, но не держат документ на руках.

Используйте доступные цифровые инструменты:

• Web Tapu — продавец может открыть вам доступ к электронной информации об объекте

• e-Devlet — по кадастровому номеру или адресу можно проверить, выдавался ли искан, и увидеть основные параметры здания.

Проверка информации через муниципалитет и e-Devlet

Самый надёжный путь — обратиться в строительный департамент местного муниципалитета и назвать точный адрес объекта. Вам сообщат:

• выдан ли искан

• когда он был оформлен

• есть ли у дома открытые замечания или недостатки.

При необходимости можно получить официальную выписку — она оплачивается отдельно.

Если объект новый, застройщик должен иметь электронные версии документов и может предоставить их через Web Tapu.

Через e-Devlet доступны сервисы подачи заявлений и проверки статуса Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Что делать, если у комплекса ещё нет искана

Кто отвечает за получение искана

По закону ответственность за получение искана несёт застройщик — юридическое лицо, которому выдано разрешение на строительство. Именно он обязан завершить объект, устранить все недочёты, пройти финальные проверки и подать документы на акт ввода. На практике же, особенно когда дом уже продан и заселён, инициатива часто переходит к жильцам. Как действовать, если застройщик затягивает оформление или полностью перестал заниматься вопросом?

Какие действия могут предпринять собственники

1. Объединение жильцов

Работать индивидуально с застройщиком практически бесполезно. Эффективный путь — создать инициативную группу или ТСЖ. Коллективные запросы, официальные письма и встречи дают гораздо больше результата: девелопер понимает, что вопрос контролируется со стороны всех собственников.

2. Письменные уведомления и претензии

Если застройщик уклоняется от общения, направляйте официальные письма с уведомлением о вручении на юридический адрес компании. В письме фиксируйте требования и сроки.

3. Обращение в муниципалитет

Муниципалитет заинтересован закрывать объекты и выдавать исканы: вы можете обратиться в отдел строительства, изложить ситуацию и попросить вызвать застройщика для объяснений.

4. Решение финансовых вопросов, если застройщик обанкротился

Одной из частых причин отсутствия искана являются долги компании: неуплаченные налоги, сборы за подключение воды или электроэнергии. Если застройщик фактически перестал существовать, жильцам иногда приходится решать вопрос самостоятельно, через ТСЖ. Оплата долга коллективно позволяет сдвинуть процесс и получить документ. 

5. Устранение технических недочётов

Если дому не хватает отдельных элементов — пожарной системы, пандуса, благоустройства — жильцы могут организовать выполнение этих работ через подрядчиков при согласовании с муниципалитетом.

6. Коллективные иски

Если застройщик системно игнорирует требования, жильцы могут подать коллективный иск с требованием принудить компанию получить искан или компенсировать расходы на устранение недочётов. 

7. Работа со списком замечаний муниципалитета

Запросите перечень конкретных недочётов, по которым комиссия отказала в выдаче искана. Если что-то требует разъяснения, консультируйтесь со специалистами — конструкторами, инженерами, юристами.

Почему ответственность часто ложится на собственников

Формально застройщик обязан завершить объект и получить искан, но после продажи всех квартир его экономическая мотивация исчезает. Если компания испытывает финансовые трудности или прекратила деятельность, инициатива почти всегда переходит жильцам.

Когда все недочёты устранены и документы готовы, оформление искана занимает от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от муниципалитета и пакета документов.

Нужен ли искан для ВНЖ по недвижимости и гражданства Турции

Требования миграционной службы при оформлении ВНЖ

Для оформления вида на жительство (икамета) на основании владения недвижимостью наличие искана формально не является обязательным требованием. Основные условия — наличие тапу на жилой объект установленной кадастровой стоимости и расположение недвижимости в районе, открытом для оформления ВНЖ.

Однако на практике отсутствие искана может создать дополнительные сложности: могут возникнуть проблемы с регистрацией адреса проживания, если дом официально не введён в эксплуатацию.

Для предсказуемого получения ВНЖ рекомендуется выбирать недвижимость с оформленным исканом. В этом случае у миграционной службы не возникает сомнений в пригодности жилья для проживания.

Искан и программа гражданства за инвестиции

В программе получения турецкого гражданства за инвестиции наличие искана прямо не указано в перечне формальных требований. Закон устанавливает минимальный порог инвестиций в недвижимость в размере 400 000 долларов США и обязательство не продавать объект в течение трёх лет.

Тем не менее покупка недвижимости без искана для гражданства рискованна:

• оценочная стоимость такого объекта может быть снижена именно из-за отсутствия искана — оценщики учитывают легальный статус недвижимости. 

• при проверке документов на гражданство у компетентных органов могут возникнуть вопросы к легальности и статусу здания, что может затянуть процесс рассмотрения заявления. 

Для получения гражданства стоит выбрать недвижимость со всеми необходимыми документами, включая искан: сертификат соответствия будет выдан без задержек, и процедура оформления гражданства пройдет в стандартные сроки.

Покупка недвижимости в Турции с Luxury Estate Turkey

Luxury Estate Turkey — профессиональное агентство с опытом работы на турецком рынке недвижимости с 2015 года и действующей лицензией TÜRSAB. 

Мы берем на себя проверку документов, коммуникацию с застройщиками, юристами и государственными органами. Как официальное агентство, зарегистрированное и работающее в правовом поле, мы действуем прозрачно и отвечаем за результат.

Мы отлично знаем рынок и умеем отличать надёжные объекты от проблемных. Наша задача — сделать покупку для клиента максимально безопасной и понятной.