Автор: Luxury Estate Turkey
Переглянуто 235 разів
25 Листопад 2025
Ринок нерухомості Туреччини зазнавав значної волатильності між 2021 і 2024 роками. Різке зростання цін на нерухомість, зумовлене інфляцією та спекулятивним попитом, змінилося очікуваною фазою охолодження: іпотека стала менш доступною, а обсяги угод знизилися. Однак до кінця 2025 року умови стабілізувалися. Економічна політика стала більш передбачуваною, інфляція продовжувала знижуватися, а внутрішній попит залишався стійким. Ознаки перегріву поступово зникли, а рух цін почав відображати реальну, а не номінальну динаміку.
Ці зміни створюють умови для здоровішого інвестиційного циклу. Для тих, хто планує придбати нерухомість у Туреччині та аналізує перспективи турецького ринку нерухомості , 2026 рік все частіше розглядається як потенційний поворотний момент.
У 2021–2022 роках монетарна політика в поєднанні з прискоренням інфляції призвела до вибухового зростання номінальних цін на нерухомість: національний індекс цін на житло подвоївся менш ніж за рік. Оскільки домогосподарства втрачали купівельну спроможність, інвестори та сім'ї кинулися в нерухомість, щоб захистити капітал.
У 2023 році посилення монетарної політики змінило ситуацію. Базова процентна ставка зросла з 8,5% до 42,5% річних, а обсяги продажів нерухомості по всій країні впали до 1,23 мільйона одиниць (-17,5% у річному обчисленні), що стало найнижчим рівнем за майже дев'ять років.
До початку 2025 року фінансові ринки вступили в період відносної стабільності. Волатильність обмінного курсу знизилася, довіра інвесторів почала відновлюватися, і склалися умови для здоровішого та більш передбачуваного циклу ринку нерухомості Туреччини.
Донедавна вражаюче зростання цін на нерухомість у Туреччині було переважно номінальним. Купівельна спроможність капіталу не зростала, оскільки ціни зростали тими ж темпами, що й загальна інфляція.
У 2026 році ситуація може змінитися. Жорстка монетарна політика Центрального банку вже уповільнює інфляцію. Навіть помірне зростання цін на нерухомість на 20–25% на рік призведе до реального приросту капіталу. Якщо прогнози виявляться точними, 2026 рік може стати першим за тривалий період роком, коли ціни на нерухомість у Туреччині випереджатимуть інфляцію, забезпечуючи власникам реальний, а не скоригований на інфляцію, прибуток.
Дезінфляція безпосередньо впливає на ринок нерухомості Туреччини через кілька механізмів, пов'язаних з певною нерухомістю.
Коли інфляція вимірюється двозначними числами, номінальне зростання цін лише компенсує девальвацію валюти. Це утримувало динаміку реальних цін на турецьке житло на низькому рівні протягом майже трьох років.
Коли інфляція стає передбачуваною, повертається довгострокове планування. Нерухомість знову розглядається як актив для зростання капіталу, а не просто як захист капіталу.
Як тільки іпотечні платежі падають до психологічно прийнятного рівня (близько 1,5% на місяць), сім'ї, які відкладали покупки, повертаються на ринок, різко підвищуючи попит.
У великих турецьких містах будівництво стримується наявністю землі, муніципальними нормами та термінами виконання робіт. Навіть помірне зростання попиту в умовах стабілізації, як правило, призводить до підвищення цін.
За інфляції 5–10% та зростання цін на нерухомість 15–20% інвестор отримує 5–10% реального прибутку. У попередні роки подібне зростання лише компенсувало інфляцію та не збільшувало капітал.
Передбачувані макроекономічні умови відновлюють довіру. Нижча інфляція, стабільніша валюта та покращення настроїв інвесторів створюють основу для сталого зростання на ринку нерухомості Туреччини, зумовленого попитом.
В останні роки будівельна активність постійно відставала від реального попиту. Орієнтовний річний попит становить близько 800 000 нових будинків, тоді як обсяг завершеного будівництва залишається близько 550 000. Економічні коливання та зростання вартості будівництва сприяли цьому дисбалансу.
Між 2016 роком і березнем 2024 року витрати на будівництво зросли більш ніж у 13,6 раза. Цей зсув підштовхнув багатьох забудовників від бюджетного житла до дорожчих сегментів, де вищі витрати можуть бути покриті кінцевою ціною продажу.
Землетрус у лютому 2023 року завдав серйозної шкоди національному житловому фонду: близько 680 000 житлових одиниць було зруйновано в 11 провінціях. До кінця 2024 року було здано приблизно 200 000 будинків, тоді як решта залишалася в стадії будівництва. Значна частина будівельних потужностей країни протягом наступних кількох років буде продовжувати зосереджуватися на реконструкції.
Це обмеження є важливим фактором у будь-якому реалістичному прогнозі ринку нерухомості Туреччини на 2026 рік. У Стамбулі, Анкарі, Ізмірі та на основних прибережних ринках пропозиція нових проектів залишається обмеженою, тоді як попит залишається високим.
Попит на ринку нерухомості Туреччини не зникає, а накопичується. Кілька структурних факторів постійно підтримують та відновлюють попит.
Туреччина залишається країною з молодим і зростаючим населенням. Щороку на ринок виходять сотні тисяч нових домогосподарств, створюючи базовий попит, який будівельна діяльність не може повністю задовольнити.
Оскільки рівень урбанізації перевищує 75% і продовжує зростати, мільйони людей продовжують мігрувати до великих міст, особливо до Стамбула, Анкари, Ізміра та Анталії, створюючи тиск на ринок житла.
Домогосподарства з внутрішніх провінцій переїжджають до міст, які пропонують кращу інфраструктуру, освіту та працевлаштування, що збільшує попит як на варіанти оренди, так і на власність.
Десятки тисяч переселенців прибули з Росії, України, Ірану та різних країн Близького Сходу. Цей наплив посилив попит на оренду житла, а в деяких випадках і на купівлю нерухомості, особливо в Стамбулі, Анталії та Аланії.
Навіть коли тимчасові фактори уповільнюють ринок, базовий попит продовжує накопичуватися. Зі покращенням макроекономічної стабільності та зниженням інфляції, яке очікується до 2026 року, цей відкладений попит швидко перетворюється на угоди. У поєднанні з обмеженим будівництвом ці сили створюють міцну основу для підтримки цін на нерухомість у Туреччині.
Починаючи з кінця 2024 року, Центральний банк почав пом'якшувати свою політику. До осені 2025 року базова ставка знизилася до 39,5%. Якщо інфляція продовжить знижуватися, ставки за іпотечними кредитами можуть повернутися до функціонального діапазону у 2026 році, відновивши доступність для масового внутрішнього ринку — основного двигуна турецького ринку нерухомості.
Між 2021 і 2023 роками ринок сильно залежав від інвесторів та іноземних покупців — важливих, але обмежених груп. Повернення основного внутрішнього покупця докорінно змінює динаміку.
Підвищення доступності іпотеки призводить до зростання кількості угод, скорочення термінів лістингу, запуску забудовниками нових проектів на основі реального попиту та стабільного, сталого зростання цін. Це знаменує собою початок нового, більш збалансованого циклу зростання, який, як очікується, визначатиме ринок нерухомості у 2026 році.
Після рекордного 2022 року, коли на іноземних покупців припадало майже 5% усіх продажів нерухомості, кількість угод різко скоротилася. У 2023 році продажі іноземцям впали до 35 005 одиниць (2,9% ринку), з аналогічною тенденцією у 2024 році.
Серед причин:
підвищення порогу громадянства за інвестиції з 250 000 до 400 000 доларів США
кінець виняткового попиту 2022 року з боку російських та українських покупців
обмеження на проживання були запроваджені в кількох районах Стамбула та Анталії
До середини 2025 року стало помітним незначне зростання: продажі іноземцям зросли приблизно до 1,2% після досягнення рекордно низьких рівнів. Очікується, що у 2026 році ця стабілізація продовжиться завдяки стабільнішим макроекономічним умовам, уповільненню інфляції, передбачуваній динаміці валютного курсу та сильному туристичному потоку.
Туреччина залишається одним із найпривабливіших напрямків нерухомості для іноземних покупців завдяки конкурентним цінам, сприятливому податковому режиму (звільнення від ПДВ для іноземців на новобудови), доступному шляху отримання громадянства, потужній туристичній інфраструктурі та чітким рамкам для іноземної власності.
Іноземні покупці в Туреччині, як правило, тяжіють до кількох добре відомих регіонів.
Стамбул
Стамбул залишається основним напрямком, функціонуючи як діловий центр країни з розгалуженою інфраструктурою та постійно високим попитом на оренду. Більшість іноземних покупців у місті походять з Близького Сходу, Азії та Європи.
Анталія та Аланья
Анталія та Аланія продовжують приваблювати тих, хто віддає перевагу прибережному способу життя з високим потенціалом оренди, а не темпу великого мегаполісу. Аланія , зокрема, є найбільшим центром для іноземців і вважається одним із найдоступніших курортних ринків у всьому Середземноморському регіоні.
Бодрум
Бодрум займає виразно преміальне положення. Півострів приваблює заможних європейських покупців, а також інвесторів з країн Перської затоки, які цінують приватність, інфраструктуру для яхт та загальний престиж місця розташування. Вілли домінують на місцевому ринку, зміцнюючи ідентичність Бодрума як розкішного місця призначення.
Очікується, що до 2026 року географічний попит серед іноземних покупців стане більш збалансованим, проте основні уподобання, ймовірно, залишаться незмінними. Ті, хто хоче придбати нерухомість у Туреччині, продовжуватимуть надавати пріоритет перевіреним ринкам Стамбула, узбережжя Анталії та Бодрума.
Після зростання цін понад 100% у 2022–2023 роках, ринок перейшов до більш поміркованої динаміки у 2024 році, коли ціни зросли приблизно на 45–50% — фактично відповідно до інфляції. У 2025 році зростання цін оцінюється приблизно на 25%, а у 2026 році — приблизно на 20%. Ціни продовжать зростати, але без перегріву, типового для інфляційних циклів.
Очікується, що зростання реальних цін повернеться у 2026 році. З огляду на прогнозовану інфляцію на рівні 10–15% та зростання цін на нерухомість близько 20%, власники можуть побачити реальний приріст у розмірі 5%. Це ознаменує перше відновлення реальної вартості з періоду стагнації 2021–2025 років.
Довгострокові прогнози передбачають щорічне номінальне зростання цін близько 11% та реальне зростання цін на 3–5%. Стамбул та основні прибережні регіони загалом перевершують середні показники по країні. Загалом очікується, що нерухомість у Туреччині залишатиметься довгостроковим активом, що зростає в ціні, до 2030 року.
Для тих, хто планує придбати нерухомість у Туреччині у 2025–2026 роках, поточна ситуація пропонує кілька переваг.
Ціни на нерухомість у Туреччині у 2025 році все ще близькі до реального циклічного мінімуму. Очікується, що номінальне зростання відображатиме інфляцію, а це означає, що реальні ціни залишатимуться низькими. Вихід на ринок у 2025 році дозволяє покупцям забезпечити собі сприятливу базу перед стійким реальним зростанням вартості.
Конкуренція залишається помірною, що дає покупцям сильніший вплив — перевага, яка може зникнути до 2026 року зі зростанням попиту. Вибір нерухомості також ширший, ніж у попередні роки. У 2026 році найбажаніші квартири можуть почати продаватися протягом кількох тижнів після зростання попиту. Для короткострокових інвесторів, які прагнуть купити за найнижчою ціною та продати протягом 2–3 років, 2025 рік є оптимальною точкою входу.
Урядові іпотечні програми для молодих сімей або покупців, які купують житло вперше, можуть з'явитися, коли інфляція знизиться. Покупці, які виходять на ринок рано, можуть отримати подвійну вигоду від стимулів та низької базової ціни.
Іноземні покупці також виграють від динаміки валютних курсів: прогнози вказують на помірне ослаблення ліри у 2025 році, а потім стабілізацію у 2026 році, що робить 2025 рік особливо сприятливим для конвертації валют.
Очікується, що у 2026 році умови іпотечного кредитування покращаться, що дозволить багатьом домогосподарствам, які заощаджували протягом останніх кількох років, одночасно знову вийти на ринок. Це призведе до значного зростання активності транзакцій та повернення ліквідності на ринок нерухомості Туреччини.
Номінальне зростання цін на нерухомість прогнозується на рівні 20–25%, тоді як інфляція – у діапазоні 15–18%. Це означає реальний приріст на 5–10%, що свідчить про зсув у бік сталого зростання, зумовленого реальним попитом покупців, а не інфляційним тиском.
Очікується посилення макроекономічної стабільності. Інфляція сповільнюється, Центральний банк займає близьку до нейтральної позиції, а ліра, за прогнозами, коливатиметься у вужчому діапазоні. Зростання доходів домогосподарств ще більше підтримуватиме попит, роблячи його більш органічним та менш спекулятивним.
Нове будівництво почне виходити на ринок, оскільки дозволи, видані у 2024–2025 роках, будуть конвертовані в завершені об'єкти. Збільшення пропозиції не буде достатньо великим, щоб створити надлишок, що дозволить ринку підтримувати здоровий баланс між попитом та доступністю.
Покупці залишатимуться більш обережними та орієнтованими на документацію після останніх років ринкової турбулентності. Очікується, що ретельна перевірка due diligence стане стандартною практикою, сприяючи більш зрілому та стабільному ринковому середовищу.
Зі збільшенням ліквідності продаж нерухомості стає легшим та прибутковішим, особливо для покупців, які вийшли на ринок під час спаду. Цей зсув відкриє нову фазу стабільного та передбачуваного зростання як для покупців, так і для продавців.
Агентство Luxury Estate Turkey супроводжує інвесторів на кожному етапі купівлі та управління нерухомістю в Туреччині , особливо в період структурних змін на ринку. Агентство поєднує глибоку ринкову аналітику, юридичну точність та високоякісний сервіс для створення безпечного та передбачуваного середовища для прийняття рішень.
Туреччина рухається до нової фази відновлення та стабільного зростання. У такі періоди наявність професійного партнера є надзвичайно важливою. Як ліцензоване агентство, Luxury Estate Turkey керує всім процесом — від пошуку нерухомості та перевірки до передачі права власності та управління активами.
Ми працюємо особисто, онлайн та дистанційно (Zoom, телефоном або в нашому офісі в Аланії), забезпечуючи комплексний, преміальний досвід. Наша мета — забезпечити безпечні, обґрунтовані та прибуткові інвестиції на ринку нерухомості Туреччини.
Громадянство Туреччини через інвестиції 
YouTube
Инстаграм 
Facebook 
WhatsApp 
Телеграм 
