Спадкування нерухомості в Туреччині для іноземців

Іноземці, які володіють нерухомістю в Туреччині , стикаються зі специфічними нюансами спадкового права. Без чіткого плану передачі активів після смерті власника можна зіткнутися із затримками, суперечками між спадкоємцями та неочікуваними податковими витратами. Правильне планування спадщини гарантує, що нерухомість у Туреччині буде успадкована вчасно та відповідно до побажань власника, уникаючи юридичних конфліктів та непотрібних витрат.

Кому потрібно планувати спадкування майна в Туреччині

Чому пенсіонерам у Туреччині варто думати наперед

Іноземні пенсіонери, які переїхали до Туреччини на постійне проживання, часто володіють тут однією нерухомістю або навіть кількома об'єктами. Враховуючи їхній вік, важливо спланувати, як ця власність буде передана спадкоємцям. Правильне планування дозволяє сім'ям уникнути ускладнень: усі документи будуть підготовлені, а близькі родичі зможуть успадкувати без бюрократичних зволікань. Крім того, пенсіонери можуть мати спадкоємців як у Туреччині, так і у своїй рідній країні, що вимагає узгодження турецького законодавства про спадкування для іноземців із законодавством країни їхнього проживання.

Планування спадщини для іноземних інвесторів з нерухомістю в Туреччині

Іноземні інвестори, які купують нерухомість у Туреччині для капіталовкладень або отримання доходу, часто проживають за межами країни. Для них планування спадщини є запобіжним заходом на випадок непередбачених обставин. Якщо інвестор раптово помирає, його близькі повинні мати безперешкодний доступ до активів. Однак без плану та призначених довірених представників процес може затягнутися: рахунки можуть бути заморожені, а нерухомість може залишатися невикористаною. Чіткі інструкції (такі як заповіт та довіреності) допомагають спадкоємцям швидко зареєструвати право власності на турецьку нерухомість і, за бажанням, управляти нею (здавати в оренду або продавати) без втрати часу чи доходу.

Спадкування майна в сім'ях зі змішаними шлюбами та сім'ями з подвійним громадянством

У сім'ях, де один з подружжя є громадянином Туреччини, а інший – іноземцем (або подружжя є громадянами різних країн), правова ситуація ускладнюється: виникає питання, за яким законом і як буде розподілятися спадщина, особливо якщо майно знаходиться в Туреччині. Наприклад, без планування іноземна дружина громадянина Туреччини може стати співвласницею житла разом з турецькими родичами свого померлого чоловіка за турецьким законодавством, хоча за законами власної країни вона може розраховувати на повне право власності. Так само сім'ї з дітьми від попередніх шлюбів або дітьми з різним громадянством повинні враховувати частки всіх зацікавлених сторін. Своєчасно підготовлені угоди, заповіти та шлюбні контракти можуть запобігти конфліктам у змішаних сім'ях та забезпечити справедливий розподіл, прийнятний для всіх сторін.

Цифрові кочівники та неочікувані ризики володіння нерухомістю в Туреччині

Цифрові кочівники, які живуть між країнами, часто не думають про спадщину. Однак, припустимо, що іноземець володіє квартирою або віллою в Туреччині. У такому разі його раптова смерть може поставити його родичів у скрутне становище — їхнім близьким доведеться мати справу з турецькими судами, мовними бар'єрами та незнайомими законами. Тому планування спадщини турецької нерухомості слід проводити заздалегідь навіть молодим власникам: призначити довірену особу в Туреччині, зберегти копії документів про право власності та підготувати заповіт та інструкції для родичів. Це допомагає захистити актив — власність перейде до передбачуваних спадкоємців.

Як успадковується майно в Туреччині без заповіту

У Туреччині, якщо померлий не залишив заповіту, майно розподіляється між законними спадкоємцями відповідно до порядку, встановленого Цивільним кодексом. Це означає, що найближчі родичі — насамперед діти та чоловік/дружина, а за відсутності дітей також батьки — мають гарантоване право на певну частку спадщини, незалежно від заповіту померлого. Навіть за наявності заповіту воно не може повністю позбавити обов'язкових спадкоємців їхньої законної мінімальної частки. Таким чином, турецьке законодавство захищає близьких родичів померлого, запобігаючи ситуаціям, коли, наприклад, все майно заповідається третій особі, а діти залишаються ні з чим.

Що турецьке законодавство говорить про законних спадкоємців

Концепція обов'язкової частки в Туреччині означає, що частина майна законом резервується для певних спадкоємців. До них належать діти (прямі нащадки), чоловік/дружина, а в деяких випадках і батьки померлого. Ці особи не можуть бути повністю виключені зі спадщини.

Хто має право на обов'язкову частку спадщини

Мінімальна гарантована кількість акцій:

• Діти повинні отримати не менше 50% своєї законної спадкової частки.

• Чоловік/дружина повинен/повинна отримувати не менше 25%.

• Батьки померлого входять до числа обов'язкових спадкоємців, якщо у нього чи неї немає дітей: вони мають право на спільне отримання до 50% спадщини (решта половини переходить до чоловіка/дружини, якщо такий/така є).

Кроки для успадкування нерухомості в Туреччині

Спадкування нерухомості в Туреччині – це формальний процес, який включає кілька етапів.

Як зареєструвати смерть та підготувати документи

Перший крок – офіційно зареєструвати смерть та зібрати необхідні документи для спадкування. Якщо смерть сталася в Туреччині, родичі можуть отримати свідоцтво про смерть (Ölüm Belgesi) у місцевому відділі РАЦСу (Nüfus Müdürlüğü) або через лікарню. Якщо смерть сталася за межами Туреччини, потрібне іноземне свідоцтво про смерть, яке має бути засвідчене апостилем, а потім перекладене турецькою мовою.

Крім того, спадкоємці повинні надати документи, що підтверджують їхню родинну спорідненість із померлим, такі як свідоцтва про народження та свідоцтва про шлюб, які також повинні бути апостильовані в країні видачі та нотаріально засвідчені з перекладом на турецьку мову.

Отримання свідоцтва про право на спадщину (Mirasçılık Belgesi) через суд

Наступний етап – юридичне підтвердження прав спадкоємців у Туреччині, яке видається у вигляді свідоцтва про спадщину (турецькою: Veraset İlamı або Mirasçılık Belgesi ). Цей документ офіційно встановлює, хто є спадкоємцями та на які частки майна померлого вони мають право. Без цього свідоцтва неможливо розпоряджатися нерухомістю або мати доступ до банківських рахунків померлого в турецьких банках.

Для іноземних спадкоємців отримання Свідоцтва про спадщину можливе лише через суд: вони повинні звернутися до Цивільного мирового суду ( Sulh Hukuk Mahkemesi ) за останнім місцем проживання померлого в Туреччині або за місцем розташування майна. До заяви необхідно додати всі зібрані документи: свідоцтво про смерть, підтвердження спорідненості, копії паспортів спадкоємців, а також, за наявності, оригінал заповіту та його переклад. Усі іноземні документи повинні бути належним чином легалізовані (апостильовані) та перекладені турецькою мовою.

Суддя розглядає подані документи та визначає групу спадкоємців згідно з турецьким законодавством. Результатом є видача Свідоцтва про спадщину ( Mirasçılık Belgesi ). Наприклад, якщо померлий іноземний власник вілли мав дружину та двох дітей, у свідоцтві буде зазначено, що дружина успадковує 1/4, а двоє дітей – по 3/8 кожна (загалом 3/4). Без Свідоцтва про спадщину юридично неможливо перереєструвати право власності на нерухомість.

Подання декларації про податок на спадщину в Туреччині

Після отримання свідоцтва про спадщину спадкоємці повинні виконати податкові формальності. У Туреччині стягується податок на спадщину (Veraset ve İntikal Vergisi), а закон вимагає подання декларації про спадщину ( Veraset Beyannamesi ) до податкової інспекції.

Кінцеві терміни подання декларації:

• 4 місяці — якщо смерть настала в Туреччині, і спадкоємці також проживають у Туреччині;

• 6 місяців — якщо померлий помер за кордоном, або якщо хоча б один зі спадкоємців проживає за межами Туреччини.

За несвоєчасне подання стягуються штрафи та пеня.

Що входить до Декларації

У декларації про спадщину має бути перелік усього успадкованого майна (включаючи нерухомість, банківські рахунки, транспортні засоби тощо) та його оціночна вартість. Для нерухомості зазвичай необхідно додати документ, що підтверджує поточну кадастрову вартість майна, отриманий від муніципалітету.

Як розраховується податок

На основі декларації податковий орган розраховує суму податку на спадщину, що належить до сплати з кожного спадкоємця (податок сплачується індивідуально, виходячи з частки кожного спадкоємця). Турецьке законодавство дозволяє сплачувати цей податок шістьма рівними частинами протягом трьох років (дві частини на рік, до 31 травня та 30 листопада).

Передача права власності (TAPU) спадкоємцям

Після видачі свідоцтва про спадщину та завершення податкових процедур майно може бути передано спадкоємцям через відділ земельного реєстру Туреччини (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü), розташований за місцем розташування майна.

Документи, необхідні для передачі права власності:

• Оригінал свідоцтва про право власності (TAPU) або виписка з земельного кадастру, якщо оригінал недоступний.

• Свідоцтво про право на спадщину (Mirasçılık Belgesi) — оригінал або нотаріально завірена копія.

• Документи, що посвідчують особу спадкоємців (паспорти), або довіреність, якщо діє представник. Іноземцям також знадобиться дійсний турецький податковий номер .

• Підтвердження сплати податку на спадщину — квитанція або підтвердження з податкової інспекції про сплату податку.

• Довідка від муніципалітету про відсутність заборгованості за річним податок на нерухомість та кадастрову вартість нерухомості. Податок на нерухомість за поточний рік має бути сплачений до передачі права власності.

• Поліс страхування від землетрусів (DASK) — дійсний протягом поточного року та покриває дату передачі майна. Якщо успадковане майно є житловим (квартира, будинок), турецьке законодавство вимагає поліса DASK для будь-якої зміни власності, включаючи спадкування.

• Кольорові паспортні фотографії спадкоємців (зазвичай 1–2 фотографії для нової реєстрації).

• Квитанція про сплату збору за кадастрову реєстрацію (Döner Sermaye) — державний збір за реєстрацію права власності.

Особливості для кількох спадкоємців

Згідно з турецьким законодавством, спадкоємці отримують майно як спільну власність (часткову). Існує два можливих типи: неподільне співвласність (усі спадкоємці володіють майном разом без розподілу часток) або розділене володіння (кожен отримує певну частку у відсотках або дробах). Неподільне співвласність є варіантом за замовчуванням, і для подання заяви на реєстрацію потрібен лише один спадкоємець. Однак спадкоємці можуть подати запит на поділ власності з самого початку — для цього потрібна присутність усіх спадкоємців або подання спільного запиту.

Як видається новий документ на право власності спадкоємцям

Після подання заяви та перевірки документів Земельним реєстром реєструється нове право власності та видається новий акт власності. Ім'я померлого вилучається з публічного реєстру, а спадкоємці вказуються як нові власники з їхніми відповідними частками. Кожен спадкоємець отримує копію нового TAPU , або спільного сертифіката, в якому перераховані всі співвласники та їхні частки власності.

Важливо зазначити, що у разі успадкування майна стандартний збір за передачу права власності не застосовується. Спадкування вважається безоплатною передачею прав, тому податок на спадщину (intikal harcı) фактично замінює збір за передачу права власності.

Новий Тапу має таку ж юридичну силу, як і попередній, і служить основою для всіх майбутніх операцій, пов'язаних з майном (продаж, дарування, іпотека тощо).

Які податки та витрати застосовуються при успадкуванні майна в Туреччині

Ставки податку на спадщину в Туреччині у 2025 році

Основним обов'язковим платежем у Туреччині є податок на спадщину. Він застосовується до всіх успадкованих активів (включаючи нерухомість), і як іноземці, так і громадяни Туреччини сплачують його за однакових умов. Кожен спадкоємець сплачує податок на основі вартості своєї частки. У Туреччині використовується прогресивна шкала: чим вища вартість, тим вища ставка для частини, що перевищує кожен поріг.

Ставки податку на спадщину в Туреччині:

• 1% на частку до 1 110 000 TL;

• 3% на частину від 1 110 000 до 3 710 000 турецьких лір (тобто наступні 2 600 000 турецьких лір);

• 5% на частину від 3 710 000 до 9 210 000 турецьких лір (наступні 5 500 000 турецьких лір);

• 7% на частину від 9 210 000 до 20 110 000 турецьких лір (наступні 10 900 000 турецьких лір);

• 10% на частину, що перевищує 20 110 000 турецьких лір.

Податкові пільги

Закон передбачає пільги для близьких родичів. Подружжя та діти отримують неоподатковувану знижку (певна сума відраховується від оціночної вартості до застосування ставки). Якщо немає інших спадкоємців, на подружжя поширюється знижка 50%.

Юридичні та нотаріальні збори за заповіти та довіреності

Ще одна категорія потенційних витрат включає нотаріальні та юридичні послуги, пов'язані зі спадкуванням. Це включає складання заповіту, нотаріальне посвідчення документів та інші пов'язані з цим витрати.

Окрім заповітів, при складанні довіреностей можуть виникнути нотаріальні витрати. Якщо спадкоємець перебуває за кордоном і призначає турецького адвоката, довіреність має бути оформлена через турецьке консульство або місцевим нотаріусом з апостилем.

Страхування від землетрусів (DASK) та чому воно вам потрібне для спадщини

Турецьке законодавство вимагає, щоб уся нерухомість була покрита DASK — обов'язковим страхуванням від землетрусів. Це страхування має бути дійсним на момент будь-якої передачі права власності, включаючи спадщину. Якщо термін дії поліса закінчився на момент успадкування, його необхідно поновити (новим полісом, виданим на ім'я спадкоємця), перш ніж документи можна буде подати до TAPU.

Що повинні знати іноземні спадкоємці про турецьку спадщину

Як уникнути подвійного оподаткування спадкового майна

Турецький уряд стягує податок на спадщину, навіть якщо спадкоємець є іноземцем. Однак багато країн також оподатковують глобальну спадщину своїх громадян або резидентів. Турецьке податкове законодавство дозволяє податкові пільги: якщо спадкоємець сплатив аналогічний податок за кордоном, цей платіж може бути відрахований із суми, що належить до сплати в Туреччині. Якщо країна спадкоємця не стягує такий податок, сплачується лише турецький податок на спадщину.

Кожен іноземний власник нерухомості повинен проконсультуватися з податковими консультантами у своїй країні, щоб з'ясувати, як розглядається іноземна спадщина.

Чому іноземного заповіту може бути недостатньо в Туреччині

Згідно з міжнародним приватним правом, нерухомість регулюється законодавством країни, де знаходиться майно. Тому турецьке майно успадковується згідно з турецьким законодавством незалежно від громадянства чи країни проживання власника. Турецька влада не реєструватиме перехід права власності виключно на основі іноземного заповіту чи свідоцтва про спадщину — воно має бути легалізовано та визнано турецьким судом.

Крім того, якщо заповіт суперечить турецьким правилам щодо обов'язкових часток, можуть виникнути суперечки. У таких випадках обов'язкові спадкоємці можуть звернутися до турецького суду, щоб вимагати свою законну частку в турецькій нерухомості. Суд підтримає їх, оскільки місцеве законодавство має переважну силу над іноземними заповітами в Туреччині.

Що відбувається з банківськими рахунками після смерті

Активи включають не лише нерухомість, а й готівку, цінні папери та бізнес. У Туреччині після смерті людини її банківські рахунки заморожуються до визначення спадкоємців. Банк поверне кошти лише після:

• Надається свідоцтво про право на спадщину (із зазначенням, хто має право на яку частку);

• Подається підтвердження з податкової інспекції, що підтверджує подання декларації та сплату податків.

Обмеження щодо успадкування майна іноземними громадянами в Туреччині

Окремої уваги заслуговують національні обмеження щодо володіння майном. Турецьке законодавство загалом дозволяє іноземцям купувати та успадковувати майно, якщо їхня країна входить до списку дозволених держав. Це ґрунтується на взаємності: якщо туркам заборонено володіти майном у країні X, то громадяни X можуть бути обмежені в Туреччині.

Що повинні робити спадкоємці, якщо вони зіткнулися з обмеженнями?

Якщо спадкоємцю не дозволено володіти майном, йому надається термін, щоб продати його самостійно. Якщо він цього не зробить, держава продає майно та передає виручені кошти спадкоємцю.

Повна юридична підтримка від Luxury Estate Turkey

Ліцензоване агентство нерухомості Luxury Estate Turkey пишається своїм досвідом у турецькому спадковому праві — ми надаємо повну підтримку нашим клієнтам.

Ми розуміємо нюанси процедур спадкування, свідоцтв, виданих судом, взаємного визнання документів між країнами, а також спілкуємося з нотаріусами, судами, земельними реєстрами, податковими службами та страховими компаніями.

Наші менеджери розмовляють вашою мовою — вам не доведеться долати мовні бар'єри. Кожен клієнт отримує рішення, адаптоване до його унікальної ситуації (подвійне громадянство, нерухомість у кількох країнах, неповнолітні діти від попередніх шлюбів тощо).

Luxury Estate Turkey пропонує послуги преміум-класу в галузі міжнародного спадкування нерухомості: досвід, знання та щира турбота про клієнта – наші основні принципи.