Гражданство Турции через фонды недвижимости

Депозиты в Турции после отмены KKM: почему стратегия больше не работает

Ещё недавно депозиты в турецких банках выглядели для иностранцев почти идеальной стратегией: высокая доходность в лирах и защита от курсовых потерь по программе KKM позволяли зарабатывать двузначные проценты фактически без валютного риска. Государство брало на себя компенсацию девальвации, а инвестор получал стабильный доход, сопоставимый с доходностью недвижимости на этапе строительства.

В 2025 году ситуация изменилась радикально: программа KKM, ставшая слишком дорогой для бюджета по данным Центробанка, сворачивается, и приём новых вкладов прекращён. Центробанк нормализует денежно-кредитную политику: инфляция снижается, вслед за ней постепенно корректируются и процентные ставки. 

В итоге инвесторы вынуждены искать инструменты, которые дают прогнозируемую доходность в твёрдой валюте и способны защитить капитал в среднесрочной перспективе.

Почему доход в TRY не превращается в доход в USD/EUR

Главный риск депозитов в лирах — падение покупательной способности валюты. Даже высокая ставка в TRY не гарантирует дохода, если измерять результат в долларах или евро. 

Пример: вклад под 25% годовых в лирах при общем снижении курса почти вдвое за три года даст инвестору убыток в долларовом эквиваленте – формально сумма на счету выросла, но её реальная стоимость в USD уменьшилась. 

Без защиты от валютного риска банковские ставки в 30–40% в TRY перестают быть «подушкой безопасности» – итоговая доходность колеблется около нуля или становится отрицательной. Для иностранных инвесторов, оперирующих в USD или EUR, это неприемлемо: цель — сохранить капитал в твёрдой валюте и обеспечить стабильный доход без зависимости от курсовых скачков.

Гражданство Турции за инвестиции: почему депозит теряет позиции

Инвестиционная программа гражданства Турции допускает несколько вариантов вложений: покупку недвижимости, размещение депозита, приобретение государственных облигаций и долей в фондах недвижимости. До недавнего времени депозит на $500 000 казался самым беспроблемным решением, однако после отмены валютного хеджирования ситуация изменилась.

Чем рискует инвестор, выбирая депозит на $500 000 в лирах

Вклад в лирах больше не компенсируется при девальвации. За три года даже высокодоходный депозит легко может потерять значительную часть стоимости: из $500 000 по завершении обязательного срока может остаться $420 000–$450 000 в эквиваленте. 

Покупка недвижимости на $400 000: не всегда удобный вариант

Покупка жилья на $400 000 остаётся востребованным вариантом: правильный выбор региона и объекта даёт рост стоимости и доход от аренды. Но владение недвижимостью требует участия — выбора локации, управления объектом, понимания рынка. 

Фонды недвижимости (REIF) в Турции: как устроен инструмент под гражданство

С 2018 года законодательство разрешает использовать доли фондов недвижимости (Real Estate Investment Funds — REIF) для получения гражданства. 

Преимущества REIF:

• инвестирование в долларах или в эквиваленте, без привязки к TRY

• профессиональное управление доходной недвижимостью

• отсутствие необходимости самостоятельного контроля объекта

• фиксация на три года соответствует срокам получения паспорта

Всё больше заявителей переходят к REIF – инструмент объединяет преимущества недвижимости как базового актива и удобство финансового продукта, не зависящего от курса лиры.

Структура фонда и защита активов инвестора

REIF (Real Estate Investment Fund) — это паевой фонд недвижимости, регулируемый государством и работающий по правилам рынка капитала Турции. Управляющая компания аккумулирует средства инвесторов и формирует диверсифицированный портфель из реальных активов: жилых и коммерческих зданий, апарт-отелей, инком-объектов и земельных участков. Фонд находится под надзором Совета по рынку капитала (SPK) и обеспечивает контроль и защиту прав пайщиков.

Особенности структуры:

• Обособленный пул активов: Фонд не является отдельным АО — это отдельная масса имущества, полностью отделённая от активов управляющей компании. Даже если менеджер обанкротится, имущество фонда останется в неприкосновенности.

• Квалификация инвесторов: Паи доступны только квалифицированным инвесторам. Порог по активам по международным меркам невысокий, поэтому иностранный инвестор с суммой $500 000 автоматически соответствует требованиям.

• Прозрачность и контроль: Каждый REIF имеет:

 — банк, который хранит активы фонда
— независимого аудитора, контролирующего отчётность
— аккредитованного оценщика, регулярно подтверждающего рыночную стоимость портфеля.

Чем REIF отличаются от биржевых GYO (турецких REIT)

В Турции есть два класса инструментов:

• GYO (аналог REIT) — акционерные компании, чьи акции обращаются на бирже

• GYF/REIF — паевые фонды недвижимости, не являющиеся публичными компаниями.

По программе гражданства принимаются только REIF, поскольку у них фиксированная структура владения и привязка к недвижимости, а не к фондовому рынку.

Горизонт инвестирования и ликвидность паёв

REIF под гражданство — обычно закрытые фонды сроком на 3–5 лет. Это соответствует требованиям программы: вложение фиксируется на период до получения паспорта. Паи можно продать или погасить после завершения срока фонда, когда активы реализуются и прибыль распределяется между инвесторами.

Из чего складывается доходность фондов недвижимости в Турции

Доходность фонда недвижимости формируется из двух источников: арендный доход + рост стоимости объектов. Управляющие фонда обычно нацелены на комбинирование этих потоков для максимального результата:

Арендный поток и валютная индексация договоров

Фонд сдаёт в аренду объекты, входящие в портфель: жилые комплексы, офисные площади, склады, коммерческие помещения. Поступающие платежи распределяются между пайщиками (например, в формате квартальных выплат) или реинвестируются внутрь фонда в зависимости от его политики. Существенный плюс — валютная или инфляционная индексация арендных контрактов. 

Прирост стоимости объектов и работа управляющей команды

Второй компонент доходности — рост рыночной стоимости объектов. Управляющие фонды активно работают с недвижимостью: выбирают объекты с потенциалом, участвуют в проектах на ранних стадиях, проводят реновацию, меняют назначение помещений, выходят из активов в момент максимальной капитализации. 

Итоговая доходность

Турецкие фонды недвижимости объединяют масштаб, профессиональное управление и доступ к проектам, недоступным частным покупателям: средняя доходность фондов, по данным рынка, составляет около 15% годовых в долларах. Для сравнения: частный инвестор, сдающий квартиру самостоятельно, обычно получает 5–8% годовых в лирах плюс умеренный рост стоимости объекта, который после пересчёта в валюту оказывается значительно скромнее.

Как REIF защищают капитал от девальвации лиры

Преимущество инвестирования в REIF — минимизация валютного риска. 

Номинация в USD/EUR и естественный валютный хедж

Большинство фондов изначально ориентированы на USD или EUR: если лира дешевеет, стоимость активов в TRY растёт, сохраняя прежнюю величину в USD. Капитал пайщика остаётся защищённым от девальвации и не несёт валютных потерь, характерных для вкладов в лирах.

Защита от инфляции через недвижимость

Турецкая недвижимость служит эффективным защитным активом. На фоне инфляции и ослабления лиры стоимость жилья опережает валютные потери: в периоды, когда владельцы депозитов фиксировали убытки в валютном пересчёте, обладатели недвижимости сохраняли и приумножали капитал. 

Фонд недвижимости или депозит в турецком банке: что выгоднее для гражданства

Почему банковский депозит может дать отрицательную доходность в долларах

Чтобы наглядно сравнить стратегии получения гражданства, рассмотрим иллюстративный сценарий на горизонте трёх лет при одинаковой сумме инвестиций — $500,000.

* При более высокой девальвации (>27% годовых) депозит может выйти в ноль или минус в долларах.

Представленный сценарий является иллюстративным, основан на исторических макроэкономических диапазонах и не гарантирует результатов в будущем.

Доходность, риск, налоги и выход: сравнение REIF и депозита

Валюта инвестиций

Фонд недвижимости (REIF)

• Инвестиции номинированы в USD или EUR

• Фонд оценивает активы в твердой валюте, многие арендаторы платят в USD

• Капитал фактически защищён от девальвации TRY.

Банковский депозит (TRY)

• Вклад автоматически конвертируется в лиру

• Итоговая доходность полностью зависит от курса TRY, который трудно прогнозировать.

Ожидаемая доходность

REIF

• Ориентир — около 15% годовых в USD

• Доход формируется из аренды и роста стоимости недвижимости. 

Депозит в TRY

• Ставки — около 20–30% годовых в лирах

• При падении лиры реальная доходность в долларах часто близка к нулю или отрицательна

• Номинальные проценты не компенсируют девальвацию.

Валютный риск

REIF

• Риск минимален

• Многие фонды долларовые или используют хеджирование

• Основной риск — рыночный: динамика цен на недвижимость и арендная загрузка.

Депозит

• Риск крайне высокий: вклад полностью зависит от курса лиры

• После сворачивания KKM защиты от девальвации нет. 

Налоги

REIF

• Фонды освобождены от корпоративного налога

• Для инвестора действует льгота: при владении паями 2+ года налог на прирост капитала = 0%

• Комиссии фонда небольшие

• Минимум налоговых издержек.

Депозит

• Проценты облагаются налогом у источника: ставка для нерезидентов ~15–17,5% в TRY

• Льгот длительного владения нет

• При конвертации TRY в USD возможны дополнительные потери.

Ликвидность и выход

REIF

• Умеренная ликвидность

• Паи можно продать другому инвестору или погасить по окончании срока фонда

• На выход может потребоваться от нескольких дней до пары месяцев

• Возможна частичная продажа паёв.

Депозит

• Формальная ликвидность высокая — по окончании срока вклад можно снять сразу

• Реальная ликвидность зависит от курса: крупную сумму придётся конвертировать по текущему, возможно невыгодному курсу

• При кризисах допускаются регуляторные ограничения.

Итог

Фонд недвижимости обеспечивает стабильную валютную доходность, защищает капитал от TRY и позволяет выполнить условие для получения гражданства.

Банковский депозит в лирах сегодня фактически даёт нулевой или отрицательный результат в USD, даже при высоких ставках.

Как инвестировать в REIF, чтобы получить гражданство Турции

С 2018 года инвестиционные фонды недвижимости официально включены в программу гражданства Турции через инвестиции. Чтобы вложение было зачтено, необходимо соблюсти ряд требований.

1) Минимальная сумма инвестиций — $500 000

Инвестор вкладывает от $500 тыс. (или эквивалент в EUR/GBP/TRY) в паи одного или нескольких фондов недвижимости либо венчурных фондов. Допускается комбинирование — например, $300k в один фонд и $200k в другой. Сумма рассчитывается по официальному курсу на дату внесения.

2) Только лицензированные фонды

Фонд должен иметь разрешение Совета по рынкам капитала Турции (SPK). Это требование гарантирует государственный контроль, хранение активов у депозитарного банка и независимый аудит.

3) Блокировка паев на 3 года

Инвестор подписывает обязательство не продавать паи минимум 36 месяцев – паи хранятся у попечителя.

Важно: доходы от фонда — арендные платежи, дивидендные выплаты, прирост стоимости — можно получать на протяжении всего периода.

4) Сертификат соответствия

После покупки паев банк подает документы в SPK и получает подтверждение, что инвестиция отвечает требованиям программы. Этот сертификат включается в пакет на гражданство.

5) Срок оформления

Инвестиции в фонды — один из самых быстрых вариантов: получение паспорта обычно занимает 3–6 месяцев после подачи, так как государству проще проверять финансовый инструмент, чем несколько сделок с недвижимостью.

Дополнительная информация

• В заявку можно включить супруга и детей до 18 лет без доплаты.

• Инвестиции могут быть распределены и в недвижимость, и в фонды — если суммарно ≥ $500k — однако такая структура требует грамотного сопровождения, чтобы весь портфель был зачтен как единая инвестиция.

• Для целей гражданства фонды часто оказываются проще и быстрее прямой покупки недвижимости на сопоставимую сумму.

Как совместить покупку недвижимости и инвестиционный фонд на сумму $500 000

Комбинированная стратегия — способ встроить гражданство в вашу финансовую стратегию. В ряде ситуаций она оказывается рациональнее, чем полная покупка недвижимости “на порог” или, наоборот, полное вложение в фонд.

Типичный сценарий: инвестор подбирает квартиру или виллу для личного проживания за $250–300k. Этого недостаточно для гражданства, но покупать вторую квартиру «ради суммы» часто нецелесообразно: её нужно содержать, сдавать, искать арендаторов, а ликвидность может быть ниже.

Рациональное решение:

• ~$300k — покупка желаемой недвижимости

• ~$200k — вложение в REIF

В сумме получается $500k – подходит под финансовые требования для гражданства. Через 3 года паи фонда можно продать и оставить себе недвижимость. 

Когда фонд недвижимости выгоднее, чем покупка нескольких квартир

Чтобы выполнить требование программы на $400k, многие покупают несколько квартир в Турции. На практике это может привести к большему количеству задач, чем к выгоде – фонд недвижимости снимает большинство проблем.

1) Управление

Даже одна сдаваемая квартира требует внимания: арендаторы, платежи, контроль состояния, решение бытовых вопросов. Когда объектов несколько, нагрузка растёт пропорционально. Если нанимать управляющую компанию — минус 10–15% дохода.

Фонд полностью берёт на себя эксплуатацию, аренду, сервис и бухгалтерию. 

2) Риск пустующих месяцев и неплатежей

Индивидуальный собственник зависит от поведения арендаторов. 

Фонд работает с десятками объектов и арендаторов, выбирая коммерчески устойчивые локации и контрактную модель. Даже если один офис или квартира простаивает, общий денежный поток почти не меняется. 

3) Выход из инвестиций после получения паспорта

Через три года инвестор обычно хочет вернуть капитал, но продажа недвижимости может занять месяцы.

С паями REIF:

• возможен выкуп фондом или продажа другому инвестору

• одна сделка вместо трёх

• выше ликвидность

• меньше расходов, меньше рисков, выше скорость.

4) Расходы на содержание и сделки

Несколько объектов влекут затраты:

• налог на передачу права собственности ~4%

• оформление

• меблировка

• ремонт и обслуживание

• страховки, айдат.

Фонд оперирует оптовыми покупками, снижая расходы на квадратный метр, и инвестор не несёт эти затраты. Паи не облагаются НДС, комиссия взимается только за управление и обычно в пределах нормы.

5) Профессиональное управление

При самостоятельной покупке легко ошибиться с локацией, ликвидностью, застройщиком, сроками выхода. Команда фонда:

• отбирает активы по чёткой стратегии

• проводит проверку объектов

• профессионально управляет недвижимостью.

Итог

Фонд недвижимости позволяет выполнить требования программы и получать доход, не становясь арендодателем. Вы сохраняете контроль над капиталом, но полностью избавляетесь от операционных издержек – оптимально для инвесторов, которые не живут в Турции постоянно и предпочитают стабильный доход.

Кому выгоднее выбирать фонды недвижимости, а кому — покупку жилья

Каждый инвестор имеет свои цели. Ниже — три наиболее частых профиля и оптимальные решения для каждого.

1) Покупатели жилья для личного проживания

Цель: переезд или регулярный отдых в Турции.

Бюджет: $250–400k.

Приоритеты: комфорт, район, качество жизни. Доходность вторична.

Стратегия

• Если бюджет ≥ $400k, разумно сразу купить объект, подходящий для жизни, и оформить гражданство по недвижимости, без промежуточных инструментов.

• Если достойное жильё стоит $280–320k, не нужно покупать вторую квартиру только ради порога.

Оптимальный вариант: жильё на $300k + паи фонда на $200k → $500k → паспорт.

Через три года вы просто продаёте паи и оставляете себе недвижимость.

2) Инвесторы с умеренным бюджетом ($150–300k)

Цель: пассивный доход + защита капитала.

Гражданство: второстепенно.

Доступны две стратегии:

А: 1–2 квартиры под аренду

• доход в TRY

• вопросы управления

• риски простоя

• потенциальная перепродажа долгими циклами.

Б: Вложение в REIF

• доходность в USD

• отсутствие операционных забот

• капитал растёт быстрее.

Чистый доход от сдаваемой квартиры — ~5–6%.

Доходность фонда — 10–15% годовых в валюте.

Через 3–4 года портфель может дорасти до порога гражданства, и уже тогда есть выбор:

• купить недвижимость для жизни/сдачи

• полностью остаться в фондах.

3) Инвесторы от $500 000, которые не живут в Турции постоянно

Цель: защита капитала в твёрдой валюте + второй паспорт для себя и семьи.

Приоритет: минимум контроля, максимум безопасности.

Для этого профиля выбор очевиден:

✔ REIF сразу закрывает порог $500k → гражданство за 3–6 месяцев
✔ доходность в USD 15–20% в год
✔ отсутствие логистики с недвижимостью
✔ операция может быть полностью дистанционной
✔ быстрый и упорядоченный выход через 3 года
✔ никаких проблем с арендаторами, ремонтами, налогами на объекты

Единственный случай, когда стоит задуматься о недвижимости — эмоциональное желание владеть конкретной виллой или квартирой в Турции. Если же ориентироваться на эффективность, фонды становятся выгоднее.

Перспективы фондов недвижимости в Турции после 2025 года

Реновация старого жилого фонда и спрос на новое жильё

После периода быстрого инфляционного удорожания (2020–2022) рынок Турции сместился в сторону качественного и инвестиционного роста. Главный фактор — масштабная государственная программа реновации. 

Государство стимулирует застройщиков — субсидиями, ускоренными разрешениями, выделением участков под обновление кварталов. Это ускоряет строительство новых сейсмоустойчивых домов и формирует большой внутренний спрос: турецкие семьи активно переезжают из старого фонда.

REIF участвуют там, где создаётся добавленная стоимость:

• вкладываются в реновацию и девелопмент на ранних стадиях

• получают долю в прибыли от роста стоимости объектов

• комбинируют жилой и коммерческий портфель

• увеличивают доходность за счёт масштаба и профессионального управления.

Дополнительное преимущество фондов — доступ к профессиональным командам и крупным сделкам, которые недоступны частным покупателям. В новом рыночном цикле рост стоимости качественной недвижимости обеспечивается не спекулятивным спросом, а реальным дефицитом безопасного и современного жилья.

Рост коммерческой недвижимости и долларовых арендных потоков

Экономика Турции растёт 5–7% ежегодно, стимулируя спрос на:

• офисы и бизнес-центры

• логистические склады для e-commerce

• торговые площади в быстрорастущих районах.

Большая часть контрактов в премиальном сегменте номинирована в USD, формируя валютный арендный поток, который защищает от волатильности TRY.

Преимущества для инвестора

REIF обеспечивают:

• защиту капитала в твердой валюте

• доступ к рентабельным проектам

• рост стоимости портфеля за счет обновления жилого фонда

• более высокую доходность по сравнению с прямым владением жильем.

Многие инвесторы рассматривают фонды как способ не просто выполнить условия программы гражданства, а зайти в рыночный цикл на формировании будущих точек роста.

Выгодная стратегия для гражданства и недвижимости от Luxury Estate Turkey

Выбор между покупкой недвижимости в Турции, депозитом или инвестиционным фондом непрост – именно поэтому лицензированное агентство Luxury Estate Turkey работает в интересах клиента, а не в пользу определенного инструмента. Мы не продаём собственные фонды и не аффилированы с управляющими компаниями — это позволяет подбирать решения исходя из ваших целей.

Мы берем на себя все операционные задачи, а после получения гражданства продолжаем сопровождение: помогаем с управлением недвижимостью, консультируем по продаже объекта и предлагаем дальнейшие инвестиционные решения. Мы строим отношения на долгий срок и работаем так, чтобы ваши инвестиции были защищены и приносили результат.

Информация носит информационный характер и не является финансовой, правовой или налоговой рекомендацией. Решения об инвестициях инвесторы принимают самостоятельно после консультаций с лицензированными специалистами.