Турецьке громадянство через інвестиційні фонди нерухомості

Турецькі інвестиційні фонди нерухомості (REIF) стають бажаним шляхом до отримання турецького громадянства для іноземних інвесторів, які бажають як захисту капіталу, так і прибутковості у твердій валюті. У сучасних економічних умовах традиційні депозитні стратегії більше не забезпечують стабільності, необхідної для громадянства через інвестиції.

Банківські депозити в Туреччині після ККМ: чому стратегія перестала працювати

Протягом кількох років депозити в турецьких банках пропонували іноземним інвесторам майже безризиковий спосіб отримання високої номінальної прибутковості. Підвищені процентні ставки в турецьких лірах (TRY) у поєднанні зі схемою KKM, захищеною від іноземної валюти, дозволяли власникам вкладів отримувати двозначні прибутки, тоді як держава поглинала вплив девальвації ліри. Для багатьох заявників, які розглядали можливість отримання турецького громадянства через інвестиції, депозит у розмірі 500 000 доларів США здавався найпростішим шляхом.

До 2025 року ця система більше не існує. За даними Центрального банку Туреччини, програма KKM стала занадто дорогою для бюджету і зараз поступово скасовується, банки більше не приймають нові депозити, захищені у валюті. Водночас Центральний банк нормалізує монетарну політику: інфляція знижується, а процентні ставки поступово коригуються.

В результаті інвестори, які раніше покладалися на депозити в лірах, тепер повинні розглядати інструменти, що забезпечують передбачувану прибутковість у твердій валюті, особливо ті, хто прагне отримати турецьке громадянство через інвестиції.

Чому прибутки в турецьких лірах не перетворюються на прибутки в доларах США/євро

Фундаментальним питанням є купівельна спроможність ліри. Високий номінальний курс у турецьких лірах не гарантує реальної прибутковості в доларах США чи євро.

Розглянемо типовий приклад: трирічний депозит під 25% річних у турецьких лірах виглядає привабливим на папері. Але якщо обмінний курс за той самий період зменшиться майже вдвічі, інвестор зазнає збитків у доларах США. Баланс рахунку в лірах вищий, проте його вартість у доларах нижча, ніж на початку.

Без захисту валюти процентні ставки у розмірі 30–40% у лірах більше не діють як подушка безпеки. Ефективна прибутковість у доларах США часто наближається до нуля або стає від’ємною. Для іноземних інвесторів, метою яких є збереження капіталу у твердій валюті, це робить депозити в лірах непридатним інструментом для інвестицій, пов’язаних із громадянством.

Турецьке громадянство за інвестиції: чому депозитний шлях втрачає позиції

Програма громадянства Туреччини за інвестиції пропонує кілька кваліфікаційних шляхів: пряме придбання нерухомості, банківські депозити, державні облігації та інвестиційні фонди нерухомості. Роками депозит у розмірі 500 000 лір доларів США здавався найпростішим варіантом. Після закінчення захисту валюти його профіль ризику та дохідності різко змінився.

Ризик депозиту в розмірі 500 000 доларів США в лірах

Депозит у лірах тепер повністю піддається знеціненню. Протягом обов'язкового трирічного періоду зберігання навіть високодохідний депозит у турецьких лірах може суттєво втратити вартість. На практиці інвестор може отримати еквівалент 420 000–450 000 доларів США з початкових 500 000 доларів США – виключно через ерозію валюти.

Купівля нерухомості за 400 000 доларів США: привабливо, але не завжди практично

Нерухомість залишається надійним шляхом до громадянства. Вдало розташована квартира чи вілла може генерувати дохід від оренди та зростати в ціні. Але володіння нерухомістю є операційно складним: вибір району, орієнтування в ландшафті забудовників, управління активом та координація операцій з оренди.

Для інвесторів, які не проживають у Туреччині, ці обов'язки можуть переважувати переваги прямого володіння.

Інвестиційні фонди нерухомості (REIF) у Туреччині: як працює інструмент для отримання громадянства

З 2018 року турецьке законодавство дозволяє інвесторам виконувати вимоги щодо громадянства, враховуючи паї в інвестиційних фондах нерухомості (REIF). Для багатьох іноземних заявників REIF зараз є одним із найефективніших способів отримання турецького громадянства шляхом інвестицій.

Ключові переваги включають:

• інвестиції в доларах США або євро, а не в турецьких лірах

• професійне управління нерухомістю, що приносить дохід

• без оперативної участі

• природний трирічний інвестиційний горизонт, узгоджений із термінами отримання громадянства

Оскільки депозити втрачають актуальність, інтерес до REIF серед іноземних інвесторів продовжує зростати.

Структура фонду та захист інвесторів

Інвестиційний фонд нерухомості (REIF) – це регульований інвестиційний інструмент, що діє відповідно до законодавства Туреччини про ринок капіталу. Керуюча компанія об'єднує капітал інвесторів та створює диверсифікований портфель активів нерухомості: житлові будинки, комерційні будівлі, апарт-готелі, нерухомість, що генерує дохід, та земельні ділянки. Рада з ринків капіталу Туреччини (SPK) контролює формування, звітність та управління фондом.

Основні структурні особливості:

• Захищені активи: REIF не є акціонерним товариством, а окремим пулом активів, юридично відокремленим від балансу керуючої компанії. Навіть якщо керуюча компанія стикається з фінансовими труднощами, активи фонду залишаються захищеними.

• Структура кваліфікованих інвесторів: Паї доступні лише кваліфікованим інвесторам. Для більшості іноземних заявників інвестиція у розмірі 500 000 доларів США автоматично досягає порогу.

• Інституційний нагляд: Кожен REIF працює з – банк-зберігач, що забезпечує захист активів, – незалежний аудитор, який контролює фінансову звітність, – акредитована оціночна фірма, яка незалежно підтверджує вартість портфеля.

Ця структура пропонує чіткість, захист та прозорість для іноземних інвесторів, які оцінюють фонди життєзабезпечення (REIF) для отримання турецького громадянства.

Чим REIF відрізняються від лістингованих GYO (турецьких REIT)

У Туреччині є дві категорії інституційних структур нерухомості:

• GYO (REITs) : компанії, що котируються на біржі, акції яких торгуються на фондовій біржі

• GYF / REIF : нелістирувані інвестиційні фонди нерухомості, структуровані як пайові трасти

Для отримання громадянства через інвестиції кваліфікуються лише одиниці REIF. Їхня вартість безпосередньо пов'язана з реальними активами, а не з волатильністю публічного ринку.

Інвестиційний горизонт та ліквідність

REIF, розроблені для громадянства, зазвичай є закритими фондами зі строком дії від трьох до п'яти років. Це природно узгоджується з обов'язковим періодом володіння.

Наприкінці терміну фонд ліквідує активи та розподіляє виручені кошти. Залежно від структури, також можливий вторинний продаж паїв між кваліфікованими інвесторами.

Що впливає на прибутковість REIF у Туреччині

REIF генерує дохід з двох основних джерел: доходу від оренди та приросту капіталу. Поєднання цих компонентів зазвичай забезпечує стабільнішу та передбачуванішу продуктивність, ніж індивідуальне володіння нерухомістю.

Дохід від оренди та індексація

REIF здають в оренду свої житлові, комерційні та логістичні активи. Залежно від політики фонду, дохід від оренди або розподіляється між інвесторами, або реінвестується.

Основною перевагою є індексація орендних договоріву твердій валюті або з урахуванням інфляції . Багато комерційних орендарів платять у доларах США, що забезпечує передбачуваний дохід для інвесторів, які розраховують прибутковість у твердій валюті.

Збільшення вартості капіталу та активне управління

Другим компонентом прибутковості є зростання капіталу. Професійні менеджери REIF:

• придбання проектів з високим потенціалом зростання

• розпочинати проекти реконструкції або розвитку на ранній стадії

• відремонтувати або перемістити активи

• стратегічно виходити з нерухомості для отримання приросту капіталу

Такий інституційний підхід забезпечує доступ до інвестиційних можливостей, недоступних для приватних покупців.

Профіль повернення у порівнянні з прямим володінням

Ринкові дані показують, що турецькі фонди нерухомості орієнтуються на близько15% річної прибутковості в доларах США, залежно від стратегії та структури активів.

Для порівняння, індивідуальні інвестори, які здають в оренду одну квартиру, зазвичай отримують5–8% чистого доходу в турецьких лірах, при цьому зростання капіталу може значно зменшитися після конвертації в долари США. REIF, навпаки, призначені для отримання доходу безпосередньо в доларах США або євро, що робить їх значно більш придатними для інвестицій, пов'язаних з громадянством.

Як REIF захищаються від девальвації ліри

Захист валюти є одним із найвагоміших аргументів на користь використання REIF для отримання турецького громадянства за інвестиції.

База активів, деномінованих у доларах США/євро

Більшість інвестиційних фондів нерухомості (REIF) у Туреччині структуровані навколо активів, деномінованих у доларах США або євро. Коли ліра слабшає, вартість портфеля у турецьких лірах зростає, зберігаючи його вартість у твердій валюті. Це діє як природний захист для іноземних інвесторів.

Нерухомість як захист від інфляції

Історично склалося так, що турецька нерухомість захищала інвесторів від інфляції та волатильності ліри. У періоди, коли власники депозитів у лірах зазнавали збитків у доларовому еквіваленті, власники нерухомості часто зберігали або примножували свій капітал.

Агрегуючи диверсифіковану базу активів, REIF систематизує цей ефект хеджування інфляції.

Фонд нерухомості чи банківський депозит: що краще для отримання громадянства Туреччини?

Для порівняння інвестиційних шляхів розглянемо трирічний сценарій з інвестиціями у розмірі 500 000 доларів США.

Ілюстративний результат за три роки

*За вищої амортизації (>27% щорічно) прибутковість може впасти до нуля або бути від'ємною в доларах США.

Ілюстративний сценарій, заснований на історичних макроекономічних діапазонах; не гарантія майбутніх показників.

Дохідність, ризик, податки та ліквідність

Інвестиційна валюта

• REIF:Валютна база (USD/EUR), обмежений валютний ризик.

• Депозит:Повністю піддається волатильності турецьких лір.

Очікувана прибутковість

• REIF:Ціль 15%/рік у доларах США.

• Депозит:Високі номінальні ставки в турецьких лірах часто конвертуються в низьку або негативну прибутковість у доларах США.

Валютний ризик

• REIF:Мінімальний через структуру на основі доларів США.

• Депозит:Високий; захист KKM більше не застосовується.

Оподаткування

• REIF:Без корпоративного податку; податок на приріст капіталу звільнено після двох років.

• Депозит:Відсотки оподатковуються у джерела (≈15–17,5% для нерезидентів).

Ліквідність

• REIF:Помірний; паї викуповуються після погашення фонду або продаються іншому кваліфікованому інвестору.

• Депозит:Теоретично високий, але конвертація доларів США після настання терміну може відбуватися за несприятливим обмінним курсом.

Висновок:

REIF забезпечують стабільну прибутковість у твердій валюті та відповідають вимогам громадянства. Депозити в лірах без захисту валюти рідко приносять прийнятну прибутковість у доларах США іноземним інвесторам.

Як використовувати REIF для отримання громадянства Туреччини через інвестиції

З 2018 року REIF є офіційно визнаним інвестиційним шляхом для отримання громадянства. Щоб претендувати на них, застосовуються кілька вимог.

1) Мінімальні інвестиції 500 000 доларів США

Інвестори можуть виділити 500 000 доларів США одному або кільком REIF або фондам венчурного капіталу. Загальна сума розраховується за офіційним обмінним курсом на дату підписки.

2) Тільки кошти, уповноважені SPK

Фонд повинен мати ліцензію Ради з ринків капіталу Туреччини. Це забезпечує регуляторний нагляд та захист через банк-зберігач та незалежний аудит.

3) Трирічна блокування підрозділів

Інвестор підписує зобов'язання не передавати паї протягом 36 місяців. Протягом цього періоду все ще може отримувати дохід — виплати орендної плати або приріст капіталу.

4) Сертифікат відповідності

Після підписки зберігач подає документацію до SPK, яка видає сертифікат, що підтверджує відповідність інвестиції критеріям громадянства.

5) Графік обробки

Заяви на громадянство на основі REIF зазвичай розглядаються протягом3–6 місяців, швидше, ніж заяви, що стосуються кількох операцій з нерухомістю.

Додаткові примітки

• Чоловік/дружина та діти віком до 18 років можуть бути включені без додаткових інвестицій.

• Змішані портфелі (нерухомість + REIF) можуть претендувати на отримання фінансування, якщо їхня загальна сума дорівнює 500 000 доларів США.

Поєднання підрозділів прямої нерухомості та REIF

Багато інвесторів, які купують житло за 250 000–300 000 доларів США, не хочуть купувати другу квартиру лише для того, щоб виконати вимоги щодо громадянства.

Збалансована структура:

• ≈ 300 000 доларів США: житлова нерухомість для особистого користування

• ≈ 200 000 доларів США: одиниці REIF

Це задовольняє вимогу у 500 000 доларів США. Через три роки інвестор може продати квартири та залишити житло собі назавжди.

Коли фонд нерухомості ефективніший, ніж купівля кількох квартир

Купівля кількох квартир для виконання вимог громадянства іноді призводить до збільшення витрат та складності експлуатації.

1) Операційне навантаження

Кожна квартира вимагає управління орендарями, обслуговування та моніторингу. З кількома об'єктами нерухомості робоче навантаження значно зростає, а аутсорсинг знижує прибутковість.

REIF виключає будь-яку операційну участь.

2) Ризик вакантності та орендаря

Окремі орендодавці залежать від поведінки орендарів. REIF диверсифікують ризики між кількома активами та підтримують стабільні потоки орендної плати.

3) Стратегія виходу

Продаж кількох об'єктів нерухомості після трьох років може тривати місяцями. Пакети REIF зазвичай пропонують один, більш безпечний вихідний етап.

4) Ефективність витрат

Володіння кількома об'єктами нерухомості передбачає:

• 4% податок на передачу права власності

• юридичні витрати

• меблювання та обслуговування

• витрати на ремонт та страховку

• щомісячні будівельні внески

REIF вигодовуються завдяки інституційному ціноутворенню та ефекту масштабу. Паї не оподатковуються ПДВ.

5) Професійне управління портфелем

Приватні покупці можуть неправильно оцінити якість місця розташування, ліквідність або ризик будівництва. Менеджери REIF професійно оцінюють активи та діють у рамках суворої інвестиційної стратегії.

Кому варто обирати REIF, а кому зосередитися на прямій власності

1) Кінцеві користувачі, які купують для особистого користування

Бюджет: 250 000–400 000 доларів США

Пріоритет: якість життя, район, комфорт

Якщо цільова нерухомість коштує менше 400 000 доларів США, додавання одиниць REIF для досягнення 500 000 доларів США часто є ефективнішим, ніж купівля другої нерухомості.

2) Інвестори з капіталом від 150 000 до 300 000 доларів США

Мета: пасивний дохід та збереження капіталу

Окрема квартира генерує 5–6% чистого доходу в турецьких лірах. REIF генерують 10–15% у доларах США без операційного навантаження. Протягом кількох років ця різниця може дозволити інвесторам зрештою досягти порогу громадянства.

3) Інвестори від 500 000 доларів США, які проживають за кордоном

Мета: захист капіталу + другий паспорт

Переваги REIF:

• негайне право на громадянство

• Цільова прибутковість 15–20% річних

• без управління нерухомістю

• процесом можна повністю керувати дистанційно

• чіткий вихід після трьох років

Нерухомість стає актуальною переважно з емоційних або життєвих причин.

Перспективи інвестиційних фондів нерухомості в Туреччині після 2025 року

Оновлення міст та попит на сучасне житло

Турецький ринок нерухомості подолав інфляційний сплеск 2020–2022 років і вступив у більш структурно обумовлений цикл. Оновлення міст є ключовим каталізатором.

Урядові стимули — прискорене отримання дозволів, підтримка реконструкції, виділення землі — стимулюють будівництво сучасного, сейсмостійкого житла. Внутрішній попит залишається високим, оскільки сім'ї виїжджають зі старіючого населення.

REIF вигоди від:

• участь у реконструкції на ранніх стадіях

• досвід у проектах, що збільшують цінність

• збалансовані житлово-комерційні портфелі

• професійне управління та переваги масштабу

Зростання комерційної нерухомості та оренди, прив'язаної до долара США

Економіка Туреччини продовжує зростати на 5–7% щорічно, збільшуючи попит на:

• офісні та бізнес-центри

• логістичні та електронні склади

• торговельні площі в міських районах, що розширюються

Значна частина договорів комерційної оренди преміум-класу деномінована в доларах США, що забезпечує стабільні грошові потоки у твердій валюті для інвесторів REIF.

Комплексна стратегія громадянства з елітною нерухомістю в Туреччині

Вибір між прямим придбанням нерухомості в Туреччині , депозитом у лірах або інвестиційним фондом нерухомості – це стратегічне рішення. Як ліцензоване агентство, Luxury Estate Turkey представляє виключно інтереси інвестора. Ми не продаємо власні кошти та не пов'язані з керуючими фондами, що дозволяє нам рекомендувати рішення, адаптовані до ваших цілей.

Ми оцінюємо ваші цілі, бажаний рівень участі та довгострокові плани в Туреччині, щоб розробити чітку та ефективну стратегію, що поєднує право на отримання громадянства зі стійким доходом, підкріпленим нерухомістю. Luxury Estate Turkey представляє ваші інтереси протягом усього процесу, від внесення коштів до фонду та вибору об'єкта до підготовки до виходу.

Надана інформація є загальним керівництвом і не є фінансовою, юридичною чи податковою консультацією. Інвесторам слід приймати рішення після консультації з ліцензованими фахівцями.