Тренды поиска недвижимости в Турции: итоги 2025 года

Пока 2025 год подходит к концу, тысячи покупателей недвижимости искали одни и те же практичные ответы перед решением о покупке в Турции. Одни уточняли пороги для ВНЖ, другие хотели понятный чек-лист документов для оформления Тапу (title deed). Тем временем многие сравнивали варианты жизни — квартиры в комплексах с управляющей компанией и виллы — и параллельно проверяли качество медицины и «финишные» юридические детали, такие как Искан.

Этот итоговый обзор отвечает на вопросы, которые мы чаще всего видели и в поисковых запросах, и в разговорах с покупателями. При этом правила могут меняться, а в ряде тем органы власти применяют решения по своему усмотрению, поэтому воспринимайте материал как практическое руководство, а не как юридическую консультацию.

1) Какова минимальная сумма инвестиций для получения ВНЖ в Турции?

Единой «минимальной суммы», которая гарантирует вид на жительство (ВНЖ), не существует. Право на подачу зависит от типа ВНЖ, локации недвижимости и даты покупки.

1.1) Краткосрочный ВНЖ (туризм)

Покупка недвижимости не даёт автоматически туристический ВНЖ. Вы можете подать заявление на краткосрочный ВНЖ по туризму, однако одобрение, срок и продления во многом дискреционны и зависят от вашего пакета документов и личной ситуации.

1.2) Краткосрочный ВНЖ (по владению недвижимостью)

Если вы владеете жилой недвижимостью в Турции, вы можете подать на краткосрочный ВНЖ на основании права собственности.

Правило USD 200 000 (сумма продажи в Тапу):
Для объектов, приобретённых 16 октября 2023 года и позже, на практике обычно требуют, чтобы сумма продажи, указанная в Тапу (а не рыночная цена и не оценка по отчёту) была не ниже эквивалента USD 200 000 в TRY на дату оформления перехода права собственности.

Важное уточнение про оценку (экспертизу/valuation):
Раньше некоторые покупатели могли указать в Тапу меньшую сумму и «подкрепить» досье более высокой оценкой. При новой практике ключевой показатель — именно сумма в Тапу. Иными словами, если в Тапу записано ниже порога, вы можете оказаться неподходящим для ВНЖ, даже если реальная стоимость объекта заметно выше.

1.3) Гражданство Турции за инвестиции (недвижимость)

Путь к гражданству через недвижимость обычно предполагает покупку объекта стоимостью не менее USD 400 000 и обязательство не продавать его 3 года. Даже при соблюдении порога нет «автоматического» одобрения: дополнительно действуют юридические и административные проверки.

Критически важные моменты перед покупкой

Закрытые районы (ограниченные зоны для первичного ВНЖ)

В популярных провинциях — особенно Анталья и Стамбул — отдельные районы могут быть объявлены «закрытыми» для первичной регистрации ВНЖ иностранцами из-за норм по плотности. Даже если ваш объект соответствует порогу USD 200 000, вы можете не получить первичный ВНЖ, если недвижимость находится в закрытом районе.

Всегда проверяйте, открыт или закрыт конкретный район, до внесения задатка и подписания договорённостей (например, в Аланье/Анталье часто обсуждают такие локации, как Mahmutlar, Kestel, Avsallar и т. д., но списки могут меняться).

Примечание

Правила и местная практика могут меняться, а статус «закрытого района» иногда обновляют без широкой публичности. Уточняйте актуальные требования до того, как вы примете финансовое решение, особенно если вы сравниваете варианты в разных городах или планируете регистрацию адреса для ВНЖ в районах Антальи/Аланьи или Стамбула.

Если вам нужна помощь, чтобы выбрать более «безопасные» варианты, вы можете поговорить с консультантами Luxury Estate Turkey или посмотреть нашу подборку «объектов, подходящих под ВНЖ» (портфель отобран с учётом распространённых критериев). Окончательное решение и одобрение всегда остаются за государственными органами.

2) Какие документы обычно нужны для покупки недвижимости в Турции?

Чтобы оформить переход права собственности (Тапу) в Турции, обычно готовят три группы документов: документы покупателя, документы по объекту/муниципалитету и платёжные/комплаенс-документы. Земельный кадастр может запросить дополнительные бумаги в зависимости от объекта и вашего статуса, но список ниже покрывает то, что чаще всего готовят иностранные покупатели.

Документы покупателя (готовите вы)

• Загранпаспорт + нотариально заверенный перевод на турецкий язык (при необходимости).
• Биометрические фотографии (обычно 2 свежие фотографии на покупателя).
• Турецкий ИНН (Vergi Numarası) — нужен для сборов, платежей и регистрационных шагов.
• ID иностранца / декларационная форма (при необходимости) — часто запрашивают в процессе WebTapu для иностранцев.

Документы по объекту и из муниципалитета (обычно предоставляет продавец/агент, но вам важно проверить)

• Копия Тапу продавца / данные по Тапу.
• Rayiç Bedel Belgesi (справка о «текущей муниципальной стоимости») из местного муниципалитета — используется для расчёта налогов/сборов.
• DASK (обязательная страховка от землетрясений) для зданий — требуется для оформления Тапу при покупке жилья.

Оценка и подтверждение платежа (особенно важно для иностранцев)

• Отчёт об оценке (Değerleme Raporu) от оценщика с лицензией SPK — часто обязателен в сделках с иностранцами и критически важен для кейсов, связанных с гражданством.

Этот отчёт важен не только для оформления сделки, но и влияет на заявленную стоимость в делах по гражданству.

• DAB (Döviz Alım Belgesi / сертификат покупки валюты), подтверждающий конвертацию иностранной валюты через турецкий банк — обычно требуется перед оформлением Тапу для иностранных покупателей.

Если вы не присутствуете лично

• Доверенность (POA) — нотариально оформленная; используется, если вы назначаете представителя для подписания и завершения процедуры от вашего имени.

3) Какие типы недвижимости наиболее популярны среди иностранцев?

Иностранные покупатели в Турции обычно выбирают те форматы, которые упрощают повседневную жизнь, делают аренду понятнее и повышают прозрачность перепродажи — особенно там, где запросы «apartment for sale» доминируют, а управление объектом играет не меньшую роль, чем сама квартира.

3.1) Квартиры в жилых комплексах

Это самый частый «первый выбор» у иностранцев, потому что современные комплексы закрывают базовые потребности: охрана, общие удобства (бассейн/зал) и управляющая компания. Поэтому покупатели, которым нужен дом для отпуска, комфортное проживание на постоянной основе или понятный объект под аренду, часто начинают именно с формата «комплекс».

Почему этот вариант нравится иностранцам

• Проще обслуживание и управление зданием.
• Инфраструктура повышает комфорт и привлекательность для аренды.
• Обычно легче подобрать сопоставимые сделки для корректной оценки цены.

3.2) Виллы

Виллы выбирают те, кому важны приватность, большая площадь и собственные уличные зоны (сад, терраса, частный бассейн). Спрос растёт ещё сильнее, если у виллы хороший вид и спокойная среда — особенно в курортных направлениях, таких как Алания и Бодрум, где покупатели часто сравнивают «villas in Alanya» и другие прибрежные рынки, прежде чем принять решение.

Почему этот вариант нравится иностранцам

• Больше личного пространства и приватности.
• Лучше подходит семьям и тем, кто планирует длительное проживание.
• Сильный «lifestyle»-фактор в прибрежных регионах.

3.3) Коммерческая недвижимость

Магазины, офисы и коммерческие объекты, связанные с туризмом, стали заметно популярнее — особенно среди инвесторов, которые смотрят на доходность и устойчивость, а не на «использование по выходным». Для части покупателей коммерция интересна ещё и тем, что аренда может работать иначе, чем в жилом сегменте — в зависимости от локации и качества арендатора.

Почему этот вариант нравится иностранцам

• Часто оценивают «инвестиционно»: арендуемость, профиль арендатора, стабильность платежей.
• Позволяет диверсифицировать портфель за пределы жилой недвижимости.

3.4) Земельные участки

Иностранцы могут покупать землю в Турции, однако участки без застройки требуют особенно аккуратной юридической стратегии. Если иностранный гражданин покупает землю/поле без строительства, он должен подать проект планируемой застройки в соответствующее министерство в течение 2 лет. Если проект не подан (и/или не реализован в требуемые сроки), могут применяться правила, связанные с ликвидацией. Поэтому покупка земли чаще подходит профессиональным инвесторам или тем, кто готов строить в понятные сроки.

4) Хороша ли Турция для медицинского лечения?

Да — Турция остаётся одним из самых активных направлений медицинского туризма в мире. По данным государственного агентства по медтуризму USHAŞ, в 2024 году в Турцию за медицинскими услугами приехали 1 506 442 иностранца, и доход составил около USD 3,02 млрд. За первые девять месяцев 2025 года показатели достигли 1 080 387 посетителей и USD 2,19 млрд.

На практике пациенты обычно выбирают один из трёх основных сценариев:

4.1) Частные клиники (самый популярный вариант для иностранцев)

Частные больницы чаще дают наиболее «гладкий» опыт для иностранцев: меньше ожидания, международные отделы, координация на нескольких языках и уровень сервиса, близкий к отельному. Некоторые сети частных клиник в Турции имеют аккредитацию JCI — и любой конкретный госпиталь можно проверить по официальной базе JCI.

4.2) Университетские клиники (сложные случаи и академическая экспертиза)

Университетские больницы чаще берут более сложные случаи: профильные кафедры, протоколы, основанные на исследованиях, и участие ведущих профессоров. Это сильный выбор, когда требуется мультидисциплинарная команда или продвинутая диагностика.

4.3) Государственные больницы (широкое национальное покрытие)

Государственные больницы обеспечивают базовую систему здравоохранения по всей стране. Для многих видов плановой помощи и специализированных услуг они остаются «каркасом» системы, хотя очереди и скорость могут отличаться по городу и отделению.

«Преимущество гражданства» (важное уточнение)

Если вы получаете турецкое гражданство, вам может быть проще войти в систему государственного страхования (SGK / General Health Insurance). Однако само гражданство не означает, что «всё бесплатно»: покрытие зависит от регистрации и правил взносов/права, а лечение может включать доплаты и дополнительные сборы, особенно в частных клиниках.

Что SGK обычно меняет в реальной жизни:

• Можно пользоваться государственными больницами по правилам SGK.
• Можно обращаться в частные клиники, работающие по SGK, но обычно с регулируемыми доплатами (это не «бесплатная частная медицина»).
• Иждивенцы (например, супруг/супруга, дети) могут получать преимущества через застрахованное лицо — в зависимости от ситуации.

5) Что такое Искан и почему он важен?

«Искан» — это распространённое название разрешения на ввод в эксплуатацию / разрешения на проживание в Турции: Yapı Kullanma İzin Belgesi. Проще говоря, документ подтверждает, что власти приняли здание к использованию в соответствии с утверждённым проектом и правовыми нормами для завершённого строительства.

Если у здания нет Искана, сделку можно оформить, но ключевые «финишные» шаги часто идут иначе — особенно по статусу Тапу и подключению коммунальных услуг.

Два «уровня», которые важно понимать покупателю

5.1) Искан здания (Genel / Toplu Iskan)

Это разрешение на ввод в эксплуатацию для всего здания/комплекса. Оно важно, потому что является одним из ключевых требований для перевода статуса Тапу из Kat İrtifakı (строительный сервитут) в Kat Mülkiyeti (кондоминиальная собственность). В официальных разъяснениях по оформлению Kat Mülkiyeti указывается необходимость предоставить Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Почему это важно

• Kat Mülkiyeti на практике воспринимается как более «завершённый» статус объекта, что повышает прозрачность при перепродаже и при банковских процедурах.

5.2) Готовность конкретной квартиры/юнита (на рынке часто называют «Ferdi Iskan»)

После получения Искана на здание владельцы обычно оформляют «практическую активацию» по конкретному юниту (индивидуальные счётчики/подписки, документы по независимой части). Многие поставщики коммунальных услуг запрашивают документы, связанные с Исканом, при открытии договоров на имя собственника.

Почему это важно

• Без Искана поставщики часто оставляют объект на временных «строительных» (şantiye) тарифах до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Муниципальные тарифные регламенты прямо предусматривают «şantiye»-тарифы до момента выдачи разрешения.

Практичное правило для снижения рисков

Перед тем как принять решение, запросите два чётких подтверждения:

• Есть ли у здания Искан (Yapı Kullanma İzin Belgesi)?
• Переведён ли статус Тапу в Kat Mülkiyeti (или можно ли перевести его сейчас)?

Если вы хотите снизить риски с первого дня, обратитесь в Luxury Estate Turkey. Наши агенты приоритизируют объекты с Исканом и помогают вам работать с надёжными застройщиками и прозрачными документами, чтобы вы проверили юридический статус до того, как возьмёте обязательства. Напишите нам — и мы подберём варианты с Исканом под ваш бюджет, стиль жизни и инвестиционный план.

6) Статус «Yoklama Kaçağı» после получения гражданства Турции за инвестиции: что это означает?

Некоторые новые граждане (включая тех, кто получил гражданство через инвестиции) видят в турецких системах автоматическую отметку «yoklama kaçağı», которую иногда переводят как «уклоняющийся от призыва». По-английски это звучит особенно жёстко. Однако в турецкой военной терминологии чаще всего это означает, что в базе не пройден (или не синхронизирован) первичный шаг постановки на учёт/определения статуса («yoklama»), а не то, что вынесено окончательное юридическое решение.

6.1) Почему это может появиться?

После присвоения гражданства государственные базы создают или активируют запись о воинском статусе для граждан, на которых распространяются соответствующие правила. Если ваш статус «освобождён/служил» ещё не обработан или не подтянут в системе, экраны e-Devlet или связанные сервисы могут временно показывать дефолтный статус «yoklama kaçağı».

6.2) Какова правовая ситуация у многих новых граждан?

Согласно Закону о воинской службе Турции № 7179, для многих случаев гражданства, полученного во взрослом возрасте, применяются специальные положения:

• Правило по возрасту: мужчины, которые получают турецкое гражданство и которым 22 года или больше в соответствующем году, как правило, считаются прошедшими военную службу в рамках применимых норм. (Это самый частый сценарий для основного заявителя в инвестиционных программах, поскольку заявители обычно взрослые.)
• Служба или освобождение в другой стране: если вы можете документально подтвердить, что прошли службу (или получили официальное освобождение) в прежней стране гражданства, власти могут зачесть обязательство как исполненное и в Турции.
• Медицинская негодность: если официальная процедура признаёт вас негодным к службе («не годен к военной службе»), статус могут зафиксировать как освобождение по здоровью.

Поскольку обстоятельства у всех разные (возраст, момент получения гражданства, история двойного гражданства, документы), самый безопасный вариант — подтвердить свой статус в компетентном органе.

6.3) Что делать, если нужно исправить запись (или она мешает официальным процедурам)?

• Если вы живёте за пределами Турции: свяжитесь с турецким консульством по месту проживания и уточните порядок определения/обновления воинского статуса. Консульство направит вас по правильной процедуре.
• Если вы живёте в Турции: посетите военкомат (Askerlik Şubesi) и запросите письменный документ о воинском статусе, отражающий вашу ситуацию (освобождён / считается прошедшим / другое). Если другой орган требует подтверждение, вы сможете предъявить этот документ.

6.4) Стоит ли переживать?

Для многих инвест-граждан это скорее вопрос статуса записи в базе, а не сигнал о том, что их призовут. При этом не игнорируйте его, если отметка блокирует банк, ID-процедуру или другой официальный шаг — подтвердите статус и сохраните письменное подтверждение.

Если вам нужен «покупательски безопасный» и полностью координируемый процесс, Luxury Estate Turkey может познакомить вас с проверенными партнёрами по юридическим и административным вопросам и помочь держать досье по недвижимости и гражданству в порядке с самого начала.

Итог для планирования в 2026 году

Покупка недвижимости в Турции на поверхности может казаться простой, однако «безопасный сценарий» всегда строится по понятной последовательности. Сначала проверьте, подходит ли локация под вашу цель (особенно если вы планируете ВНЖ). Затем заранее подготовьте документы и банковские шаги, чтобы не терять время на стадии Тапу. После этого выберите формат недвижимости, который соответствует реальному сценарию использования — отдых, переезд или аренда. И наконец, проверьте Искан и статус Тапу, чтобы коммунальные услуги, перепродажа и структура владения оставались прозрачными.

Простое правило: когда вы сопоставляете цель с правильными документами и правильным статусом здания, процесс становится предсказуемым. Более того, вы защищаете сроки и бюджет, потому что поздние «сюрпризы» обычно обходятся дороже всего.

Если вы хотите сформировать более «низкорисковый» шорт-лист для следующего шага, свяжитесь с Luxury Estate Turkey. Наша команда приоритизирует объекты с Исканом, работает с надёжными застройщиками и держит документацию прозрачной, чтобы вы могли проверить каждый этап до того, как возьмёте обязательства. Сообщите нам бюджет, город и цель (дом, аренда, ВНЖ или гражданство) — и мы поможем подобрать варианты под ваш план.