Тренди пошуку нерухомості в Туреччині: підсумки 2025 року

Наприкінці 2025 року тисячі покупців нерухомості знову й знову шукали одні й ті самі практичні відповіді перед рішенням у Туреччині. Одні уточнювали пороги для ВНП, інші хотіли зрозумілий список документів для переоформлення Tapu (свідоцтва про право власності). Водночас багато хто порівнював варіанти життя — квартири в комплексах з керуючою компанією проти вілл — і паралельно перевіряв якість медицини та «фінішні» юридичні деталі на кшталт İskan.

Цей підсумковий огляд відповідає на запитання, які ми найчастіше бачили і в пошуковій поведінці, і в розмовах з покупцями. Водночас правила можуть змінюватися, а в низці питань органи влади застосовують власний розсуд, тому сприймайте статтю як практичний гайд, а не як юридичну консультацію.

1) Яка мінімальна сума інвестиції потрібна для отримання ВНП у Туреччині?

Немає однієї «мінімальної суми», яка гарантує турецький вид на проживання (ВНП). Право на подачу залежить від типу ВНП, локації об’єкта та дати купівлі.

1.1) Короткостроковий ВНП (туризм)

Купівля нерухомості не надає автоматично туристичний (туристичний) ВНП. Ви можете подати заяву на короткостроковий ВНП з туристичною метою, однак рішення про схвалення, термін і продовження багато в чому є дискреційними та залежать від ваших документів і особистих обставин.

1.2) Короткостроковий ВНП (право власності на нерухомість)

Якщо ви володієте житловою нерухомістю в Туреччині, ви можете подати на короткостроковий ВНП на підставі права власності.

Правило USD 200 000 (сума продажу в Tapu):
Для об’єктів, придбаних 16 жовтня 2023 року або пізніше, на практиці зазвичай вимагають, щоб сума продажу, вказана у Tapu (а не ринкова ціна і не цифра з оцінки) становила щонайменше еквівалент USD 200 000 у TRY на дату переоформлення права власності.

Важливе уточнення щодо оцінки (експертизи/valuation):
Раніше деякі покупці могли декларувати нижчу суму в Tapu та спиратися на вищу оцінку, щоб «підтягнути» досьє. За новішою практикою ключовою цифрою є саме сума у Tapu. Тобто якщо в Tapu зафіксовано суму нижче порога, ви можете бути непридатними для ВНП, навіть якщо ринкова вартість об’єкта значно вища.

1.3) Громадянство Туреччини за інвестиції (нерухомість)

Отримання громадянства через інвестиції в нерухомість зазвичай передбачає купівлю об’єкта на суму не менше USD 400 000 та зобов’язання не продавати його 3 роки. Навіть якщо поріг виконано, це не гарантує схвалення, оскільки діють додаткові юридичні та адміністративні перевірки.

Критично важливі моменти перед купівлею

«Закриті» райони (обмежені зони для первинного ВНП)

У популярних провінціях — особливо Анталія та Стамбул — деякі райони можуть бути визначені як «закриті» для нових реєстрацій ВНП іноземцями через правила щільності. Навіть якщо ваш об’єкт відповідає порогу USD 200 000, ви можете не отримати первинний ВНП, якщо нерухомість знаходиться у «закритому» районі.

Завжди перевіряйте, чи відкритий або закритий саме той район, до того як вносити завдаток і брати зобов’язання (наприклад, в Аланії/Анталії часто обговорюють Mahmutlar, Kestel, Avsallar тощо, але списки можуть змінюватися).

Примітка

Правила та місцева практика можуть змінюватися, а статус «закритого району» інколи оновлюють без широких попереджень. Уточнюйте актуальні вимоги до того, як приймати фінансове рішення, особливо якщо ви порівнюєте об’єкти в різних містах або плануєте реєстрацію адреси для ВНП у районах Анталії/Аланії чи Стамбула.

Якщо вам потрібна допомога з вибором більш «безпечних» варіантів, ви можете звернутися до консультантів Luxury Estate Turkey або переглянути наш портфель «об’єктів, що підходять для ВНП» (він сформований з урахуванням поширених критеріїв). Остаточне рішення та схвалення завжди залишаються на розсуд уповноважених органів.

2) Які основні документи потрібні для купівлі нерухомості в Туреччині?

Щоб завершити переоформлення Tapu у Туреччині, зазвичай потрібні три блоки документів: документи покупця, документи по об’єкту/муніципалітету та платіжні/комплаєнс-документи. Земельний кадастр може запросити додаткові папери залежно від об’єкта та вашого статусу, але перелік нижче охоплює те, що найчастіше готують іноземні покупці.

Документи покупця (ви готуєте)

• Закордонний паспорт + нотаріальний переклад турецькою (коли потрібно).
• Біометричні фото (зазвичай 2 актуальні фото для покупця).
• Турецький податковий номер (Vergi Numarası) — потрібен для зборів, платежів і реєстраційних етапів.
• ID іноземця / деклараційна форма (за потреби) — часто запитують у процесі WebTapu для іноземців.

Документи по об’єкту та з муніципалітету (зазвичай надає продавець/агент, але ви маєте перевірити)

• Копія Tapu продавця / інформація з Tapu.
• Rayiç Bedel Belgesi (довідка про «поточну муніципальну вартість») з місцевого муніципалітету — для розрахунку податків/зборів.
• DASK (обов’язкове страхування від землетрусів) — необхідне для переоформлення Tapu на житлові об’єкти.

Оцінка та підтвердження платежу (особливо важливо для іноземців)

• Звіт оцінювача з ліцензією SPK (Değerleme Raporu) — часто обов’язковий у угодах з іноземцями та критично важливий у кейсах, пов’язаних із громадянством.

Цей звіт важливий не лише для переоформлення, а й для декларованої вартості у справах про громадянство.

• DAB (Döviz Alım Belgesi / сертифікат купівлі валюти), що підтверджує конвертацію іноземної валюти через турецький банк — зазвичай потрібен до оформлення Tapu для іноземних покупців.

Якщо ви не будете присутні особисто

• Довіреність (POA) — нотаріально оформлена; використовується, якщо ви призначаєте представника для підпису та завершення процесу від вашого імені.

3) Які типи нерухомості найпопулярніші серед іноземців?

Іноземні покупці в Туреччині зазвичай обирають формати, які спрощують щоденне життя, роблять оренду більш керованою та підвищують прозорість перепродажу — особливо на ринках, де домінують запити на кшталт «apartment for sale», а управління будинком має майже таку ж вагу, як і сама квартира.

3.1) Квартири в житлових комплексах

Це найпоширеніша відправна точка для іноземців, адже сучасні комплекси «закривають базу»: охорона, спільні зручності (басейн/зал) та керуюча компанія. Тому покупці, яким потрібна «закрив і поїхав» квартира для відпочинку, комфортне життя на постійній основі або зрозумілий об’єкт під оренду, часто надають перевагу саме комплексному формату.

Чому іноземцям це подобається

• Простіше обслуговування та управління будинком.
• Інфраструктура підсилює комфорт і привабливість для оренди.
• Зазвичай легше знайти «порівнянні продажі» для адекватного ціноутворення.

3.2) Вілли

Вілли приваблюють тих, кому потрібні приватність, більша житлова площа та власний простір на вулиці (сад, тераса, приватний басейн). Попит зростає ще сильніше, якщо вілла має гарний вид і спокійне оточення — особливо в прибережних напрямках на кшталт Аланії та Бодрума, де покупці часто порівнюють «villas in Alanya» та інші узбережні ринки перед рішенням.

Чому іноземцям це подобається

• Більше особистого простору та приватності.
• Краще підходить сім’ям і тим, хто планує довге проживання.
• Сильний lifestyle-фактор у прибережних регіонах.

3.3) Комерційна нерухомість

Магазини, офіси та комерційні об’єкти, пов’язані з туризмом, стали популярнішими — особливо серед інвесторів, які мислять категоріями дохідності та стабільності, а не «використання на вихідних». Частина покупців також обирає комерцію, бо вона може мати іншу динаміку оренди порівняно з житловими об’єктами — залежно від локації та якості орендаря.

Чому іноземцям це подобається

• Часто оцінюють через «інвест-лінзу»: орендоздатність, профіль орендаря, стабільність.
• Дозволяє диверсифікувати портфель за межі житлової нерухомості.

3.4) Земельні ділянки

Іноземці можуть купувати землю в Туреччині, але ділянки без забудови потребують уважного юридичного планування. Якщо іноземний громадянин купує землю/поле без будівництва, він має подати проєкт, який планує звести до відповідного міністерства протягом 2 років. Якщо проєкт не подано (та/або не реалізовано у встановлені строки), можуть застосовуватися правила щодо ліквідації. Саме тому купівля землі зазвичай підходить професійним інвесторам або тим, хто готовий будувати швидко та по плану.

4) Чи хороша Туреччина для медичного лікування?

Так — Туреччина залишається одним із найактивніших напрямків медичного туризму у світі. За даними державної агенції з медичного туризму (USHAŞ), у 2024 році до Туреччини за медичними послугами приїхали 1 506 442 іноземні відвідувачі, а дохід склав приблизно USD 3,02 млрд. За перші дев’ять місяців 2025 року показники досягли 1 080 387 відвідувачів та USD 2,19 млрд.

На практиці пацієнти обирають один із трьох основних сценаріїв:

4.1) Приватні лікарні (найпопулярніший вибір для іноземців)

Приватні лікарні часто дають найкомфортніший досвід для іноземців: менше очікування, міжнародні відділи, координація кількома мовами та сервіс, близький до готельного. Деякі мережі приватних клінік у Туреччині мають акредитацію JCI — і будь-який заклад можна перевірити в офіційній базі JCI.

4.2) Університетські лікарні (складні випадки та академічна експертиза)

Університетські лікарні частіше ведуть складніші кейси: профільні кафедри, протоколи, що базуються на дослідженнях, і участь провідних професорів. Це сильний вибір, коли потрібна мультидисциплінарна команда або розширена діагностика.

4.3) Державні лікарні (широке покриття по країні)

Державні лікарні забезпечують базову систему охорони здоров’я по всій країні. Для багатьох рутинних і спеціалізованих послуг вони є опорою системи, хоча черги та швидкість можуть відрізнятися залежно від міста й відділення.

«Перевага громадянства» (важливе уточнення)

Якщо ви отримуєте турецьке громадянство, вам може бути простіше увійти до системи державного страхування (SGK / General Health Insurance). Водночас саме громадянство не означає, що «все безкоштовно»: покриття залежить від реєстрації та правил внесків/права, а лікування може включати співоплати й додаткові збори, особливо у приватних лікарнях.

Що SGK зазвичай змінює в реальному житті:

• Доступ до державних лікарень за правилами SGK.
• Можливість звертатися до приватних клінік, що працюють із SGK, але з регульованими доплатами (це не «безкоштовна приватна медицина»).
• Утриманці (наприклад, чоловік/дружина, діти) можуть отримувати переваги через застраховану особу — залежно від випадку.

5) Що таке İskan і чому він важливий?

«İskan» — це поширена назва дозволу на введення в експлуатацію / дозволу на проживання в Туреччині: Yapı Kullanma İzin Belgesi. Простими словами, документ підтверджує, що влада прийняла будівлю до використання відповідно до затвердженого проєкту та правових вимог завершеного будівництва.

Коли будівля не має İskan, купівлю можна оформити, але ключові «фінішні» етапи часто рухаються інакше — особливо статус Tapu та підключення комунальних послуг.

Два «рівні», які варто розуміти покупцю

5.1) İskan будівлі (Genel / Toplu İskan)

Це дозвіл на введення в експлуатацію для всієї будівлі/комплексу. Він важливий, бо є однією з головних умов для переходу статусу Tapu з Kat İrtifakı (будівельний сервітут) до Kat Mülkiyeti (кондомініальна власність). В офіційних роз’ясненнях зазначено, що для оформлення Kat Mülkiyeti потрібно подати Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Чому це важливо

• Kat Mülkiyeti на практиці сприймають як більш «готовий» статус об’єкта, що додає прозорості для перепродажу та банківських процесів.

5.2) Готовність конкретної квартири (на ринку часто кажуть «Ferdi İskan»)

Після того як будівля отримала İskan, власники зазвичай оформлюють практичні «активаційні» кроки для конкретного юніта (індивідуальні лічильники/договори, папери на незалежну секцію). Багато постачальників комунальних послуг просять документи, пов’язані з İskan, коли відкривають договори на ім’я власника.

Чому це важливо

• Без İskan постачальники часто залишають об’єкт на тимчасових «будівельних» (şantiye) тарифах до видачі дозволу. Муніципальні тарифні правила прямо визначають «şantiye»-тарифи, які діють до отримання дозволу на введення в експлуатацію.

Практичне правило для безпечної покупки

Перед тим як брати зобов’язання, попросіть два чіткі підтвердження:

• Чи є у будівлі İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi)?
• Чи переведено статус Tapu в Kat Mülkiyeti (або чи можна перевести його зараз)?

Якщо ви хочете зменшити ризики з першого дня, зверніться до Luxury Estate Turkey. Наші агенти надають перевагу об’єктам з İskan і допомагають працювати з надійними забудовниками та прозорими документами, щоб ви перевірили юридичний статус до того, як приймете рішення. Напишіть нам — і ми підберемо варіанти з İskan під ваш бюджет, стиль життя та інвестиційний план.

6) Статус «Yoklama Kaçağı» після отримання громадянства Туреччини за інвестиції: що це означає?

Деякі нові громадяни (включно з тими, хто отримав громадянство через інвестиції) помічають у турецьких системах автоматичний статус «yoklama kaçağı», який інколи перекладають як «ухильник від призову». Формулювання звучить жорстко. Водночас у турецькій військовій термінології це зазвичай означає, що система показує відсутність первинної постановки на облік/визначення статусу («yoklama»), а не остаточний юридичний висновок.

6.1) Чому це може з’явитися?

Після надання громадянства державні бази створюють або активують запис про військовий статус. Якщо ваш статус «звільнений/служив» ще не опрацьовано або не синхронізовано, e-Devlet чи пов’язані екрани можуть тимчасово показувати дефолтний статус «yoklama kaçağı».

6.2) Яка правова ситуація в багатьох нових громадян?

Згідно із Законом Туреччини про військову службу № 7179, для багатьох випадків громадянства, отриманого у дорослому віці, діють окремі положення:

• Правило за віком: чоловіки, які отримують турецьке громадянство і яким 22 роки або більше у відповідному році, як правило, вважаються такими, що пройшли військову службу за відповідними нормами. (Це найпоширеніший сценарій для основного заявника в інвест-програмах.)
• Попередня служба або звільнення за кордоном: якщо ви можете документально підтвердити, що пройшли службу (або отримали офіційне звільнення) у попередній країні громадянства, обов’язок можуть визнати виконаним і в Туреччині.
• Медична непридатність: якщо офіційна процедура встановлює, що ви непридатні до служби («не придатний до військової служби»), вас можуть зафіксувати як звільненого за станом здоров’я.

Оскільки обставини у всіх різні (вік, дата громадянства, історія подвійного громадянства, документи), найбезпечніше — підтвердити свій статус у компетентному органі.

6.3) Що робити, якщо потрібно виправити запис (або він потрібен для офіційних процедур)?

• Якщо ви живете за межами Туреччини: зверніться до турецького консульства за місцем проживання та уточніть порядок визначення/оновлення військового статусу. Консульство підкаже правильний алгоритм.
• Якщо ви живете в Туреччині: відвідайте військкомат (Askerlik Şubesi) і попросіть письмовий документ про військовий статус (звільнений / вважається таким, що пройшов / інше). Якщо інша установа просить підтвердження, ви зможете надати цей документ.

6.4) Чи варто хвилюватися?

Для багатьох інвест-громадян це питання запису в базі, а не ознака того, що їх призвуть. Водночас не ігноруйте це, якщо статус блокує банківський крок, оформлення ID чи іншу офіційну дію — підтвердьте свій стан і збережіть письмовий документ.

Якщо вам потрібен «buyer-safe» підхід із повною координацією, Luxury Estate Turkey може підключити перевірених юридичних та адміністративних партнерів і допомогти тримати ваші документи по нерухомості та громадянству в порядку з першого дня.

Підсумок для планування 2026 року

Купівля нерухомості в Туреччині може виглядати просто на поверхні, але «безпечна покупка» завжди йде за чіткою послідовністю. Спочатку перевірте, чи підходить локація під вашу мету (особливо якщо ви плануєте ВНП). Далі заздалегідь підготуйте документи та банківські кроки, щоб не втрачати час на етапі Tapu. Потім оберіть тип нерухомості під реальний сценарій — відпочинок, переїзд або оренда. І нарешті, перевірте İskan та статус Tapu, щоб комунальні послуги, перепродаж і структура володіння залишалися прозорими.

Просте правило: коли ви поєднуєте мету з правильними документами та правильним статусом будівлі, процес стає передбачуваним. Ба більше, ви захищаєте свої строки та бюджет, адже пізні сюрпризи зазвичай коштують найдорожче.

Якщо ви хочете отримати більш «низькоризиковий» шорт-лист для наступного кроку, зверніться до Luxury Estate Turkey. Наша команда надає перевагу об’єктам з İskan, працює з надійними забудовниками та тримає документацію прозорою, щоб ви могли перевірити кожен крок до того, як зобов’яжетеся. Скажіть нам бюджет, місто та мету (житло, оренда, ВНП або шлях до громадянства) — і ми підберемо варіанти під ваш план.